Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M^me B… C… a demandé au tribunal administratif de Nice de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2017, et des pénalités correspondantes.

Par un jugement n° 2201723 du 25 novembre 2024, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête, enregistrée le 15 janvier 2025, M^me C…, représentée par la SCP Delplancke – Pozzo di Borgo – Rometti & Associes, agissant par M^e Liperini, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement ;

2°) de prononcer la décharge de ces impositions ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- c’est à tort que l’administration a estimé que la cession par la SCI Maya à la SAS Princesse A… du bien litigieux procédait d’un acte anormal de gestion consenti par la seconde en faveur de la première dès lors que :

- eu égard à la qualité de professionnel de l’acheteur et au potentiel des droits à construire concernant la parcelle en litige, justifiant un prix au mètre carré plus élevé, la vente en cause ne pouvait être comparée à une vente entre particuliers ;

- l’administration fiscale n’a pas tenu compte du potentiel de constructibilité sur la parcelle de 2 559 m² pour déterminer la valeur vénale de la villa alors que les projets de l’acquéreur transparaissent à la lecture des actes tels que le permis initial, les engagements de construire pris par la SAS, et l’acte de division parcellaire ;

- l’évaluation retenue par le service n’est pas cohérente avec celle retenue pour le terrain d’une surface de 1 351 m², qui bénéficiait des mêmes droits à construire ;

- les éléments postérieurs retenus par l’administration pour corroborer son évaluation sont dénués de pertinence, la cession du bien effectuée en 2019 ayant notamment été réalisée dans un contexte contraint et alors que le plan d’urbanisme avait été modifié entre temps ;

- les termes de comparaison retenus par l’administration fiscale ne sont pas pertinents, le prix au mètre carré devant, au regard des ventes de biens similaires, être évalué à 7 955 euros ;

- à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la méthode par comparaison utilisée par l’administration fiscale serait validée, le prix au mètre carré doit être évalué au regard de trois éléments de comparaison qu’elle propose, et fixé à la somme de 7 955 euros ;

- l’administration fiscale, dont la proposition de rectification est insuffisamment motivée sur ce point, a commis une erreur dans la détermination de la valeur vénale dès lors qu’elle a pris en compte une surface habitable de 177 m², erronée, alors que cette surface doit être arrêté à 208 m² ;

- au vu de l’ensemble de ces éléments, l’écart de prix constaté entre le prix de cession du bien et sa valeur vénale ne peut être regardé comme significatif.

Par un mémoire en défense enregistré le 14 avril 2025, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés par l’appelante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative ;

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Anne Menasseyre, présidente rapporteure,

- et les conclusions de M. Olivier Guillaumont, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Maya, dont M. et M^me C… détenaient respectivement la pleine propriété de 39 parts et l’usufruit de 111 des 300 parts, et dont M. C… était le gérant, a cédé, le 27 avril 2017, une propriété située 281 avenue de Fabron, à Nice, à la SAS Princesse A…, société exerçant une activité de promotion immobilière et de marchands de biens, dont le président et unique actionnaire était, jusqu’à son décès survenu en 2018, M. C…. La cession a été conclue pour un prix de 2 850 000 euros se décomposant en 1 700 000 euros pour un terrain bâti de 2 559 m² supportant une villa principale, une maison d’amis, un garage et une piscine, avec engagement de revente dans le délai de cinq années et en 1 150 000 euros pour un terrain à bâtir de 1 351 m², avec engagement de construire. La SAS Princesse A… a fait l’objet, en 2019, d’une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er septembre 2016 au 30 septembre 2018, à l’issue de laquelle l’administration, estimant que la cession avait été réalisée à un prix significativement supérieur à la valeur vénale de la villa et de son terrain d’assiette, a réintégré au résultat imposable de cette société l’excédent du prix dont elle s’est acquittée le 27 avril 2017 pour l’acquisition du terrain supportant la villa. Elle a regardé les associés de la SCI Maya comme bénéficiaires des distributions occultes ainsi consenties au vendeur, et a imposé les sommes correspondantes entre les mains des associés de la SCI Maya, qui relevait du régime des sociétés de personnes, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, selon la procédure contradictoire. M^me C… relève appel du jugement du 25 novembre 2024 par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2017, et des pénalités correspondantes, à raison de la remise en cause du prix retenu pour cette cession.

2. En vertu du 3 de l’article 158 du code général des impôts, sont notamment imposables à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, les revenus considérés comme distribués en application des articles 109 et suivants du même code. Aux termes de l’article 111 du même code : « Sont notamment considérés comme revenus distribués :/ (…) c) Les rémunérations et avantages occultes (…) ». En cas d’acquisition par une société à un prix que les parties ont délibérément majoré par rapport à la valeur vénale de l’objet de la transaction sans que cet écart de prix ne comporte de contrepartie, l’avantage ainsi octroyé doit être requalifié comme une libéralité représentant un avantage occulte constitutif d’une distribution de revenus au sens des dispositions précitées du c) de l’article 111 du code général des impôts. La preuve d’une telle distribution occulte doit être regardée comme apportée par l’administration lorsqu’est établie l’existence, d’une part, d’un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale du bien cédé, d’autre part, d’une intention, pour la société, d’octroyer, et, pour le cocontractant, de recevoir, une libéralité du fait des conditions de l’acquisition dudit bien. Cette intention est présumée lorsque les parties sont en relation d’intérêts.

3. La valeur vénale du bien acquis doit, pour l’application de ces principes, être estimée en se référant au prix qui aurait pu être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande à la date où l’acquisition est intervenue. Lorsque l’administration procède à l’évaluation de la valeur vénale d’un immeuble, elle doit se référer à des transactions portant sur l’immeuble même ou sur des immeubles similaires situés à proximité de celui-ci et intervenues à une date proche de celle du fait générateur de l’impôt. En l’absence de transaction équivalente, l’appréciation de la valeur vénale doit être faite en utilisant les méthodes d’évaluation qui permettent d’obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande à la date où l’acquisition est intervenue.

4. En premier lieu, pour fixer la valeur vénale du bien cédé, en se rangeant en dernier lieu à l’avis rendu par la commission des impôts directs et des taxes sur le chiffres d’affaires pour l’imposition de la SAS Princesse A…, à la somme de 1 126 074 euros, correspondant à un prix au mètre carré de 6 362 euros, l’administration a retenu six termes de comparaison correspondant à des transactions effectuées au cours du second semestre 2015 et de l’année 2016, relatives à des biens immobiliers situés à Nice, comportant une surface de terrain au moins égale à 1 000 m² et incluant quatre biens de catégorie cadastrale 3 et deux biens de catégorie cadastrale 4. Contrairement à ce qui est soutenu, la valeur vénale du bien cédé devait être appréciée, ainsi que l’administration l’a fait, en fonction de ses caractéristiques propres et non de celles de son acquéreur, ou des intentions futures et supposées de ce dernier. Il apparaît en outre que l’acte d’acquisition du 27 avril 2017 indique expressément que, pour cette partie du bien immobilier, la société souhaite bénéficier du régime spécial des achats effectués en vue de la revente en application des articles 1115 et 1020 du code général des impôts. Le simple rappel contenu dans cet acte, selon lequel un engagement de construire peut être substitué, avant son échéance à l’engagement de revente initialement souscrit, ne saurait, par lui-même, révéler un engagement de construire pris par la SAS Princesse A…. Les allégations de la requérante, selon lesquelles les droits à construire potentiels attachés au terrain seraient de nature à justifier la valeur de 1 700 000 euros retenue pour la cession apparaissent par ailleurs difficilement compatibles avec le fait, non contredit, que la villa a été proposée à la vente moins de trois mois après son acquisition, pour un prix alors évalué à 1 300 000 euros, ou avec le fait que l’étude de constructibilité portant sur le bien n’a été rédigée qu’en mars 2020 soit près de trois ans après la cession. Dans ces conditions, M^me C… n’est pas fondée à soutenir que la valeur vénale retenue par l’administration serait erronée aux motifs que cette dernière n’aurait pris en compte ni la qualité de promoteur immobilier de l’acquéreur ni les droits à construire attachés au bien acquis.

5. En deuxième lieu, il résulte de l’instruction que le permis de construire délivré le 24 mars 2015 et portant sur la construction d’un collectif de onze logements pour une surface plancher de 769 m² concernait la parcelle dans sa globalité, avant sa division. Ce potentiel de constructibilité a été affecté, dans son intégralité, à la vente du terrain à bâtir de 1 351 m² couverte par l’engagement de construction. Lors de la cession du 27 avril 2017, la villa et son terrain d’assiette de 2 559 m² avaient le caractère d’immeuble bâti, de sorte que M^me C… n’est pas fondée à soutenir que l’administration a surestimé la valeur de cette parcelle en invoquant, à titre de comparaison, un terrain non bâti. Dans ces conditions et alors que les droits à construction dont elle se prévaut ne peuvent, au demeurant, être regardés comme établis, M^me C… n’est pas fondée à soutenir que l’administration fiscale n’a, à tort, pas tenu compte du potentiel de constructibilité de la villa pour déterminer sa valeur vénale.

6. En troisième lieu, M^me C… ne saurait utilement critiquer des éléments retenus par l’administration à titre confortatifs, mais qui n’ont pas été mobilisés pour asseoir les impositions contestées. Elle ne saurait, par suite, utilement contester la mention, dans la proposition de rectification adressée à la société, de la cession par la SAS Princesse A… à la SCI Paolo de la villa en cause, moyennant la somme de 1 200 000 euros, intervenue le 14 mars 2019.

7. En quatrième lieu, si M^me C… a proposé trois autres termes de comparaison devant le tribunal, constitués de trois transactions immobilières intervenues en janvier, avril et juin 2017 pour un prix moyen de 7 955 euros le mètre carré, elle ne conteste pas sérieusement le manque de pertinence retenu par le tribunal concernant la cession postérieure à l’acquisition en litige, et la cession concernant un bien avec une vue mer dont ne dispose pas le bien immobilier. S’agissant du bien localisé dans le quartier Pessicart, il résulte de l’instruction que ce quartier est situé à douze kilomètres de la parcelle en litige. En dépit des comparaisons opérées par la requérante concernant les temps de transport nécessaires pour gagner la place Masséna, à Nice, et alors qu’il n’est pas contesté que les caractéristiques du quartier Pessicart en font un écrin de verdure aux allures de village, cette différence de situation ne permet pas de considérer la cession en cause comme un terme de comparaison pertinent. M^me C… n’est donc pas fondée à revendiquer la prise en compte de ces cessions pour déterminer la valeur vénale du bien cédé, qui ne saurait par suite, être revue sur la base d’un prix au mètre carré de 7 955 euros, qu’elle revendique.

8. En quatrième lieu, il résulte de l’instruction, et notamment des fiches cadastrales produites par la société elle-même, que si ces fiches mentionnent un prix au mètre carré de surface utile, ce prix est, en réalité, déterminé en retenant les surfaces d’habitation. Ainsi que cela résulte de la lecture même de la proposition de rectification, tout en faisant, à tort, au vu de ces fiches cadastrales, indifféremment référence à la surface utile ou à la surface d’habitation des termes de comparaison retenus, le vérificateur s’est, en réalité, exclusivement fondé sur les surfaces d’habitation. Il en résulte, et alors que cette maladresse de rédaction ne peut être sérieusement regardée comme ayant affecté l’intelligibilité ou le caractère suffisant de la motivation de la proposition de rectification, que M^me C… n’est pas fondée à soutenir que les prix au mètre carré des termes de comparaison retenus par l’administration auraient été artificiellement minorés à travers la prise en compte d’une surface excessive. Enfin, il résulte de la fiche cadastrale produite par l’administration devant le tribunal que la surface du bien connue et déclarée auprès du centre des impôts fonciers était de 177 m². La société ne peut sérieusement soutenir, en se prévalant des mentions du modèle de l’imprimé Cerfa n° 6650 dédié aux déclarations modèle H 1 correspondant aux locaux d’habitation, qui énumèrent sous la rubrique « pièces et annexes affectées à l’habitation, 5. autres annexes » les « entrée, couloir, antichambre, office, rangement, etc. » que, contrairement aux éléments contenus dans ses déclarations, une superficie de 30,35 m² correspondant à une surface de rangement selon un « certificat de superficie » délivré en juin 2019 par le cabinet « Bonaparte expertise », et située au sous-sol, à côté de la cave à vin, d’une buanderie et du vide sanitaire, devrait être retenue dans la surface habitable de la villa. M^me C… n’est, dès lors, pas fondée à soutenir qu’en fondant ses rectifications sur une surface habitable de 177 m² et non de 207,35 m², l’administration se serait méprise sur le caractère significatif de l’écart de prix qu’elle a constaté et qu’elle aurait assis les impositions contestées sur des bases erronées. L’administration a, dès lors, valablement pu comparer le prix de la cession, de 1 700 000 euros, avec la valeur vénale du bien arrêtée à 1 126 074 euros et retenir un écart de 573 926 euros entre le prix convenu et la valeur vénale du bien cédé, qu’elle était fondée à regarder comme étant significatif.

9. Enfin, M^me C… ne conteste pas l’existence de relation d’intérêts entre la SAS Princesse A… et la SCI Maya, permettant de présumer l’intention libérale qui a présidé à l’opération en litige.

10. Il résulte de tout ce qui précède que M^me C… n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal a rejeté sa demande. Sa requête doit donc être rejetée, y compris en ses conclusions relatives aux frais d’instance.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de M^me C… est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M^me B… C… et au ministre de l’action et des comptes publics.

Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer.

Délibéré après l’audience du 13 mai 2026, à laquelle siégeaient :

- M^me Anne Menasseyre, présidente,

- M^me Florence Noire, première conseillère,

- M. Flavien Cros, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 29 mai 2026.