Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société Volonta Properties Ltd a demandé au tribunal administratif de Toulon de prononcer la décharge, en droits et majorations, des cotisations d’impôt sur les sociétés et de contribution sociale à l’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2014 et 2015, de la retenue à la source mise à sa charge au titre des années 2013 à 2015 et de l’amende prévue à l’article 1729 D du code général des impôts qui lui a été infligée au titre des mêmes années.

Par un jugement n° 2100162 du 4 mai 2023, le tribunal administratif de Toulon, après avoir prononcé un non-lieu à statuer à concurrence des dégrèvements en cours d’instance, a rejeté le surplus des conclusions de la demande.

Procédure devant la Cour :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 28 juin 2023, 16 juillet 2024 et 15 janvier 2025, la société Volonta Properties Ltd, représentée par M^e Sorin, demande à la Cour :

1°) d’annuler le jugement n° 2100162 du 4 mai 2023 du tribunal administratif de Toulon ;

2°) de constater qu’il n’existe plus de litige s’agissant de l’amende prévue à l’article 1729 D du code général des impôts et de prononcer la décharge, en droits et majorations, des impositions restant en litige.

Elle soutient que :

— la proposition de rectification est insuffisamment motivée, dès lors que le procès-verbal de défaut de présentation de comptabilité n’y était pas annexé et n’a pas été reçu préalablement ;

— la proposition de rectification est incorrectement motivée s’agissant de la retenue à la source de l’année 2013 ;

— l’estimation de la valeur vénale du bien immobilier dont elle est propriétaire par l’administration est erronée, dès lors qu’une décote de 20 % au titre de son occupation devait être appliquée, que certains termes de comparaison ne pouvaient être valablement retenus et qu’un taux de rendement de 2,4 % doit être appliqué au titre de l’année 2014 ; l’erreur est confirmée par une expertise réalisée à sa demande ;

— l’amende prévue à l’article 1729 D du code général des impôts n’est pas applicable et est prescrite ; elle est fondée à se prévaloir de l’instruction administrative BOI-CF-IOR-60-40-10 n° 70 et 75 du 7 juin 2017 sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales.

Par des mémoires en défense enregistrés les 30 mai 2024 et 13 septembre 2024, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au non-lieu à statuer s’agissant de l’amende prévue à l’article 1729 D du code général des impôts et au rejet du surplus des conclusions de la requête.

Il soutient que les moyens invoqués par la société Volonta Properties ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— la convention entre la France et la Suisse en vue d’éviter les doubles impositions en matière d’impôts sur le revenu et sur la fortune signée le 9 septembre 1966 ;

— la convention fiscale conclue le 18 décembre 1981 entre le gouvernement de la République française et le gouvernement de la République de Chypre ;

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Platillero,

— les conclusions de M. Ury, rapporteur public,

— et les observations de M^e Sorin, pour la société Volonta Properties Ltd.

Considérant ce qui suit :

1. La société de droit chypriote Volonta Properties Ltd, qui exerce en France l’activité de location d’un bien immobilier dont elle est propriétaire, a fait l’objet d’une vérification de comptabilité, à l’issue de laquelle des propositions de rectifications des 15 décembre 2016 et 28 août 2017 lui ont été notifiées. Au terme de la procédure, elle a notamment été assujettie à des cotisations d’impôt sur les sociétés au titre des exercices 2014 et 2015 et à la retenue à la source au titre des années 2013 à 2015, assorties des intérêts de retard, ainsi qu’à l’amende prévue à l’article 1729 D du code général des impôts. La société Volonta Properties Ltd relève appel du jugement du 4 mai 2023 par lequel le tribunal administratif de Toulon, après avoir prononcé un non-lieu à statuer à concurrence des dégrèvements prononcés en cours d’instance, a rejeté le surplus des conclusions de sa demande tendant à la décharge, en droits et majorations, des impositions et de l’amende restant en litige à la suite de l’admission partielle de sa réclamation.

Sur l’étendue du litige :

2. Il résulte de l’instruction que l’amende prévue à l’article 1729 D du code général des impôts infligée à la société Volonta Properties Ltd, mise en recouvrement le 31 juillet 2019 pour un montant de 708 298 euros, repris dans l’avis de mise en recouvrement du 6 octobre 2020, a fait l’objet de dégrèvements le 8 mars 2021 à hauteur de 5 000 euros, le 8 juillet 2021 à hauteur de 693 298 euros et le 28 mars 2023 à hauteur de 10 000 euros, soit la somme mise en recouvrement. Les conclusions tendant à la décharge du surplus de cette amende à la suite du jugement attaqué ne peuvent ainsi et en tout état de cause qu’être rejetées, ladite amende ayant été entièrement dégrevée antérieurement à l’introduction de la requête d’appel.

Sur la régularité de la procédure d’imposition :

3. Aux termes de l’article L. 57 du livre des procédures fiscales : « L’administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation ». Aux termes de l’article R. 57-1 du même livre : « La proposition de rectification prévue par l’article L. 57 fait connaître au contribuable la nature et les motifs de la rectification envisagée. L’administration invite, en même temps, le contribuable à faire parvenir son acceptation ou ses observations dans un délai de trente jours à compter de la réception de la proposition, prorogé, le cas échéant, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de cet article ». Il résulte de ces dispositions que, pour être régulière, une proposition de rectification doit comporter la désignation de l’impôt concerné, de l’année d’imposition et de la base d’imposition, et énoncer les motifs sur lesquels l’administration entend se fonder pour justifier les redressements envisagés, de façon à permettre au contribuable de formuler utilement ses observations. En revanche, sa régularité ne dépend pas du bien-fondé de ces motifs.

4. D’une part, il résulte de l’instruction que la proposition de rectification du 15 décembre 2016 relative à l’année 2013 reprend en page deux la teneur même du procès-verbal de non-conformité des fichiers des écritures comptables établi par le vérificateur le 9 décembre 2016, notamment en précisant le motif qui a conduit à son établissement, tiré de l’absence de conformité des fichiers informatiques remis aux dispositions de l’article L. 47 A-1 du livre des procédures fiscales, entraînant la reconstitution du chiffre d’affaires. La proposition de rectification, qui précise par ailleurs de manière détaillée les motifs et le montant des rectifications envisagées, leur fondement légal et la catégorie de revenus dans laquelle elles sont opérées, ainsi que les années d’imposition concernées, expose également et de manière suffisante les motifs justifiant la reconstitution. La société Volonta Properties Ltd n’est ainsi et en tout état de cause pas fondée à soutenir que la proposition de rectification du 15 décembre 2016 est insuffisamment motivée, faute de contenir en annexe le procès-verbal précité qu’elle n’a reçu que le 22 décembre 2016.

5. D’autre part, la société Volonta Properties Ltd ne peut utilement soutenir que la proposition de rectification du 15 décembre 2016 n’est pas correctement motivée en ce qui concerne la retenue à la source, s’agissant du bénéficiaire des distributions, la circonstance que l’un des motifs retenus dans la proposition de rectification était erroné étant sans incidence sur la régularité de sa motivation, qui, ainsi qu’il a été dit précédemment, contient l’ensemble des éléments exigés par l’article L. 57 du livre des procédures fiscales.

Sur le bien-fondé des impositions :

6. D’une part, aux termes du 1 de l’article 206 du code général des impôts : « () sont passibles de l’impôt sur les sociétés, quel que soit leur objet, les sociétés anonymes () et toutes autres personnes morales se livrant à une exploitation ou à des opérations de caractère lucratif ». Aux termes du I de l’article 209 du même code : « () les bénéfices passibles de l’impôt sur les sociétés sont déterminés d’après les règles fixées par les articles 34 à 45,53 A à 57, 108 à 117, 237 ter A et 302 septies A bis et en tenant compte uniquement des bénéfices réalisés dans les entreprises exploitées en France, de ceux mentionnés aux a, e, e bis et e ter du I de l’article 164 B ainsi que de ceux dont l’imposition est attribuée à la France par une convention internationale relative aux doubles impositions () ». Aux termes de l’article 164 B de ce code : « I. Sont considérés comme revenus de source française : a. Les revenus d’immeubles sis en France ou de droits relatifs à ces immeubles () ». Aux termes de l’article 6 de la convention entre la France et Chypre en vue d’éviter les doubles impositions et de prévenir l’évasion fiscale en matière d’impôts sur le revenu et sur la fortune signée le 18 décembre 1981 : « 1. Les revenus qu’un résident d’un Etat tire de biens immobiliers (y compris les revenus des exploitations agricoles ou forestières) situés dans l’autre Etat, sont imposables dans cet autre Etat. 2. L’expression » biens immobiliers « a le sens que lui attribue le droit de l’Etat où les biens considérés sont situés () 4. Les dispositions des paragraphes 1 et 3 s’appliquent également aux revenus provenant des biens immobiliers d’une entreprise ainsi qu’aux revenus des biens immobiliers servant à l’exercice d’une profession indépendante ».

7. D’autre part, en vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l’entreprise, à l’exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale. Constitue un acte anormal de gestion l’acte par lequel une entreprise décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt. Au regard de ces principes, la circonstance qu’une renonciation à recettes par une société de capitaux au bénéfice de ses associés serait conforme à l’objet social de l’entreprise n’est pas à elle seule de nature à faire regarder cette renonciation comme étant dans l’intérêt propre de l’entreprise, ni que satisfaire par cette gratuité l’un des objets pour lequel la société a été créée soit une contrepartie suffisante.

8. Enfin, aux termes de l’article 109 du code général des impôts : « 1. Sont considérés comme revenus distribués : 1° Tous les bénéfices ou produits qui ne sont pas mis en réserve ou incorporés au capital () ». Aux termes de l’article 111 de ce code : « Sont notamment considérés comme revenus distribués : () c. Les rémunérations et avantages occultes ». Aux termes de l’article 119 bis du même code : « () 2. Les produits visés aux articles 108 à 117 bis donnent lieu à l’application d’une retenue à la source dont le taux est fixé par l’article 187 lorsqu’ils bénéficient à des personnes qui n’ont pas leur domicile fiscal ou leur siège en France. () ».

9. La société Volonta Properties Ltd est propriétaire d’un bien immobilier situé aux Ayguiers sur la commune de Ramatuelle dans le Var, composé d’une maison de seize pièces disposant d’une surface habitable de 390 m², construite en 2001 et inscrite dans la catégorie cadastrale des maisons exceptionnelles, dotée d’un jacuzzi de 21 m², d’une piscine de 150 m², d’un terrain de tennis, d’un garage de 75 m², d’une cave et d’une dépendance, l’ensemble édifié sur un terrain de 28 416 m². L’administration fiscale a estimé que la société Volonta Properties Ltd, immatriculée en France au titre de l’activité de location, avait renoncé à percevoir des produits de la mise à disposition de ce bien en 2013 alors qu’il était occupé et avait consenti, au regard du montant anormalement bas des loyers perçus pour la location au titre des années 2014 et 2015, à une renonciation à des recettes constitutive d’un acte anormal de gestion. Pour évaluer le loyer que la société Volonta Properties Ltd aurait dû percevoir, l’administration, après avoir constaté que, compte tenu des caractéristiques du bien, il n’existe pas de marché locatif pertinent, a mis en œuvre la méthode d’évaluation par le taux de rentabilité, consistant à appliquer à la valeur vénale du bien un taux de rendement locatif. Pour déterminer la valeur vénale, elle a retenu comme termes de comparaison au titre de l’année 2013 deux cessions de biens intervenues à Ramatuelle et quatre à Saint-Tropez, intervenues entre le 30 janvier 2011 et le 19 décembre 2012 et portant sur des biens d’une surface utile comprise entre 300 et 400 m² sur des terrains d’une surface de 2 500 à 10 716 m², au titre de l’année 2014, deux cessions de biens intervenues à Ramatuelle et quatre à Saint-Tropez, intervenues entre le 27 janvier 2012 et le 23 décembre 2013 et portant sur des biens d’une surface utile comprise entre 270 et 400 m² sur des terrains de 2 500 à 10 716 m², et au titre de l’année 2015, trois cessions de biens intervenues à Ramatuelle et trois à Saint-Tropez, intervenues entre le 23 décembre 2013 et le 4 septembre 2014 et portant sur des biens d’une surface utile comprise entre 175 et 399 m² sur des terrains de 5 291 à 9 899 m². L’administration a ainsi retenu, compte tenu de la valeur moyenne du m² de surface utile résultant de ces comparables et de la surface de la maison en litige, une valeur vénale de 11 343 150 euros au titre de l’année 2013, de 10 540 920 euros au titre de l’année 2014 et de 10 494 900 euros au titre de l’année 2015, à laquelle elle a affecté, du fait des prestations exceptionnelles offertes par ce bien et de sa localisation, un taux de rendement de 3 % pour aboutir à une valeur locative de 340 295 euros en 2013, 316 228 euros en 2014 et 314 847 euros au titre de l’année 2015. Elle a par conséquent soumis à l’impôt sur les sociétés les montants correspondant aux renonciations à recettes sans contrepartie après déduction de charges, ainsi qu’à la retenue à la source les revenus distribués par la société Volonta Properties Ltd à la société Swiss Planet en tant qu’avantage occulte, au taux prévu par la convention entre la France et la Suisse signée le 9 septembre 1966.

10. En premier lieu, la société Volonta Properties Ltd, qui se livre à une exploitation lucrative d’un immeuble situé en France, la rendant passible de l’impôt sur les sociétés, en application des articles 206, 209 et 164 B du code général des impôts et de l’article 6 de la convention fiscale franco-chypriote, fait valoir que l’administration ne pouvait retenir des termes de comparaison situés sur la commune de Saint-Tropez, qui ne sont pas comparables à des biens situés sur la commune de Ramatuelle du fait de la notoriété du lieu, pour évaluer la valeur vénale du bien dont elle est propriétaire. Toutefois, il est constant que, compte tenu de ses caractéristiques physiques précédemment rappelées qui lui confèrent un caractère de rareté, le bien à évaluer relève de la catégorie des biens exceptionnels. Il n’est pas contesté que, pour procéder à son évaluation, l’administration a pris en compte le secteur géographique, en écartant les biens situés près de la mer sur le territoire des deux communes, et que les biens retenus sur la commune de Saint-Tropez présentaient des caractéristiques proches de l’immeuble à évaluer, mais d’une catégorie cadastrale inférieure avec des surfaces de terrain moindres, la société Volonta Properties Ltd n’alléguant pas que ces ajustements ne permettraient pas de compenser la situation des biens sur le territoire de la commune voisine. Dans ces conditions, en se bornant à contester la prise en compte de termes de comparaison sur la commune limitrophe, la société Volonta Properties Ltd n’apporte aucun élément précis de nature à écarter leur pertinence pour établir la valeur vénale du bien dont elle est propriétaire.

11. En deuxième lieu, la société Volonta Properties Ltd produit un rapport d’expertise établi le 17 février 2022 par un expert immobilier, dont il résulte que la valeur vénale du bien, en retenant des termes de comparaison uniquement situés sur la commune de Ramatuelle s’élèverait à 5 990 000 euros au 1er janvier 2013, 5 930 000 euros au 1er janvier 2014 et 5 730 000 euros au 1er janvier 2015. Toutefois, ce rapport se borne à retenir trois termes de comparaison au titre de chacune des années, sans d’ailleurs en préciser la catégorie cadastrale et les caractéristiques retenues alors qu’il s’agit d’évaluer un bien classé comme exceptionnel. En outre, au titre de chacune des années, l’un des biens retenus à titre de comparable présente des surfaces utiles et de terrain sans comparaison avec le bien dont la société requérante est propriétaire et est dès lors dépourvu de pertinence. Enfin, si l’expert procède à une décote systématique de 25 % du prix moyen obtenu à partir des biens retenus, une telle décote n’est pas justifiée par la seule mention, d’une part, que le bien à évaluer n’est pas situé à la proximité des plages et ne dispose pas d’une vue sur la mer, le rapport ne précisant pas les caractéristiques des biens retenus à titre de comparables sur ce point, et, d’autre part, de la nécessité de procéder à des dépenses importantes sur le bien à évaluer compte tenu de son état, la société Volonta Properties Ltd n’apportant d’ailleurs aucun élément qu’elle seule est en mesure d’apporter quant à la date de réalisation et l’importance exacte des travaux qu’aurait nécessité le bien.

12. Dans ces conditions, compte tenu du faible nombre de termes de comparaison retenus et de leurs caractéristiques pour certains sans lien avec le bien à évaluer, le rapport d’expertise produit ne remet pas en cause la valeur vénale du bien établie par l’administration. Au demeurant, il n’est pas contesté que l’administration a obtenu par l’exercice du droit de communication une autre expertise effectuée au mois de mars 2013 qui mentionne une propriété dans un état général excellent, bien entretenue à l’intérieur et à l’extérieur et ne nécessitant pas de travaux autres que ponctuels, retenant une valeur vénale de 13 433 000 euros, sans que la société Volonta Properties Ltd n’apporte aucun élément probant qu’elle seule est en mesure de fournir de nature à établir qu’il se serait agi d’une valeur de convenance en vue d’obtenir un financement hypothécaire auprès d’une banque.

13. En troisième lieu, si la société Volonta Properties Ltd soutient qu’une décote de 20 % sur la valeur vénale devrait être appliquée pour tenir compte de l’occupation du bien, un tel moyen ne peut qu’être écarté, dès lors que l’objet du litige est d’évaluer la valeur locative du bien occupé par un tiers à partir de sa valeur vénale affectée d’un taux de rendement et qu’il n’y a ainsi pas lieu de pratiquer une décote sur la valeur vénale pour tenir compte de son occupation par ce tiers. A cet égard, la société Volonta Properties Ltd ne peut en tout état de cause utilement se prévaloir d’une jurisprudence rendue à propos de la taxe prévue à l’article 990 D du code général des impôts, dont l’objet n’est pas d’apprécier une valeur locative et, si la société requérante se prévaut d’un jugement du tribunal judiciaire de Draguignan du 14 mai 2024, ce jugement, dont l’administration a d’ailleurs fait appel, est dépourvu d’autorité de chose jugée.

14. En quatrième lieu, si la société Volonta Properties Ltd indique contester le taux de rendement de 3 % en demandant l’application d’un taux de 2,4 %, elle n’apporte aucun élément à l’appui de ses allégations selon lesquelles le taux retenu par l’administration, fondé sur les prestations exceptionnelles offertes par le bien en litige et sa localisation et ainsi sur des éléments objectifs tirés des qualités intrinsèques du bien, serait inapproprié.

15. Il résulte de ce qui précède que l’administration établit qu’en mettant le bien en litige à disposition de la société Swiss Planet pour un loyer insuffisant, sans que soient invoquées de contreparties, la société Volonta Properties Ltd a renoncé à percevoir des recettes qu’une gestion normale de son bien eut procurées et que c’est ainsi à bon droit que l’administration a réintégré dans ses bases imposables le montant des recettes auxquelles elle était en droit de prétendre et regardé les sommes correspondantes comme un avantage occulte au profit de son bénéficiaire.

16. Il résulte de tout ce qui précède que la société Volonta Properties Ltd n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Toulon a rejeté le surplus des conclusions de sa demande. Sa requête doit dès lors être rejetée.

D E C I D E :

Article 1 : La requête de la société Volonta Properties Ltd est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société Volonta Properties et au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.

Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer.

Délibéré après l’audience du 20 mars 2025, où siégeaient :

— M^me Paix, présidente,

— M. Platillero, président assesseur,

— M. Mérenne, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 3 avril 2025.