Vu la procédure suivante :

Procédures contentieuses antérieures :

Par une requête enregistrée sous le n° 2200191, la SCI Bella Stella a demandé au tribunal administratif de Bastia d’annuler la décision du 26 octobre 2021 par laquelle le préfet de la

Corse-du-Sud a constaté la péremption du permis de construire valant division parcellaire délivré le 17 février 2011, en tant qu’il est relatif au lot n° 6, pour inexécution des travaux dans le délai légalement imparti et l’a informée de ce que la reprise des travaux nécessiterait une nouvelle autorisation et qu’à défaut, elle encourait des poursuites pénales.

Par une requête enregistrée sous le n° 2200192, la SCI Rundinella a demandé au tribunal administratif de Bastia d’annuler la décision du 18 octobre 2021 par laquelle le préfet de la

Corse-du-Sud, au vu d’un constat de la péremption du permis de construire valant division parcellaire qui avait été délivré le 17 février 2011, en tant qu’il était relatif aux lots n° 3, 4 et 5, pour inexécution des travaux dans le délai légalement imparti, l’a informée de ce que les travaux n’étaient pas régularisables et que le constat d’infraction emportait majoration automatique de la taxe d’aménagement.

Par une requête enregistrée sous le n° 2200193, la SCI Alba a demandé au tribunal administratif de Bastia d’annuler la décision du 26 octobre 2021 par laquelle le préfet de la

Corse-du-Sud a constaté la péremption du permis de construire valant division parcellaire qui avait été délivré le 17 février 2011, en tant qu’il est relatif au lot n° 1, pour inexécution des travaux dans le délai légalement imparti et l’a informée de ce que la reprise des travaux nécessiterait une nouvelle autorisation et qu’à défaut, elle encourait des poursuites pénales.

Par un jugement n°s 2200191-2200192-2200193 du 4 avril 2025, le tribunal administratif de Bastia, après avoir joint ces trois demandes, a d’une part admis l’intervention volontaire en défense de la SCI Madeleine, d’autre part annulé ces trois décisions portant constat de la péremption du permis de construire valant division parcellaire délivré le 17 février 2011 par le maire de Porto-Vecchio à la SARL Cagna et partiellement transféré à chacune des trois sociétés requérantes le 6 mai 2013 et enfin rejeté le surplus des conclusions des parties.

Procédure devant la cour :

Par une requête, enregistrée le 2 juin 2025 sous le n° 25MA01477 et un mémoire enregistré le 19 janvier 2026 et non communiqué en application de l’article R. 611-1 du code de justice administrative, la SCI Madeleine, représentée par M^e Ribière, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement du tribunal administratif de Bastia du 4 avril 2025 ;

2°) de rejeter les demandes des SCI Alba, Bella Stella et Rundinella ;

3°) de mettre à la charge de ces trois sociétés la somme de 3000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

 – sa requête est recevable, dès lors que le jugement attaqué préjudicie à ses droits et que son intervention devant le tribunal résulte d’une invitation de ce dernier, après son désistement de son recours direct contre la décision en litige ;

 – le jugement attaqué a été rendu en méconnaissance de l’exigence posée par l’article

L. 600-4-1 du code de l’urbanisme ;

 – contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, le préfet était compétent pour constater la péremption des autorisations de construire en cause ;

 – les trois permis en cause sont périmés en application de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme, faute d’avoir donné lieu à des travaux significatifs et compte tenu de l’interruption de ces travaux pendant plus d’un an.

Par un mémoire en défense, enregistré le 14 décembre 2025, les SCI Bella Stella, Alba et Rundinella, représentées par M^e De Casalta-Bravo, concluent au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la SCI Madeleine au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles font valoir que :

 – la requête d’appel est irrecevable, dès lors que, à défaut d’intervention de sa part en première instance, la SCI Madeleine n’aurait pas qualité pour former tierce opposition contre le jugement attaqué ;

 – les moyens d’appel ne sont pas fondés.

Par une lettre du 24 mars 2026, la cour a invité la société Madeleine, sur le fondement de l’article R. 612-1 du code de justice administrative, à régulariser sa requête dans le délai de 15 jours suivant la réception de cette lettre, en produisant les justificatifs de la notification de cette requête aux SCI Alba, Bella Stella et Rundinella, conformément à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme et lui a indiqué que, à défaut de régularisation dans le délai imparti, la requête pourrait être rejetée comme irrecevable dès l’expiration de ce délai.

Le 8 avril 2026, la société Madeleine a produit des observations qui indiquent que sa requête n’est pas soumise à l’obligation de notification posée par l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme et qui ont été communiquées.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Le président de la cour a désigné M. Revert, président assesseur, pour présider la formation de jugement de la 4ème chambre, en application des dispositions de l’article R. 222-26 du code de justice administrative.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

 – le rapport de M. Revert, président-rapporteur,

 – les conclusions de M^me Balaresque, rapporteure publique,

 – et les observations de M^e Ribière, représentant la SCI Madeleine et de M^e De Casalta-Bravo, représentant les SCI Bella Stella, Alba et Rundinella.

Une note en délibéré présentée pour la SCI Madeleine, par M^e Ribière, a été enregistrée le 28 avril 2026.

Considérant ce qui suit :

1. Le 17 février 2011, la société Cagna a obtenu du maire de la commune de

Porto-Vecchio un permis de construire valant division parcellaire pour la réalisation de six villas avec piscine, pour une surface hors œuvre nette de 1 802 m2, sur une parcelle cadastrée section

section BL n°89, située lieu-dit « Tamaricciu ». Par quatre arrêtés du 6 mai 2013, ce permis de construire a été transféré, respectivement à la société Alba en tant qu’il concerne le lot n°1, à la société Madeleine en tant qu’il concerne le lot n° 2, à la société Rundinella en tant qu’il concerne les lots n° 3 à 5 et à la société Bella Stella en tant qu’il porte sur le lot n° 6. Après avoir obtenu une attestation de« non-opposition » à sa déclaration d’achèvement des travaux du lot n° 2 le 21 mars 2016 autorisés par son permis de construire, la société Madeleine a saisi le maire de Porto-Vecchio le 29 décembre 2020 d’une demande tendant au constat de la péremption des trois autres permis de construire. Par une ordonnance du 4 août 2023, le tribunal administratif de Bastia a donné acte du désistement de la société Madeleine de sa demande tendant à l’annulation du refus tacite du maire de Porto-Vecchio de constater la caducité de ces permis de construire. Par une lettre du 18 octobre 2021, le préfet de la Corse-du-Sud a informé la société Rundinella de l’établissement le 6 février 2021 d’un procès-verbal d’infraction qui constate notamment la péremption de son permis de construire. Par deux décisions du 26 octobre 2021, le préfet informe les sociétés Alba et Bella Stella de la péremption de leurs permis de construire constatée le 4 février 2021 par procès-verbaux du 6 février 2021. Par un jugement du 4 avril 2025, le tribunal administratif de Bastia a joint les trois demandes des sociétés Rundinella, Alba et Bella Stella qu’il a regardées comme tendant à l’annulation de ces décisions se bornant à constater la caducité de leurs permis de construire, a admis l’intervention volontaire en défense de la société Madeleine, et a annulé ces décisions. La société Madeleine, qui ne conteste pas que sa demande est dirigée contre des décisions constatant la caducité de permis de construire, relève appel de ce jugement.

Sur la recevabilité de la requête de la société Madeleine :

2. En premier lieu, aux termes de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme : « En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l’encontre d’un certificat d’urbanisme, ou d’une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant un certificat d’urbanisme, ou une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code. L’auteur d’un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qu’il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif ».

3. En application des dispositions de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme, il appartient à l’auteur d’un recours tendant à l’annulation d’un jugement ayant annulé une décision constatant la caducité d’un permis de construire et rétablissant par suite la validité de cette autorisation de construire, d’adresser au greffe de la juridiction une copie du certificat de dépôt de la lettre recommandée adressée à l’auteur de la décision contestée et au titulaire de l’autorisation. Il appartient au juge, au besoin d’office, de rejeter le recours comme irrecevable, lorsque son auteur, après y avoir été invité par lui, n’a pas justifié de l’accomplissement des formalités requises par les dispositions précitées de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme.

4. Ces dispositions sont applicables à la requête de la société Madeleine qui tend à l’annulation de la décision juridictionnelle du 4 mars 2025 par laquelle le tribunal administratif de Bastia a annulé les décisions du préfet de la Corse-du-Sud constatant la péremption des permis de construire transférés le 6 mai 2013 aux sociétés Rundinella, Alba et Bella Stella. Invitée par lettre de la cour du 24 mars 2026 à régulariser sa requête en produisant une copie du certificat de dépôt de la lettre recommandée adressée au titulaire du permis de construire en litige et informée qu’à défaut, sa requête serait rejetée comme irrecevable, la société Madeleine n’a pas fourni les pièces justifiant de l’accomplissement de la notification de sa requête aux titulaires des permis de construire, requise par les dispositions de l’article R. 600-1 du code l’urbanisme.

5. En second lieu, la personne qui est régulièrement intervenue devant le tribunal administratif n’est recevable à se pourvoir contre le jugement rendu contrairement aux conclusions de son intervention que lorsqu’elle aurait, à défaut d’intervention de sa part, eu qualité pour former tierce opposition contre la décision du premier juge. Si la qualité de voisin du projet de construction autorisé ne confère pas qualité pour former tierce-opposition contre un jugement annulant la décision constatant la caducité du permis de construire, il en va autrement lorsque ce constat a été prononcé à sa demande.

6. Il ressort des pièces du dossier que si la société Madeleine a demandé au maire de Porto-Vecchio de constater la péremption des trois permis de construire accordés sur les lots voisins de son projet, les décisions en litige qui constatent la caducité de ces autorisations n’ont pas été prises par le maire de Porto-Vecchio mais par le préfet de la Corse-du-Sud. Il ne ressort pas des pièces du dossier et il n’est du reste pas allégué que le préfet aurait lui-même agi à la demande de la société Madeleine ou sur transmission de sa demande par le maire ou qu’il aurait entendu agir d’office après en avoir requis le maire. La simple notification au préfet de la Corse-du-Sud de la demande de constat de péremption présentée par le gérant de la société à la commune le 17 avril 2020, ni celle à la direction départementale des territoires et de la mer et au procureur de la République près le tribunal judiciaire d’Ajaccio de la demande de la société adressée aux mêmes fins à la commune le 29 novembre 2020, ne sauraient valoir saisine par cette société du représentant de l’Etat tendant au constat de caducité de ces autorisations. Dès lors, le jugement du 4 avril 2025 par lequel le tribunal administratif de Bastia a prononcé l’annulation de ces décisions constatant la péremption de ces permis de construire ne peut pas être regardé comme ayant préjudicié aux droits de cette société, sans qu’y fasse obstacle la circonstance que celle-ci s’est désistée de son recours contre le refus du maire de Porto-Vecchio de faire droit à sa demande de constat de péremption après avoir eu connaissance, au cours de cette instance, de l’intervention des décisions en litige. Par suite, ainsi que le soutiennent les intimées, la société Madeleine n’a pas qualité pour demander l’annulation de ce jugement, bien que rendu contrairement à son intervention volontaire en défense.

7. Il résulte de tout ce qui précède que la requête de la société Madeleine est affectée de deux irrecevabilités manifestes insusceptibles d’être couvertes en cours d’instance, et qu’elle doit être rejetée pour ce motif en application de l’article R. 351-4 du code de justice administrative.

Sur les frais liés au litige :

8. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de laisser à chaque partie la charge de ses frais d’instance. Les conclusions des parties tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent donc être rejetées.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Madeleine est rejetée.

Article 2 : Les conclusions des SCI Bella Stella, Alba et Rundinella au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Madeleine, à la SCI Bella Stella, à la SCI Alba et à la SCI Rundinella.

Copie en sera adressée au préfet de la Corse-du-Sud et à la commune de Porto-Vecchio.

Délibéré après l’audience du 28 avril 2026 à laquelle siégeaient :

— M. Michaël Revert, président,

 – M. Stéphen Martin, premier conseiller,

 – M. Laurent Lombart, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 mai 2026.

N° 25MA01477 2