Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés respectivement les 13 juin 2024, 8 octobre 2024 et 16 mai 2025, la société Cora, représentée par M^e Meillard Gugen, demande à la cour :

1°) d’annuler l’arrêté du 19 avril 2024 par lequel le maire de la commune de Reichstett a accordé un permis de construire et de démolir à la SAS Reichdis sur un terrain situé 11 rue du Général de Gaulle à Reichstett pour la restructuration d’un magasin existant avec augmentation de la surface en R+1 et installation d’un point de retrait de 4 pistes, en tant qu’il vaut autorisation d’exploitation commerciale ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat et de la commune de Reichstett une somme de 5 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le permis litigieux méconnaît les dispositions de l’article R. 752-35 du code de commerce ;

- il méconnaît les dispositions de l’article R. 752-36 du code de commerce ;

- il méconnaît les dispositions du IV de l’article L. 752-6 du code de commerce en l’absence de recensement complet des friches et de démonstration que le projet ne pourrait pas s’implanter sur l’une des friches recensées ;

- il est entaché d’erreur de droit et d’appréciation sur le calcul de la surface de vente ;

- il est incompatible avec le document d’orientation et d’objectifs du schéma de cohérence territoriale de la région de Strasbourg ;

- il méconnaît les dispositions du V de l’article L. 752-6 du code de commerce dès lors qu’il conduit à une artificialisation des sols sans respecter les conditions posées par cet article ;

- il méconnaît les objectifs fixés au I de l’article L. 752-6 du code de commerce.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 9 août 2024, 31 octobre 2024 et le 13 juin 2025, la SAS Reichdis, représentée par M^e Mailhe, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge de la société Cora sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la société Cora ne justifie pas de son intérêt à agir ;

- la requête est irrecevable à défaut de production des pièces prévues à l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme ;

- les autres moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.

La Commission nationale d’aménagement commercial a produit des pièces qui ont été enregistrées les 5 et 16 décembre 2024.

Par un mémoire en défense, enregistré le 31 décembre 2024, la commune de Reichstett, représentée par M^e Muller-Pistre, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 5 500 euros soit mise à la charge de la société Cora sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la société Cora ne justifie pas de son intérêt à agir ;

- la requête est irrecevable à défaut de production des pièces prévues à l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme ;

- les autres moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 19 septembre 2025, la clôture de l’instruction a été prononcée au 20 octobre 2025.

En réponse à une demande formée par la cour sur le fondement de l’article R. 613-1-1 du code de justice administrative, des pièces complémentaires ont été produites pour la SAS Reichdis le 15 décembre 2025 et ont été communiquées.

En réponse à une demande formée par la cour sur le fondement de l’article R. 613-1-1 du code de justice administrative, des pièces complémentaires ont été produites pour la société Cora le 16 décembre 2025 et ont été communiquées.

Par un mémoire, enregistré le 19 décembre 2025, la SAS Reichdis a présenté des observations sur ces pièces.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de commerce ;

- le décret n° 2005-850 du 27 juillet 2005 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Berthou,

- les conclusions de M. Meisse, rapporteur public,

- et les observations de M^e Domain pour la société Cora, de M^e Paye-Blondet pour la commune de Reichstett et de Mailhé pour la société Reichdis.

Une note en délibéré, présentée pour la SAS Reichdis, a été enregistrée le 9 février 2026.

Considérant ce qui suit :

La SAS Reichdis, exploitant un supermarché à l’enseigne « E. Leclerc Express » sur un terrain sis 11 rue du Général de Gaulle à Reichstett, a déposé, le 16 juin 2023, une demande de permis de construire et de démolir valant autorisation d’exploitation commerciale pour un projet de restructuration du site consistant en la création d’un ensemble commercial de 2 500 mètres carrés par l’extension du supermarché existant après démolition-reconstruction et création de deux boutiques ainsi que d’un restaurant et d’un point de retrait de quatre pistes. Le 27 octobre 2023, la commission départementale d’aménagement commercial du Bas-Rhin a émis un avis favorable. Saisie d’un recours administratif par la société Cora, la Commission nationale d’aménagement commercial a également émis un avis favorable le 7 mars 2024. La société Cora demande à la cour d’annuler l’arrêté du 19 avril 2024 par lequel le maire de la commune de Reichstett a accordé le permis de construire et de démolir sollicité à la SAS Reichdis, en tant qu’il vaut autorisation d’exploitation commerciale.

Sur les fins de non-recevoir opposée en défense :

En premier lieu, aux termes de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme : « Les requêtes dirigées contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code doivent, à peine d’irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation, du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l’occupation ou de la détention de son bien par le requérant. (…) ».

La société Cora produit au dossier une attestation notariée de propriété d’un ensemble immobilier commercial situé 63 route Nationale à Mundolsheim, également situé sur les territoires des communes de Vendenheim et Lampertheim, ainsi qu’un extrait Kbis daté du 7 avril 2024 mentionnant qu’elle y exploite un établissement à l’enseigne Cora. Elle justifie ainsi du caractère régulier de son occupation de son bien, sans que la circonstance qu’un extrait Kbis du 29 avril 2025 mentionnant un changement d’enseigne ait une incidence sur le respect des dispositions précitées. La fin de non-recevoir tiré de leur méconnaissance ne peut par suite qu’être écarté.

En second lieu, aux termes de l’article L. 752-17 du code de commerce : « I.- Conformément à l’article L. 425-4 du code de l’urbanisme, le demandeur, le représentant de l’Etat dans le département, tout membre de la commission départementale d’aménagement commercial, tout professionnel dont l’activité, exercée dans les limites de la zone de chalandise définie pour chaque projet, est susceptible d’être affectée par le projet ou toute association les représentant peuvent, dans le délai d’un mois, introduire un recours devant la Commission nationale d’aménagement commercial contre l’avis de la commission départementale d’aménagement commercial. ».

Ainsi qu’il a été dit au point 3 du présent arrêt, la société Cora exploite un centre commercial sur les territoires des communes de Mundolsheim, Vendenheim et Lampertheim. Ce centre commercial est situé dans la zone de chalandise du projet litigieux, à un peu moins de trois kilomètres de celui-ci. Il ressort par ailleurs des pièces du dossier que son activité de commerce alimentaire est susceptible d’être affectée par ce projet. Elle justifie ainsi d’un intérêt à agir contre l’arrêté du 19 avril 2024. La seconde fin de non-recevoir opposée en défense doit donc être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

Aux termes du I de l’article L. 752-6 du code de commerce : « (…) La commission départementale d’aménagement commercial prend en considération : / 1° En matière d’aménagement du territoire : / a) La localisation du projet et son intégration urbaine ; / b) La consommation économe de l’espace, notamment en termes de stationnement ; / c) L’effet sur l’animation de la vie urbaine, rurale et dans les zones de montagne et du littoral ; / d) L’effet du projet sur les flux de transports et son accessibilité par les transports collectifs et les modes de déplacement les plus économes en émission de dioxyde de carbone ; / e) La contribution du projet à la préservation ou à la revitalisation du tissu commercial du centre-ville de la commune d’implantation, des communes limitrophes et de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont la commune d’implantation est membre ; / /f) Les coûts indirects supportés par la collectivité en matière notamment d’infrastructures et de transports ;/2° En matière de développement durable :/a) La qualité environnementale du projet, notamment du point de vue de la performance énergétique et des émissions de gaz à effet de serre par anticipation du bilan prévu aux 1° et 2° du I de l’article L. 229-25 du code de l’environnement, du recours le plus large qui soit aux énergies renouvelables et à l’emploi de matériaux ou procédés éco-responsables, de la gestion des eaux pluviales, de l’imperméabilisation des sols et de la préservation de l’environnement ;/b) L’insertion paysagère et architecturale du projet, notamment par l’utilisation de matériaux caractéristiques des filières de production locales ;/c) Les nuisances de toute nature que le projet est susceptible de générer au détriment de son environnement proche./Les a et b du présent 2° s’appliquent également aux bâtiments existants s’agissant des projets mentionnés au 2° de l’article L. 752-1 (…) ».

Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet litigieux est localisé à l’entrée nord de la commune de Reichstett, au sein de la ZAC des Vergers de Saint-Michel, site d’un projet urbain développé par l’Eurométropole de Strasbourg et la commune de Reichstett et consistant en la création d’un écoquartier devant se déployer sur près de 14 hectares et accueillir 1 200 habitants. Toutefois, le projet porté par la SAS Reichdis ne participe nullement, en raison tant de sa dimension que de sa faible ouverture sur son environnement immédiat et de sa desserte principalement automobile, à former avec cet écoquartier une unité urbaine cohérente. Par ailleurs, il conduira à une augmentation de l’emprise au sol des bâtiments et à la création de près d’une centaine de places de stationnement. Il ressort également des pièces du dossier que la route départementale n° 63, axe structurant à l’entrée de Reichstett et reliant notamment l’autoroute A4, le nord de Reichstett et l’écoparc Rhénan est déjà saturée et que le projet y induira une augmentation du trafic de 2 %, sans même prendre en compte l’écoquartier en cours de réalisation. Enfin, le projet, qui comporte aussi deux cellules commerciales adossées au supermarché, constituera un nouveau pôle de nature à fixer la clientèle au détriment des centres-villes de Reichstett et des communes voisines dont les taux de vacance des commerces se situent tous autour de 10 %, ainsi que le relèvent d’ailleurs tant la direction départementale des territoires que le ministre en charge de l’urbanisme saisis pour avis. Il en résulte, alors même que la desserte piétonne et cycliste est améliorée et malgré sa localisation au cœur d’un quartier en devenir, que la réalisation du projet ne répond pas à l’objectif d’aménagement du territoire posé par les dispositions précitées du 1° du I de l’article L. 752-6 du code de commerce.

Au surplus, alors même que le projet litigieux prévoit un effort de désimperméabilisation des places de stationnement, il induit un doublement de l’emprise au sol du bâtiment pour un niveau d’imperméabilisation final de la parcelle de 63,47 %. Par ailleurs, l’architecture du bâtiment présente un volume unitaire et imposant dont l’architecture ne s’intègre pas à l’écoquartier qui proposera une multitude de volumes. Il n’est en outre pas établi que la plantation de 50 arbres sera, au vu des essences choisies, de nature à atténuer l’impact visuel de cette construction. Par suite, alors même qu’il prévoit la végétalisation de 1 000 mètres carrés de toiture et l’installation de 1 599 mètres carrés de panneaux photovoltaïques, le projet litigieux méconnaît également l’objectif de développement durable du 2° du I de l’article L. 752-6 du code de commerce.

Il résulte de tout ce qui précède que la société requérante est fondée à demander l’annulation du permis de construire délivré le 19 avril 2024 à la SAS Reichdis par le maire de la commune de Reichstett, en tant qu’il vaut autorisation d’exploitation commerciale.

Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est de nature, en l’état de l’instruction, à conduire à l’annulation de l’arrêté litigieux.

Sur les frais de l’instance :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soient mises à la charge de la société Cora, qui n’est pas la partie perdante, les sommes que la SAS Reichdis et la commune de Reichstett demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Etat et de la commune de Reichstett une somme de 2 000 euros chacun au titre des frais exposés par la société Cora et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : Le permis de construire du 19 avril 2024 délivré à la SAS Reichdis par le maire de la commune de Reichstett est annulé en tant qu’il vaut autorisation d’exploitation commerciale.

Article 2 : L’Etat et la commune de Reichstett verseront chacun à la société Cora la somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions présentées par la SAS Reichdis et la commune de Reichstett sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la société Cora, à la SAS Reichdis, à la commune de Reichstett et à la Commission nationale d’aménagement commercial.

Copie en sera adressée au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique.

Délibéré après l’audience du 5 février 2026, à laquelle siégeaient :

M. Wurtz, président,

M^me Bauer, présidente-assesseure,

M. Berthou, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 mars 2026.

Le rapporteur,

Signé : D. BERTHOU

Le président,

Signé : Ch. WURTZ

Le greffier,

Signé : F. LORRAIN

La République mande et ordonne à au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier,

F. LORRAIN