AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière Résidence du Montjoyeux, dont le siège social est …, prise en la personne de son liquidateur M. Hubert X…, demeurant … V, 06000 Nice, en cassation d’un arrêt rendu le 12 juin 1995 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (17^e chambre civile), au profit :

1°/ de la société Réalisations Berge, dont le siège social est …,

2°/ de la société La Foncière, société anonyme, dont le siège social est …,

3°/ de la société SAE Méditerranée (Sormae), dont le siège social est …,

4°/ de M. Jacques Y…, demeurant …,

5°/ du syndicat de la copropriété Le Montjoyeux, dont le siège social est …, représenté par son syndic en exercice, la société anonyme Cogima, dont le siège est …,

6°/ de la société Méditerranéenne de travaux et de finitions « SOMETRA », dont le siège social est …,

7°/ de M. Georges André Z…, mandataire liquidateur, demeurant …, pris en sa qualité de syndic de la faillite de la société Méditerranéenne de carrelage et de marbre (SMCM), dont le siège social est …,

8°/ de la société Cosmos France (anciennement Pratique Alu), dont le siège social est …, défendeurs à la cassation ;

La société SAE Méditerranée a formé, par un mémoire déposé au greffe le 14 mai 1996, un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Le syndicat de la copropriété Le Montjoyeux a formé, par un mémoire déposé au greffe le 15 mai 1996, un pourvoi incident contre le même arrêt ;

La SCI Résidence du Montjoyeux, demanderesse au pourvoi principal, invoque à l’appui de son recours, trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

La société SAE Méditerranée, demanderesse au pourvoi incident, invoque à l’appui de son recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Le syndicat de la copropriété Le Montjoyeux, demandeur au pourvoi incident, invoque à l’appui de son recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l’audience publique du 3 mars 1998, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Fromont, conseiller rapporteur, M^lle Fossereau, MM. Chemin, Villien, Martin, conseillers, M. Nivôse, M^mes Masson-Daum, Boulanger, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, M^me Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Fromont, conseiller, les observations de la SCP Vier et Barthélémy, avocat de la SCI Résidence du Montjoyeux, de la SCP Rouvière et Boutet, avocat de la société La Foncière, de M^e Odent, avocat de la société SAE Méditerranée, de la SCP Delaporte et Briard, avocat du syndicat de la copropriété Le Montjoyeux, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à la SCI Résidence du Montjoyeux du désistement de son pourvoi, en ce qu’il est dirigé contre la société Berge, la société Cosmos France, la Sometra, M. Z… ès qualités, la SMCM et M. Y… ;

Sur le premier et le troisième moyens, réunis, du pourvoi principal :

Attendu selon l’arrêt attaqué, (Aix-en-Provence, 12 juin 1995), que la société civile immobilière Résidence du Montjoyeux, (SCI), maître de l’ouvrage, assurée par la société La Foncière, avec le concours de la société Réalisations Berge, sous la maîtrise d’oeuvre de conception de M. Y…, architecte, a, de 1972 à 1973, chargé la société Auxiliaire d’Entreprise Méditerranée (Sormae) de la construction d’un groupe d’immeubles vendus par lots;

qu’il a été fait appel à la société Cosmos France, à la société Méditerranéenne de Carrelage et de marbre (SMCM), depuis en liquidation judiciaire, à la société Méditerranéenne de Travaux et de Finitions (Sometra) que des désordres et des inexécutions ayant été constatés, le syndicat des copropriétaires a, après expertise, assigné en réparation les constructeurs et la société la Foncière ;

Attendu que la SCI fait grief à l’arrêt, de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires diverses sommes, alors, selon le moyen,

« 1°) qu’en ne répondant pas aux conclusions d’appel de la SCI Résidence du Montjoyeux, prise de l’irrecevabilité des demanderesses au regard des dispositions de la loi du 3 janvier 1967, et notamment de l’article 1642-1 du Code civil, déchargeant le vendeur d’immeubles à construire de toute garantie de vices ou non-conformités apparents, un mois après la prise de possession des lieux, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences de l’article 455 du nouveau Code de procédure civile;

2°) que subsidiairement, en affirmant incidemment que le caractère de la non-conformité des chapes de ciment « s’agissant d’une vente en l’état futur d’achèvement », la cour d’appel a violé par refus d’application les dispositions de l’article 1642-1 du Code civil applicables à la vente en état futur d’achèvement, ensemble celles de l’article 1601-3 du même Code, toutes issues de la loi du 3 janvier 1967 sur la vente d’immeubles à construire;

3°) que dans ses conclusions d’appel, la SCI Résidence du Montjoyeux précisait que la preuve de l’erreur matérielle commise par l’expert résidait dans la « note descriptive contractuelle » faisant état d’une « chape-ciment incorporée, lissée et bouchardée » et que l’appréciation de l’expert sur l’absence prétendue de chapes, était à tort fondée sur la prise en considération d’une chape-ciment « rapportée »;

qu’en négligeant ces éléments pertinents et régulièrement introduits aux débats, la cour d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1134 et 1642 et suivants du Code civil" ;

Mais attendu qu’ayant constaté que le revêtement de la piscine n’était pas conforme à la notice descriptive, que l’ensemble des chapes prévues au descriptif contractuel n’avaient pas été exécuté dans certaines parties communes et privatives, que les critiques adressées au rapport d’expertise n’étaient pas établies, et retenu exactement que l’absence de chape constituait une non-conformité et statuant dans les rapports entre le vendeur et les acquéreurs, qu’il importait peu qu’elle fut apparente ou non lors de la réception, s’agissant d’une vente en l’état futur d’achèvement, la cour d’appel, qui a répondu aux conclusions et qui ne pouvait en l’absence de vices de construction faire application des dispositions de l’article 1642-1 du Code civil, a légalement justifié sa décision de ce chef, en mettant à la charge de la SCI le coût de ces inexécutions contractuelles et non-conformités dont elle a souverainement apprécié le montant ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que la SCI fait grief à l’arrêt d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires, alors, selon le moyen, "1°) que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites;

qu’ayant relevé en l’espèce l’existence d’une clause de non-garantie contractuelle insérant dans un délai d’un an à compter de la prise de possession des lieux, la dénonciation des non-conformités, la cour d’appel n’a pu, sans violer l’article 1134 du Code civil, refuser d’en faire application et de juger irrecevable l’action exercée près de sept ans après la réception des ouvrages par leurs propriétaires;

2°) qu’il résultait de l’attestation notariée produite en preuve, que « l’intégralité des actes des ventes passés (…) dans ce programme » (de construction) comporte bien le même texte « de clause de non-garantie »;

qu’en décidant que cette attestation ne montrait pas que la vente de chacun des appartements litigieux, avait été soumise à ladite clause, la cour d’appel l’a dénaturée et a violé derechef l’article 1134 du Code civil;

3°) qu’en relevant d’office le fait, non invoqué par les parties, que tous les actes de vente concernés n’auraient pas été passés devant le notaire indiqué, la cour d’appel a violé les dispositions de l’article 7 du nouveau Code de procédure civile;

4°) qu’en ne recherchant pas si, malgré l’absence de production de tous les procès-verbaux de prise de possession des lots, la seule comparaison de la date de réception des immeubles -1974- et de la date d’exercice de l’action au fond -1983- ne suffisait pas à faire la preuve du caractère tardif de cette action, la cour d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article 1134 du Code civil" ;

Mais attendu, qu’ayant constaté que la SCI ne démontrait pas pour chaque copropriétaire pris isolément ou pour le syndicat des copropriétaires, le point de départ du délai contractuel invoqué et de sa date d’expiration, que la lettre du notaire produite par la SCI n’indiquait pas que les actes relatifs à la vente de chacun des appartements, avaient été passés dans son étude, relevé qu’il appartenait à la SCI d’indiquer la date de prise de possession de chacun des appartements et de produire ou d’offrir de produire les procès-verbaux de remise des clés ou le justificatif des sommations prévues par les actes, la cour d’appel a, sans dénaturation, ni violation du principe de la contradiction, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le pourvoi incident du syndicat des copropriétaires :

Vu l’article 1642-1 du Code civil ;

Attendu que, pour rejeter la demande du syndicat des copropriétaires en paiement de la somme représentant le coût de l’installation des mains-courantes dans les cages d’escalier des immeubles, l’arrêt retient qu’il n’apparaît pas que l’absence de main-courante rende les escaliers impropres à l’utilisation ;

Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si l’absence de main-courante ne constituait pas un vice apparent relevant de la garantie de l’article 1642-1 du Code civil, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;

Et sur le pourvoi incident de la société Sormae :

Vu l’article L. 121-12 du Code des assurances ;

Attendu que pour accueillir la demande de la société La Foncière, l’arrêt retient que cette compagnie établissant qu’elle est d’ores et déjà subrogée à concurrence de 1 046 477,65 francs, dans les droits et actions de la copropriété, est recevable en son action en garantie contre la société Sormae ;

Qu’en statuant ainsi, sans préciser sur quel document était fondée cette affirmation alors qu’elle avait constaté que la société Sormae demandait la production de la quittance subrogative, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE mais seulement en ce qu’il a déduit la somme de 97 823,15 francs de celle de 541 256,53 francs, et condamné la SCI à payer à la copropriété la somme de 443 433,38 francs, et condamné la société Sormae à garantir la société La Foncière en deniers ou quittances à concurrence de 549 500,86 francs, 50 000 francs ainsi que 87 764,78 francs, l’arrêt rendu le 12 juin 1995, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence;

remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Lyon ;

Condamne la SCI Résidence du Montjoyeux aux dépens des pourvois ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril mil neuf cent quatre-vingt-dix-huit.