Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 4 rue Martiny a demandé au tribunal administratif de Marseille d’annuler l’arrêté du 1er mars 2019 par lequel la maire de Marseille a délivré à la société par actions simplifiée (SAS) Next un permis de construire une boutique-hôtel sur un terrain situé 6 rue Martiny dans le 8ème arrondissement de la commune, ensemble la décision de rejet de son recours gracieux.

Par un jugement n° 1906660 du 8 mars 2023, le tribunal administratif de Marseille a annulé l’arrêté du 1er mars 2019 et la décision portant rejet du recours gracieux.

Procédure devant la Cour :

Par un arrêt avant dire droit du 14 mai 2024, la Cour a sursis à statuer sur la requête de la SAS Next en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, jusqu’à l’expiration d’un délai de douze mois imparti à celle-ci pour justifier d’une mesure de régularisation du vice tiré de l’erreur manifeste d’appréciation du maire de Marseille à ne pas avoir opposé un sursis à statuer sur sa demande de permis de construire.

Le 26 mars 2025, la SAS Next, représentée par M^e Ibanez a produit l’arrêté de permis de construire modificatif qui lui a été délivré le 14 mars 2025 ainsi que l’entier dossier de demande de permis de construire modificatif.

Par un mémoire enregistré le 23 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 4 rue Martiny, représenté par M^e Cros, persiste dans ses précédentes conclusions tendant au rejet de la requête de la SAS Next et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de cette société au titre de l’article L. 761 1 du code de justice administrative, et demande en outre à la Cour d’annuler l’arrêté du 14 mars 2025 par lequel le maire de Marseille a délivré un permis de construire modificatif à la SAS Next.

Il soutient que :

— le permis de construire modificatif ne peut régulariser le permis de construire initial, dès lors que les modifications envisagées apportent au projet initial un bouleversement tel qu’il en change la nature même ; le projet initial de boutique-hôtel de forme ogivale, composé de matériaux en aluminium, a été abandonné au profit d’un immeuble de bureaux, de style et de forme sobres, en pierres massives ; la SAS Next n’a ainsi gardé de son projet ni son objet, ni la destination de l’immeuble, ni la volumétrie, ni le revêtement ;

— le permis de construire modificatif aurait dû être précédé de la consultation du SFFR de la DETECES ;

— il méconnaît l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en l’absence d’autorisation préalable du changement de la destination d’habitation en local professionnel ;

— il méconnaît l’article UBt 4 du règlement du PLUi dès lors que la profondeur du projet est de 18,5 mètres, excédant les 17 mètres autorisés ;

— il méconnaît l’article UB 11 du règlement du PLUi en raison de l’insuffisance du nombre de places de stationnement.

Par un mémoire, enregistré le 12 juin 2025, la SAS Next, représentée par M^e Ibanez, persiste dans ses précédentes conclusions tendant à l’annulation du jugement du tribunal administratif de Marseille du 8 mars 2023, au rejet de la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 4 rue Martiny, ou subsidiairement, à la mise en œuvre des dispositions des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et à ce que la somme de 4 500 euros soit mise à la charge du syndicat de copropriétaires au titre de l’article L. 761 1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

le permis de construire modificatif qui lui a été délivré a permis de régulariser le vice entachant le permis de construire initial, les modifications apportées au projet ne rompant pas le lien avec l’autorisation initiale qui lui a été accordée ;

les moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires à l’encontre du permis de construire modificatif du 14 mars 2025 ne sont pas fondés.

Par lettre du 12 mai 2025, les parties ont été informées, en application de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative, de la date à partir de laquelle l’instruction pourra être close dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l’article R. 613 1 et le dernier alinéa de l’article R. 613 2 du même code.

La clôture de l’instruction a été fixée au 1er juillet 2025 en application de l’article R. 613-1 du code de justice administrative.

Un mémoire, produit par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 4 rue Martiny le 1er juillet 2025, postérieurement à la clôture de l’instruction, n’a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Hameline, présidente assesseure,

— les conclusions de M. Quenette, rapporteur public,

— et les observations de M^e Olmier représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 4 rue Martiny.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 1er mars 2019, le maire de Marseille a délivré à la SAS Next un permis de construire une « boutique-hôtel » sur un terrain cadastré 843 C 34, situé 6 rue Martiny dans le 8ème arrondissement. Par un jugement du 8 mars 2023, dont la SAS Next a relevé appel, le tribunal administratif de Marseille a, sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 4 rue Martiny, annulé cet arrêté et la décision portant rejet de son recours gracieux. Par un arrêt avant dire droit du 14 mai 2024, la Cour, saisie par la SAS Next, après avoir écarté les autres moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de ce permis de construire, a retenu que l’arrêté du 1er mars 2019 était entaché d’erreur manifeste d’appréciation en ce que le maire de Marseille n’avait pas opposé un sursis à statuer sur la demande la SAS Next, alors que la construction projetée était de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) du territoire Marseille-Provence, arrêté par délibération du 28 juin 2018, et a sursis à statuer en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme jusqu’à l’expiration d’un délai de douze mois imparti à la SAS Next pour justifier de l’intervention d’une mesure de régularisation du vice ainsi retenu.

2. La SAS Next a transmis à la Cour le permis de construire modificatif qui lui a été délivré le 14 mars 2025 par le maire de Marseille. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 4 rue Martiny conclut également, dans le dernier état de ses écritures, à l’annulation de ce permis modificatif.

3. En premier lieu, il résulte des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme qu’un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

4. Le 6 août 2024, la SAS Next a déposé une demande de permis de construire modificatif ayant pour objet de réaliser « un immeuble de bureaux développé sur trois étages et un rez-de-chaussée pour un commerce déposé en coque vide car non identifié à ce jour » sur le terrain d’assiette cadastré 843 C 34. Il ressort des pièces du dossier de demande de permis modificatif que l’immeuble désormais projeté présente une hauteur de 11,9 mètres et une profondeur depuis la rue de 18,5 mètres. Il développe une surface de plancher totale de 611 m² et comprend cinq places de stationnement en sous-sol. Par un arrêté du 14 mars 2025, le maire de Marseille a délivré le permis de construire modificatif sollicité par la SAS Next. Le projet ainsi modifié est d’une hauteur très inférieure à celle du bâtiment initialement projeté qui était de 25 mètres, et compte seulement quatre niveaux au-dessus du sol, au lieu de sept. Il développe une surface de plancher de 611 m², soit 40 % seulement de celle du projet initial qui était de 1 511 m². Par ailleurs, alors que le projet initial avait une destination d’hébergement hôtelier, qui relève de la catégorie « commerce et activité de services » prévue à l’article R. 151-27 du code de l’urbanisme, pour la totalité de sa surface de plancher, le nouveau bâtiment est très majoritairement à usage de bureaux, à raison de 497 mètres carrés sur 611 mètres carrés, ce qui correspond au sens de cet article à la destination distincte « autres activités des secteur primaire, secondaire et tertiaire ». Enfin, alors que le bâtiment initial était d’une conception architecturale très originale, et voulue comme telle pour asseoir la spécificité de l’établissement, avec une forme ogivale caractérisée par une ligne incurvée à partir des niveaux R+4 /R+5 et un origami à l’angle du pignon est, et des façades composées de bardeaux d’aluminium de ton gris chaud, le bâtiment résultant du permis de construire modificatif présente une architecture sans aucun rapport avec celle précédemment envisagée et beaucoup plus classique, en pierres massives du Gard de tonalité ocre présentant une façade à rythmes verticaux. Dans ces conditions, compte tenu de l’ampleur des modifications apportées au projet initial, en termes de destination, de dimensions, de parti architectural et d’insertion dans l’environnement, la SAS Next doit être regardée comme ayant apporté à son projet un bouleversement tel qu’il en a changé la nature même et rompu le lien avec le permis de construire initial. Dans ces conditions, le permis de construire modificatif du 14 mars 2025 n’a pas régularisé le vice entachant le permis de construire du 1er mars 2019.

5. En second lieu, d’une part, aux termes de l’article 4 du règlement du PLUi du territoire Marseille-Provence applicable à la zone UB, relatif à l’emprise au sol des constructions : « a) En UBp, UB1, UB2, UB3 ainsi que dans les Bandes Constructibles* Principales des zones UBt (BCP, voir définition ci-après), en l’absence de polygone constructible sur le règlement graphique, la profondeur des constructions* est inférieure ou égale à : / – 20 mètres pour les niveaux enterrés, quelle que soit leur destination ; / – 12 mètres pour les niveaux dédiés à la destination « Habitation » si celle-ci représente au moins un tiers de la surface de plancher de ces niveaux ; / -17 mètres dans les autres cas, c’est-à-dire pour les niveaux dans lesquels la destination « Habitation » est absente ou ne dépasse pas un tiers de leur surface de plancher. Il s’agit donc notamment des niveaux dédiés principalement à des activités, à des équipements ou à du stationnement. / (…) / b) En UBp, UB1, UB2, UB3 ainsi que dans les Bandes Constructibles* Principales des zones UBt (BCP, voir définition ci-après), la profondeur totale des constructions* peut dépasser d’un mètre cinquante au plus la profondeur des constructions* réalisée. ». L’article 4 du règlement précise, s’agissant des bandes constructibles principales (BCP) en zone UBt : « – L’objectif de la BCP est de préserver l’ordonnancement général de la séquence architecturale* des constructions sur la voie*. / – La profondeur de la BCP est égale à 25 mètres. / – La BCP est positionnée : / ○ contre la limite des emprises publiques* ou voies* publiques (à condition que la largeur soit supérieure ou égale à 4 mètres pour les constructions neuves et sans condition de largeur pour les extensions des constructions existantes et les annexes) lorsque l’ordonnancement général de la séquence architecturale* est constitué de constructions* implantées principalement en premier rideau ; / ○ contre la limite arrière* lorsque l’ordonnancement général de la séquence architecturale* est constitué de constructions* implantées principalement en fond de parcelle. (…) ».

6. D’autre part, le lexique du règlement du PLUi du territoire Marseille-Provence précise, s’agissant de la profondeur des constructions : « Modalités de calcul / – La profondeur des constructions* (P) se mesure sur la largeur et non la longueur, entre tout point de la façade avant et le point de la façade arrière qui lui est opposé (loggia comprise), en excluant les saillies*. / – La profondeur totale des constructions* (Pt) se mesure sur la largeur et non la longueur, entre tout point de la façade avant et le point de la façade arrière qui lui est opposé (loggia comprise), en incluant toutes les saillies* (sauf les saillies sur emprise publique* ou voie*), et les avant-corps* (escaliers, coursives…). / (…) ». Ce même lexique définit une saillie comme un « élément de la construction en débordement ponctuel de la façade (mais pouvant se répéter à chaque étage) et sans appui au sol à l’exception des corniches, modénatures* et appuis de fenêtre. Il peut donc s’agir de balcons, d’auvents, de bow-windows, d’escalier … / Les étages en débordement ne sont pas considérés comme des saillies. » et un avant-corps comme « Tout élément constructif en débordement ponctuel de la façade et avec appui au sol (escalier maçonné, terrasse/balcon avec poteaux maçonnés…). ».

7. Le terrain d’assiette du projet, situé en zone UBt du PLUi du territoire Marseille-Provence, dispose d’une bande constructible principale d’une profondeur de 25 mètres depuis la rue Martiny dans les conditions prévues par les dispositions précitées. Il ressort des pièces du dossier que le bâtiment autorisé par le permis de construire modificatif, à usage de bureaux et comportant un commerce au rez-de-chaussée, présente, depuis sa façade sur la rue Martiny, et jusqu’à sa façade arrière, une profondeur de 18,5 mètres. Cette profondeur excède dès lors celle de 17 mètres autorisée dans la zone pour les constructions à usage autres que l’habitation. Si la SAS Next fait valoir qu’en application du b) de l’article 4, la profondeur totale des constructions peut atteindre 18,5 mètres, il ressort des plans joints au dossier de demande de permis de construire modificatif que cette profondeur est également dépassée, dès lors qu’il convient de prendre en compte, conformément aux modalités de calcul de la profondeur totale des constructions explicitée par les auteurs du PLUi, la terrasse accolée à la façade arrière du bâtiment, qui constitue un avant-corps. Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 4 rue Martiny est fondé à soutenir que le projet tel que modifié méconnaît les dispositions énoncées au point 5 ci-dessus.

8. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’apparaît susceptible, en l’état du dossier, de fonder l’annulation de l’arrêté de permis de construire modificatif du 14 mars 2025.

9. Il résulte de ce qui précède, d’une part, que la SAS Next n’est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille a annulé l’arrêté du 1er mars 2019 par lequel le maire de Marseille lui a délivré un permis de construire, ensemble la décision rejetant le recours gracieux du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 4 rue Martiny et, d’autre part, que le syndicat des copropriétaires est fondé à demander l’annulation de l’arrêté du 14 mars 2025 par lequel le maire de Marseille a délivré à la SAS Next un permis de construire modificatif.

Sur les frais liés au litige :

10. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 4 rue Martiny, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par la SAS Next au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de cette dernière une somme de 2 000 euros à verser au syndicat des copropriétaires sur le fondement de ces dispositions.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la SAS Next est rejetée.

Article 2 : L’arrêté du 14 mars 2025 par lequel le maire de Marseille a délivré à la SAS Next un permis de construire modificatif est annulé.

Article 3 : La SAS Next versera une somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 4 rue Martiny 13008 Marseille au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la société par actions simplifiée Next, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 4 rue Martiny 13008 Marseille et à la commune de Marseille.

Délibéré après l’audience du 18 septembre 2025, où siégeaient :

M. Portail, président,

M^me Hameline, présidente assesseure,

M. Claudé-Mougel, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025.