Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. B A a demandé au tribunal administratif de Montpellier l’annulation de l’arrêté du 12 novembre 2020 par lequel le maire de Béziers a délivré un permis de construire à la société AJ Finance Holding pour l’implantation d’un immeuble collectif de vingt-et-un logements, ainsi que de la décision implicite par laquelle la même autorité a rejeté son recours gracieux formé contre cet arrêté.

Par un jugement n° 2102352 du 16 juin 2022, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté la demande de M. A comme irrecevable au regard des dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme.

Procédure devant la cour :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 5 août 2022, le 6 décembre 2022 et le 6 janvier 2023, M. B A, représenté par M^e Faivre-Vilotte, demande à la cour :

1°) d’annuler ou de réformer le jugement du 16 juin 2022 ;

2°) d’annuler l’arrêté du maire de Béziers du 12 novembre 2020, ainsi que la décision implicite portant rejet de recours gracieux ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Béziers une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

Sur la régularité du jugement :

— le tribunal administratif a méconnu le caractère contradictoire de la procédure en ne laissant pas aux parties un délai suffisant pour répondre au moyen qu’il a soulevé d’office ;

— la minute du jugement n’est pas signée par le président de la formation de jugement, le rapporteur et le greffier en violation de l’article R. 741-7 du code de justice administrative ;

Sur le bien-fondé du jugement :

— c’est à tort que le tribunal administratif a rejeté sa demande comme irrecevable au regard de l’article L. 600-1-3 du code de l’urbanisme alors qu’il se prévaut de circonstances particulières de nature à justifier que son intérêt à agir contre le permis de construire en litige ne soit pas apprécié à la date de l’affichage de la demande de permis en mairie ;

— le permis de construire a été signé par une autorité incompétente ;

— il est irrégulier en l’absence d’obtention préalable d’un permis de démolir ;

— le projet méconnaît les articles 1 et 2 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme de Béziers ainsi que les prescriptions du règlement du plan de prévention des risques de mouvement de terrain en ce qui concerne les terrassements ;

— le projet méconnaît les articles 4 et 13 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme de Béziers ainsi que les prescriptions du règlement du plan de prévention des risques d’inondation s’agissant de la gestion des eaux pluviales ;

— il méconnaît l’article UB 7 du règlement du plan local d’urbanisme de Béziers et les prescriptions du cahier des charges de la zone d’aménagement concerté de l’Hours s’agissant de l’implantation de la construction par rapport aux limites séparatives ;

— il méconnaît les articles 6 et 7 des dispositions générales ainsi que l’article UB 10 du règlement du plan local d’urbanisme s’agissant des règles de hauteur ;

— il méconnaît l’article UB 11 du règlement du plan local d’urbanisme de Béziers et les prescriptions du cahier des charges de la zone d’aménagement concerté de l’Hours s’agissant de l’aspect extérieur de la construction et notamment de ses façades ;

— le permis de construire n’est pas conforme aux prescriptions du cahier des charges de la zone d’aménagement concerté de l’Hours en ce qui concerne l’accès ;

— le projet méconnaît également l’article 13 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme en ce qui concerne les espaces libres et les plantations.

Par des mémoires en défense enregistrés le 11 octobre 2022 et le 16 décembre 2022, la société à responsabilité limitée AJ Finance Holding, représentée par M^e Arslan-Arikan, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. A une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— à titre principal, c’est à bon droit que les premiers juges ont rejeté la demande comme irrecevable en application de l’article L. 600-1-3 du code de l’urbanisme ;

— à titre subsidiaire, les autres moyens ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense enregistrés le 11 octobre 2022 et le 16 décembre 2022, la société civile immobilière Résidence Chappaz, représentée par M^e Arslan-Arikan, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. A une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— à titre principal, c’est à bon droit que les premiers juges ont rejeté la demande comme irrecevable en application de l’article L. 600-1-3 du code de l’urbanisme ;

— à titre subsidiaire, les autres moyens ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 15 novembre 2022, la commune de Béziers, représentée par la SCP d’avocats Juris Excell et désormais par M^e Chibani, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. A une somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— le jugement est régulier ;

— le requérant ne justifie pas d’un intérêt à agir.

La clôture de l’instruction a été fixée au 10 janvier 2023.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Jazeron, premier conseiller,

— les conclusions de M^me Meunier-Garner, rapporteure publique,

— les observations de M^e Faivre-Vilotte, représentant M. A ;

— les observations de M^e Chibani, représentant la commune de Béziers ;

— les observations de M^e Arslan-Arikan, représentant les sociétés AJ Finance Holding et Résidence Chappaz.

M. A a produit une note en délibéré le 20 juin 2023.

Considérant ce qui suit :

1. La société AJ Finance Holding a sollicité, le 26 juin 2020, un permis de construire portant sur l’implantation d’un immeuble collectif de niveau R+5 composé de vingt-et-un logements sur les parcelles cadastrées section MT nos 277, 278 et 279 situées entre la rue Maximilien Sully et la rue Archimède sur le territoire de la commune de Béziers (Hérault). Par arrêté du 12 novembre 2020, le maire de cette commune a délivré le permis de construire à la société AJ Finance Holding. Le 8 janvier 2021, la société civile immobilière « 6 rue des Francs Bourgeois », propriétaire d’un immeuble situé sur la parcelle limitrophe cadastrée MT n° 444, ainsi que M. A, présenté comme le futur acquéreur de cet immeuble, ont déposé un recours gracieux contre ce permis de construire auprès du maire de Béziers, lequel n’y a pas apporté de réponse expresse. Le 7 mai 2021, M. A a introduit auprès du tribunal administratif de Montpellier un recours tendant à l’annulation de l’arrêté du 12 novembre 2020 ainsi que de la décision implicite portant rejet de son recours gracieux. Par arrêté du 10 juin 2021, le maire de Béziers a transféré le permis de construire à la société civile immobilière Résidence Chappaz. Par un jugement rendu le 16 juin 2022, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté comme irrecevable la demande présentée par M. A en estimant que l’intéressé ne justifiait pas d’un intérêt pour agir à la date de l’affichage en mairie de la demande de permis de construire. Par la présente requête, M. A demande l’annulation de ce jugement du 16 juin 2022.

Sur la régularité du jugement :

2. En premier lieu, aux termes de l’article L. 5 du code de justice administrative : « L’instruction des affaires est contradictoire. Les exigences de la contradiction sont adaptées à celles de l’urgence, du secret de la défense nationale et de la protection de la sécurité des personnes. ». Et aux termes de l’article R. 611-7 de ce même code : « Lorsque la décision lui paraît susceptible d’être fondée sur un moyen relevé d’office, le président de la formation de jugement ou le président de la chambre chargée de l’instruction en informe les parties avant la séance de jugement et fixe le délai dans lequel elles peuvent, sans qu’y fasse obstacle la clôture éventuelle de l’instruction, présenter leurs observations sur le moyen communiqué. / () ».

3. Il ressort des pièces de la procédure de première instance que, par une lettre datée du 30 mai 2022 dont l’avocat de M. A a accusé réception le jour même à 17 heures 34 minutes, le tribunal administratif de Montpellier a informé les parties de ce qu’il était susceptible de relever d’office le moyen tiré du défaut d’intérêt à agir de M. A au regard des dispositions de l’article L. 600-1-3 du code de l’urbanisme. La lettre en cause mentionnait qu’un délai de deux jours était laissé aux parties pour présenter leurs éventuelles observations, alors que lesdites parties avaient été préalablement avisées de ce que l’affaire serait appelée au rôle de l’audience prévue le 2 juin 2022 à 9 heures 30. Il ressort toutefois des pièces du dossier que tant la société AJ Finance Holding, dans son mémoire du 25 mai 2021, que la commune de Béziers, dans son mémoire du 8 juin 2021, avaient invoqué l’irrecevabilité de la demande de M. A en raison de l’absence d’intérêt pour agir de l’intéressé, lequel avait répliqué à cette fin de non-recevoir en présentant une argumentation détaillée dans trois mémoires successifs enregistrés les 26 mai, 16 août et 1er décembre 2021. Par suite, le tribunal administratif n’était pas tenu de procéder à l’information prévue par l’article R. 611-7 du code de justice administrative pour accueillir ce moyen d’ordre public, et c’est donc de manière superfétatoire qu’il a rappelé aux parties, par la mesure d’instruction du 30 mai 2022, les modalités d’appréciation de l’intérêt pour agir instituées par l’article L. 600-1-3 du code de l’urbanisme. En outre, il ressort des pièces du dossier que le requérant a complété ses écritures concernant son intérêt pour agir à la suite de l’information réalisée par le tribunal en produisant un mémoire le 1er juin 2022 et qu’il a reçu communication le même jour des observations présentées par la société pétitionnaire en réponse à cette même information. Par conséquent, dans les circonstances de l’espèce, l’appelant n’est pas fondé à soutenir que le tribunal aurait méconnu le caractère contradictoire de la procédure en méconnaissance des dispositions de l’article L. 5 du code de justice administrative.

4. En deuxième lieu, selon l’article R. 741-7 du code de justice administrative : « Dans les tribunaux administratifs et les cours administratives d’appel, la minute de la décision est signée par le président de la formation de jugement, le rapporteur et le greffier d’audience. ».

5. Il ressort des pièces du dossier que, contrairement à ce que soutient le requérant, la minute du jugement du 16 juin 2022 est revêtue des signatures du président de la formation de jugement, du rapporteur de l’affaire et de la greffière d’audience. Dès lors, le jugement attaqué ne méconnaît pas les dispositions de l’article R. 741-7 du code de justice administrative.

6. En troisième lieu, aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. ». Et aux termes de l’article L. 600-1-3 de ce même code : « Sauf pour le requérant à justifier de circonstances particulières, l’intérêt pour agir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’apprécie à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. ».

7. Il ressort des pièces du dossier et n’est d’ailleurs pas contesté que la demande de permis de construire présentée par la société AJ Finance Holding a été affichée en mairie de Béziers le 2 juillet 2020. Il n’est pas davantage contesté qu’à cette date, à laquelle doit être normalement apprécié l’intérêt pour agir d’un requérant contre un permis de construire, M. A ne détenait ni n’occupait aucun bien susceptible d’être affecté par le projet en litige et ne bénéficiait pas non plus d’une promesse de vente ou de bail ou d’un contrat préliminaire portant sur un tel bien. Ce n’est en effet que le 27 novembre 2020, soit postérieurement à l’affichage de la demande de permis, mais également à la délivrance de ce permis, que l’intéressé a conclu avec la société civile immobilière 6 rue des Francs Bourgeois un compromis de vente concernant l’immeuble situé sur la parcelle cadastrée MT n° 444 jouxtant le terrain d’assiette du projet. Pour soutenir que son intérêt à agir ne devrait pas être apprécié en l’espèce à la date de l’affichage de la demande de permis de construire, le requérant fait valoir que son projet d’acquisition de l’immeuble voisin était antérieur au 2 juillet 2020, et produit en appel trois attestations établies respectivement par deux de ses proches au mois de juillet 2022 et par un établissement bancaire le 3 décembre 2022. Si les pièces ainsi produites témoignent de ce que M. A aurait manifesté son intérêt pour l’achat de l’immeuble en cause au mois de juin 2022, une telle circonstance, à la supposer même avérée, ne présente pas le caractère d’une circonstance particulière de nature à justifier qu’il soit dérogé au principe posé par l’article L. 600-1-3 du code de l’urbanisme pour l’appréciation de l’intérêt à agir de l’intéressé, alors au surplus que celui-ci n’établit pas avoir eu le moindre contact avec le vendeur ou avec l’agence immobilière chargée de la vente avant le 2 juillet 2020. Au demeurant, il ressort des pièces du dossier que le requérant n’a visité ledit immeuble que le 16 novembre 2020, soit postérieurement à l’affichage du permis de construire litigieux sur le terrain voisin, lequel a été réalisé le 13 novembre 2020, de sorte que l’intéressé ne peut qu’être regardé comme ayant signé la promesse de vente en toute connaissance de cause le 27 novembre suivant. Enfin et en tout état de cause, à supposer même que le requérant ait pu se prévaloir de circonstances exceptionnelles susceptibles de justifier que son intérêt pour agir soit apprécié à la date de dépôt de sa demande de première instance le 7 mai 2021, il ressort des pièces du dossier que le compromis de vente était devenu caduc à cette dernière date, sans que l’acquisition de l’immeuble n’ait été réalisée et sans que cette caducité, reconnue par le tribunal judiciaire de Béziers par un jugement du 15 novembre 2021, ne donne lieu à une contestation sérieuse. Eu égard à l’ensemble de ces éléments, M. A ne justifiait pas d’un intérêt lui donnant qualité pour présenter un recours contre le permis de construire en litige.

8. Il résulte de tout de ce qui précède que M. A n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement du 16 juin 2022, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté comme irrecevable sa demande tendant à l’annulation de l’arrêté du 12 novembre 2020.

Sur les frais liés au litige :

9. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative s’opposent à ce que soit mise à la charge de la commune de Béziers, qui n’est pas la partie perdante, la somme réclamée par M. A au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de M. A le versement d’une somme de 1 000 euros à la commune de Béziers, d’une somme de 500 euros à la société AJ Finance Holding et d’une somme de 500 euros à la société Résidence Chappaz.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. A est rejetée.

Article 2 : M. A versera une somme de 1 000 euros à la commune de Béziers, une somme de 500 euros à la société AJ Finance Holding et une somme de 500 euros à la société Résidence Chappaz au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. B A, à la commune de Béziers, à la société AJ Finance Holding et à la société Résidence Chappaz.

Délibéré après l’audience du 15 juin 2023, à laquelle siégeaient :

M. Moutte, président,

M. Haïli, président assesseur,

M. Jazeron, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 juin 2023.

Le rapporteur,

F. JazeronLe président,

J.-F. Moutte

La greffière,

M-M. Maillat

La République mande et ordonne au préfet de l’Hérault, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

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