Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Oxygène, M^me F… J…, M^me I… C…, M. et M^me G… et H… E… et M. et M^me B… et D… A… ont demandé au tribunal administratif de Clermont-Ferrand d’annuler l’arrêté du 28 décembre 2021 par lequel le maire de la ville de Clermont-Ferrand a délivré à la société civile de construction vente (SCCV) Clermont Fleuries un permis de construire quatre immeubles collectifs comprenant soixante-neuf logements, sur un terrain situé 78 rue des Côtes Fleuries à Clermont-Ferrand, ainsi que la décision implicite de rejet de leur recours gracieux.

Par un jugement n° 2201408 du 11 juillet 2024, le tribunal a rejeté leur demande.

Procédure devant la cour

Par une requête et des mémoires enregistrés le 12 septembre 2024 ainsi que les 31 janvier et 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence Oxygène, M^me J…, M^me C…, M. et M^me E… et M. et M^me A…, représentés par M^e Gautier, demandent à la cour, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler ce jugement, cet arrêté et la décision implicite rejetant leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la ville de Clermont-Ferrand la somme de 4 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

– ils justifient d’un intérêt pour agir ;

– le jugement attaqué est irrégulier en ce que les premiers juges n’ont pas répondu au moyen soulevé dans leur note en délibéré ;

– l’arrêté contesté est entaché d’un vice de procédure en l’absence de consultation du service départemental d’incendie et de secours (SDIS) ;

– il méconnaît l’article R. 111-2 et l’article 7 du règlement du plan local d’urbanisme, compte tenu de ce que la voirie n’est pas suffisante pour assurer la desserte des bâtiments projetés ;

– il méconnaît l’orientation d’aménagement et de programmation applicable aux franges urbaines ;

– il méconnaît les dispositions de l’article UG3 du règlement du plan local d’urbanisme relatif aux hauteurs maximales de façade ;

– subsidiairement, les dispositions dérogatoires prévues par l’article UG3 du règlement du plan local d’urbanisme concernant le bonus lié à la formation d’une canopée habitée méconnaissent les dispositions de l’article L. 151-28 du code de l’urbanisme ;

– l’arrêté contesté est illégal en raison de l’impossibilité de respecter la prescription relative à l’implantation d’un poste de distribution électrique.

Par des mémoires enregistrés le 1er octobre 2024 ainsi que les 21 février et 10 avril 2025, la SCCV Clermont Fleuries, représentée par M^e Hemeury, conclut à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce qu’il soit sursis à statuer en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

– la requête est irrecevable, faute pour les requérants de justifier d’un intérêt pour agir et de ce qu’ils ont accompli les formalités prévues à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ;

– les moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires de la résidence Oxygène et autres ne sont pas fondés.

Par des mémoires enregistrés les 24 janvier, 25 février et 27 juin 2025, la ville de Clermont-Ferrand, représentée par M^e Bonicel-Bonnefoi, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

– la requête est irrecevable, faute pour les requérants de justifier d’un intérêt pour agir et de ce qu’ils ont accompli les formalités prévues à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ;

– les moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires de la résidence Oxygène et autres ne sont pas fondés.

Par un courrier du 4 juillet 2025, les parties ont été invitées à présenter des observations sur la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, afin de permettre l’intervention d’une mesure de régularisation du permis délivré le 28 décembre 2021 sur le vice tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UD 10 du plan d’occupation des sols précédemment en vigueur.

La ville de Clermont-Ferrand, le syndicat des copropriétaires de la résidence Oxygène et autres et la SCCV Clermont Fleuries ont présenté des observations en réponse à ce courrier, enregistrées, respectivement le 1er septembre, le 1er septembre et le 12 septembre 2025, qui ont été communiquées.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

– le code de l’urbanisme ;

– le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir entendu au cours de l’audience publique :

– le rapport de M. Moya, premier conseiller,

– les conclusions de M. Rivière, rapporteur public,

– et les observations de M^e Gautier pour le syndicat des copropriétaires de la résidence oxygène et autres, de M^e Bonicel pour la commune de Clermont-Ferrand et de M^e Hemeury pour la SCCV Clermont Fleuries ;

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Oxygène et autres ont présenté une note en délibéré, enregistrée le 16 octobre 2025.

La SCCV Clermont Fleuries a présenté une note en délibéré, enregistrée le 17 octobre 2025.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 28 décembre 2021, le maire de Clermont-Ferrand a délivré à la SCCV Clermont Fleuries un permis pour la construction de quatre bâtiments à usage d’habitation sur un terrain situé 78 rue des Côtes Fleuries à Clermont-Ferrand, en zone urbaine générale (UG), dans le secteur stratégique Frange. Le syndicat des copropriétaires de la résidence Oxygène et autres relèvent appel du jugement du 11 juillet 2024 par lequel le tribunal administratif de Clermont-Ferrand a rejeté leur demande d’annulation de cet arrêté et de la décision implicite de rejet de leur recours gracieux.

Sur la régularité du jugement :

Si le syndicat des copropriétaires de la résidence Oxygène et autres soutiennent qu’ils ont, dans la note en délibéré enregistrée le 4 juillet 2024, excipé de l’illégalité de l’article UG3 du règlement du plan local d’urbanisme de Clermont-Ferrand, ce moyen ne s’appuyait sur aucun élément nouveau dont les requérants n’auraient pas pu faire état avant la clôture de l’instruction et auquel le tribunal aurait nécessairement dû répondre. Aucune irrégularité du jugement attaqué ne saurait donc être retenue.

Sur le bien-fondé du jugement :

En premier lieu, le syndicat des copropriétaires de la résidence Oxygène et autres réitèrent en appel le moyen tiré de ce que le permis de construire contesté est illégal en raison de l’impossibilité de respecter la prescription relative à l’installation d’un poste de distribution électrique. Il y a lieu d’écarter ce moyen par adoption des motifs retenus par les premiers juges.

En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ». Aux termes de l’article 7 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme relatif aux conditions de desserte par la voirie : « Les voies et les accès à créer ou à aménager doivent être adaptés aux usages qu’ils supportent et aux opérations qu’ils doivent desservir. / Dans tous les cas, elles doivent permettre l’accès et la bonne circulation des véhicules de secours et de lutte contre les incendies. / Les accès, y compris les portes de garage situées à l’alignement de l’espace public, doivent être aménagés de façon à répondre aux conditions de sécurité publique, notamment au regard de l’intensité de la circulation et des conditions de visibilité. / L’aménagement des voies doit respecter la réglementation en vigueur, notamment celle relative à l’accessibilité des personnes à mobilité réduite ».

Dès lors que les dispositions du règlement d’un plan local d’urbanisme invoquées par le requérant ont le même objet que celles, également invoquées, d’un article du code de l’urbanisme posant les règles nationales d’urbanisme et prévoient des exigences qui ne sont pas moindres, c’est par rapport aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme que doit être appréciée la légalité de la décision attaquée. En conséquence, le juge exerce un contrôle normal sur la conformité à ces dispositions de la décision attaquée.

Le projet a pour objet la construction de quatre bâtiments comportant 69 logements et 70 places de stationnement sur un terrain desservi par la rue des Côtes Fleuries. L’arrêté prescrit de laisser libre la demi-raquette de contournement. La majeure partie de cette voie, qui est à double sens, ne présente aucune difficulté constitutive d’un risque pour la sécurité publique. Si la dernière partie de cette voie, sur une longueur de 16 mètres, est large d’environ 3 mètres, il n’apparaît pas pour autant, compte tenu de la configuration des lieux, de bonnes conditions de visibilité et de la possibilité pour les véhicules de passer en alternance, que, au vu de la nature et de la taille du projet, elle ne serait pas d’un gabarit suffisant pour être empruntée en toute sécurité par les usagers et aisément par les véhicules de lutte contre l’incendie. Si les espaces de stationnement implantés dans la rue de desserte sont très utilisés, une telle circonstance est en soi sans incidence sur la légalité du permis. Par suite, et alors qu’aucune précision n’est fournie à l’appui du moyen tiré de ce que l’autorité administrative était tenue de saisir le service départemental d’incendie et de secours, aucune violation des dispositions ci-dessus ne saurait être retenue.

En troisième lieu, selon les dispositions de la partie 1.5 de l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) relatives aux franges urbaines, concernant l’insertion paysagère des constructions : « Lorsqu’elles sont situées sur les pentes avec une forte visibilité à l’échelle de la ville, les constructions devront privilégier des gabarits limitant leur impact sur le grand paysage. Les programmes de logements collectifs ou de maisons individuelles groupées devront éviter les « effets de barres » avec de longs linéaires bâtis parallèles aux lignes topographiques, en organisant une segmentation réelle ou visuelle des différents volumes. (…) ». Selon les dispositions de la partie 1.5 de l’OAP relatives aux franges urbaines concernant le développement des cheminements et des usages : « Il s’agit d’améliorer l’accessibilité aux espaces naturels et agricoles depuis la ville et de développer des usages au droit des accès et des cheminements sur le site des Côtes de Clermont, au travers des orientations suivantes. / Améliorer l’aménagement des points d’accès vers les Côtes depuis les différents quartiers des Franges Urbaines, en lien avec la constitution des sentiers urbains et au droit des sentiers « d’ascension » existants et projetés (mobilier urbain, signalétique, …). (…) ». Une autorisation d’urbanisme ne peut être légalement délivrée si les travaux qu’elle prévoit sont incompatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation d’un plan local d’urbanisme et, en particulier, en contrarient les objectifs. La compatibilité d’une autorisation d’urbanisme avec les orientations d’aménagement et de programmation d’un plan local d’urbanisme s’apprécie en procédant à une analyse globale des effets du projet sur l’objectif ou les différents objectifs d’une orientation d’aménagement et de programmation, à l’échelle de la zone à laquelle ils se rapportent.

Le projet prévoit la construction de quatre bâtiments de dimension modeste, comportant chacun deux étages. Il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet, qui est implanté sur une pente, à l’écart du centre-ville, en contrebas du Puy de la Mouchette et du Puy de Chanturgue, à l’ouest de ce dernier qui en entrave partiellement la perception dans le paysage, serait spécialement et fortement visible à l’échelle de la ville. Les bâtiments, disposés parallèlement aux lignes topographiques du terrain, ne sont pas alignés, deux d’entre eux étant en contrehaut, et les deux autres en contrebas, avec une ligne de césure les séparant, et sans être alignés sur la résidence voisine. Il n’en résulte aucune vision d’un long linéaire bâti qui serait de nature à créer un « effet de barre ». Par ailleurs si, selon le document graphique de l’OAP « franges urbaines », la parcelle d’assiette du projet se trouve à proximité d’un axe de liaison intitulé « liaison les Côtes – Chanturgues », il n’apparaît pas, eu égard au manque de précision de ce document, intitulé « schéma de principe », qui indique qu’il s’agit d’un axe de liaison à imaginer, que la réalisation de cette future liaison piétonne se trouverait compromise. Il ressort enfin des pièces du dossier que les bâtiments projetés seront disposés dans la longueur du terrain et s’adapteront aux courbes de niveaux, de sorte que leur construction n’entraînera pas de modification importante du terrain. Aucune incompatibilité du projet avec l’OAP « franges urbaines » n’est ici caractérisée. Il n’apparaît pas, en tout état de cause, que le projet méconnaîtrait l’objectif de renforcement de l’accessibilité des côtes fixé par le projet d’aménagement et de développement durables.

En quatrième lieu et d’une part, aux termes de l’article L. 151-18 du code de l’urbanisme : « Le règlement peut déterminer des règles concernant l’aspect extérieur des constructions neuves, rénovées ou réhabilitées, leurs dimensions, leurs conditions d’alignement sur la voirie et de distance minimale par rapport à la limite séparative et l’aménagement de leurs abords, afin de contribuer à la qualité architecturale, urbaine et paysagère, à la mise en valeur du patrimoine et à l’insertion des constructions dans le milieu environnant. ». Aux termes de l’article R. 151-13 du même code : « Les règles générales peuvent être assorties de règles alternatives qui en permettent une application circonstanciée à des conditions locales particulières. (…) ».

D’autre part, aux termes de l’article L. 151-28 du même code : « Le règlement du plan local d’urbanisme ou du document d’urbanisme en tenant lieu peut prévoir (…) : / 1° Des secteurs situés dans les zones urbaines à l’intérieur desquels un dépassement des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l’emprise au sol est autorisé pour permettre l’agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d’habitation. Ce dépassement, fixé pour chaque secteur, ne peut excéder 20 % pour chacune des règles concernées. (…) / (…). ». Et aux termes de l’article R. 151-37 de ce code : « Afin d’assurer la mise en œuvre des objectifs de mixité sociale et fonctionnelle, le règlement peut : (…) 5° Délimiter, dans le ou les documents graphiques, des secteurs situés dans les zones urbaines à l’intérieur desquels les constructions à usage d’habitation bénéficient d’une majoration de volume constructible qu’il détermine en référence à l’emprise au sol et à la hauteur dans les conditions prévues au 1° de l’article L. 151-28 ; (…) ».

Enfin, aux termes de l’article UG3 du règlement du plan local d’urbanisme : « Les hauteurs maximales de façade (le plénum) figurent au Plan des hauteurs et sont mesurées du terrain naturel à l’égout de toiture ou à l’acrotère. (…) ». Il ressort du plan des hauteurs figurant à l’article UG3 du règlement que la hauteur maximale de façade autorisée dans la zone concernée par le terrain d’assiette du projet est fixée à 7 mètres. Par ailleurs, selon les dispositions de l’article UG3 de ce même règlement, relatives à la mesure du terrain naturel (TN) : « La mesure du TN se fait en milieu de façade principale. Pour les façades supérieures à 20 mètres de long, elles sont divisées en sections de 20 mètres en partant du point le plus bas dans le cas d’un terrain en pente et en partant de l’angle dans le cas d’un terrain situé à l’angle de deux voies ou espaces publics. / Lorsque le TN est à un niveau inférieur à l’espace public, la mesure du TN est celle du niveau de la voie ou de l’espace public au droit de la façade considérée. / Dans le cas d’un terrain en pente et à l’angle de deux voies ou espaces publics, le TN retenu est le TN le plus bas. (…) ». Enfin, les dispositions du même article prévoient : « Bonus lié à la formation d’une canopée habitée. / Les hauteurs de façade maximales pourront être dépassées dans le cas de la formation d’une canopée habitée (attique, émergence…). / Ce bonus n’est autorisé que lorsque la toiture est traitée sur tout ou partie sous forme de toiture végétalisée ou comporte des terrasses accessibles bénéficiant de dispositifs, intégrés à la construction, permettant la plantation de végétaux. / Les surfaces de plancher supplémentaires autorisées, par application du bonus ne pourront dépasser 80 % de la surface de toiture du dernier niveau n’ayant pas dépassé le plénum. / (…) / Dans le secteur stratégique FRANGE, les volumes correspondant à la canopée habitée ne pourront dépasser une hauteur de 3 mètres au-delà de la hauteur de façade maximale autorisée, quel que soit la Surface de Plancher supplémentaire autorisée, par application du bonus (…) ». Selon le lexique du règlement du plan local d’urbanisme « la canopée habitée concerne les étages supérieurs de la ville directement influencés par le rayonnement solaire et offrant éventuellement des vues lointaines ou rasantes sur les toitures. (…) » et « Est considéré comme attique le ou les deux dernier(s) niveau(x) droit(s) placé(s) au sommet d’une construction et situé(s) en retrait d’au moins 2 m des façades. L’attique ne constitue pas un élément de façade ».

Tout d’abord il apparaît, au vu notamment du rapport de présentation, que la règle alternative dénommée « bonus lié à la formation d’une canopée habitée » mise en place par l’article UG3 ci-dessus pour les constructions disposant de toitures ou terrasses végétalisées, afin d’encourager leur développement et la densification avec comme préoccupation de « permettre un jeu sur les formes et volumes bâtis » et « une innovation architecturale qui ne se résumerait pas à la création d’attiques », est applicable dans l’ensemble de la zone UG, qui correspond au territoire urbanisé, sans que cette règle soit réservée à certains secteurs, ce bonus étant fixé à 3 mètres supplémentaires au maximum dans le secteur stratégique Frange où « l’enjeu premier est de limiter l’impact des constructions sur le paysage ». L’objectif de création de cette « canopée urbaine » qui, pour l’essentiel, est d’assurer, au titre notamment de l’article L. 151-18 du code de l’urbanisme, une meilleure préservation des paysages dans l’ensemble de la zone urbaine générale, avec un caractère prioritaire donné à cet objectif dans le secteur stratégique Frange, où la règle alternative est davantage contrainte que dans le reste de la zone urbaine, demeure en dehors du champ de l’article L. 151-28 ci-dessus du même code, principalement destiné à optimiser le foncier déjà bâti et la production de logements dans des secteurs prédéterminés de zones urbaines. Dans ces conditions, les requérants ne sauraient utilement soutenir, par la voie de l’exception, que la règle alternative de l’article UG3 relative au « bonus lié à la formation d’une canopée habitée » dans le secteur stratégique Frange, aurait été prescrite en violation du 1° de l’article L. 151-28 du code de l’urbanisme.

Ensuite, il ressort des pièces du dossier que les bâtiments C et D se trouvent à un niveau inférieur à l’espace public caractérisé par la placette d’accès située au niveau de la rue des Côtes Fleuries, le terrain d’assiette n’étant pas lui-même situé à l’angle de deux voies ou espaces publics. Le terrain naturel pris en compte pour effectuer les mesures de hauteur est, conformément à l’article UG3 du règlement, celui faisant partie de cet espace public. Si la cote de la placette d’accès, telle qu’elle figure sur le plan topographique, désigne celle du terrain fini, il ressort également de ce plan que, au même endroit, elle correspond à la cote du terrain naturel, mesurée à 471,33 mètres NGF. Il s’en déduit que la hauteur des bâtiments C et D, mesurée à l’acrotère (hors canopée), qui s’élève à 476,85 mètres NGF, est de 5,52 mètres et la hauteur totale de ces bâtiments, compte tenu de la canopée, atteint 8,42 mètres, étant située à 479,75 mètres NGF. Il apparaît par ailleurs, sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur la création d’un attique au sens du plan local d’urbanisme, que le dernier étage des bâtiments C et D qui, étant directement influencé par le rayonnement solaire et offrant des vues lointaines et rasantes sur les toitures, répond à la définition de « canopée habitée », présente une surface de plancher ne dépassant pas 80 % de la surface de toiture du 1er étage et sa toiture est elle-même traitée sous forme végétalisée. Le bonus de 3 mètres supplémentaires, au-delà de la hauteur maximale autorisée de 7 mètres, dont les bâtiments C et D ont bénéficié conformément à l’article UG3 ci-dessus compte tenu de la « canopée habitée » dotant leur dernier étage, ne méconnaît donc pas ces dispositions du règlement.

Il résulte de ce qui précède, et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, que le syndicat des copropriétaires de la résidence Oxygène et autres ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué du 11 juillet 2024, le tribunal a rejeté leur demande. Leur requête doit, dans l’ensemble de ses conclusions, être rejetée.

Sur les frais de l’instance :

Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence Oxygène et autres le versement à la SCCV Clermont Fleuries et à la ville de Clermont-Ferrand, chacune, d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

DÉCIDE :

Article 1er : La requête du syndicat des copropriétaires de la résidence Oxygène et autres est rejetée.

Article 2 : Le syndicat des copropriétaires de la résidence Oxygène et autres verseront 1 500 euros à la SCCV Clermont Fleuries et 1 500 euros à la ville de Clermont-Ferrand au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M^me F… J…, représentante unique désignée en application de l’article R. 751-3 du code de justice administrative, à la SCCV Clermont Fleuries et à la ville de Clermont-Ferrand.

Délibéré après l’audience du 16 octobre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Picard, président de chambre,

M^me Duguit-Larcher, présidente assesseure,

M. Moya, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 6 novembre 2025.

Le rapporteur,

P. MoyaLe président,

V-M. Picard

La greffière,

F. Bossoutrot

La République mande et ordonne à la ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation et au ministre de la ville et du logement en ce qui les concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,