EL/AM

Numéro 17/4288

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRÊT DU 09/11/2017

Dossier : 15/03534

Nature affaire :

Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire

Affaire :

SOCIETE N G

C/

H R Z

SCI I J

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 09 novembre 2017, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 03 avril 2017, devant :

Monsieur X, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame VICENTE, greffier, présente à l’appel des causes,

Monsieur X, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame SARTRAND, Président

Monsieur X, Conseiller

Monsieur AG, Président de chambre

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SOCIETE N G, exerçant sous le nom enseigne ' N G COTE BASQUE’ SARL

[…]

[…]

représentée par sa gérante Madame F G

représentée par Maître Jean-Bernard A de la SCP A, avocat au barreau de MONT DE MARSAN

assistée de Maître Chrystel MOYSE de la SCP MOYSE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

INTIMES :

Monsieur H R Z

I J

40500 C

SCI I J

Lieudit J

40500 C

représentés et assistés de la SCP DE BRISIS – ESPOSITO, prise en la personne de Maître Henry DE BRISIS, avocat au barreau de MONT DE MARSAN

sur appel de la décision

en date du 09 SEPTEMBRE 2015

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONT DE MARSAN

Rappel des faits constants et de la procédure :

M. H Z, gérant de la SCI 'I J', a conclu avec l’agence immobilière SARL 'N G COTE BASQUE’ un mandat exclusif de vente et de négociation de biens ou droits immobiliers signé par correspondance ou à domicile, portant sur le 'I J’ situé 2935, […]

Castet J sur la commune de C (Landes) et dont la SCI 'I J’ était propriétaire.

Ce mandat était 'consenti pour une période ferme et irrévocable de trois mois, passée laquelle il se poursuivra, sauf révocation, par tacite reconduction pendant une durée limitée à une année à compter de la date d’acceptation… après quoi il expirera irrévocablement' (article 2).

En rémunération de sa mission, les honoraires de négociation à la charge du mandant étaient fixés à '6 % HT + TVA (19,6 %) du prix de la vente obtenu’ (article 7).

Ce mandat prévoyait, par ailleurs, une clause pénale libellée comme suit : 'pour compenser le préjudice qui en résulterait pour le Mandataire, le Mandant versera une indemnité forfaitaire et définitive égale au montant de la commission prévue en cas de conclusion de l’affaire pendant la durée du mandat, avec un acquéreur même si celui-ci n’a pas été présenté par le Mandataire …' (Article 8).

Or, le 3 juin 2013, la SCI 'I J’ et la SCI 'I J FRANCE’ ont conclu un compromis de vente portant sur l’immeuble désigné ci-dessus, puis par acte reçu le 17 juillet 2013 par Maître K Y, Notaire à Grenade sur l’Adour (Landes), la SCI 'I J’ a vendu à la SCI 'I J FRANCE’ l’immeuble désigné ci-dessus moyennant le prix de 857 500 euros, conformément au compromis de vente conclu le 3 juin 2013.

Par lettres recommandées du 12 juin 2013, la SARL N G COTE BASQUE a mis en demeure la SCI I J, d’une part, et Monsieur H Z, d’autre part, de lui verser la somme de 78 936 euros au titre de l’indemnité contractuelle au motif suivant : ' Aux termes du mandat que vous nous avez consenti, clause 8, vous aviez l’obligation de ne traiter la vente que par notre intermédiaire et en cas de conclusion de la vente, pendant la durée du mandat, avec un acquéreur que vous nous avez dissimulé, vous êtes redevable de dommages et intérêts équivalents au montant de la commission que nous aurions dû toucher'.

Par ordonnance du 12 septembre 2013, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Mont de Marsan a autorisé la SARL 'N G COTE BASQUE’ à pratiquer une saisie conservatoire sur la créance de prix de vente revenant à la SCI 'I J’ pour la vente de la propriété 'I J’ ainsi que sur les comptes bancaires de cette dernière au Crédit Agricole.

Par actes d’huissier du 7 octobre 2013, la SARL N G COTE BASQUE a assigné Monsieur H Z et la SCI’I J’ devant le tribunal de grande instance de Mont de Marsan, aux fins, sur le fondement de l’article 1134 du code civil, de :

— les condamner solidairement à lui verser la somme de 78 936 euros au titre de la clause pénale figurant à l’article 8 du mandat de vente conclu le 2 avril 2012,

— valider la saisie conservatoire pratiquée entre les mains de Maître Y et le CREDIT AGRICOLE,

— dire que, sur simple signification du jugement à intervenir, ces demiers seront tenus de verser entre les mains de la SARL 'N G COTE BASQUE’ la somme de 78 936 euros à concurrence des fonds qu’ils détiennent pour le compte de la SCI 'I J',

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner in solidum Monsieur H Z et la SCI I J à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

*********

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 20 octobre 2014, la SARL 'N G COTE BASQUE’ a demandé au tribunal, sur le fondement des articles 1134 et suivants et 1108-1 du code civil et des dispositions de l’article 72 du décret n° 72 678 du 20 juillet 1972 et de l’article 6 de la loi n° 70 9 du 2 janvier 1970, de :

— débouter la SCI 'I J’ et Monsieur H Z de leurs prétentions,

— les condamner solidairement à lui verser la somme de 78 936 euros au titre de la clause pénale figurant à l’article 8 du mandat de vente,

— valider la saisie conservatoire pratiquée entre les mains de Maître Y et le CREDIT AGRICOLE,

— dire que, sur simple signification du jugement à intervenir, ces derniers seront tenus de verser entre les mains de la SARL 'N G COTE BASQUE’ la somme de 78 936 euros à concurrence des fonds qu’ils détiennent pour le compte de la SCI 'I J',

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner in solidum Monsieur H Z et la SCI 'I J’ à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

*********

Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 10 octobre 2014, Monsieur H Z et la SCI 'I J demandent au tribunal de :

— dire que le mandat de vente conclu le 2 avril 2012 est nul,

— débouter la SARL 'N G COTE BASQUE’ de l’intégralité de ses prétentions,

— condamner la SARL 'N G COTE BASQUE’ au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le Tribunal, à l’issue des débats, a mis ce dossier en délibéré et rendu son jugement le 9 septembre 2015.

Ce jugement a été frappé d’appel le 7 octobre 2015 par la SARL 'N G COTE BASQUE'.

**********

Le Tribunal de Grande Instance de Mont de Marsan a statué comme suit :

— Déboute Monsieur H Z et la SCI 'I J’ de leur demande en nullité du contrat de mandat exclusif conclu avec la SARL 'N G COTE BASQUE’ portant sur le 'I J’ situé 2935 […] Castet J sur la commune de C (Landes),

— Déboute la SARL 'N G COTE BASQUE’ de l’intégralité de ses demandes,

— Condamne la SARL 'N G COTE BASQUE’ à verser à Monsieur H Z et la SCI I J la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la SARL 'N G COTE BASQUE’ aux entiers dépens,

— Dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire de la présente décision.

*********

Ce jugement contesté par la SARL 'N G COTE BASQUE’ est ainsi motivé étant précisé que par souci de clarté dans la présentation des faits et des arguments retenus par le TGI, certains paragraphes ont été repris.

Sur la demande de nullité du mandat de vente

En vertu de la combinaison des articles L 121-23 et L 121-24 du code de la consommation, tous les exemplaires du contrat conclu selon l’article L 121-1 du même code doivent être signés et datés de la main même du client.

L’article L 121-1 du code de la consommation vise expressément tout 'contrat conclu à distance, à la suite d’un démarchage téléphonique ou hors établissement'.

Le contrat de mandat litigieux a été conclu à distance puique Monsieur H Z, en sa qualité de gérant de la SCI I J, a retouné cet acte par télécopie à la SARL N G COTE BASQUE après l’avoir signé.

Si ce contrat a été ainsi été conclu à distance, il n’en demeure pas moins que Monsieur H Z et la SCI 'I J’ ne rapportent pas la preuve que la SARL 'N G COTE BASQUE’ a usé préalablement de techniques propres au démarchage afin de proposer ses services d’agence immobilière.

Il en résulte que Monsieur H Z et la SCI 'I J’ ne peuvent utilement invoquer une violation des règles du code de la consommation relatives aux contrats conclus après démarchage au soutien de leur demande en nullité du contrat de mandat litigieux.

En outre, le contrat stipule que 'Lorsque que le contrat a été signé au domicile du MANDANT ou par correspondance, ce dernier bénéficie de la possibilité de renoncer à ce contrat pendant un délai de 7 jours, fériés compris, à compter de la date de sa signature'.

Or, si le contrat ne comporte aucune date portée par le mandant, l’exemplaire du contrat versée au débat mentionne la date d’expédition du document par Monsieur H Z, par télécopie le 25 mars 2012, à 22 h 33, soit le 26 mars 2013 compte tenu du décalage horaire.

Il ressort de ces éléments que, contrairement à ses assertions, la signature du contrat par Monsieur H Z à date certaine fixée au 26 mars 2012, date à compter de laquelle M. H Z disposait du délai de rétractation susvisé.

Enfin, Monsieur H Z et la SCI 'I J’ ne peuvent utilement invoquer la nullité de ce mandat au motif qu’ils n’auraient pas connu la date à compter de laquelle commençait à courir le délai de rétractation, alors, d’une part, qu’ils n’ont jamais émis le souhait de se prévaloir de ce cette faculté de rétractation et, d’autre part, que ce délai courrait à compter de la date de la signature de Monsieur H Z et non de celle de la SARL N G COTE BASQUE.

En conséquence, Monsieur H Z et la SCI I J seront déboutés de leur demande reconventionnelle en nullité du contrat de mandat.

Sur le fond

Monsieur H Z, gérant de la SCI 'I J', a conclu avec l’agence immobilière SARL N G COTE BASQUE un 'mandat exclusif de vente et de négociation de biens ou droits immobiliers signé par correspondance ou à domicile’ portant sur le 'I J’ situé 2935, […] Castet J sur la commune de C (Landes) et dont la SCI 'I J’ est propriétaire.

Ce contrat stipulait que :

— le 'Mandant donne à titre irrévocable, et ce, par dérogation à l’article 2004 du code civil, au Mandataire, ci dessus dénommé qui accepte, mandat exclusif, à l’effet de rechercher un acquéreur et de négocier au mieux de ses intérêts, en vue d’aboutir à la signature d’une promesse de vente'.

— le mandat était 'consenti pour une période ferme et irrévocable de trois mois, passée laquelle il se poursuivra, sauf révocation, par tacite reconduction pendant une durée limitée à une année à compter de la date d’acceptation… après quoi il expirera irrévocablement’ (article 2).

Le contrat ne comporte aucune date portée par le mandataire sauf celle de son enregistrement fixé au 2 avril 2012.

En application des stipulations précitées, et en l’absence de toute autre date mentionnée sur le contrat par la SARL N G COTE BASQUE, il sera constaté qu’il doit être retenu que l’acceptation du mandataire date du 2 avril 2012, de sorte que l’échange des consentements entre les parties est intervenu à cette date.

Conformément à l’article 2 dudit contrat et en l’absence de révocation, celui-ci qui a pris effet au 2 avril 2012 a expiré à l’issue d’une période d’une 'année à compter de la date d’acceptation', soit le 2 avril 2013.

Or, le 3 juin 2013, la SCI 'I J’ et la SCI 'I J FRANCE’ ont conclu un compromis de vente portant sur le 'I J’ situé 2935 […] Castet J sur la commune de C (Landes) et cette vente a été réitérée par acte reçu le 17 juillet 2013 par Maître K Y, Notaire à Grenade sur l’Adour (Landes).

Le mandat exclusif confié par la SCI 'I J’ à la SARL 'N G COTE BASQUE’ portait sur la vente et la négociation et prévoyait que 'pour compenser le préjudice qui en résulterait pour le Mandataire, le Mandant versera une indemnité forfaitaire et définitive égale au montant de la commission prévue en cas de conclusion de l’affaire pendant la durée du mandat, avec un acquéreur même si celui ci n’a pas été présenté parle Mandataire …' (Article 8).

Par contre, il n’était nullement prévu une application de la clause pénale en cas de négociation menée par le mandant pendant son exécution.

Or, si la SCI 'I J’ a conclu le compromis de vente avec la SCI I J FRANCE le 3 juin 2013, soit après l’expiration du contrat de mandat au 2 avril 2013, il n’est pas contesté que la SCI 'I J’ était en cours de négociation avec le futur acheteur pendant le cours du mandat con’é à la SARL 'N G COTE BASQUE', étant précisé cependant qu’aucune pièce versée au dossier ne démontre que la SCI 'I J’ et la SCI 'I J FRANCE’ sont convenus du prix caractérisant une 'conclusion de l’affaire par accord sur le prix ' avant l’expiration du contrat de mandat fixée au 2 avril 2013.

Il en résulte que la SARL 'N G COTE BASQUE’ ne peut utilement invoquer la vente intervenue ultérieurement soit le 3 juin 2013, vente réitérée le 17 juillet 2013 entre la SCI 'I J’ et la SCI 'I J FRANCE’ au soutien de sa demande d’application de l’article 2 du contrat de mandat exclusif.

En conséquence, la SARL 'N G COTE BASQUE’ sera déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

La SARL 'N G COTE BASQUE', partie succombant à la présente instance au principal, sera condamnée à verser à Monsieur H Z et la SCI I J la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature de l’affaire ne justi’e pas le prononcé de l’exécution provisoire de la présente décision.

**********

Dans ses conclusions en appel, la SARL 'N G COTE BASQUE’ demande à la Cour, au visa des articles 1108-1, 1134 et suivants, 1583 du code civil, 72 du décret du 20 juillet 1972 et l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, de :

— DIRE la Société 'N G COTE BASQUE’ bien fondée en son appel,

— DEBOUTER la SCI 'I J’ et Monsieur Z en leur appel incident visant à voir déclarer nul le mandat de vente de l’agence N G,

— CONFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de MONT DE MARSAN en date du 9 septembre 2015 en ce qu’il a débouté Monsieur Z et la SCI I J de leur demande en nullité du contrat de mandat exclusif conclu avec la SARL 'N G COTE BASQUE’ portant sur le « I J ».

— INFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de MONT DE MARSAN en date du 9 septembre 2015 en ce qu’il a débouté la SARL 'N G COTE BASQUE’ de l’intégralité de ses demandes,

Et, statuant à nouveau, de :

— DIRE qu’en application de la clause pénale figurant à l’article 8 du mandat, le mandant sera redevable d’une indemnité forfaitaire et définitive égale au montant de la commission prévue dans le mandat,

— DIRE que la SCI I J et Monsieur Z, son gérant, ont négocié et conclu un accord de vente avec un acquéreur pendant le cours du mandat exclusif,

— DIRE en conséquence, que la SCI I J et Monsieur Z sont redevables de la somme de 78.936 € à titre de dommages et intérêts à l’égard de la société N G COTE BASQUE correspondant au montant de la commission prévue dans le mandat exclusif de vente,

— CONDAMNER solidairement la SCI I J et Monsieur Z à payer à la société N G COTE BASQUE la somme de 78.936 €,

— VALIDER la saisie-conservatoire pratiquée entre les mains de Maître Y et la banque LE CREDIT AGRICOLE et dire que sur simple signification du jugement à intervenir Maître Y, notaire, et LE CREDIT AGRICOLE seront tenus de verser entre les mains de la société N G la somme de 78.936 € à concurrence des fonds qu’ils détiennent pour le compte de la SCI I J, dont le gérant est Monsieur Z.

— ORDONNER l’exécution provisoire,

— CONDAMNER in solidum la SCI I J et Monsieur Z à payer à la société N G COTE BASQUE la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER in solidum la SCI I J et Monsieur Z en tous les dépens dont distraction faite au profit de la SCP A par application de l’article 699 du code de procédure civile.

**********

A l’appui de ses demandes, la SARL 'N G COTE BASQUE’ fait valoir les faits et arguments suivants :

1. LE MANDAT EXCLUSIF DE VENTE EN DATE DU 2 AVRIL 2012 :

La SCI 'I J', dont Monsieur Z est le gérant, est propriétaire d’un I avec 15 hectares de terre, sis à C (40500), I J.

Par télécopie réceptionnée par la SARL N G COTE BASQUE le 25 mars 2012, accepté et enregistré le 2 avril 2012, Monsieur Z, gérant de la SCI I J, a donné mandat exclusif à cette agence en vue de la vente de ce I.

Ce mandat a été conféré pour un prix de vente de 1.770.000 €, commission de la société N G COTE BASQUE comprise, celle-ci fixée à 6 % HT + TVA du prix de vente, à la charge du vendeur.

En raison de l’exclusivité conférée à la société N G, Monsieur Z et la SCI « I J » ne pouvaient traiter la vente que par son intermédiaire et il est prévu une indemnité égale au montant de la commission de la société N G : « En cas de conclusion de l’affaire, pendant la durée du mandat, avec un acquéreur, même si celui-ci n’a pas été présenté par le mandataire ». (Pièce N° 1).

2. LES DILIGENCES DE LA SOCIETE N G :

Il résulte des pièces versées aux débats que la société N G a activement fait visiter la propriété par plusieurs acquéreurs.

Il est établi également qu’en contravention avec le mandat exclusif consenti, Monsieur Z a fait paraître des publicités par l’intermédiaire d’une personne dénommée L M par l’intermédiaire de laquelle la vente s’est réalisée.

Des correspondances entre les parties, portant sur la négociation du I et la baisse du prix de vente, ont été échangées entre le 16 août 2012 et le 4 octobre 2012 pour les acquéreurs et en cours de négociation avec la société N G.

3. LA VIOLATION PAR LA SCI I J ET MONSIEUR Z DE SES OBLIGATIONS :

Le 13 mars 2013, Monsieur Z a adressé à son conseil, Monsieur B, un email auquel était joint un autre email qui lui était adressé par une personne dénommée AB S T U.

Dans l’email adressé par Monsieur Z à Monsieur B il était demandé à ce dernier de répondre à une demande de AB S T U tenant aux droits que pouvait opposer le fermier en raison de l’occupation d’une partie des terres.

L’email de Monsieur S T U, outre les questions portant sur les droits du fermier, précisait la nécessité de prévoir un programme de signature et précisait in fine : « Nous pourrions avoir un cdv (compromis de vente) signé la semaine prochaine ».

Ces échanges d’emails, ont été transmis par erreur par Monsieur Z à la société N G lequel s’étant aperçu de son erreur lui a écrit dans les termes suivants : « Excusez-moi de vous avoir transmis cet email, c’est évidement par erreur. Quoiqu’il en soit, comme vous pouvez le voir et comme je vous en ai fait part il y a quelques semaines, nous n’avons pas encore signé un cdev (compromis de vente), mais nous travaillons dans cette direction avec plusieurs questions qui peuvent ou ne peuvent pas retarder la signature » (Pièce N° 8).

Ces négociations avec un tiers acquéreur, ont été confirmées dans un courrier adressé par Monsieur B, conseil de Monsieur Z, à la société N G en date du 26 mars 2013 aux termes duquel il confirme qu’un acquéreur a été trouvé qui offre d’acheter la propriété pour le prix de 1 100 000 € avec reprise du mobilier et du personnel employé sur place.

Il précise :

— Qu’à partir du 1^er octobre, il prendra en charge les frais de personnels de la propriété.

— Qu’il est autorisé à signer avant le 3 avril suivant au profit de tout acquéreur pour un prix qui ne soit pas inférieur à 1 250 000 €.

— Qu’il a pris un rendez-vous avec Maître Y, Notaire à […] pour signer l’achat au prix offert. (Pièce N° 9).

Par ces correspondances, souligne la SARL N G, il est établi qu’en violation du mandat exclusif consenti à la société N G, Monsieur Z a négocié, pendant le cours du mandat exclusif avec un tiers acquéreur, Monsieur S T U, avec qui il a conclu un accord de vente pour un prix de 1.100.000 € pour la totalité de la propriété avec reprise des meubles et des contrats de travail du personnel.

4. LES RECLAMATIONS DE LA SOCIETE N G :

Dans plusieurs correspondances échangées avec le conseil de Monsieur Z, Monsieur B, la société N G a essayé de trouver une solution permettant de sauvegarder le paiement de sa commission même au moyen d’un partage d’honoraires avec l’agent immobilier à l’origine de la fraude. (Pièces N° 10 à 17).

Aucune solution n’a été trouvée, Monsieur Z se refusant à respecter les obligations contractées aux termes du mandat exclusif le liant à la société N G et l’agent immobilier, à l’origine de l’acquisition de la propriété par Monsieur S T U se refusant à tout partage de commission.

5. LA MISE EN DEMEURE DE PAYER ADRESSEE A MONSIEUR Z :

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 juin 2013, la société N G, a écrit à Monsieur Z, à son adresse en France, à C, et à son adresse à NEW YORK.

Dans cette correspondance, la société N G, mettait en demeure Monsieur Z, par application de la clause 8 du mandat de vente, de lui verser la somme de 78.936 €, montant de la clause pénale égale à la commission prévue pour la vente du bien.

Cette mise en demeure est restée sans effet.

6. L’ORDONNANCE RENDUE PAR LE JUGE DE L’EXECUTION DU TRIBUNAL DE GRANDE D’INSTANCE DE MONT DE MARSAN :

Le 19 Juillet 2013, la société N G a déposé une requête aux fins de saisie conservatoire sur créance auprès du juge de l’exécution du Tribunal de Grande Instance de MONT DE MARSAN (Pièce N° 20), et une ordonnance a été rendue le 23 juillet 2013. (Pièce N° 20bis) qui a autorisé la société N G COTE BASQUE à pratiquer une saisie-conservatoire sur la créance de prix de vente revenant à

Monsieur H R Z pour la vente de sa propriété sis I J à 40500 C détenue par Maître K Y, notaire à […].

Il a été jugé que cette mesure devra être exécutée dans le délai de trois mois à compter de l’ordonnance et que la société N G COTE BASQUE devra introduire une

procédure au fond à l’encontre de Monsieur Z afin de voir fixer définitivement le montant de sa créance dans un délai de deux mois à compter de l’ordonnance et ceci à peine de caducité de cette dernière.

C’est la raison pour laquelle il est demandé au tribunal de faire droit aux demandes de la société N G.

7. LE PROCES VERBAL DE SAISIE CONSERVATOIRE DE CREANCES EN DATE DU 14 AOUT 2013 :

Le 14 aout 2013 l’étude W-AA, huissiers de justice, a procédé à une saisie-conservatoire entre les mains de Maître Y, Notaire et tiers saisi, afin de garantir le paiement de la somme de 80 488,77 €, frais d’huissier inclus.

Maître Y a répondu qu’il détenait un solde d’environ 50 000 € destiné à solder d’éventuels créanciers hypothécaires inscrits et a fait savoir qu’il n’existait pas d’autre saisie.

Par ailleurs, Maître Y a attiré l’attention de l’huissier sur le fait que les sommes qu’il détenait étaient au nom de la SCI 'I J’ et non au nom de Monsieur Z. (Pièce n° 21).

Monsieur Z détient par ailleurs des comptes bancaires ouverts au nom de la SCI I J auprès de la banque LE CREDIT AGRICOLE.

Lors de la saisie, il est apparu qu’effectivement le compromis de vente avait été signé et des fonds versés entre les mains du Notaire par l’acquéreur du I, mais que Monsieur Z était propriétaire du I à travers une société civile immobilière dénommée SCI I J, pour le compte de laquelle il avait agi dans le cadre de ses relations avec la Société N G COTE BASQUE. (Pièce N° 21).

Il ressort en effet de l’extrait Kbis de la SCI I J que Monsieur Z en est le gérant associé et qu’elle est seule propriétaire du I. (Pièces N° 23 et 24).

Ce fait est également confirmé par les statuts de la Société. (Pièces N° 23 et 24).

Il résulte de ce qui vient d’être exposé, que Monsieur Z lors de la délivrance du mandat à la Société N G COTE BASQUE, a agi en tant que Gérant de la SCI I J, seule propriétaire du I.

De ce fait, les fonds provenant de la vente reviendront à la SCI I J avant qu’elle ne les distribue à Monsieur Z lequel, aux termes des statuts, a tout pouvoir pour engager la SCI I J dans ses rapports avec les tiers.

Cette saisie conservatoire a donc été dénoncée à Monsieur Z, débiteur saisi, le 21 aout 2013. (Pièce N° 22).

8. L’ORDONNANCE RENDUE PAR LE JUGE DE L’EXECUTION DU TRIBUNAL DE MONT DE MARSAN LE 12 SEPTEMBRE 2013 :

Suite à la saisie-conservatoire pratiquée entre les mains du notaire, et les informations recueillies à cet effet, la société N G COTE BASQUE a introduit une nouvelle requête de saisie conservatoire sur créance à l’encontre de la SCI I J afin de demander l’extension de la saisie conservatoire pratiquée aux fonds qui seront destinés à la SCI I J ainsi que sur les comptes bancaires ouverts au nom de la SCI I J auprès de la banque le CREDIT AGRICOLE (Pièce 25).

Le 12 septembre 2013 le juge de l’exécution du tribunal de MONT DE MARSAN a, par ordonnance, autorisé la société N G COTE BASQUE à pratiquer une saisie-conservatoire sur la créance de prix de vente revenant à la SCI I J pour la vente de sa propriété ainsi que sur les comptes bancaires ouverts au nom de la SCI I J auprès de la banque LE CREDIT AGRICOLE.

Cette saisie devra être pratiquée à hauteur de la créance évaluée à 80 000 €, intérêts et frais entre les mains de Maître K Y, Notaire, et la banque LE CREDIT AGRICOLE. (Pièce N° 25) et exécutée dans le délai de trois mois à compter de l’ordonnance et la société N G doit introduire une procédure au fond à l’encontre de la SCI I J afin de voir fixer définitivement le montant de sa créance dans un délai de deux mois à compter de l’ordonnance. (Pièce N° 26).

9. LE JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONT DE MARSAN EN DATE DU 9 SEPTEMBRE 2015 :

Par jugement en date du 9 septembre 2015, le Tribunal de Grande Instance de MONT DE MARSAN a :

— Débouté Monsieur Z et la SCI I J de leur demande en nullité

du contrat de mandat exclusif conclu avec la SARL N G COTE BASQUE portant sur le « I J » situé 2935 […] Castel J sur la commune de C (Landes).

— Débouté la SARL N G COTE BASQUE de l’intégralité de ses demandes.

— Condamné la SARL N G COTE BASQUE à verser à Monsieur Z

et la SCI I J la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

— Condamné la SARL N G COTE BASQUE aux entiers dépens.

(Pièce n° 32 : Jugement du TGI de MONT DE MARSAN)

Par déclaration d’appel en date du 7 octobre 2015, la société N G COTE BASQUE a interjeté appel du jugement en date du 9 septembre 2015 rendu par le Tribunal de Grande Instance de MONT DE MARSAN.

II – DISCUSSION JURIDIQUE

1. SUR LA VALIDITE DU MANDAT DE VENTE EXCLUSIF CONSENTI A LA SOCIETE N G

Le Tribunal de Grande Instance de MONT DE MARSAN a débouté Monsieur Z et la SCI I J de leur demande reconventionnelle, jugeant que le mandat d’exclusivité était un mandat pris par correspondance et que certes le contrat de mandat ne comportait aucune date portée par le mandataire mais que Monsieur Z a procédé à l’envoi de ce dernier par télécopie le 25 mars 2012 à 22 h 33 et que le mandat avait donc date certaine au 26 mars 2012.

En conséquence, le délai de rétractation de 7 jours avait bien couru à compter du 26 mars 2012.

Il s’agit d’un mandat pris par correspondance et non d’un mandat pris à domicile.

En effet, un mandat pris par correspondance n’est pas assimilable à un mandat pris à domicile et il n’est donc pas nécessaire que ce mandat respecte les dispositions du code de la consommation puique nous ne sommes pas dans le cadre d’un démarchage.

Monsieur Z appuie son argumentation sur un commentaire juridique d’un arrêt rendu par la cour d’appel de MONTPELLIER du 25 mars 2008, arrêt isolé par lequel la cour d’appel de MONTPELLIER avait jugé que les dispositions du code de la consommation concernant le démarchage à domicile étaient applicables aux mandats pris par correspondance.

Le commentateur, qui est aussi le conseil de la Société N G, avait manifesté justement sa surprise quant au contenu de cette décision.

Contrairement à ce qui est soutenu, le commentateur ne va pas dans le sens d’une application des dispositions du code de la consommation aux mandats pris par correspondance mais appelle à la plus grande prudence face à cette décision isolée, ajoutant qu’il appartiendra à la Cour de cassation de se prononcer, même s’il apparait invraisemblable que cette dernière puisse assimiler les mandats pris par correspondance à des mandats pris à domicile.

Cette jurisprudence est tellement isolée que d’autres décisions affirment le contraire comme la cour d’appel de Paris qui a jugé dans un arrêt en date du 6 juillet 2006 qu’ « aucun élément probant n’est apporté par les parties sur l’existence d’un démarchage à domicile, d’autant que l’acte comportant mandat a été adressé par Monsieur H à Madame C par voie postale ».

Monsieur Z ne peut donc appliquer les dispositions des articles L.121-21 et suivants du code de la consommation, propres au contrat pris à domicile dans le cadre d’un démarchage, à un mandat pris par correspondance, comme en l’espèce.

Par ailleurs, Monsieur Z rapporte dans ses écritures que la jurisprudence considère de longue date que le mandat de vente d’immeuble relevait de l’énumération de l’article L.121-21 du code de la consommation ou que tout mandat pris en dehors de

l’agence immobilière est assimilable à un mandat pris à domicile.

Cependant, Monsieur Z et la SCI I J ne citent précisément aucune référence jurisprudentielle et affirment des principes généraux sans en préciser le fondement ni communiquer des décisions de la Cour de cassation.

D’autre part, si le mandat exclusif N G précise qu’en cas de mandat pris par correspondance la date devra être portée de la main du propriétaire, c’est pour rajouter une sécurité supplémentaire mais en aucun cas il n’est prévu qu’à défaut le mandat sera frappé de nullité.

Monsieur Z a adressé par télécopie le mandat signé à N G COTE BASQUE le 25 mars 2012 comme il est indiqué sur la partie haute et gauche du mandat et comme il le reconnait dans les échanges d’emails.

En conséquence, cette date de signature est indiscutable et vaut date portée de la main du client.

En effet, le mandat comporte bien une date d’envoi qui est celle indiquée par son télécopieur à savoir le 25 mars 2012, à 22 h 33 (date et heure américaine), et, partant, la date est donc bien apposée de manière électronique par l’envoi du fax de Monsieur Z à l’agence N G.

Cette dernière l’a réceptionné le lundi 26 mars au matin (date française) comme le confirme l’agence N G dans un email du même jour.

La date du 2 avril 2012 portée par la Société N G est la date d’acceptation et d’enregistrement du mandat.

Il convient de rajouter que, l’agence N G a annoncé dans un e-mail en date du 26 mars 2012 à Monsieur Z que le mandat lui sera immédiatement renvoyé après enregistrement le 1^er avril, ce qui a bien été fait comme en témoigne l’exemplaire du mandat produit par Monsieur Z lui-même.

En conséquence, le mandat exclusif de vente est tout à fait valable.

Dans tous les cas, Monsieur Z ne peut dire aujourd’hui qu’il n’a pas été en mesure de connaître la date exacte de la conclusion du mandat alors qu’il l’a lui-même signé et envoyé par Télécopie le 25 mars 2015.

Aucune confusion n’existe sur la date de réception du mandat qui a été réceptionné par la Société N G le 26 mars 2012 et enregistré le 2 avril suivant.

Monsieur Z soutient que le mandat aurait dû être enregistré à sa date de réception, soit le 26 mars 2012, et que le fait qu’il ait été enregistré le 2 avril suivant entrainerait sa nullité pour défaut de date certaine.

Il serait intéressant que Monsieur Z produise les textes fondants son argumentation et selon lesquels une agence immobilière ne pourrait pas enregistrer un mandat quelques jours plus tard après sa réception.

En effet, il est fréquent qu’une agence immobilière reçoive des mandats signés par courrier, fax ou encore e-mail et qu’elle ne procède à leur enregistrement que quelques jours plus tard dans les délais nécessaires au traitement du courrier.

Un enregistrement de mandat n’est, en effet, pas automatique dès sa réception.

Pour la première fois en appel, Monsieur Z soutient que la Société N G ne lui a pas retourné un exemplaire du mandat signé.

Or, Monsieur Z est bien en possession du mandat signé et accepté par l’agence N G, pour la simple et bonne raison qu’il en a communiqué une copie signée des deux parties sur laquelle il est précisé la date de l’enregistrement sur le registre des mandats.

Il est donc établi que le mandat a été retourné à Monsieur Z.

L’argument selon lequel il n’aurait pas eu le temps nécessaire pour en prendre connaissance est donc infondé.

Il est donc demandé à la Cour de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Monsieur Z et la SCI I J de leur demande en nullité du contrat de mandat exclusif conclu avec la SARL N G COTE BASQUE portant sur le «I J» situé 2395, Chemin castel J sur la Commune de C.

2. SUR LA CONCLUSION DE L’AFFAIRE AVANT LE 2 AVRIL 2013, DATE D’EXPIRATION DU MANDAT

L’article 8 du mandat dispose que : « En outre, pour compenser le préjudice qui en résulterait pour le Mandataire, le Mandant versera au Mandataire une indemnité forfaitaire et définitive égale au montant de la commission prévue dans le mandat dans les cas suivants :

1/ En cas de révocation du mandat pendant la première irrévocable.

2/ En cas de conclusion de l’affaire pendant la durée du mandat, avec un acquéreur même si celui-ci n’a pas été présenté par le mandataire.

3/ En cas de conclusion de l’affaire, même après expiration du mandat et pendant une année suivant cette expiration, avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui. »

Le Tribunal considère que la clause pénale stipulée au mandat ne s’applique pas en cas de négociation menée par le mandant pendant son exécution et que le compromis de vente ayant été conclu le 3 juin 2013 soit après l’expiration du mandat intervenue le 2 avril 2013, la clause pénale n’est pas applicable, alors qu’il est évident que, s’agissant d’un mandat exclusif, il faut entendre par conclusion de l’affaire toute négociation ou accord au profit d’un acquéreur qu’il soit présenté ou non par le mandataire.

Le mandat stipule bien « en cas de conclusion de l’affaire » et non « conclusion de la vente » ou « signature de la vente ».

Il est en effet certain que, conformément aux règles de droit français, le mandat ne vise pas l’instrumentum mais bien le négocium.

En conséquence, la conclusion d’une affaire vise bien les négociations puisque par « conclusion de l’affaire » il faut entendre toute négociation ou accord au profit d’un acquéreur qu’il soit présenté ou non par le mandataire.

C’est le principe même du mandat exclusif et il ne s’agirait plus d’un mandat exclusif si le mandant pouvait librement négocier pendant le cours du mandat.

Or, il est établi par les différentes correspondances échangées que Monsieur Z a négocié et conclu un accord pendant le cours du mandat.

Ces négociations avec un tiers acquéreur, ont été confirmées dans un courrier adressé par Monsieur B, conseil de Monsieur Z, à la société N G en date du 26 mars 2013 aux termes duquel il confirme qu’un acquéreur a été trouvé qui offre d’acheter la propriété pour le prix de 1 100 000 € avec reprise du mobilier et du personnel employé sur place. (Pièce N° 9) et précise :

— Qu’à partir du 1^er octobre, il prendra en charge les frais de personnels de la propriété.

— Qu’il est autorisé à signer avant le 3 avril suivant au profit de tout acquéreur pour un prix qui ne soit pas inférieur à 1 250 000 €.

— Qu’il a pris un rendez-vous avec Maître Y, Notaire à […] pour signer l’achat au prix offert.

Par ces correspondances, il est établi qu’en violation du mandat exclusif consenti à la société N G, Monsieur Z a négocié, pendant le cours du mandat exclusif avec un tiers acquéreur, Monsieur S T U, avec lequel il a conclu un accord de vente pour un prix de 1 100 000 € pour la totalité de la propriété avec reprise des meubles et des contrats de travail du personnel ce qui démontre que les parties étaient d’accord sur le prix et sur la chose avant la date du 2 avril 2013, et alors même que le mandat courait toujours.

En effet, il doit être rappelé que l’article 1583 du code civil dispose que : « [La vente] est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. »

Il apparait, en l’espèce, qu’il y a eu échange des consentements avant la date du 2 avril 2013 et que « la conclusion de l’affaire » a bien eu lieu pendant le cours du mandat exclusif, alors même que la promesse n’a été signée que le 3 juin 2013 ; la date de signature de la promesse de vente ne remettant pas en cause la conclusion du contrat avant le 2 avril 2013 puisqu’il n’est pas nécessaire de signer une promesse pour constater un accord sur la chose et sur le prix.

En conséquence, il est demandé à la Cour d’infirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance en date du 9 septembre 2015 en ce qu’il a jugé que la vente ayant été conclu postérieurement au 2 avril 2013, la clause pénale n’était pas applicable et statuant à nouveau, dire que la SCI I J est redevable d’une indemnité forfaitaire et définitive égale au montant de la commission prévue dans le mandat.

3. SUR LES NEGOCIATIONS PAR L’INTERMEDIAIRE D’UNE AUTRE AGENCE PENDANT LE COURS DU MANDAT EXCLUSIF

La SARL N G observe que Monsieur Z qui lui avait confié un mandat exclusif, a confié la vente de son bien à une autre agence.

Par email en date du 12 mai 2012, l’agence N G a fait connaitre sa surprise à Monsieur Z en s’apercevant que l’agence L M faisait paraître des publicités du I sur son site internet et lui a donc demandé de faire le nécessaire pour mettre fin à cette nuisance.

L’agence N G a, dans ce même email, rappelé à Monsieur Z qu’ils étaient liés par un mandat exclusif et qu’elle avait dépensé beaucoup d’argent dans les publicités du bien.

Il s’est ensuite avéré que L M était l’agence immobilière par l’intermédiaire de laquelle Monsieur Z avait signé la vente de son bien.

L’agence N G a d’ailleurs rencontré de nombreux problèmes du fait de la parution de publicités portant sur le bien de Monsieur Z et publiées par l’agence L M à un prix inférieur que celui affiché par N G.

En conséquence, si un agent immobilier fait paraitre des publicités sur la vente du bien de Monsieur Z c’est la preuve irréfutable qu’il a été mandaté par lui, même s’il est certain que Monsieur Z ne communiquera pas le mandat consenti à cet agent immobilier.

Mais ceci ne s’avère pas nécessaire alors que les pièces versées aux débats parlent d’elles-mêmes.

L’acte de vente ne fait mention que d’un mandat de recherche consenti par l’acquéreur ce qui est d’usage en matière de vente immobilière afin de transférer la charge de la commission de l’agent immobilier sur l’acquéreur.

Monsieur Z parfaitement conscient du fait qu’il n’avait aucun droit de mandater d’autres autres agences, et suite au courrier recommandé avec AR qui lui a été adressé le 12 juin 2013 par la Société N G, s’est arrangé pour que le mandat de vente consenti à l’autre agence ne figure pas dans l’acte authentique.

Ceci constitue une nouvelle violation de l’exclusivité et en raison de la violation du mandat exclusif par Monsieur Z, la Société N G est donc en droit de percevoir une indemnité équivalente au montant de sa commission.

4. SUR LES DISSIMULATIONS DE MONSIEUR Z ET SON ATTITUDE MALICIEUSE

Au vue des pièces versées aux débats, l’agence N G a appris accidentellement, suite à une erreur de Monsieur Z qui a mis l’agence N G en copie d’un mail qu’il adressait à son conseil, que Monsieur Z négociait seul avec d’autres acquéreurs potentiels.

Cependant, ces négociations n’inquiétaient pas l’agence N G alors qu’elle était sous la protection du mandat exclusif et que Monsieur Z ne lui a jamais laissé entendre qu’il ne respecterait pas ses obligations contractuelles.

Par ailleurs elle ignorait que des négociations avaient considérablement avancé avec un acquéreur.

En effet Monsieur Z s’est bien abstenu d’informer l’agence N G de l’avancement des négociations avec Monsieur S T U.

Cette dissimulation, découverte accidentellement par l’agence N G, s’explique aujourd’hui par le refus de Monsieur Z de respecter ses obligations contractuelles et alors que la Société N G était prête à partager ses honoraires avec l’agence L M.

En conséquence, la Société N G apporte la preuve indiscutable des fautes

commises par Monsieur Z l’ayant privé du versement de la commission qui lui était due.

5. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS POUR VIOLATION DU MANDAT EXCLUSIF

Le mandat stipule qu’en cas de violation du mandat exclusif, le mandant sera redevable d’une indemnité égale au montant de la commission prévue dans le mandat.

Monsieur Z et la SCI I J sont donc bien redevables de la somme de 78 936 € à l’égard de la Société N G.

En effet, la Société N G COTE BASQUE détient une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre de la SCI I J, dont Monsieur Z est le gérant, en application de la clause pénale figurant à l’article 8 de son mandat.

En effet, en violation du mandat exclusif conclu avec la société N G COTE BASQUE, la SCI I J a conclu directement, dans le courant du mois de mars 2013, un accord de vente avec Monsieur AB S T U.

En application de l’article 8 du mandat exclusif de vente, cette manière de faire est sanctionnée par des dommages et intérêts équivalant au montant de la commission dont a été privée la société N G COTE BASQUE soit 6 % de 1 100 000 €, soit 66 000 € HT, et TTC 78 936 €. (Pièce N° 1).

C’est la raison pour laquelle il est demandé à la Cour d’infirmer le jugement et de dire que la SCI I J, dont Monsieur Z est le gérant, est redevable de la somme de 78 936 € à titre de dommages et intérêts à l’égard de la société N G COTE BASQUE.

En conséquence, condamner la SCI I J à payer à la société N G COTE BASQUE la somme de 78 936 €.

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Pour leur part, Monsieur H Z et la SCI I J demandent à la Cour, par conclusions en réponse, de les recevoir en leur appel incident et de considérer que le mandat de vente consenti à la Société N G COTE BASQUE est nul.

Subsidiairement, ils sollicitent la confirmation du jugement du 9 septembre 2015 rendu par le Tribunal de Grande Instance de Mont de Marsan en ce qu’il a débouté la Société N G COTE BASQUE de l’intégralité de ses demandes et, plus précisément, au visa de la loi n° 709 du 2 janvier 1970, du décret 11072-678 du 20 juillet 1972, et des pièces communiquées,

A titre principal, de :

— Accueillir la SCI I J et Monsieur Z en leur appel incident,

— Dire et juger que le mandat de vente est nul,

— Confirmer le jugement rendu le 9 septembre 2015 par le Tribunal de Grande Instance de Mont de Marsan en toutes ses dispositions,

— Débouter la Société EMILIE G de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SCI I J et Monsieur Z,

En toutes hypothèses,

— Condamner la Société EMILIE G à payer à la SCI I J et Monsieur Z la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la Société EMILIE G au paiement des entiers dépens,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

**********

A l’appui de leurs demandes, M. H Z et la SCI I J soutiennent les arguments de faits et de droit suivants :

A) Sur la nullité du mandat de vente consenti à la Société N G

Ils attirent l’attention de la Cour sur le fait que le mandat exclusif de vente conclu entre Monsieur H R Z et N G n’est pas valable puisque ce mandat n’a pas été daté par Monsieur Z, alors qu’il a été pris par correspondance.

Le mandat litigieux rappelle d’ailleurs page 2 qu’ « en cas de mandat pris par correspondance, l’exemplaire du mandat devra être daté et signé par le propriétaire. »

Le Tribunal de Grande Instance de Mont de Marsan a souligné que le contrat ne comportait aucune date portée par le mandant mais que l’exemplaire versé au débat mentionne la date d’envoi du document par Monsieur Z, par télécopie, au 25 mars 2012 à 22 h 33, de sorte que la signature du contrat à une date certaine fixée au 26 mars 2012.

Or, contrairement à ce qui est retenu par le Tribunal, la date d’envoi du document par télécopie n’est pas nécessairement celle de la date de signature. C’est donc à tort que le Tribunal a considéré que le contrat avait une date certaine.

L’Agence N G fait en outre valoir que cette mention ne vaut qu’au titre de « sécurité supplémentaire» et qu’à défaut de date, il n’est pas prévu que le mandat soit frappé de nullité.

Or, le mandat doit préciser la date et le lieu auxquels il a été signé.

A défaut de ces mentions obligatoires, le mandat est nul et ne peut trouver application.

L’article 6 1 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, complété par l’article 72 du décret 72-678 du 20 juillet 1972 rend obligatoire le mandat de vente et en précise les conditions de fond et de forme.

L’article 72 du Décret d’application du 20 juillet 1972 prévoit que « Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté conjoint du garde des sceaux, ministre de la justice, du ministre de l’intérieur et du ministre de l’économie et des finances. Le numéro d’inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant. »

L’article 7 de la loi du 2 janvier 1970 impose sous peine de nullité, une limitation dans le temps de l’effet des mandats, ce qui oblige a connaître précisément sa date de conclusion pour déterminer avec exactitude sa date d’expiration.

Le respect de ces dispositions prescrites à peine de nullité suppose l’accomplissement de formalités précises quant à la date de conclusion et d’enregistrement du mandat.

A cet égard, l’Agence N G a commis des manquements évidents.

En l’espèce, le mandat de vente confié à la société N G n’est pas daté par Monsieur Z et comporte seulement sa date d’enregistrement portée par l’agent immobilier. Il n’est pas non plus mentionné la date de réception du mandat.

Ainsi, Monsieur D n’a pas été mis en mesure de connaître la date exacte de conclusion du mandat.

La date d’enregistrement mentionnée sur le mandat litigieux soit le 2 avril 2012 ne correspond ni à la date de signature par Monsieur Z, ni a la date de réception du mandat par l’agence puisque ces deux dernières ne figurent même pas dans le mandat.

L’agence N G ne saurait donc prétendre que la date de signature est indiscutable et que la date d’envoi de la télécopie vaudrait date portée de la main du client.

Il sera précisé que l’Agence N G aurait envoyé le mandat à Monsieur Z le 5 mars 2012 (pièce 29 adverse) mais la date à laquelle Monsieur Z a signé le mandat n’est pas connue. Il n’y a pas obligatoirement simultanéité entre le moment où le mandat a été signé et la date d’envoi par télécopie.

La confusion existe également en ce qui concerne la date de réception du mandat puisque la partie adverse considère encore une fois qu’elle correspondrait à la date d’envoi par télécopie le 25 mars 2012. Or, le 25 mars est un dimanche et l’Agence n’est pas ouverte. Le mandat a donc été réceptionné plus tard.

De plus, le mandat aurait dû être enregistré sur le registre des mandats à la date de réception qui est selon les dires de l’Agence N G le 26 mars 2012.

Pourtant, la date d’enregistrement portée est celle du 2 avril 2012, soit 8 jours après. A cet égard, le Tribunal n’a apporté aucune réponse à ses arguments qui démontrent pourtant que la signature du contrat par Monsieur Z ne peut avoir de date certaine.

Il est pourtant impératif de connaître la date exacte de conclusion du contrat notamment au regard de l’exercice du droit de rétractation et de la limitation dans le temps de l’effet des mandats afin de pouvoir être en mesure de dénoncer dans les temps la clause d’exclusivité.

En l’espèce, les incertitudes sont trop nombreuses quant à la date exacte de conclusion du mandat.

En outre, l’agence ne justifie pas avoir retourné un exemplaire du mandat à Monsieur Z tel que l’exige l’article 72 du Décret précité.

La loi du 2 janvier 1970 dispose en effet dans son article 6, 1, alinéa 4, que lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret '' ; le décret d’application prévoit dans ce prolongement que « cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause est mentionnée en caractères très apparents '' (D. 20 juill.1972, art. 78, al. l).

La remise de l’exemplaire doit permettre au client de relire son contrat et d’y voir nécessairement la clause d’exclusivité. En outre, le dispositif protecteur prévoit une faculté de dénonciation passé un délai de trois mois a compter de la signature du mandat exclusif (D. 20 juill. 1972, art. 78, al. 2). Or pour que cette faculté puisse être effectivement exercée, il convient que le client ait bien eu connaissance de la date de conclusion du mandat et de la clause d’exclusivité sans retard, donc que l’exemplaire du mandat exclusif lui ait bien été remis immédiatement.

La Cour de cassation décide que « la remise immédiate d’un des exemplaires du mandat comportant une clause d’exclusivité est exigée pour sa validité même '' (Cass. 1^re civ., 25 févr. 2010, n° 08 14.787, FS P+B+I : JurisData 11° 2010 000800).

Monsieur Z n’était pas suffisamment informé quant à l’existence de cette clause d’exclusivité et la faculté de dénonciation, étant précisé que Monsieur Z ne maîtrise absolument pas la langue française. C’est d’ailleurs ce qui ressort du courriel adressé le 5 mars 2012 à Monsieur E : « il faudrait que je regarde cela de plus près avec vous demain car mon français n’est pas assez bon pour comprendre clairement ce document, et je suppose que vous n’avez pas de version anglaise de ce document pour vos clients étrangers ».

Par conséquent, il y aura lieu de prononcer la nullité du mandat de vente conclue entre Monsieur Z et la société N G.

Il sera souligné par ailleurs que le mandat de vente de l’immeuble, signé à domicile par Monsieur Z après avoir été démarché par l’Agence N G était donc soumis aux dispositions des articles L. 121 21 et suivants du code de la consommation

(dans la rédaction antérieure à la Loi du 17 mars 2014) qui dispose : « Est soumis aux dispositions de la présente section quiconque pratique ou fait pratiquer la démarche, au domicile d’une personne physique, à sa résidence ou à son lieu de travail, même à sa demande, afin de lui proposer l’achat, la vente, la location, la location vente ou la location avec option d’achat de biens ou la fourniture de services.

La jurisprudence a considéré de longue date que le mandat de vente d’immeuble relevait de l’énumération de l’article L. 121-21 du code de la consommation admettant que ce mandat entrait dans la catégorie de la fourniture de services et elle a également considéré que tout mandat pris en dehors de l’agence immobilière est assimilable à un mandat pris à domicile et, doit donc respecter les dispositions de l’article L. 121-23 du code de la consommation aux termes duquel : « Les opérations visées à l’article L. 121-21 doivent faire l’objet d’un contrat dont un exemplaire doit être remis au client au moment de la conclusion de ce contrat et comporter, a peine de nullité, les mentions suivantes :

1° Noms du fournisseur et du démarcheur,

2° Adresse du fournisseur,

3° Adresse du lieu de conclusion du contrat,

4° Désignation précise de la nature et des caractéristiques des biens offerts ou des services proposés,

5° Conditions d’exécution du contrat, notamment les modalités et le délai de livraison des biens, ou d’exécution de la prestation de services,

6° Prix global à payer et modalités de paiement ; en cas de vente à tempérament ou de vente à crédit, les formes exigées par la réglementation sur la vente a crédit, ainsi que le taux nominal de l’intérêt et le taux effectif global de l’intérêt déterminé dans les conditions prévues à l’article L. 313-1,

7° Faculté de renonciation prévue à l’article L. 121-25, ainsi que les conditions d’exercice de cette faculté et, de façon apparente, le teste intégral des articles 121-23, L. 121-24, L. 121-25 et L. 121-26. »

L’article L. 121-24 du code de la consommation dispose que : « Le contrat visé à l’article L. 121-23 du code de la consommation doit comprendre un formulaire détachable destiné à faciliter l’exercice de la faculté de renonciation dans les conditions prévues à l’article L. 121-25. Un décret en Conseil d’Etat précisera les mentions devant figurer sur ce formulaire. Ce contrat ne peut comporter aucune clause attributive de compétence. Tous les exemplaires du contrats doivent être signés et daté de la main du client. ''

Les dispositions de l’article L 121-24 du code de la consommation prévoient ainsi que la date du mandat doit être impérativement portée par le client.

La société N G soutient qu’un mandat pris par correspondance n’est pas assimilable à un mandat pris à domicile et qu’il n’est donc pas nécessaire que ce mandat respecte les dispositions du code de la consommation alors que les dispositions du code de la consommation doivent trouver application dès lors que le client signe le mandat à son domicile, ce qui est précisément le cas en l’espèce.

Le Tribunal de Grande Instance a retenu que la preuve n’était pas rapportée que la SARL N G a usé préalablement de techniques propres au démarchage afin de proposer ses services d’agence immobilière.

Le contrat de mandat de vente, dès lors qu’il a été conclu à la suite d’un démarchage téléphonique et signé à domicile, doit comporter les mentions rendues obligatoires par l’article L. 121-23 du code de la consommation (CA Toulouse, 16 mai 2005, B. cl SARL G. Lucciardi Home Service : Juris Data n° 2005 278848).

Les courriels produits par la partie demanderesse mettent en évidence une incitation à contracter pour une fourniture de service, suivie d’effet, ce qui caractérise un démarchage à domicile au sens des articles L.121-21 et suivants du code de la consommation.

Il aurait donc fallu que le mandat de vente réponde aux exigences de forme et de fond des dispositions du code de la consommation et notamment comporte les mentions de l’article L. 121-23 du code de la consommation et le formulaire détachable destiné à faciliter l’exercice de la faculté de renonciation (C. consom., art. L. 121-26).

Le Conseil de la société N G n’a d’ailleurs pas manqué de rappeler la nécessité de respecter ce formalisme au travers d’une note juridique relative à un arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 25 mars 2008 ayant assimilé un mandat pris par correspondance à un mandat pris à domicile.

En conséquence, M. H Z et la SCI « I J » demandent à la Cour de prononcer la nullité du contrat de mandat exclusif conclu avec la SARL N G COTE BASQUE portant sur le I J.

B) A titre subsidiaire, et concernant l’absence de droit à rémunération de l’Agence N G

M. H Z et la SCI « I J » soulignent que :

La rémunération de l’agent immobilier, perçue à l’occasion de ses opérations d’entremise, c’est-à-dire lorsqu’il est l’intermédiaire qui a permis la réalisation de la vente d’un immeuble est soumise à des conditions légales et réglementaires strictes.

Il ressort des termes de l’article 8 du mandat que « pour compenser le préjudice qui en résulterait pour le mandataire, le mandant versera au mandataire une indemnité forfaitaire et définitive égale au montant de la commission prévue dans le mandat dans les cas suivants :

1/ en cas de révocation du mandat pendant la première période irrévocable,

2/ en cas de conclusion de l’affaire pendant la durée du mandat, avec un acquéreur même si celui-ci n’a pas été présenté par le mandataire,

3/ en cas de conclusion de l’affaire, même après l’expiration du mandat et pendant une année suivant cette expiration, avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui.

Selon les concluants, le droit à commission reconnu à la société N G n’a pas pu naître au sens de l’article 8.2 du mandat, dans la mesure ou la conclusion de l’affaire est intervenue après l’expiration dudit mandat.

La vente régularisée le 17 juillet 2013 (piéce n° 2) n’a pas été réalisée pendant la durée du mandat exclusif qui était censé prendre fin le 2 avril 2013 au plus tard, de sorte qu’il n’y a pas lieu au versement d’une indemnité équivalent à la commission prévue par le mandat.

La vente a été signée plus de deux mois après l’expiration du mandat confié à l’agence N G dans des conditions différentes puisqu’elle s’est effectivement conclue au prix de 857 500,00 euros.

La société N G ne peut prétendre à des dommages intérêts dès lors que le compromis de vente a été signé le 3 juin 2013.

Selon eux, c’est donc à juste titre que les premiers juges ont considéré que l’indemnité forfaitaire n’était prévue qu’en cas de conclusion de l’affaire pendant la durée du mandat et qu’il n’était nullement prévu au contrat une application de la clause pénale en cas de négociation menée par le mandant pendant son exécution, tandis que la société N G soutient que le Tribunal joue sur les mots et qu’il faut entendre par conclusion de l’affaire toute négociation alors qu’il est manifeste que l’appelante ne peut valablement soutenir que conclusion et négociation sont assimilables.

Ils soulignent, par aileurs, que l’agence N G avait toute possibilité de présenter un acquéreur à Monsieur Z jusqu’au 2 avril 2013, et que si tel avait été le cas, la vente aurait été conclue avec ce dernier et que cette agence n’étant pas à l’origine de la présentation de l’acquéreur au vendeur, celu-ci n’a pas traité avec un acquéreur qui lui a été présenté par elle, ce qui fait que la société N G ne peut donc se prévaloir de l’article 8.3 du mandat pour solliciter des dommages et intérêts puisque l’interdiction faite au vendeur de traiter directement avec un acheteur présenté par l’agence mandataire a été respectée par Monsieur Z.

Ils soulignent, enfin, qu’il appartient à la société N G de prouver une faute du mandant, qui par un abus de sa part, et compte tenu des diligences accomplies, l’aurait privé de la commission liée à la réalisation de la vente.

Or, l’agent immobilier n’apporte pas la démonstration du rôle qu’il aurait joué dans la transaction, pas plus qu’il ne démontre que Monsieur Z aurait confié mandat de vendre le bien à une autre agence puisque la pièce n° 5 produite par la partie adverse est une simple correspondance électronique adressée par l’agent immobilier à Monsieur Z qui évoque une dénonmée O P ; document qui ne suffit pas à démontrer que Monsieur Z aurait commis un abus visant à priver l’agence N G de la commission liée à la réalisation de la vente.

Aux termes de ses écritures, relèvent-ils encore :

— L’Agence N G fait valoir qu’elle aurait rencontré des problèmes du fait de la parution de publicités portant sur le bien de Monsieur Z par l’agence L M sur son site internet et que c’est par l’intermédiaire de cette agence que Monsieur Z a signé la vente de son bien.

— La partie demanderesse n’hésite pas à soutenir que Monsieur Z se serait « arrangé » pour que le mandat de vente conclu avec l’agence L M ne 'gure pas dans l’acte authentique.

En réponse à cet argumentaire, ils font valoir que :

— Monsieur Z avait effectivement consenti un mandat à l’agence L M en novembre 2010 pour une période de 12 mois et ce mandat étant arrivé à expiration, Monsieur Z a consenti un mandat à l’agence N G mais il n’y pas eu de nouveau mandat de vente confié à l’agence L M.

— L’Agence N G ne justi’e pas que des publicités auraient été diffusées par l’agence L M durant la période d’exclusivité et si tant est que cela soit le cas, Monsieur Z a dû faire le nécessaire puisque l’agence N G ne lui a pas fait part de nouvelles difficultés.

— Si l’agence L M apparaît effectivement dans l’acte authentique de vente, c’est qu’elle est intervenue en qualité de mandataire de l’acquéreur et non de Monsieur Z.

— La signature du Notaire donnant au document le caractère d’acte authentique, cet acte fait foi par lui-même de sa date et de son contenu constaté par le notaire.

Ils précisent que l’agence L M connaissait le bien du concluant et elle s’est rapprochée de lui dans le cadre du mandat de recherche afin de savoir si le I était toujours disponible à la vente car il correspondait aux attentes de son client Monsieur S T U et que contrairement à ce qui est soutenu par l’agence N G, le but des parties n’était pas d’évincer l’agent immobilier ; Les échanges d’emails démontrant que cet agent immobilier était informé qu’un éventuel acquéreur, Monsieur S T U s’était manifesté : « Comme je vous en ai fait part il y a quelques semaines…. » (piéce n° 8 adverse), message qui démontre que l’agence N G était informée qu’un client potentiel était intéressé par la vente.

Ils soulignent encore, à cet égard, que ce n’est que postérieurement à la fin du mandat qui fut donné à l’agence N G que les parties parvinrent à s’entendre sur le prix et les modalités de vente lesquelles furent mises en 'uvre par le Notaire instrumentaire.

Selon eux, la société N G, qui a poursuivi la recherche d’acquéreurs postérieurement à l’expiration de son mandat et était parfaitement tenue informée de l’évolution des négociations, n’a pas été évincée et Monsieur Z n’a commis aucune faute contractuelle de nature à faire que la SCI I J et lui soient redevables de dommages intérêts correspondant au montant de la commission prévue dans le mandat exclusif de vente.

Ils font observer, à titre subsidiaire, que l’agence N G sollicite la condamnation de la SCI I J et Monsieur Z à la somme de 78 936 € à titre de dommages et intérêts correspondant au montant de la commission prévue dans le mandat exclusif de vente alors que la vente du bien immobilier sis à C, objet du mandat confié à l’Agence N G, a été conclue moyennant le prix de 857 500,00 euros et non au prix de 1 100 000 € comme prétendu par la demanderesse et qu’en conséquence, l’agence N G ne serait pas fondée à demander des dommages et intérêts au-delà de 61 534,20 euros TTC et rappellent, à cet égard, que les juges tiennent de l’article 1152 al. 2 du code civil la faculté de modérer une clause pénale « si elle est manifestement excessive » alors, en l’espèce que si l’agence N G fait valoir qu’elle a fait visiter activement la propriété par plusieurs acquéreurs, elle ne produit pourtant aucun bon de visite et ne justifie pas non plus des de l’argent dépensé par elle dans la publicité du bien.

SUR CE :

1. SUR LA VALIDITE DU MANDAT DE VENTE EXCLUSIF CONSENTI A LA SOCIETE N G COTE BASQUE

Il résulte des écritures de Monsieur Z que celui-ci qui avait, initialement, consenti un mandat à l’agence L M, en novembre 2010, pour une période de 12 mois, et ce mandat étant arrivé à expiration, a alors consenti un mandat à l’agence N G, sans qu’un nouveau mandat de vente soit, pour autant, confié à l’agence L M.

Dès lors, l’intention de M. Z, gérant de la SCI 'I J', était-elle bien de conclure avec l’agence immobilière SARL 'N G COTE BASQUE’ un mandat exclusif de vente et de négociation de biens ou droits immobiliers, portant sur le 'I J’ situé 2935, […] Castet J sur la commune de C (Landes), dont la SCI 'I J’ était propriétaire, mandat 'consenti pour une période ferme et irrévocable de trois mois, passée laquelle il se poursuivra, sauf révocation, par tacite reconduction pendant une durée limitée à une année à compter de la date d’acceptation… après quoi il expirera irrévocablement' (article 2), afin que cette agence prenne la suite de l’agence L M et trouve un acquéreur.

Aux termes de ce mandat, il était prévu que l’agence immobilière SARL 'N G COTE BASQUE', au titre des honoraires de négociation mis à la charge du mandant, percevra une somme égale à '6 % HT + TVA (19,6 %) du prix de la vente obtenu' (article 7).

Ce mandat, dont la validité est contestée a, en l’espèce, été conclu à distance puisque Monsieur H Z, gérant de la SCI I J, se trouvait à New York et y a signé ce contrat pour le retourner ensuite, par télécopie, à la SARL N G COTE BASQUE, tout en conservant l’exemplaire original de ce document contractuel.

Il était précisé, dans ce contrat, que 'Lorsque que le contrat a été signé au domicile du MANDANT ou par correspondance, ce dernier bénéficie de la possibilité de renoncer à ce contrat pendant un délai de 7 jours, fériés compris, à compter de la date de sa signature'.

Or, en l’espèce, il doit être retenu que ce contrat a été signé à distance et « par correspondance » et non à domicile puisqu’au sens légal du terme, la signature à domicile s’entend de celle recueillie par l’agent immobilier au domicile même du client.

Il doit être retenu, par ailleurs, que M. Z, qui résidait à New York à l’époque de la conclusion et de la signature de ce mandat, n’a pas rapporté la preuve d’un démarchage initial alors qu’il est établi, par contre, que l’exemplaire du contrat à signer lui a été adressé à son adresse en cette ville des USA le 5 mars 2012.

Si aucune date n’a été portée sur ce mandat par M. Z, celui-ci ayant, de toute évidence, omis de le faire après y avoir apposé sa signature, il doit être considéré que l’exemplaire du contrat versé au débat mentionne, par contre et sans ambiguïté, la date

d’expédition de ce document par son signataire, Monsieur H Z, par télécopie, à l’agence N G COTE BASQUE, soit la date du 25 mars 2012, à 22 h 33, heure des USA, date à laquelle il a clairement manifesté, par cette expédition, son désir de consentir ce mandat à son cocontractant.

La SARL N G COTE BASQUE, pour sa part, compte tenu du décalage horaire et le 25 mars 2012 étant, de surcroit, un dimanche, n’a matériellement pris connaissance de cet exemplaire signé par M. Z que le lundi 26 mars 2012.

De fait, par un email du même jour, soit du 26 mars 2012, adressé à Monsieur Z, cette agence immobilière a pris soin de préciser à ce dernier que le mandat lui sera immédiatement renvoyé après enregistrement, ce qui a bien été fait, comme en témoigne l’exemplaire du mandat produit par Monsieur Z lui-même.

L’article 6-1 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, complété par l’article 72 du décret 72-678 du 20 juillet 1972, rend obligatoire le mandat de vente, en précise les conditions de fond et de forme et l’article 72 du Décret d’application du 20 juillet 1972 prévoit que « Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté conjoint du garde des sceaux, ministre de la justice, du ministre de l’intérieur et du ministre de l’économie et des finances. Le numéro d’inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant. »

L’article 7 de la loi du 2 janvier 1970 impose, en effet, sous peine de nullité, une limitation dans le temps de l’effet des mandats, exigence qui oblige à connaître précisément la date de conclusion d’un mandat pour déterminer avec exactitude sa date d’expiration.

A cet égard, il doit être relevé par la Cour qu’aucun manquement à ces dispositions légales ne peut être reproché à l’Agence N G.

En effet, comme rappelé ci-dessus, le mandat de vente confié à la société N G, même s’il n’a pas été daté par Monsieur Z, comporte cependant la date d’expédition par télécopie du document signé par ce dernier ; l’omission du signataire se trouvant ainsi suppléée par mention de la date d’expédition de cette télécopie.

Par ailleurs, dans l’exemplaire du mandat soumis à l’appréciation de la Cour figurent la date d’enregistrement de ce mandat portée par l’agent immobilier, soit le 2 avril 2012 et le n° d’enregistrement de ce mandat ; la date d’enregistrement correspondant également à la date d’acceptation de ce mandat par la SARL N G.

A cet égard, il doit être retenu que le délai de signature et d’enregistrement par la SARL N G ne peut être considéré comme anormal voire fautif dès lors, d’une part, que cette société avait pris soin, par un email du 26 mars 2012 adressé à Monsieur Z, de préciser à ce dernier que le mandat lui sera immédiatement renvoyé après enregistrement le 1^er avril, ce qui a bien été fait comme en témoigne l’exemplaire du mandat produit par Monsieur Z lui-même et, d’autre part, que le délai ici relevé correspond, en réalité, à la prise en compte du délai de rétractation légal et contractuellement rappelé dont disposait Monsieur Z.

Par ailleurs, il est établi que le numéro d’inscription sur le registre des mandats a bien été reporté sur l’exemplaire qui a été adressé au mandant et est resté en sa possession avant d’être communiqué à la Cour.

Ainsi, Monsieur Z était-il en mesure, dès réception de cet exemplaire complété en respect des dispositions légales, de connaitre la date exacte de conclusion du mandat, celle-ci étant la date d’acceptation de ce mandat par la SARL N G, soit le 2 avril 2012, date formalisant l’accord entre les parties et faisant courir le délai de rétractation.

Dès lors, au regard des éléments ci-dessus exposés et analysés, s’il doit être retenu que le 2 avril 2012 est la date à laquelle le contrat a définitivement pris effet entre les parties, celle à partir de laquelle Monsieur H Z disposait du délai de rétractation légal visé au contrat qui prévoyait un délai : « de 7 jours, fériés compris, à compter de la date de sa signature » était le 25 mars 2012.

En conséquence, aucun vice de forme n’affectant substantiellement le document contractuel soumis à l’appréciaton de la Cour, Monsieur H Z et la SCI I J seront déboutés de leur demande en nullité du contrat de mandat.

2. SUR LE DROIT A REMUNERATION DE LA SARL N G CÔTE BASQUE

A l’appui de ses demandes la SARL N G rappelle les disposition de l’article 8 du mandat de vente conclu entre les parties : « En outre, pour compenser le préjudice qui en résulterait pour le Mandataire, le Mandant versera au Mandataire une indemnité forfaitaire et définitive égale au montant de la commission prévue dans le mandat dans les cas suivants :

1/ En cas de révocation du mandat pendant la première irrévocable.

2/ En cas de conclusion de l’affaire pendant la durée du mandat, avec un acquéreur même si celui-ci n’a pas été présenté par le mandataire.

3/ En cas de conclusion de l’affaire, même après expiration du mandat et pendant une année suivant cette expiration, avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui. »,

pour faire valoir, en substance, que si le Tribunal considère que la clause pénale stipulée au mandat ne s’applique pas en cas de négociation menée par le mandant pendant son exécution, que le compromis de vente a, en l’espèce, été conclu le 3 juin 2013 soit après l’expiration du mandat intervenue le 2 avril 2013 et que, dès lors, la clause pénale n’est pas applicable, il est évident que, s’agissant d’un mandat exclusif, il faut entendre par 'conclusion de l’affaire’ toute négociation ou accord au profit d’un acquéreur qu’il soit présenté ou non par le mandataire puisque le mandat précise bien « en cas de conclusion de l’affaire » et non « conclusion de la vente » ou « signature de la vente ».

De fait, là réside le principe même du mandat exclusif lequel exclut que le mandant puisse librement négocier avec un acheteur potentiel pendant la durée de vie de ce contrat limité dans le temps.

Or, en l’espèce, il est suffisamment établi par les différentes correspondances échangées que Monsieur Z a négocié et conclu un accord pendant le cours du mandat.

En effet, le 13 mars 2013, Monsieur Z a adressé à son conseil, Monsieur B, un email auquel était joint un email qui lui avait été était adressé par M. AB S T U.

Dans l’email adressé par Monsieur Z à Monsieur B, il demandait à ce dernier de répondre à une demande de AB S T U, question relative aux droits que pouvait opposer le fermier en raison de l’occupation d’une partie des terres.

L’email de Monsieur S T U, outre ses interrogations portant sur les droits du fermier, précisait la nécessité de prévoir un programme de signature et précisait in fine : « Nous pourrions avoir un cdv (compromis de vente) signé la semaine prochaine ».

Ces échanges d’emails révélateurs, ont été transmis par erreur par Monsieur Z à la société N G et Monsieur Z, s’étant aperçu de cette erreur, lui a écrit dans les termes suivants : « Excusez-moi de vous avoir transmis cet email, c’est évidement par erreur. Quoiqu’il en soit, comme vous pouvez le voir et comme je vous en ai fait part il y a quelques semaines, nous n’avons pas encore signé un cdv (compromis de vente), mais nous travaillons dans cette direction avec plusieurs questions qui peuvent ou ne peuvent pas retarder la signature ».

Ces éléments ont, par la suite, été confirmés dans un courrier adressé par Monsieur B, conseil de Monsieur Z, à la société N G en date du 26 mars 2013 aux termes duquel il confirme qu’un acquéreur a été trouvé qui offre d’acheter la propriété pour le prix de 1 100 000 € avec reprise du mobilier et du personnel employé sur place, et précise :

— Qu’à partir du 1^er octobre, il prendra en charge les frais de personnels de la propriété.

— Qu’il est autorisé à signer avant le 3 avril suivant au profit de tout acquéreur pour un prix qui ne soit pas inférieur à 1 250 000 €.

— Qu’il a pris un rendez-vous avec Maître Y, Notaire à […] pour signer l’achat au prix offert.

Ces échanges établissent qu’en violation du mandat exclusif signé entre les parties, Monsieur Z a accepté de négocier, pendant le cours du mandat exclusif avec un tiers acquéreur, Monsieur S T U, lequel était en lien contractuel avec l’agence L M et avec lequel il a finalement conclu un accord de vente pour un prix de 1 100 000 € pour la totalité de la propriété avec reprise des meubles et des contrats de travail du personnel, éléments qui démontrent que les parties sont tombées d’accord sur le prix et sur la chose avant la date du 2 avril 2013, et alors même que le mandat exclusif consenti à la SARL N G courait toujours.

*********

En l’espèce, l’analyse des pièces produites par les parties établit que :

— M. H Z, gérant de la SCI 'I J', a conclu avec l’agence immobilière SARL 'N G COTE BASQUE’ un mandat exclusif de vente et de négociation de biens ou droits immobiliers signé par correspondance ou à domicile, portant sur le 'I J’ situé 2935, […] Castet J sur la commune de C (Landes) et dont la SCI 'I J’ était propriétaire ; mandat prenant effet au 2 avril 2012 ;

— Par email en date du 12 mai 2012, soit un peu plus d’un mois après que ce mandat ait pris effet, l’agence N G fait connaitre sa surprise à Monsieur Z puisqu’elle a constaté que l’agence L M fait paraitre des publicités du I sur son site internet et demande à M. Z de faire le nécessaire pour mettre fin à cette nuisance et rappelle à Monsieur Z qu’ils sont liés par un mandat exclusif ;

— Par la suite, cette agence apprendra, dans les conditions détaillées ci-dessus, qu’une promesse de vente a été signée, le 3 juin 2013, entre M. H Z et AB S T U lequel avait mandaté, à fin de recherches d’un bien à vendre, l’agence L M puis que la vente a été réitérée par acte reçu le 17 juillet 2013 par Maître K Y, Notaire à Grenade sur l’Adour (Landes), la SCI 'I J’ a vendu à la SCI 'I J FRANCE’ l’immeuble désigné ci-dessus moyennant le prix de 857 500 euros.

Il ressort donc de l’analyse de ces éléments au demeurant non contestés que M. H Z n’a, en l’espèce, manifestement pas respecté les termes du mandat confié à la SARL N G puisque, bien que se sachant lié par un mandat exclusif avec cette agence, il a néanmoins volontairement omis de l’associer, en temps, aux négociations en cours qui portaient sur la vente du bien immobilier appartenant à la SCI I J, étant précisé que l’examen des pièces versées à la procédure a mis en évidence que ces négociations ont débuté bien avant le terme du mandat consenti à cette agence immobilière et qu’un accord portant sur la chose et son prix était en bonne voie de finalisation, le 13 mars 2013.

Pour mémoire, dans son message, M. S T U, outre ses questions portant sur les droits du fermier, soulignait la nécessité de prévoir un programme de signature et précisait in fine : « Nous pourrions avoir un cdv (compromis de vente) signé la semaine prochaine ».

Si, pour leur part, M. Z et la SCI I J concluent, pour l’essentiel, à l’absence d’accord concernant la vente avant la date d’expiration du mandat consenti à la SARL N G, puisque la promesse de vente n’est intervenue que le 3 juin 2013, avec AB S T U lequel avait mandaté, pour recherches, l’agence L M, les messages ci-dessus mentionnés, qui datent de mi mars 2013, mettent en évidence qu’il y a eu échange des consentements avant la date du

2 avril 2013, que « la conclusion de l’affaire » est donc intervenue pendant le cours du mandat exclusif, même si la promesse de vente n’a finalement été signée que le 3 juin 2013 ; élément qui n’est pas de nature à remettre en cause une conclusion du contrat par accord sur la chose et sur le prix avant le 2 avril 2013.

En l’espèce, et sans vouloir entrer dans les considérations annexes développées par la SARL N G, la Cour retiendra que M. H Z, du fait de ce mandat exclusif consenti par lui à la SARL

N G, était dans l’obligation contractuelle d’associer pleinement cette société aux négociations en cours et que, ne l’ayant pas fait, il a ainsi violé les termes du mandat ; violation qui amène la Cour à réformer partiellement le jugement entrepris le 9 septembre 2015 par le Tribunal de Grande Instance de Mont de Marsan et à faire droit aux demandes portées en appel par la SARL N G CÔTE BASQUE, étant cependant précisé qu’en respect des dispositions de l’article 8 de ce mandat, et conformément à la demande subsidiaire de M. H Z et de la SCI I J, lesquels rappellent que la vente du bien immobilier sis à C, objet du mandat, a été conclue moyennant le prix de 857 500,00 euros et non au prix de 1 100 000 € comme prétendu par la demanderesse, la somme de 61 534,20 € TTC lui sera accordée en l’espèce.

La Cour considère, au surplus, que les circonstances de l’espèce ci-dessus rappelées, ne justifient pas une modération de la clause pénale en application des dispositions de l’article 1152 al. 2 du code civil comme sollicité par M. H Z et de la SCI I J.

La saisie-conservatoire pratiquée entre les mains de Maître Y et de la banque « LE CREDIT AGRICOLE » sera donc validée afin de garantir le règlement effectif des sommes dues et il sera dit que sur simple signification du jugement à intervenir Maître Y, notaire, et LE CREDIT AGRICOLE seront tenus de verser entre les mains de la société N G la somme de 61 534, 20 € à concurrence des fonds qu’ils détiennent pour le compte de la SCI I J, dont le gérant est Monsieur H Z.

La demande d’exécution provisoire formée par la SARL N G COTE BASQUE sera rejetée, une telle demande n’ayant pas lieu d’être en cause d’appel.

La demande formée par la SARL N G COTE BASQUE au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera, par ailleurs ramenée à de plus justes proportions et la SCI I J et Monsieur H Z seront condamnés in solidum en tous les dépens dont distraction faite au profit de la SCP A par application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Vu le jugement rendu le 9 septembre 2015 par le tribunal de grande instance de Mont de Marsan,

Vu les conclusions des parties,

Vu les articles 1108-1, 1134 et s, 1583 du code civil, 72 du décret du 20 juillet 1972 et l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970,

Recevant la SARL 'N G COTE BASQUE’ en son appel :

—  DEBOUTE la SCI 'I J’ et Monsieur H Z de leur appel incident visant à voir déclarer nul le mandat de vente de l’agence N G,

—  CONFIRME le jugement du Tribunal de Grande Instance de MONT DE MARSAN en date du 9 septembre 2015 en ce qu’il a débouté Monsieur Z et la SCI I J de leur demande en nullité du contrat de mandat exclusif conclu avec la SARL 'N G COTE BASQUE’ portant sur le « I J ».

INFIRMANT ce jugement du Tribunal de Grande Instance de MONT DE MARSAN en date du 9 septembre 2015 pour le surplus et, statuant à nouveau :

—  CONSTATE que la SCI I J et Monsieur H Z, son gérant, ont négocié et conclu un accord de vente avec un acquéreur pendant le cours du mandat exclusif,

—  DIT, en conséquence, :

— qu’en application de la clause pénale figurant à l’article 8 du mandat, le mandant sera redevable d’une indemnité forfaitaire et définitive égale au montant de la commission prévue dans le mandat,

— que la SCI I J et Monsieur H Z sont redevables de la somme de 61 534,20 € à titre de dommages et intérêts à l’égard de la société N G COTE BASQUE correspondant au montant de la commission prévue dans le mandat exclusif de vente,

—  CONDAMNE solidairement la SCI I J et Monsieur H Z à payer à la société N G COTE BASQUE la somme de 61 534,20 €,

—  VALIDE la saisie-conservatoire pratiquée entre les mains de Maître Y et la banque LE CREDIT AGRICOLE,

et,

—  DIT que sur simple signification du jugement à intervenir Maître Y, notaire, et LE CREDIT AGRICOLE seront tenus de verser entre les mains de la société N G la somme de 61 534,20 € à concurrence des fonds qu’ils détiennent pour le compte de la SCI I J, dont le gérant est Monsieur H Z,

— REJETTE la demande formée au titre de l’exécution provisoire,

—  CONDAMNE in solidum la SCI I J et Monsieur H Z à payer à la société N G COTE BASQUE la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

—  CONDAMNE in solidum la SCI I J et Monsieur H Q en tous les dépens dont distraction faite au profit de la SCP A par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur AG, Président, et par Madame AD-AE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

AC AD-AE AF AG