CIV.3

MY1

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 22 juin 2017

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 755 F-D

Pourvoi n° X 16-18.875

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société Gervais matériaux, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est […],

contre l’arrêt rendu le 10 mars 2016 par la cour d’appel de Nîmes (4e chambre commerciale), dans le litige l’opposant à la société Cavales, société civile immobilière, dont le siège est […],

défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 23 mai 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me X…, conseiller référendaire rapporteur, M^me Masson-Daum, conseiller doyen, M^me Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me X…, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de la société Gervais matériaux, de M^e Y…, avocat de la société Cavales, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Nîmes, 10 mars 2016), que, le 14 avril 2005, la société Cavales a donné à bail commercial à la société Saint-Gilles bois et matériaux, aux droits de laquelle vient la société Gervais Matériaux, un ensemble immobilier comprenant plusieurs bâtiments ; que, le 30 décembre 2011, la société Gervais Matériaux a assigné la société Cavales en annulation du contrat de bail pour réticence dolosive, illicéité de l’objet et absence de cause et, subsidiairement, en résolution du contrat de bail pour manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et de garantie ;

Sur le premier moyen, pris en ses trois premières branches, ci-après annexé :

Attendu que la société Gervais fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes en résolution unilatérale du contrat de bail ou, en tout cas, en résolution judiciaire de celui-ci ;

Mais attendu qu’ayant relevé que les locaux, implantés dans une zone d’aménagement concertée comprenant une trentaine d’entreprises, les ateliers municipaux de la commune et des habitations individuelles, situés dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles toujours en cours d’élaboration, n’avaient subi aucune inondation à l’exception d’une crue exceptionnelle ayant touché le bassin du Rhône et ses affluents et, sans inverser la charge de la preuve, que, même si un risque d’inondation existait, rien n’établissait que les salariés de la société locataire auraient été exposés à un danger, la cour d’appel a pu retenir que la société Cavales n’avait pas manqué à son obligation de délivrance ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le second moyen, pris en ses première, deuxième, quatrième et cinquième branches, ci-après annexé :

Attendu que la société Gervais matériaux fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande en annulation du bail ;

Mais attendu, d’abord, qu’ayant relevé qu’au jour de la signature du bail, les parcelles sur lesquelles étaient édifiés les locaux donnés à bail ne figuraient pas dans le plan d’occupation des sols au titre d’une zone à risque, qu’il n’existait pas alors d’obligation pour le bailleur d’annexer au bail un état des risques, que les inondations de 2003, particulièrement médiatisées, étaient connues de tous et retenu souverainement qu’il n’était pas établi que la bailleresse aurait délibérément omis d’informer sa cocontractante du plan d’occupation des sols, la cour d’appel a pu retenir que la réticence dolosive invoquée par la locataire n’était pas caractérisée ;

Attendu, ensuite, que la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a exactement retenu que le refus de permis de construire d’un bâtiment qui avait été néanmoins édifié et donné en location n’était pas de nature à rendre illicite l’objet du bail ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Et attendu qu’il n’y pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les deux dernières branches du premier moyen et sur la troisième branche du second moyen, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Gervais matériaux aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Gervais matériaux et la condamne à payer à la société Cavales la somme de 3 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux juin deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Gervais matériaux.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté la société Gervais matériaux de ses demandes tendant à voir constater qu’elle était fondée à procéder à la résolution unilatérale du contrat de bail ou, en tout cas, à voir prononcer la résolution judiciaire de celui-ci et, en conséquence, d’AVOIR condamné la société Gervais matériaux à payer à la société Cavales diverses sommes au titre des loyers et de la taxe foncière dus pour l’année 2013 et le premier semestre de l’année 2014 et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « la société Gervais Matériaux prétend que la Sci Cavales a manqué à deux obligations essentielles, l’obligation de délivrance et l’obligation de garantie, et qu’ainsi elle ne pouvait continuer à exercer ses activités dans les lieux pris à bail sans exposer davantage ses clients et salariés et qu’elle a donc légitimement mis fin unilatéralement au contrat en raison de la gravité du comportement de son bailleur. Il est exact que la gravité du comportement d’une partie à un contrat peut justifier que l’autre partie y mette fin de façon unilatérale à ses risques et périls. Il est tout aussi exact que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Le bailleur est également tenu de garantir au preneur les vices ou défaut de la chose louée qui en empêche l’usage, et ce quand bien même il ne les aurait pas connus lors du bail. Au soutien de son argumentation, la société Gervais Matériaux se prévaut d’un courriel adressé le 29 juin 2011 par le notaire de la société Sci Cavales indiquant qu’une extension de 20 m² aurait été réalisée sur la parcelle cadastrée section […], acquise le 31 octobre 2000 sans autorisation administrative préalable , et que la partie bâtie située principalement sur les parcelles cadastrées section […] et […] n’aurait jamais fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme en bonne et due forme. Elle produit un arrêté du maire de Saint-Gilles en date du 17 juillet 2001 ayant refusé le permis de construire sollicité portant sur la construction d’un entrepôt de 1000 m², au motif que le « projet envisagé était de nature à porter atteinte au caractère des lieux et que la multiplication en petite Camargue de hangars bardés de bac acier en banalisait le paysage ». La Société Gervais Matériaux se prévaut également de l’état des risques naturels et technologiques qui lui a été remis à l’occasion du projet de cession faisant apparaître que les immeubles donnés à bail étaient situés dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles en raison de risques d’inondation. Elle verse aux débats plusieurs études et rapports démontrant selon elle, le caractère particulièrement important des risques encourus. Elle fait état notamment d’un épisode particulièrement catastrophique en décembre 2003 où les locaux ont dû être évacués, ont été inondés et fermés pendant plusieurs jours. La Sci Cavales fait cependant justement valoir que les locaux loués sont implantés sur plusieurs parcelles acquises en octobre et décembre 2000 et janvier 2001, parcelles comprises dans le périmètre d’une zone d’aménagement concerté (Zac des Morgues), autorisée en juin 1977 et comprenant une trentaine d’entreprises, outre les ateliers municipaux de la commune, et des habitations individuelles, de sorte que contrairement à ce qui est prétendu, il n’est pas démontré que les locaux loués seraient soumis à un risque d’inondation tel que la société Gervais Matériaux ne pouvait poursuivre son activité. L’état des risques naturels et technologiques produits établi sur la base d’informations mises à disposition par arrêté préfectoral du 25 mai 2010, soit plus de 5 ans après la signature du bail, fait certes état du classement de la commune dans un périmètre dans lequel un plan de prévention des risques inondation est prescrit. La Sci Cavales fait cependant valoir, sans être contredite que le PPRI de la commune de Saint-Gilles est, à ce jour toujours en cours d’élaboration, de sorte que les risques spécifiques encourus par les parcelles données à bail ne sont pas exactement définis. D’autre part, il résulte du plan d’occupation des sols de la commune de Saint-Gilles, en vigueur à la date de signature du bail litigieux, que les parcelles louées sont classées en zone III NA, définie comme une zone d’urbanisation réservée aux activités multiples de service artisanales ou industrielles ou commerciales, comprenant plusieurs secteurs, dont effectivement une zone à risque avec des interdictions et spécifications particulières. Cependant, les parcelles sur lesquelles sont édifiés les locaux donnés à bail ne sont pas dans cette zone à risque. Enfin, il est justifié que la commune de Saint-Gilles, comme les communes avoisinantes et tout le bassin du Rhône et ses affluents en aval de Lyon, ont subi début décembre 2003 une crue particulièrement exceptionnelle, ayant entraîné des inondations d’une gravité sans précédent. Les attestations produites permettent d’établir que les lieux loués ont été touchés et ont dû être évacués sur ordre des services de sécurité, que les salariés ont subi 10 jours de chômage technique, les locaux n’étant pas utilisables. La Sci Cavales fait justement valoir qu’à l’exception de cet épisode exceptionnel, les locaux n’ont jamais subi d’inondation. Elle verse aux débats une attestation de son assureur démontrant que d’octobre 2005 à janvier 2013, aucun sinistre n’a été déclaré. La société Gervais Matériaux ne conteste pas d’ailleurs n’avoir subi aucun sinistre au cours de la période où elle a occupé les locaux. Il s’ensuit, que même si le risque d’inondation existe, la dangerosité et les conséquences dramatiques invoquées par l’appelante ne sont pas démontrées. La société est certes tenue à une obligation de sécurité de résultat à l’égard de ses salariés, mais contrairement à ce qui est soutenu, la consultation juridique produite, qui ne repose sur aucun élément technique avéré, ne peut suffire à justifier que les salariés de la société auraient été en danger. La société Gervais Matériaux est donc mal fondée à soutenir que les lieux loués ne sont pas conformes à leur destination et que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance. En ce qui concerne le caractère illicite des lieux loués en raison du refus du permis de construire, il y a lieu de relever que l’arrêté dont fait état l’appelante, ne concerne qu’un hangar de 1008 m², que l’interdiction du permis de construire n’a aucun lien avec les risques d’inondation, l’autorité administrative relevant uniquement que la nature des matériaux choisis était de nature à porter atteinte au caractère des lieux. Or, il résulte du contrat de bail que les lieux loués comprennent 10 bâtiments dont des bâtiments à usage d’exposition, de bureaux et plusieurs lieux de stockage pour une surface globale de plus de 1000 m², et que le hangar litigieux était destiné au stockage de matériaux et bois, de sorte que même à supposer avérés les risques allégués par l’appelante, une décision administrative relative à ce hangar n’était pas de nature à mettre en péril l’activité globale de la société sur le site. Il s’ensuit, et sans qu’il y ait lieu d’entrer dans le détail de l’argumentation des parties sur ce point, que le premier juge a justement considéré que le manquement allégué n’était pas suffisamment important pour justifier de prononcer la résolution du bail, ce d’autant moins qu’au jour où la société Gervais Matériaux a quitté les lieux plus de 10 ans s’étaient écoulés depuis la notification de l’arrêté invoqué. Il convient en conséquence de confirmer la décision en ce qu’elle a débouté la société Gervais Matériaux de sa demande tendant à voir prononcer la résolution du bail » ;

ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU’ « aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Il convient en l’espèce de considérer qu’à défaut de stipulation particulière de ce chef dans l’acte de bail qui ne comporte aucune mention relative à une quelconque restriction le bailleur s’engageait à mettre à la disposition du preneur des locaux exploitables sur toute leur superficie. Il est établi que la SA GERVAIS MATERIAUX a pris possession des lieux et les a exploité[s] pendant plusieurs années. L’absence de permis de construire du hangar dont le motif est fondé sur le fait de ne pas permettre la prolifération dans un site classé de hangar en tôle dégradant le paysage et non pour des raisons de risque liés notamment à la sécurité des personne[s] comme injustement soutenu, n’a pas été porté à la connaissance de l’entreprise preneuse. Pour autant, cet élément n’a pas empêché l’exploitation conforme à sa destination contractuelle. Aucun élément ne vient indiquer que l’absence de permis de construire d’une faible partie des lieux loués non réservée à l’accueil du public et servant de stockage de marchandise, a remis en cause la continuité de l’activité . Enfin, même si aucune régularisation [n']était possible, il n’est pas non plus démontré que ce bâtiment construit sans autorisation était indispensable à l’activité et que les marchandises ne pouvaient être entreposées ailleurs engageant l’impossibilité de continuer l’activité. Tout au plus cette situation si elle conduisait à un[e] éventuelle injonction de démolition, constituerait elle une inexécution partielle par la bailleresse de son obligation de délivrance, qui au regard de son peu d’importance démontrée, ne justifierait pas en l’espèce le prononcé de la résolution du bail mais serait sanctionnée par l’octroi de dommages-intérêts. Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance n’est ainsi pas caractérisé. – La garantie des vices cachés et d’éviction : si le bailleur doit garantie à son preneur contre les vices cachés ou les risques d’éviction, encore faut-il que ce dernier démontre que les vices dont il aurait ignoré l’existence aient rendu les locaux loués impropres à leur destination, et que le trouble causé par les tiers éventuels entraîne son éviction. Or aucun élément ne vient conforter la thèse selon laquelle les vices des locaux loués les rendent impropres à leur destination donc à l’exercice de l’activité commerciale. Le simple avis d’un avocat conseil portant au demeurant sur l[a] responsabilité éventuelle de l’entreprise par rapport à son personnel salarié (appréciant par ailleurs la situation sur les dires de son client et non pas sur des documents fournis), est insuffisant à établir l’impropriété des locaux. De même, quand bien même la possibilité de démolition existerait elle encore pour ne pas être prescrite, elle ne porterait que sur une partie ne représentant que 10 % de la surface louée ce qui ne constituerait pas une éviction pouvant justifier une cessation unilatérale du contrat de bail. C’est donc sans motif légitime que la SA GERVAIS MATERIAUX a mis fin unilatéralement par exception d’inexécution non fondée, au contrat de bail commercial. Par voie de conséquence, la SA GERVAIS MATERIAUX sera déboutée de l’intégralité de ses demandes » ;

1. ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; qu’il résulte des constatations de l’arrêt attaqué, d’une part, que les lieux loués avaient été touchés en décembre 2003 par une crue, qu’ils avaient dû être évacués sur ordre des services de sécurité et que les salariés avaient subi dix jours de chômage technique, les locaux étant inutilisables, d’autre part, que le risque d’inondation de ces locaux était avéré ; qu’en écartant néanmoins tout manquement du bailleur à ses obligations, au prétexte que la dangerosité et les conséquences dramatiques de ce risque invoquées par le locataire ne sont pas démontrées, cependant que l’existence d’un risque, pour les salariés du preneur, de subir les conséquences de l’inondation des lieux caractérisait à lui seul un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, la cour d’appel a violé l’article 1719 du code civil ;

2. ALORS en toute hypothèse QU’ il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu’il s’est libéré entièrement de cette obligation ; qu’en écartant tout manquement à l’obligation de délivrance conforme, au prétexte que si le risque d’inondation des lieux loués existe, la dangerosité et les conséquences dramatiques invoquées par le locataire ne sont pas démontrées, cependant qu’il appartenait au bailleur de prouver l’absence de dangerosité du risque d’inondation avéré, la cour d’appel, qui a renversé la charge de la preuve, a violé l’article 1315 du code civil ;

3. ALORS QUE le bailleur est obligé d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant toute la durée du bail ; qu’en affirmant que la dangerosité et les conséquences dramatiques du risque d’inondation n’étaient pas démontrées, au prétexte qu’il résultait du plan d’occupation des sols en vigueur à la date de signature du bail litigieux que les locaux donnés à bail n’étaient pas dans la zone à risque délimitée par ce plan et qu’il résultait de l’état des risques naturels et technologiques produit aux débats que c’était un arrêté préfectoral du 25 mai 2010, soit plus de cinq ans après la signature du bail, qui avait classé la commune de situation des locaux loués dans un périmètre dans lequel un plan de prévention des risques d’inondation était prescrit, cependant que c’était au regard des risques d’inondation tels qu’ils résultaient des documents d’urbanisme et de prévention des risques en vigueur pendant toute la durée du bail que le manquement du bailleur à son obligation d’assurer la jouissance paisible de la chose louée devait être apprécié, la cour d’appel a violé l’article 1719 du code civil ;

4. ALORS QUE la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté peut en demander la résolution avec dommages et intérêts ; que pour affirmer qu’une décision administrative relative au hangar construit par le bailleur sans permis de construire et faisant partie des lieux loués n’était pas de nature à mettre en péril l’activité globale du locataire, l’arrêt attaqué a relevé que cet arrêté ne concernait qu’un hangar de 1 008 m², que l’interdiction du permis de construire n’avait aucun lien avec les risques d’inondation, qu’il résultait du contrat de bail que les lieux loués comprenaient dix bâtiments pour une surface globale de plus de 1 000 m² et que le hangar litigieux était destiné au stockage de matériaux et bois ; qu’en statuant par de tels motifs inopérants, impropres à établir en quoi le risque de démolition d’un hangar de 1 008 m² destiné au stockage de matériaux et bois n’était pas suffisamment grave pour justifier la résolution du bail des lieux loués, d’une surface globale de plus de 1 000 m², par une entreprise de négoce de matériaux, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1184 du code civil ;

5. ALORS QUE l’action tendant à faire ordonner la démolition d’un ouvrage édifié sans l’autorisation exigée par le code de l’urbanisme se prescrit par dix ans à compter de l’achèvement des travaux ; qu’en affirmant que la circonstance que le hangar litigieux avait été édifié sans permis de construire était d’autant moins importante que le locataire avait quitté les lieux plus de dix ans après la notification de l’arrêté ayant refusé la demande de permis de construire ce hangar, sans rechercher, comme elle y était invitée, à quelle date les travaux d’édification de ce hangar s’étaient achevés, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1184 du code civil, ensemble l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, dans sa version applicable en la cause.

SECOND MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté la société Gervais matériaux de ses demandes tendant à voir constater la nullité du contrat de bail et, en conséquence, d’AVOIR condamné la société Gervais matériaux à payer à la société Cavales diverses sommes au titre des loyers et de la taxe foncière dus pour l’année 2013 et le premier semestre de l’année 2014 et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QU’ « il est justifié que la commune de Saint-Gilles, comme les communes avoisinantes et tout le bassin du Rhône et ses affluents en aval de Lyon, ont subi début décembre 2003 une crue particulièrement exceptionnelle, ayant entraîné des inondations d’une gravité sans précédent. Les attestations produites permettent d’établir que les lieux loués ont été touchés et ont dû être évacués sur ordre des services de sécurité, que les salariés ont subi 10 jours de chômage technique, les locaux n’étant pas utilisables. La Sci Cavales fait justement valoir qu’à l’exception de cet épisode exceptionnel, les locaux n’ont jamais subi d’inondation. Elle verse aux débats une attestation de son assureur démontrant que d’octobre 2005 à janvier 2013, aucun sinistre n’a été déclaré. La société Gervais Matériaux ne conteste pas d’ailleurs n’avoir subi aucun sinistre au cours de la période où elle a occupé les locaux. Il s’ensuit, que même si le risque d’inondation existe, la dangerosité et les conséquences dramatiques invoquées par l’appelante ne sont pas démontrées. (…) en ce qui concerne le caractère illicite des lieux loués en raison du refus du permis de construire, il y a lieu de relever que l’arrêté dont fait état l’appelante, ne concerne qu’un hangar de 1008 m², que l’interdiction du permis de construire n’a aucun lien avec les risques d’inondation, l’autorité administrative relevant uniquement que la nature des matériaux choisis était de nature à porter atteinte au caractère des lieux. Or, il résulte du contrat de bail que les lieux loués comprennent 10 bâtiments dont des bâtiments à usage d’exposition, de bureaux et plusieurs lieux de stockage pour une surface globale de plus de 1000 m², et que le hangar litigieux était destiné au stockage de matériaux et bois, de sorte que même à supposer avérés les risques allégués par l’appelante, une décision administrative relative à ce hangar n’était pas de nature à mettre en péril l’activité globale de la société sur le site. Il s’ensuit, et sans qu’il y ait lieu d’entrer dans le détail de l’argumentation des parties sur ce point, que le premier juge a justement considéré que le manquement allégué n’était pas suffisamment important pour justifier de prononcer la résolution du bail, ce d’autant moins qu’au jour où la société Gervais Matériaux a quitté les lieux plus de 10 ans s’étaient écoulés depuis la notification de l’arrêté invoqué. Il convient en conséquence de confirmer la décision en ce qu’elle a débouté la société Gervais Matériaux de sa demande tendant à voir prononcer la résolution du bail ; (…) La société Gervais Matériaux soutient subsidiairement qu’elle a été trompée quant au caractère inondable du site et au refus de permis de construire, que ces éléments étaient déterminants pour son consentement en raison des conséquences particulièrement dommageables sur son activité, de sorte que la nullité du bail pour vice du consentement est encourue. S’il est exact qu’aux termes de l’article 1116 du Code civil, le dol est une cause de nullité de la convention, lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté, lesdites manoeuvres pouvant effectivement être constituées par la réticence dolosive, il appartient à celui qui se prévaut du dol de rapporter la preuve des manoeuvres alléguées et de justifier que ces manoeuvres ont été déterminantes. La société Gervais Matériaux prétend sans produire le moindre justificatif, qu’elle n’aurait eu connaissance du classement en zone inondable de la commune de Saint-Gilles et plus particulièrement des parcelles sur lesquelles sont édifiés les lieux loués qu’au mois de juin 2011 lors de la production de l’état des risques naturels et technologiques. Certes, le contrat de bail ne comporte aucune mention sur ce point et ne fait aucune référence au POS, il n’est cependant pas démontré que la société Gervais Matériaux ignorait effectivement ce fait, connu de tous à la suite des épisodes particulièrement médiatisés du mois de décembre 2003, ni que la Sci Cavales aurait délibérément omis d’informer la société locataire. Le premier juge a justement relevé que le plan d’occupation des sols en vigueur à la date de signature du bail était un acte administratif qui pouvait être consulté par chacun, et qu’au jour de la signature du bail, il n’existait pas d’obligation pour le bailleur d’annexer au bail un état des risques, la signature du bail étant antérieure à l’entrée en vigueur des dispositions sur ce point. Il est par contre établi effectivement que la Sci Cavales a omis de préciser qu’un permis de construire lui avait été refusé. Il n’est cependant nullement démontré que cette omission procède d’une intention dolosive, ni que cette information aurait pu modifier l’appréciation de la société Gervais Matériaux et sa volonté de contracter le bail. Il existait certes un risque d’intervention de l’autorité administrative qui pouvait exiger la mise en conformité de l’ouvrage ou sa démolition, cependant, eu égard au caractère accessoire du local concerné, il ne peut être sérieusement soutenu que cet élément était déterminant pour le consentement de la société Gervais Matériaux. Le premier juge a donc à bon droit, rejeté la demande de la société Gervais Matériaux. La société Gervais Matériaux au visa des articles 1126 et suivants du Code civil conteste la licéité de l’objet du bail commercial en l’état de l’arrêté de refus de permis de construire soutenant qu’un bien construit en violation d’un refus de permis de construire constitue un objet illicite. Comme il a été précédemment souligné, le refus du permis de construire ne concernait qu’un bâtiment, le hangar de stockage, et non l’ensemble des locaux donnés à bail, de sorte que même à supposer avérés les risques allégués par l’appelante, une décision administrative relative à ce hangar n’était pas de nature à rendre illicite l’objet du bail » ;

1. ALORS QU’ il appartient à celui auquel une réticence dolosive est imputée d’établir que le fait qu’il a tu était connu de son cocontractant lors de la conclusion du contrat ; que, dès lors, en écartant le dol du bailleur, au prétexte que la société Gervais matériaux ne démontrait pas qu’elle ignorait le fait, dont le bailleur ne l’avait pas informée, que les parcelles sur lesquelles étaient édifiés les lieux loués étaient classés en zone inondable, la cour d’appel a renversé la charge de la preuve, en violation de l’article 1315 du code civil ;

2. ALORS QUE le bailleur qui a connaissance du caractère inondable des lieux qu’il propose de louer a l’obligation d’informer le preneur du risque encouru ; que pour écarter le dol du bailleur, l’arrêt attaqué a affirmé qu’au jour de la signature du bail, en 2005, il n’existait pas d’obligation pour le bailleur d’annexer au bail un état des risques et qu’il n’était pas démontré que le bailleur aurait délibérément omis d’informer la société locataire de ce risque ; qu’en statuant ainsi, après avoir relevé qu’en 2003, les lieux ultérieurement loués à la société Gervais matériaux avaient été touchés par une crue qui avait rendu leur évacuation nécessaire et que le risque d’inondation existait, de sorte que le bailleur avait nécessairement connaissance du caractère inondable des lieux et qu’il avait délibérément omis d’informer le preneur du risque encouru, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article 1116 du code civil ;

3. ALORS QUE dans ses conclusions récapitulatives (p. 27-29), la société Gervais matériaux soutenait que le contrat de bail était privé de cause, faute d’assurer au preneur une pérennité suffisante quant à l’exploitation de son fonds de commerce, puisque le risque d’inondation des lieux loués et le caractère illicite du hangar loué faisaient courir un aléa menaçant la propriété commerciale du preneur ; qu’en se bornant à affirmer que cette société avait exploité les locaux donnés à bail pendant plusieurs années sans rencontrer de difficulté, sans répondre à ce moyen déterminant, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

4. ALORS QU’ il n’y a que les choses qui sont dans le commerce qui puissent être l’objet des conventions; que pour affirmer qu’une décision administrative relative au hangar construit par le bailleur sans permis de construire et faisant partie des lieux loués n’était pas de nature à rendre illicite l’objet du bail, l’arrêt attaqué a relevé que cet arrêté ne concernait qu’un hangar de 1 008 m², que l’interdiction du permis de construire n’avait aucun lien avec les risques d’inondation, qu’il résultait du contrat de bail que les lieux loués comprenaient dix bâtiments pour une surface globale de plus de 1 000 m² et que le hangar litigieux était destiné au stockage de matériaux et bois ; qu’en statuant par de tels motifs inopérants, impropres à établir en quoi le risque de démolition d’un hangar de 1 008 m² destiné au stockage de matériaux et bois n’était pas de nature à rendre illicite l’objet du bail portant sur des lieux loués d’une surface globale de plus de 1 000 m², par une entreprise de négoce de matériaux, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1126 du code civil ;

5. ALORS QUE l’action tendant à faire ordonner la démolition d’un ouvrage édifié sans l’autorisation exigée par le code de l’urbanisme se prescrit par dix ans à compter de l’achèvement des travaux ; qu’en affirmant que la circonstance que le hangar litigieux avait été édifié sans permis de construire était d’autant moins importante que le locataire avait quitté les lieux plus de dix ans après la notification de l’arrêté ayant refusé la demande de permis de construire ce hangar, de sorte que le risque de démolition de ce dernier n’était pas avéré, sans rechercher, comme elle y était invitée, à quelle date les travaux d’édification de ce hangar s’étaient achevés, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1126 du code civil, ensemble l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, dans sa version applicable en la cause.

Le greffier de chambre