Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

Le syndicat de la copropriété du 110 rue du Faubourg Saint-Denis, le syndicat de la copropriété du 69 boulevard Magenta, le syndicat de la copropriété du 71 boulevard Magenta, M^me S AC, M^me W V, M^me AD A, M^me X C, M^me J I, M^me E R, M^me H L, M. AA M, M. G T, M. Y N, M. Z U, M. P V, M. AB Loux, M. AE Q et M. K F ont demandé au tribunal administratif de Paris d’annuler l’arrêté du 1^er mars 2017 par lequel le maire de Paris a accordé à la société civile immobilière Ait Faubourg un permis de construire pour la réhabilitation et la restructuration d’un bâtiment sur rue et d’un bâtiment sur cour en vue de la création d’un hôtel de tourisme de 76 chambres et de 24 logements sociaux, au 108 rue du Faubourg Saint-Denis à Paris (Xème arrondissement), ainsi que la décision rejetant implicitement leur recours gracieux formé le 28 avril 2017 contre cet arrêté.

Par un jugement n° 1713483 du 6 mai 2019, le tribunal administratif de Paris a rejeté leur demande.

Procédure devant la Cour :

Par un arrêt avant dire-droit du 10 juillet 2020, la Cour a, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, sursis à statuer sur les conclusions de la requête du syndicat de la copropriété du 110 rue du Faubourg Saint-Denis, de M^me S AC, de M^me AD A, de M^me X C, de M^me E R, de M^me H L, de M. G T, de M. Y N et de M. AE Q, jusqu’à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de la notification de cet arrêt pour permettre à la Ville de Paris ou à la société civile immobilière Ait Faubourg de produire à la Cour un permis de construire modificatif régularisant le vice dont est affecté le permis de construire litigieux, lequel permis modificatif devra, conformément aux dispositions précitées de l’article UG 7.1 du règlement du plan local d’urbanisme de Paris, conduire à ce que les pièces principales des appartements possédant des ouvertures sur les Deux courettes du pignon sud de l’immeuble du 110 rue du Faubourg Saint-Denis ne voient pas leurs conditions d’éclairage affectées au point de conduire à une obstruction significative de la lumière, tous droits, moyens et conclusions des parties étant réservés jusqu’en fin d’instance.

Par un mémoire en défense enregistré le 6 novembre 2020, la société civile immobilière Ait Faubourg a produit un arrêté du maire de Paris en date du 29 octobre 2020 lui accordant un permis de construire modificatif pour le projet en litige et conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que ce permis de construire modificatif procède à la régularisation du permis de construire initial contesté.

Par des mémoires enregistrés le 22 février 2021 et le 1^er juin 2021, les requérants déclarent persister dans leurs précédentes conclusions, et concluent en outre à l’annulation de l’arrêté du maire de Paris du 29 octobre 2019 et, à titre subsidiaire, à la désignation d’un expert en vue d’apprécier les conséquences de ce permis sur la situation de leur immeuble.

Ils soutiennent que :

— leurs conclusions sont recevables, le juge doit vérifier d’office que le permis de construire modificatif produit à la suite d’un sursis à statuer régularise le vice entachant le permis de construire initial ; lorsque le permis de construire modificatif n’est pas de nature à régulariser le vice affectant le permis initial, il appartient au juge administratif d’annuler le permis de construire et il doit, par suite, également annuler cette mesure de régularisation par voie de conséquence ;

— le permis de construire modificatif ne procède pas à la régularisation du permis de construire initial, dès lors projet modifié continue donc de porter une atteinte grave aux conditions d’éclairement des pièces principales des logements de la copropriété.

Par un mémoire en défense enregistré le 24 mars 2021, la Ville de Paris conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que le permis de construire modificatif procède à la régularisation du permis de construire initial contesté.

Par des mémoires en défense enregistré le 24 mars 2021 et le 16 juin 2021, la société civile immobilière Ait Faubourg conclut de nouveau au rejet de la requête et à ce que la somme de 4 000 euros soit mise à la charge des requérants sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— le permis de construire modificatif est devenu définitif faute d’avoir été contesté par les requérants dans le délai de Deux mois à compter de la notification qui leur en a été faite ;

— les requérants ne contestent pas expressément la légalité du permis de construire modificatif ;

— leurs critiques sur le défaut de régularisation du permis de construire initial par le nouveau permis n’est pas fondée, dès lors qu’il n’est plus porté d’atteinte grave aux conditions d’éclairement des pièces principales des logements concernés, qui ne subissent tout au plus qu’une diminution de leurs conditions d’ensoleillement, auxquelles les dispositions de l’article UG 7.1 du règlement du plan local d’urbanisme de Paris n’interdisent pas de porter atteinte.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. O,

— les conclusions de M^me Guilloteau, rapporteure publique,

— les observations de M^e Sechi, avocat des requérants, de M^e Gorse, avocat de la Ville de Paris, et de M^e Fransès, avocat de la société civile immobilière Ait Faubourg.

Une note en délibéré a été présentée le 23 juin 2021 pour la société civile immobilière Ait Faubourg.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêt avant dire-droit du 10 juillet 2020, la Cour a, en application de l’article L. 6005-1 sursis à statuer sur les conclusions de la requête du syndicat de la copropriété du 110 rue du Faubourg Saint-Denis, de M^me S AC, de M^me AD A, de M^me X C, de M^me H L, de M. G T, de M. Y N, de M. AE Q et de M^me E R, tendant à l’annulation du jugement n° 1713483 du 6 mai 2019 du tribunal administratif de Paris et de l’arrêté du 1^er mars 2017 par lequel le maire de Paris a accordé à la société civile immobilière Ait Faubourg un permis de construire pour la réhabilitation et la restructuration d’un bâtiment sur rue et d’un bâtiment sur cour en vue de la création d’un hôtel de tourisme de 76 chambres et de 24 logements sociaux, au 108 rue du Faubourg Saint-Denis à Paris (Xème arrondissement), ainsi que la décision rejetant implicitement leur recours gracieux formé le 28 avril 2017 contre cet arrêté, et imparti un délai de quatre mois, courant à compter de la notification de cet arrêt, à la société civile immobilière Ait Faubourg afin de produire un permis de construire modificatif régularisant le vice de méconnaissance l’article UG 7.1 du règlement du plan local d’urbanisme de Paris, dès lors que le permis de construire litigieux porte une atteinte grave aux conditions d’éclairement de pièces principales de leurs logements, ce qui doit être regardé comme une obstruction significative de la lumière au sens et pour l’application des dispositions susmentionnées du règlement du plan local d’urbanisme.

Sur la légalité du permis de construire litigieux :

2. Aux termes de l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’un permis modificatif, () intervient au cours d’une instance portant sur un recours dirigé contre le permis de construire () initialement délivré () et que ce permis modificatif () ont été communiqués aux parties à cette instance, la légalité de cet acte ne peut être contestée par les parties que dans le cadre de cette même instance ».

Sans qu’il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir soulevées en défense ;

3. Par un mémoire enregistré le 6 novembre 2020, la société civile immobilière Ait Faubourg a produit un permis de construire modificatif délivré par le maire de Paris le 29 octobre 2020.

4. Aux termes du dernier alinéa de l’article L. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation : « Un logement ou habitation comprend, d’une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d’autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d’eau, cabinets d’aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances ». L’article UG.7.1 du règlement du plan local d’urbanisme de Paris dispose : « Nonobstant les dispositions du présent article UG.7 et de l’article UG.10.3, l’implantation d’une construction en limite séparative peut être refusée si elle a pour effet de porter gravement atteinte aux conditions d’éclairement d’un immeuble voisin () ». Pour l’application de ces dispositions, qui régissent tant les constructions nouvelles que les surélévations de bâtiments existants, et au respect effectif desquelles il appartient au juge administratif de veiller indépendamment d’éventuelles actions devant le juge civil, une atteinte grave aux conditions d’éclairement suppose une obstruction significative de la lumière qui ne saurait se réduire à une simple perte d’ensoleillement. Cette obstruction peut notamment n’affecter que l’ouverture vers l’extérieur d’une seule pièce principale d’un logement, alors même que cette pièce est par ailleurs reliée à aux autres pièces de ce dernier.

5. Dans son arrêt avant-dire droit du 10 juillet 2020, la Cour a relevé que, tandis que plusieurs des appartements de l’immeuble du 110 rue du Faubourg Saint-Denis, d’une hauteur de six étages sur rez-de-chaussée, comportent des pièces principales, chambres, séjours ou pièce unique, qui ne sont éclairées que par des fenêtres ouvrant sur Deux étroites courettes situées en coeur d’îlot, actuellement ouvertes sur le pignon sud de cet immeuble, en limite séparative de la parcelle du 108 rue du Faubourg Saint-Denis, qui n’est actuellement bâtie, face à ces courettes, que jusqu’au niveau du premier étage, le projet litigieux prévoyait, dans sa version initiale, la surélévation de l’aile nord de l’immeuble du 108 rue du Faubourg Saint-Denis, en limite séparative, jusqu’au niveau de l’immeuble voisin et emportait ainsi la fermeture totale des courettes par un mur sans ouverture, de couleur noire, situé à une distance variant de 2,25 m à 2,60 m du fond des courettes, dont la largeur est de moins de 3,50 m. Deux études d’architecte produites en appel par les requérants démontraient, sans être sérieusement contredites, que, en toutes saisons, la perte « d’ensoleillement » des logements concernés s’élèvera de 82 à 98 %, et que la perte de luminosité, en candela par m², du haut vers le bas de la cour atteindra 79 à 89 %. Les requérants produisent en outre des photographies accompagnées d’un constat d’huissier permettant d’apprécier précisément la situation de chacun des logements dont s’agit. Alors que la double circonstance que certaines des pièces concernées ne seraient pas entièrement séparées d’autres pièces principales adjacentes par une cloison opaque, ou que d’autres bénéficieraient d’une ouverture sur un « puits de lumière », de dimensions encore bien inférieures à celles de la courette, n’est pas de nature à modifier significativement l’obstruction à la pénétration de la lumière extérieure qui résultera, pour ces pièces, du projet contesté, la Cour a jugé les requérants étaient fondés à soutenir que le permis de construire litigieux porte une atteinte grave aux conditions d’éclairement de pièces principales de leurs logements, ce qui doit être regardé comme une obstruction significative de la lumière au sens et pour l’application des règles rappelées au point 8, et que, par suite, l’arrêté contesté n’a pu être délivré sans erreur manifeste d’appréciation au regard des dispositions de l’article UG.7.1 du règlement du plan local d’urbanisme de Paris.

6. Il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux, tel qu’il résulte du permis de construire modificatif, consiste toujours, s’agissant de l’immeuble sis 108 rue du Faubourg Saint-Denis, à procéder tant à son épaississement sur rue qu’à sa surrélévation, par la construction en vis-à-vis de la limite séparative et des Deux courettes de l’immeuble des requérants. Toutefois, le projet modifié s’implante désormais en retrait de la limite séparative d’avec la première courette de cet immeuble, la société pétitionnaire ayant prévu la création d’ une contre-courette de 36 m² sur son propre terrain. Les façades de l’immeuble objet du projet seront par ailleurs traitées en matériaux clairs et réfléchissants qui améliorent la luminosité. En outre, s’agissant de la partie du projet s’implantant en limite séparative adjacente à la seconde courette, la hauteur n’est plus désormais prévue qu’en R+5, soit légèrement inférieure à celle de l’immeuble voisin pour sa partie toiture-terrasse la plus proche de la limite séparative, les locaux techniques prévus initialement ayant par ailleurs été déplacés. En outre, l’étude produite au dossier par le pétitionnaire conclut à une baisse moyenne de l’éclairement, par rapport à l’état initial, de 34,6 % pour la première courette, et de 15,9 % pour la seconde courette. L’étude produite par les requérants conclut à la baisse moyenne de l’éclairement, pour la première courette, de l’ordre de 38 %.

7. Il s’ensuit que, si le projet litigieux, tel qu’il résulte du permis de construire modificatif, se caractérise encore comme ayant pour effet de diminuer l’éclairage naturel dont bénéficieront les logements concernés, cette diminution n’est plus de nature à porter gravement atteinte aux conditions d’éclairement en obstruant significativement la lumière, au sens et pour l’application des dispositions précitées de de l’article UG.7.1 du règlement du plan local d’urbanisme de Paris. Dès lors, le permis de construire modificatif a eu pour effet de régulariser le vice dont était affecté le permis de construire initial, et les conclusions des requérants qui tendent à l’annulation dudit permis doivent être rejetées, sans qu’il soit nécessaire d’ordonner les mesures supplémentaires d’instruction.

8. Il résulte de tout ce qui précède que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que l’arrêté litigieux doit être annulé.

Sur les frais du litige :

9. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. ». La circonstance qu’au vu de la régularisation intervenue en cours d’instance, le juge rejette finalement les conclusions dirigées contre la décision initiale, dont le requérant était fondé à soutenir qu’elle était illégale et dont il est, par son recours, à l’origine de la régularisation, ne doit pas à elle seule, pour l’application de ces dispositions, conduire le juge à mettre les frais à sa charge ou à rejeter les conclusions qu’il présente à ce titre.

10. Par suite, dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu, pour l’application des dispositions précitées, de regarder la Ville de Paris et la société civile immobilière Ait Faubourg comme succombant dans la présente instance, et de mettre à leur charge le versement, chacune, d’une somme globale de 1 000 euros aux requérants. Les mêmes dispositions s’opposent à ce que la Ville de Paris et la société civile immobilière Ait Faubourg, parties perdantes dans l’instance, en puissent invoquer le bénéfice.

DÉCIDE :

Article 1^er : La requête du syndicat de la copropriété du 110 rue du Faubourg Saint-Denis, de M^me S AC, de M^me AD A, de M^me X C, de M^me E R, de M^me H L, de M. G T, de M. Y N et de M. AE Q est rejetée.

Article 2 : La Ville de Paris et la société civile immobilière Ait Faubourg verseront, chacune, une somme globale de 1 000 euros aux requérants en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions de la Ville de Paris et de la société civile immobilière Ait Faubourg fondées sur l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié au syndicat de la copropriété du 110 rue du Faubourg Saint-Denis, à M^me S AC, à M^me AD A, à M^me X C, à M^me E R, à M^me H L, à M. G T, à M. Y N, à M. AE Q, à Ville de Paris et à la société civile immobilière Ait Faubourg.

Copie en sera adressée au préfet de la région Île-de-France, préfet de Paris.

Délibéré après l’audience du 23 juin 2021, à laquelle siégeaient :

— M. Lapouzade, président de chambre,

— M. O, président-assesseur,

— M. Gobeill, premier conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 8 juillet 2021.

Le rapporteur,

S. OLe président,

J. LAPOUZADE La greffière,

A. LOUNIS

La République mande et ordonne au préfet de la région Île-de-France, préfet de Paris, en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.