Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. F G a demandé au tribunal administratif de Nîmes l’annulation de l’arrêté du 29 janvier 2020 par lequel le maire de Saint-Christol-lez-Alès a transféré à M. B E et M^me C H le permis de construire accordé à M^me A E le 25 octobre 2007 pour l’extension et le changement de destination d’un bâtiment existant situé sur les parcelles alors cadastrées section .

Par un jugement n° 2002174 du 7 mars 2023, le tribunal administratif de Nîmes a rejeté la demande de M. G, a mis à sa charge une somme globale de 1 200 euros à verser à M. E et M^me H sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et a rejeté le surplus des conclusions des parties, notamment les conclusions indemnitaires présentées par M. E et M^me H à l’encontre de M. G sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme.

Procédure devant la cour :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 5 mai 2023 et le 16 septembre 2024, M. F G, représenté par M^e Montesinos Brisset, demande à la cour :

1°) d’annuler le jugement du 7 mars 2023 ;

2°) d’annuler l’arrêté du maire de Saint-Christol-lez-Alès du 29 janvier 2020 ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Christol-lez-Alès et de M. E et M^me H le versement une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— sa demande de première instance était recevable, tant du point de vue du délai de recours que du point de vue de son intérêt à agir contre l’arrêté en litige ;

— l’arrêté en cause a été pris par un auteur incompétent ;

— il est entaché d’un vice de procédure en l’absence de consultation de l’architecte des bâtiments de France au titre de l’article R. 425-30 du code de l’urbanisme ;

— le transfert du permis de construire est illégal dès lors que ledit permis était périmé en application de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme : les travaux autorisés par ce permis, accordé plus de douze ans auparavant, n’ont pas commencé dans le délai de trois ans et ont été interrompus pendant une durée supérieure à un an ; les pièces produites par les bénéficiaires de l’arrêté en litige ne sont pas suffisantes pour justifier de la réalité de travaux substantiels de nature à faire obstacle à la péremption du permis de construire ;

— le transfert du permis est illégal en raison de l’illégalité du permis lui-même, lequel n’a pas acquis un caractère définitif, a été accordé au vu d’un dossier de demande incomplet et sans consulter l’architecte des bâtiments de France et méconnaît l’article R. 111-21 du code de l’urbanisme alors applicable en portant atteinte au site inscrit de Montmoirac ;

— son recours contre l’arrêté en litige ne revêtant pas un caractère abusif, les conclusions indemnitaires présentées par M. E et M^me H sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme ne peuvent qu’être rejetées.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 7 novembre 2023 et le 20 septembre 2024, M. E et M^me H, représentés par la SELARL Carrare avocats, concluent :

1°) à la confirmation du jugement attaqué en tant qu’il rejette la demande présentée par M. G et qu’il met à sa charge une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

2°) à l’infirmation du jugement attaqué en tant qu’il rejette leurs conclusions présentées sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme ;

3°) à la condamnation du requérant à leur verser une somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme ;

4°) à ce que soit mise à la charge de l’appelant une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils font valoir que :

— la demande de première instance était irrecevable en raison de sa tardiveté et de l’absence d’intérêt à agir contre l’arrêté en litige ;

— le requérant ne peut utilement exciper de l’illégalité du permis de construire accordé le 25 octobre 2007, lequel est devenu définitif ;

— les autres moyens ne sont pas fondés ;

— la procédure initiée par le requérant, qui revêt un caractère abusif, les a contraints à suspendre les travaux et leur cause un préjudice moral.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 27 août 2024 et le 4 octobre 2024, la commune de Saint-Christol-lez-Alès, représentée par la SCP CGCB et associés, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de l’appelant une somme de 2 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la demande était irrecevable en l’absence d’intérêt à agir ;

— le requérant ne peut utilement exciper de l’illégalité du permis de construire accordé le 25 octobre 2007, lequel est devenu définitif ;

— les autres moyens ne sont pas fondés.

La clôture de l’instruction a été prononcée avec effet immédiat le 11 octobre 2024 en application de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’environnement ;

— le code de l’urbanisme ;

— le décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008 ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Jazeron, premier conseiller,

— les conclusions de M. Diard, rapporteur public,

— les observations de M^e Montesinos Brisset, représentant l’appelant,

— et les observations de M^e Euzet, représentant la commune intimée.

Considérant ce qui suit :

1. M^me E a présenté, le 27 septembre 2007, une demande de permis de construire pour l’extension et le changement de destination d’un bâtiment existant sur un terrain constitué par les parcelles alors cadastrées section , situées rue de la Ceinture, au lieu-dit Montmoirac, sur le territoire de la commune de Saint-Christol-lez-Alès (Gard). Par un arrêté du 25 octobre 2007, le maire de cette commune lui a accordé ce permis de construire. M. E et M^me H ont demandé, le 15 janvier 2020, avec l’accord de M^me E, que le permis en cause soit transféré à leur bénéfice. Par un arrêté pris le 29 janvier 2020, le maire de Saint-Christol-lez-Alès a prononcé le transfert de permis de construire ainsi sollicité. Par la présente requête, M. G relève appel du jugement du 7 mars 2023 par lequel le tribunal administratif de Nîmes a rejeté sa demande d’annulation de cet arrêté. Par la voie de l’appel incident, M. E et M^me H relèvent appel de ce même jugement en tant qu’il a rejeté leurs conclusions présentées au titre de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme.

Sur l’appel principal présenté par M. G :

En ce qui concerne les vices propres de l’arrêté de transfert :

2. En premier lieu, selon l’article L. 422-1 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente pour délivrer le permis de construire, d’aménager ou de démolir et pour se prononcer sur un projet faisant l’objet d’une déclaration préalable est : / a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, ainsi que dans les communes qui se sont dotées d’une carte communale après la date de publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 () ».

3. Il ressort des pièces du dossier que l’arrêté de transfert de permis en litige comporte les nom, prénom, qualité et signature de son auteur, à savoir M. I D, maire de Saint-Christol-lez-Alès, lequel était compétent pour prendre un tel arrêté dans cette commune dotée d’un plan local d’urbanisme approuvé le 1er septembre 2009. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de l’acte ne peut qu’être écarté comme manquant en fait.

4. En deuxième lieu, selon l’article R. 425-30 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet est situé dans un site inscrit, la demande de permis ou la déclaration préalable tient lieu de la déclaration exigée par l’article L. 341-1 du code de l’environnement. Les travaux ne peuvent être entrepris avant l’expiration d’un délai de quatre mois à compter du dépôt de la demande ou de la déclaration. La décision prise sur la demande de permis ou sur la déclaration préalable intervient après consultation de l’architecte des Bâtiments de France. ».

5. Il est vrai que, par un arrêté du 10 mars 1972, le ministre des affaires culturelles a inscrit à l’inventaire des sites pittoresques du département du Gard l’ensemble immobilier formé par le château et le hameau de Montmoirac, lequel comprend les deux parcelles constituant le terrain d’assiette du projet, alors cadastrées section , devenues après 2007 les parcelles . Il ne résulte toutefois ni de l’article R. 425-30 précité du code de l’urbanisme ni d’aucun autre texte que le maire de Saint-Christol-lez-Alès aurait dû consulter l’architecte des bâtiments de France avant de prononcer le transfert du permis en litige. Dès lors, le requérant ne peut utilement invoquer l’existence d’un vice de procédure sur ce point.

6. En troisième lieu, aux termes de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme dans sa rédaction en vigueur à la date du permis de construire le 25 octobre 2007 : « Le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de deux ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. / Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. / () ». En application du décret du 19 décembre 2008 prolongeant le délai de validité des permis de construire, d’aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à déclaration préalable, le premier délai précité a été porté à trois ans pour les permis de construire accordés avant le 31 décembre 2010.

7. Le permis de construire n’est pas délivré en considération de la personne qui en devient titulaire. Lorsque, pendant la période de validité d’un permis de construire, la responsabilité de la construction est transférée à une autre personne, il n’y a pas lieu pour cette dernière de demander la délivrance d’un nouveau permis, mais simplement le transfert du permis précédemment accordé, avec l’accord du propriétaire du terrain et, le cas échéant, l’accord du titulaire du permis s’il n’est plus propriétaire du terrain à la date de la demande de transfert. L’autorisation de transfert est subordonnée à la condition que le permis de construire soit toujours en vigueur à la date à laquelle l’administration se prononce sur son transfert.

8. Il ressort des pièces du dossier, notamment de la notice et des plans joints par M^me E à sa demande de permis de construire, que le projet autorisé par le maire le 25 octobre 2007 consiste à aménager une habitation individuelle dans un ensemble de bâtiments préexistants dont certaines toitures étaient déjà effondrées, mais dont les murs et les pièces du rez-de-chaussée se trouvaient en bon état. Le projet en cause vise à reconstituer une partie du volume originel des bâtiments et implique la réalisation de travaux importants compte tenu de l’état dégradé de certaines parties de l’ensemble et de la nécessité de sécuriser le site avant de mettre en place les nouveaux éléments de construction. Les bénéficiaires de l’arrêté de transfert litigieux indiquent qu’ils exécutent personnellement les travaux ainsi autorisés, sur leur temps libre et sans recourir à une entreprise spécialisée. Pour justifier du commencement des travaux pendant le délai de trois ans prévu au point 6 ci-dessus et de l’absence d’interruption de ces travaux pendant plus d’un an passé ce délai, les intéressés produisent, outre deux attestations rédigées par des voisins rapportant l’exécution régulière de travaux depuis 2008, les extraits du « journal de bord » du chantier précisant la liste des travaux réalisés sur la période courant de 2008 à 2020, ainsi que de nombreuses photographies montrant l’avancée de l’opération et une série de factures relatives à des achats de matériels et matériaux sur la même période.

9. S’il est vrai que les factures ainsi produites portent sur des montants très faibles au regard de l’importance du projet, d’une part, il ressort de la comparaison des vues aériennes successives de la propriété que les toitures subsistantes ont été déposées avant 2010, soit avant l’expiration du délai de trois ans susmentionné, et, d’autre part, les photographies et les factures se rapportant aux années 2011 à 2020 permettent de regarder les travaux comme ne s’étant pas interrompus pendant plus d’un an à l’issue des trois premières années. Les travaux en cause ont par ailleurs porté sur des éléments suffisamment consistants, notamment la mise en sécurité des voûtes et planchers, la dépose d’une annexe, la reprise des murs, la réalisation d’ouvertures et la mise en place des réseaux. L’appelant ne conteste pas utilement les éléments apportés par les intimés en se bornant à souligner la durée de douze années écoulée depuis l’octroi du permis, laquelle s’explique par l’ampleur des travaux et par leur mode de réalisation, à se référer aux seules vues aériennes alors que celles-ci ne permettent pas d’apprécier les travaux intérieurs et à produire trois attestations établies par des personnes n’ayant fréquenté le hameau que sur des périodes limitées. Dans ces conditions et compte tenu de la spécificité du chantier en cause, le permis accordé le 25 octobre 2007 n’était pas périmé à la date à laquelle le maire a autorisé son transfert le 29 janvier 2020 et le moyen soulevé en ce sens doit, par suite, être écarté.

En ce qui concerne les vices du permis invoqués par voie d’exception :

10. En premier lieu, aux termes de l’article R. 421-2 du code de l’urbanisme applicable lors de l’octroi du permis le 25 octobre 2007 : " Le dossier joint à la demande de permis de construire comporte : / () / 5° Deux documents photographiques au moins permettant de situer le terrain respectivement dans le paysage proche et lointain () ; / 6° Un document graphique au moins permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans l’environnement, son impact visuel () ; / 7° Une notice permettant d’apprécier l’impact visuel du projet. / () / Lorsque la demande concerne la construction de bâtiments ou d’ouvrages devant être desservis par des équipements publics, le plan de masse indique le tracé de ces équipements et les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages y seront raccordés. / () ".

11. Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire déposée par M^me E le 27 septembre 2007 était assortie d’un plan cadastral, de deux photographies des lieux et d’une vue aérienne, lesquels permettaient d’appréhender, en toute connaissance de cause, la situation du terrain d’assiette du projet dans le paysage. La notice jointe à la demande de permis, le plan de masse, les plans des façades et les représentations de l’existant et du projet en trois dimensions permettaient par ailleurs d’apprécier l’impact visuel des travaux prévus et la manière dont ils s’inscriraient dans leur environnement. La notice précisait enfin la présence de l’ensemble des réseaux publics en limite du terrain. Par voie de conséquence, le moyen tiré de l’insuffisance du dossier de demande de permis de construire ne peut qu’être écarté.

12. En deuxième lieu, selon l’article R. 421-38-5 du code de l’urbanisme alors en vigueur : « Lorsque la construction se trouve dans un site inscrit, la demande de permis de construire tient lieu de la déclaration exigée par l’article 4 (alinéa 4) de la loi du 2 mai 1930. () Le permis de construire est délivré après consultation de l’architecte des bâtiments de France. () ». Si les actes administratifs doivent être pris selon les formes et conformément aux procédures prévues par les lois et règlements, un vice affectant le déroulement d’une procédure préalable, suivie à titre obligatoire ou facultatif, n’est de nature à entacher d’illégalité la décision prise que s’il ressort des pièces du dossier qu’il a été susceptible d’exercer, en l’espèce, une influence sur le sens de la décision prise ou qu’il a privé les intéressés d’une garantie.

13. Il ne ressort pas des pièces du dossier que le maire aurait consulté l’architecte des bâtiments de France avant d’accorder le permis de construire à M^me E, alors que, comme il a été dit au point 5 du présent arrêt, le terrain d’assiette du projet se situe dans le périmètre du site inscrit du château et du hameau de Montmoirac. Il ressort toutefois des indications de la notice annexée à la demande de permis que le projet permettra de reconstituer une partie du volume originel des bâtiments et que la pétitionnaire a prévu de mettre en œuvre des matériaux identiques à ceux de l’ensemble initial, à savoir les murs en pierres, les toitures en tuiles canal et le traitement des sols en dallage de pierres. Le requérant n’avance aucun élément concret de nature à laisser présumer que les choix architecturaux ainsi retenus pour réhabiliter cet ensemble immobilier dégradé pourraient porter atteinte à la conservation ou à la mise en valeur du site inscrit. Dans les circonstances de l’espèce, l’absence de saisine de l’architecte des bâtiments de France, dont l’avis ne liait pas l’autorité administrative, n’a ainsi pas été susceptible d’exercer une influence sur le sens de la décision et n’a pas privé les intéressés d’une garantie. Par suite, l’omission de cette formalité est sans incidence sur la légalité du permis de construire.

14. En troisième lieu, aux termes de l’article R. 111-21 du code de l’urbanisme alors en vigueur : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. ».

15. Il résulte notamment de ce qui a été exposé au point 13 ci-dessus que le projet de réhabilitation autorisé par le permis de construire du 25 octobre 2007 tend à reconstituer une partie de la volumétrie des bâtiments originels en utilisant des matériaux identiques à ceux de l’ensemble initial. De tels travaux ne sont pas susceptibles de porter atteinte au caractère ou à l’intérêt du château ou du hameau de Montmoirac et le maire n’a donc pas fait une inexacte application des dispositions précitées du code de l’urbanisme en accordant le permis en cause sans l’assortir de prescriptions complémentaires relatives à l’aspect extérieur des bâtiments. Dès lors, le moyen soulevé sur le fondement de ces dispositions doit être également écarté.

16. Il résulte de tout ce qui a été mentionné aux six points précédents que le requérant n’est pas fondé à soutenir que l’arrêté de transfert de permis du 29 janvier 2020 serait privé de base légale en conséquence de l’illégalité du permis de construire du 25 octobre 2007.

17. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les fins de non-recevoir opposées tant par la commune de Saint-Christol-lez-Alès que par M. E et M^me H, que M. G n’est pas fondé à se plaindre de ce que, par le jugement litigieux du 7 mars 2023, le tribunal administratif de Nîmes a rejeté sa demande tendant à l’annulation de l’arrêté pris par le maire de cette commune le 29 janvier 2020.

Sur l’appel incident présenté par M. E et M^me H :

18. L’article L. 600-7 du code de l’urbanisme mentionne que : « Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire () est mis en œuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l’auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel. ».

19. Il ne résulte pas de l’instruction que M. G aurait mis en œuvre son droit au recours, y compris en faisant appel du jugement attaqué, dans des conditions qui traduiraient un comportement abusif de sa part et qui auraient causé un préjudice aux bénéficiaires de l’arrêté de transfert de permis en litige. Par voie de conséquence et sans qu’il soit besoin de statuer sur la recevabilité des conclusions indemnitaires présentées par M. E et M^me H sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme, ces derniers ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nîmes a rejeté lesdites conclusions. Il en résulte également que les conclusions indemnitaires réitérées par les intéressés devant la cour au titre de ces mêmes dispositions doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

20. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative s’opposent à ce que soit mise à la charge de la commune de Saint-Christol-lez-Alès ou de M. E et M^me H, lesquels n’ont pas la qualité de parties perdantes dans la présente instance, une somme quelconque à verser à M. G au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de mettre à la charge du requérant les sommes réclamées par les intimés sur le fondement de ces mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. G est rejetée.

Article 2 : Les conclusions incidentes présentées par M. E et M^me H, ainsi que le surplus de leurs conclusions présentées en appel, sont rejetés.

Article 3 : Les conclusions de la commune de Saint-Christol-lez-Alès tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. F G, à la commune de Saint-Christol-lez-Alès et à M. B E et M^me C H.

Délibéré après l’audience du 26 juin 2025, à laquelle siégeaient :

M. Chabert, président,

M. Teulière, président assesseur,

M. Jazeron, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2025.

Le rapporteur,

F. JazeronLe président,

D. Chabert

La greffière,

N. Baali

La République mande et ordonne au préfet du Gard, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.