Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure

M^me C… B… a demandé au tribunal administratif d’Orléans de prononcer la décharge des cotisations d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2014, ainsi que des pénalités correspondantes, et de lever l’hypothèque sur sa maison sans frais.

Par une ordonnance n° 2202674 du 7 octobre 2022, le président de la 3ème chambre du tribunal administratif d’Orléans, en application de l’article R. 351-3 du code de justice administrative, a transmis la demande de M^me B… au tribunal administratif de Clermont-Ferrand.

Par un jugement n° 2202122 du 18 juillet 2025, le tribunal administratif de Clermont-Ferrand a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour

Par une requête, enregistrée le 11 septembre 2025, M^me B…, représentée par M^e Teissier, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement ;

2°) de prononcer la décharge de ces impositions et pénalités ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

 – la charge de la preuve incombe à l’administration ;

 – la valeur vénale à retenir pour l’évaluation de la maison d’habitation est de 60 979 euros.

Par un mémoire, enregistré le 28 janvier 2026, la ministre de l’action et des comptes publics conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens invoqués ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

 – le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

 – le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Après avoir entendu au cours de l’audience publique :

 – le rapport de M. Porée, premier conseiller,

 – les conclusions de M. Chassagne, rapporteur public,

 – et les observations de M^e Teissier, représentant M^me B….

Une note en délibéré présentée par M^me B… a été enregistrée le 24 avril 2026.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI du Moulin à Vent, dont M^me B… détenait 33 % des parts et était cogérante, donnait en sous-location un ensemble immobilier composé d’un bâtiment à usage professionnel et d’une maison d’habitation, situés à Noyers-sur-Cher (Loir-et-Cher), respectivement à l’association Interval et à des particuliers, qu’elle avait pris en crédit-bail le 18 mai 1995 auprès de la commune de Noyers-sur-Cher, tirant ainsi de cette activité des revenus imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux. Elle a levé l’option d’achat pour ces deux immeubles, le 4 août 2014, qu’elle a continués à louer avant de les vendre. A l’issue d’une vérification de comptabilité de la SCI du Moulin à Vent et d’un contrôle sur pièces de M^me B…, l’administration a taxé la plus-value de 297 841 euros constatée à l’occasion de la levée de l’option d’achat au motif que la cessation de l’activité initiale de la société et le changement de son régime fiscal entraînait l’imposition immédiate de ses revenus. L’administration a, en conséquence, assujetti M^me B…, selon la procédure contradictoire, à une cotisation d’impôt sur le revenu au titre de l’année 2014, en vertu de l’article 8 du code général des impôts, en proportion de ses droits dans la SCI du Moulin à Vent, à raison de la taxation de cette plus-value. Cette imposition et les contributions sociales mises à sa charge ont été assorties, outre des intérêts de retard, de la majoration de 40 % pour manquement délibéré prévue au a. de l’article 1729 du code général des impôts. M^me B… relève appel du jugement du 18 juillet 2025 par lequel le tribunal administratif de Clermont-Ferrand a rejeté sa demande tendant à la décharge de ces impositions et pénalités.

Sur le bien-fondé des impositions :

2. Aux termes de l’article 93 du code général des impôts : « 1. Le bénéfice à retenir dans les bases de l’impôt sur le revenu est constitué par l’excédent des recettes totales sur les dépenses nécessitées par l’exercice de la profession. Sous réserve des dispositions de l’article 151 sexies, il tient compte des gains ou des pertes provenant soit de la réalisation des éléments d’actif affectés à l’exercice de la profession, soit des cessions de charges ou d’offices, ainsi que de toutes indemnités reçues en contrepartie de la cessation de l’exercice de la profession ou du transfert d’une clientèle. (…) 6. Les biens acquis à l’échéance des contrats mentionnés au III de l’article 93 quater constituent des éléments d’actif affectés à l’exercice de l’activité non commerciale pour l’application du présent article. (…) ». Aux termes de l’article 93 quater de ce code : « I. Les plus-values réalisées sur des immobilisations sont soumises au régime des articles 39 duodecies à 39 novodecies. (…) III. Pour l’application des dispositions du premier alinéa du I, les contrats de crédit-bail conclus dans les conditions prévues aux 1 et 2 de l’article L. 313-7 du code monétaire et financier sont considérés comme des immobilisations lorsque les loyers versés ont été déduits pour la détermination du bénéfice non commercial. (…) ».

3. Aux termes de l’article R. 194-1 du livre des procédures fiscales : « Lorsque, ayant donné son accord à la rectification ou s’étant abstenu de répondre dans le délai légal à la proposition de rectification, le contribuable présente cependant une réclamation faisant suite à une procédure contradictoire de rectification, il peut obtenir la décharge ou la réduction de l’imposition, en démontrant son caractère exagéré. (…) ».

4. M^me B… n’a pas présenté d’observations en réponse à la proposition de rectification du 31 mai 2017. Ainsi, elle supporte la charge de la preuve de l’exagération de la base d’imposition retenue.

5. Il résulte de l’instruction qu’à la levée de l’option du crédit-bail, le 4 août 2014, la SCI du Moulin à Vent a fait l’acquisition du bien, composé notamment d’une maison d’habitation, qu’elle donnait en sous-location, sur la commune de Noyers-sur-Cher, dont elle tirait des revenus imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux. L’entrée de cet immeuble dans le patrimoine de la société consécutive à la levée d’option de crédit-bail s’est traduite par un changement de nature de l’activité exercée, la société cessant son activité de sous-location au profit d’une activité de location directe, taxable dans la catégorie des revenus fonciers. Dès lors, et quand bien même aucun acte ne matérialiserait le transfert de l’immeuble au patrimoine de la société, la cessation de son activité initiale et le changement de son régime fiscal ont eu pour effet de rendre immédiatement imposable la plus-value susceptible d’avoir été acquise à la date de la levée de l’option.

6. L’acte notarié de levée d’option d’achat du bien immobilier du 4 août 2014 mentionne que, pour les besoins de la perception de la contribution de sécurité immobilière, la SCI du Moulin à Vent a déclaré que la valeur vénale des biens vendus s’élevait, conformément à l’avis du 28 janvier 2014 des missions domaniales de la direction départementale des finances publiques du Loir-et-Cher, à 342 000 euros correspondant à 140 000 euros pour le bâtiment à usage professionnel et à 202 000 euros pour la maison d’habitation. Si M^me B… se prévaut, pour la

maison d’habitation, de la valeur vénale de 60 979 euros (400 000 francs) retenue par la promesse unilatérale de vente incluse dans la convention de sous-location conclue le 30 mai 1995 stipulant que la SCI du Moulin à Vent conférait au sous-locataire la faculté d’acquérir le bien lorsque la SCI en serait devenue propriétaire, dans un délai d’un an à compter de ce transfert de propriété, et dont le montant était dû par l’ancien sous-locataire à la SCI du Moulin à Vent à la suite de la vente déclarée parfaite au 9 février 2015 et du rejet de la demande de rescision de cette vente par deux arrêts de la cour d’appel d’Orléans des 16 mars 2020 et 27 février 2023, la valeur vénale devait être déterminée à la date de la levée d’option d’achat, soit le 4 août 2014, pour tout acquéreur, sans considération du prix fixé par les parties à une promesse unilatérale de vente datée du 30 mai 1995 qui ne concernait pas l’opération d’entrée de la maison d’habitation dans le patrimoine de la SCI du Moulin à Vent. L’avis du service des domaines, en se fondant sur la situation de la maison ainsi que sur des données du marché immobilier local, a déterminé la valeur vénale compte tenu d’éléments permettant d’obtenir un chiffre qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande, sans que M^me B… produise des transactions sur des biens similaires, ni une analyse de rentabilité, afin de démontrer que les données du marché immobilier local retenues par l’avis seraient erronées. Si cet avis mentionne que la présence éventuelle de pollutions n’a pas été prise en compte, il résulte de l’acte de levée d’option d’achat du 4 août 2014 que les parties ont déclaré que le terrain vendu n’était frappé d’aucune pollution susceptible de résulter notamment de l’exploitation actuelle ou passée ou de la proximité d’une installation classée. Si M^me B… soutient que le service des domaines n’a pas pris en compte l’existence de servitudes, l’acte de levée d’option du 4 août 2014 indique seulement que la commune a déclaré qu’elle n’a créé, ni laissé acquérir aucune servitude sur les biens vendus, qu’il n’en existe pas d’autres que celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, des anciens titres de propriété et de la règlementation et la requérante ne démontre pas l’incidence d’éventuelles servitudes sur la valeur vénale déclarée. Dans ces conditions, c’est à bon droit que, pour déterminer le montant de la plus-value à court terme réalisée par la SCI du Moulin à Vent, l’administration a retenu la valeur vénale de 202 000 euros pour la maison d’habitation.

7. Il résulte de ce qui précède que M^me B… n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Clermont-Ferrand a rejeté sa demande.

Sur les frais liés au litige :

8. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme demandée à ce titre par M^me B… soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de M^me B… est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M^me C… B… et au ministre de l’action et des comptes publics.

Délibéré après l’audience du 23 avril 2026, à laquelle siégeaient :
M. Pruvost, président de chambre,
M. Haïli, président-assesseur,
M. Porée, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 13 mai 2026.

Le rapporteur,

A. Porée

Le président,

D. Pruvost

La greffière,
M. A…

La République mande et ordonne au ministre de l’action et des comptes publics, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

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N° 25LY02419