CIV. 1

CGA

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 22 novembre 2017

Cassation partielle

M^me BATUT, président

Arrêt n° 1217 F-D

Pourvoi n° A 16-19.867

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société Lyonnaise de banque, société anonyme, dont le siège est […] ,

contre l’arrêt rendu le 23 février 2016 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige l’opposant :

1°/ à la société Cada, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] ,

2°/ à M. Yvan X…, domicilié […] ,

3°/ à la société Domaine de Saint-Jacques, société civile immobilière, dont le siège est […] ,

4°/ à M. Y… Z…, domicilié […] ,

5°/ à la société Géraldine X… et Stanislas A…, société civile professionnelle, dont le siège est […] ,

défendeurs à la cassation ;

M. X… et la société Géraldine X… et Stanislas A… ont formé un pourvoi incident contre le même arrêt ;

La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l’appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l’appui de leur recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 17 octobre 2017, où étaient présents : M^me Batut, président, M. Truchot, conseiller rapporteur, M^me Kamara, conseiller doyen, M^me Randouin, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Truchot, conseiller, les observations de M^e Le Prado, avocat de la société Lyonnaise de banque, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. X… et de la société Géraldine X… et Stanislas A…, l’avis de M. Ride, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que, suivant acte reçu le 30 décembre 2003 par M. X… (le notaire), associé au sein de la société civile professionnelle Yvan B. X…, Guy B. X… et Marguerite C… , aujourd’hui dénommée Géraldine X… et Stanislas A… (la SCP), la société Lyonnaise de banque (la banque) a consenti à la SCI Domaine de Saint-Jacques (la SCI) une ouverture de crédit pour financer une opération de construction et s’est engagée également à garantir l’achèvement des travaux, en contrepartie de l’engagement de la SCI d’obliger chaque acquéreur de lot à effectuer ses règlements par chèque à l’ordre de la banque ; que, suivant actes reçus le 20 avril 2006 par le même notaire, la société Cada a acquis en l’état futur d’achèvement trois lots de la SCI ; qu’il était convenu que le prix serait acquitté à la SCI, pour sa part payable comptant, par compensation avec les créances détenues par l’acquéreur contre les sociétés civiles immobilières […] , Marjolaine et Puits Jaubert ; que les lots n’ayant pas été achevés, la société Cada a sollicité la mise en oeuvre de la garantie d’achèvement auprès de la banque ; que celle-ci, informée du paiement du prix des lots par compensation, a assigné notamment le notaire, la SCP, la société Cada et la SCI en responsabilité et indemnisation ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal et le premier moyen du pourvoi incident, pris en sa première branche, ci-après annexés :

Attendu que ces griefs ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le second moyen du pourvoi incident :

Vu l’article 1213 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble les principes régissant l’obligation in solidum ;

Attendu que, pour rejeter l’appel en garantie formé par le notaire et la SCP à l’égard de la société Cada, l’arrêt retient que la faute commise par celle-ci dans le montage de l’opération d’acquisition par compensation avec des créances douteuses n’est pas de nature à exonérer le notaire des conséquences de sa faute à l’égard de la banque ; qu’il ajoute qu’à supposer que le prix ait été effectivement libéré entre les mains de la SCI par l’effet du paiement des créances de la société Cada contre les SCI […] , Marjolaine et Puits Jaubert, il n’en demeure pas moins qu’il échappait, par l’effet de la compensation prévue dans les actes de vente et avalisée par le notaire, au compte centralisateur ouvert dans les livres de la banque à l’origine du préjudice de cette dernière ;

Qu’en statuant ainsi, alors que le refus d’exonérer l’auteur d’un dommage de sa responsabilité à l’égard de la victime est sans incidence sur le sort de l’action en garantie exercée par celui-ci à l’encontre d’un coresponsable, à la suite de leur condamnation in solidum, et sur la contribution à la dette à laquelle l’un et l’autre sont, chacun pour sa part, tenus entre eux, la cour d’appel a violé le texte et les principes susvisés ;

PAR CES MOTIFS et sans qu’il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du premier moyen du pourvoi incident :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette l’appel en garantie formé par M. X… et la société civile professionnelle Géraldine X… et Stanislas A… à l’égard de la société Cada, l’arrêt rendu le 23 février 2016, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Montpellier ;

Condamne la société Lyonnaise de banque aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux novembre deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyen produit par M^e Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Lyonnaise de banque, demandeur au pourvoi principal,

Il est fait grief à l’arrêt attaqué :

D’AVOIR limité à 635 933,50 euros le montant de la condamnation prononcée in solidum contre M^e X…, la scp Géraldine X…, Stanislas A… et la société Cada au profit de la Lyonnaise de Banque.

AUX MOTIFS PROPRES, sur les fautes du notaire et de la société Cada, QU’ «il est constant que la SCI Domaine de Saint Jacques a, dans le cadre de l’opération de promotion immobilière portant sur la construction de plusieurs lots de maisons individuelles sur un terrain sis à […] (83), bénéficié d’une ouverture de crédit consentie par la société Lyonnaise de banque (la Lyonnaise de Banque), ayant donné lieu :

— à un acte authentique reçu par M^e Yvan X… le 30 décembre 2003 pour un crédit de démarrage de 500.000 euros, garanti par une inscription d’hypothèque de premier rang sur l’immeuble, comprenant une garantie extrinsèque d’achèvement de la Lyonnaise de Banque au profit des futurs acquéreurs par lots de l’immeuble à construire,

— à un acte sous seing privé du 10 décembre 2003 pour un crédit d’accompagnement de 500.000 euros, avec promesse d’hypothèque sur l’immeuble en deuxième rang pour garantie de 500.000 euros et en troisième rang pour garantie de 283.400 euros ; que l’acte authentique prévoyait que l’emprunteur s’engageait à centraliser sur le compte ouvert dans les livres de la Lyonnaise de Banque tous les mouvements financiers de l’opération et ajoutait la clause suivante en article 3 chapitre 2 de l’acte « autres conditions et garanties » :

« Dans toute mutation de tout ou fraction du bâtiment à édifier visé à l’exposé, le PROMOTEUR devra obliger chaque acquéreur à effectuer ses règlements par chèques à l’ordre de la BANQUE sur le compte n » … "(ouvert à la Lyonnaise de Banque); que, suivant protocole d’accord en date du 16 janvier 2006 conclu entre M. Z… Y…, à titre personnel et ès qualités de gérant de la SCI Domaine de Saint Jacques et des SCI […] , LA MARJOLAINE et PUITS JAUBERT ainsi que de la société AC PROMOTIONS, d’une part, et la société CADA, d’autre part, les parties convenaient de la cession par la SCI Domaine de Saint Jacques à la société CADA de trois lots du programme immobilier en cours de réalisation représentant un prix de 1.484.260 euros TTC, moyennant transfert au profit de cette SCI de la créance de la société CADA contre la SCI […] pour 1.280.532,90 euros TTC et de la délégation des créances de la société CADA contre les SCI LA MARJOLAINE et PUITS JAUBERT pour 25.020 et 12.659 euros TTC; que cette cession était réitérée par trois actes reçus le 20 avril 2006 par M^e Yvan X… portant sur le lot 2 (pour un prix de 460.600 euros dont 65 payable comptant eu égard à l’état d’achèvement de l’immeuble, soit 299.390 euros), le lot 8 (pour un prix de 496.800 euros dont 95 payable comptant eu égard à l’état d’achèvement de l’immeuble, soit 471.960 euros), et le lot 10 (pour un prix de 526.860 euros dont 95 payable comptant eu égard à l’état d’achèvement de l’immeuble, soit 500.517 euros) ;

que les trois actes indiquaient, concernant le paiement du prix :

— que la partie comptant était payée « par compensation hors la comptabilité du notaire en application du protocole ci-dessus énoncé. Le vendeur le reconnait et consent bonne et valable quittance ».

— que le solde du prix payable au fur et à mesure de l’achèvement serait payé par chèques à

l’ordre de la Lyonnaise de Banque pour être versé sur le compte centralisateur ; qu’il n’est pas contesté que la SCI Domaine de Saint Jacques n’a jamais recouvré les fonds correspondant aux créances de la société CADA sur les SCI […] , LA MARJOLAINE et PUITS JAUBERT et qu’en tout état de cause il est avéré que ces sommes n’ont pas été versées sur le compte centralisateur ouvert à la Lyonnaise de Banque, comme prévu dans l’acte d’ouverture de crédit; que s’agissant de M^e Yvan X…, notaire, que c’est à juste titre que le tribunal a retenu qu’il avait commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle pour avoir reçu les actes de vente du 20 avril 2006 prévoyant le paiement du prix des lots par compensation; qu’en effet, le notaire rédacteur d’un acte est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer la validité et l’efficacité ; qu’il doit s’abstenir de prêter son concours pour conférer le caractère authentique à une convention dont il sait qu’elle méconnait les droits d’un tiers ; qu’en l’espèce, M^e Yvan X… avait reçu l’acte d’ouverture de crédit du 30 décembre 2003 par lequel la SCI Domaine de Saint Jacques s’était engagée à obliger chaque acquéreur à effectuer ses règlements par chèques à l’ordre de la Lyonnaise de Banque; que, par ailleurs, l’attestation de garantie bancaire d’achèvement rappelée dans les actes de vente et annexée à ceux-ci rappelait expressément: "En raison du présent cautionnement, la société imposera, dans chaque acte de vente, aux acquéreurs des lots du bâtiment, l’obligation pour eux, d’effectuer leurs versements à la banque compte n° […] …. "; que l’acte mentionnait cette obligation en page 4 puisqu’il y était indiqué, concernant le paiement du prix : « Tous versements, pour être libératoires, devront être effectués par chèque à l’ordre de la LYONNAISE DE BANQUE au compte n » […]5 ….. et adressés au VENDEUR"; qu’en acceptant de rédiger les actes de vente prévoyant le paiement par compensation de 65% du prix pour le lot 2 et de 95% du prix pour les lots 8 et 10, en violation de la clause de paiement sur le compte de la banque que M^e Yvan X… ne pouvait ignorer et en méconnaissance flagrante des droits de la Lyonnaise de Banque, le notaire a commis une faute engageant sa responsabilité ; que s’agissant de la société CADA, le tribunal a considéré qu’il n’était pas démontré qu’elle avait connaissance que M. Z… Y…, gérant de toutes les SCI, ne remettrait pas l’équivalent de ses créances contre les SCI […] , LA MARJOLAINE et PUITS JAUBERT dans le patrimoine de la SCI Domaine de Saint Jacques; mais que force est de constater que la société CADA qui se prévaut dans le protocole transactionnel de créances contre les SCI […] , LA MARJOLAINE et PUITS JAUBERT n’apporte aucun élément aux débats, malgré les sollicitations qui lui ont été faites en ce sens par la Lyonnaise de Banque, de nature à justifier de la réalité et du quantum des créances en question ; que le montage du protocole transactionnel et ses mentions permettent de constater, à tout le moins, que la société CADA ne nourrissait aucun espoir de recouvrer les créances alléguées contre les SCI […] , LA MARJOLAINE et PUITS JAUBERT; qu’en effet, il n’existait aucune chance de recouvrement,

— ni contre la SCI MARJOLAINE dont il était indiqué que l’immeuble dénommé la Marjolaine, objet d’un programme de transformation et de réhabilitation, ne lui avait jamais été apporté et que les études, plans et pièces écrites réalisés par l’architecte B… seraient transférés à la société CADA sans indemnité,

— ni contre la SCI PUITS JAUBERT, société mort-née puisqu’il était relaté dans le préambule du protocole que l’opération de réhabilitation pour laquelle elle s’était constituée n’avait pas démarré à défaut pour la SCI d’avoir pu acquérir l’immeuble à réhabiliter; que l’article 4 du protocole ajoutait que les sociétés LA MARJOLAINE et PUITS JAUBERT "seront dissoutes et liquidées après établissement du bilan n, de sorte que la délégation de créances au profit de la SCI Domaine de Saint Jacques était manifestement vouée à l’échec ; que, pour ce qui est de la créance de la société CADA contre la SCI […] créance fixée dans le protocole à la somme de 1.280.532,90 euros (au demeurant sans beaucoup d’explication sur son fondement et son mode de calcul), la société CADA fondait peu d’espoir de la recouvrer puisqu’elle entendait en obtenir le paiement par une société tiers (dans le cadre d’une opération très contestable opérant une confusion de patrimoine entre plusieurs SCI), alors qu’il est indiqué, dans le préambule du protocole, que la SCI […] conduisait un programme de logements sur la commune de […] , en cours de réalisation (programme que la société CADA connaissait bien puisqu’elle avait été chargée de sa commercialisation) et que sa dette aurait très aisément pu être réglée par une dation en paiement de l’un de ses appartements en vente; que le texte du protocole est particulièrement flou sur l’opération puisqu’il y est indiqué: "La somme de 1.280.532,90 euros dont CADA est titulaire dans la SCI […] est transférée au bénéfice de la SCI Domaine de Saint Jacques« et »AC PROMOTIONS fera son affaire de l’exécution de cette condition en procédant soit par compensation de créance, soit par délégation, soit par paiement pur et simple de ces montants"; et que devant le notaire, il n’était plus question de délégation ou de cession de créances, mais uniquement de compensation, alors qu’il n’existait aucune créance de la société CADA à l’égard de la SCI Domaine de Saint Jacques; que la société CADA, professionnelle de l’immobilier et parfaitement informée des difficultés rencontrées par les SCI […] , LA MARJOLAINE et PUITS JAUBERT ayant amené à la signature du protocole transactionnel, ne pouvait méconnaître qu’en ne versant à la SCI Domaine de Saint Jacques qu’une somme 124.582 euros sur un prix d’acquisition de 1.484.260 euros, elle portait atteinte à l’intérêt social de cette SCI ; qu’elle savait également, en lecture des actes de vente, qu’elle méconnaissait les conditions de paiement du prix telles que stipulées en page 4, sus-rappelées, au préjudice de la banque; que c’est donc à juste titre que la Lyonnaise de Banque entend voir retenir une faute délictuelle de la société CADA à son égard».

ET, sur le préjudice réparable en lien de causalité avec les fautes commises QUE« la Lyonnaise de Banque soutient que le préjudice résultant de l’absence de paiement du prix des lots 2, 8 et 10 par la société CADA sur le compte centralisateur devrait être chiffré à la somme de 1.809.761,60 euros correspondant à la différence entre le total des prix de vente de l’opération tels que prévus dans le budget prévisionnel, soit 5.753.020 euros, et ceux effectivement payés par les acquéreurs des douze villas, soit 3.943.258,40 euros; qu’elle impute en effet le non respect du programme, le ralentissement des travaux et les problèmes d’inachèvement, donc le défaut de règlement du solde du prix de vente des immeubles vendus au défaut d’encaissement du prix dû par la société CADA ; mais que la Lyonnaise de Banque n’établit pas que ce défaut de recette sur le compte centralisateur serait à l’origine directe et exclusive des difficultés de réalisation et d’achèvement par la SCI Domaine de Saint Jacques de son programme de construction ; qu’il doit être relevé que la SCI a connu des difficultés pour commercialiser la totalité des lots dans le délai prévu, puisque le dossier de financement prévoyait que les réservations devaient être obtenues pour 10 lots sur 12 et que ce n’est qu’en avril 2006 qu’elle a, dans les conditions que l’on sait, vendu les lots 2, 6 et 8 ; qu’elle a également dû consentir une réduction de prix de l’ordre de 100.000 euros à M^me D…, modifiant d’autant les recettes sur lesquelles elle comptait; que c’est donc à juste titre que le tribunal a jugé que le préjudice certain pour la banque résultant du défaut de respect de l’obligation de paiement sur le compte centralisateur devait être fixé au montant de la partie de prix de vente non réglée, sauf à retenir que le montant s’est élevé à la somme de 1.271.867 euros et non à celle de 1.359.678 euros; que c’est en vain que M^e Yvan X… prétend que le lien de causalité entre sa faute et le préjudice de la banque serait rompu en raison du fait que, lors de la rédaction des actes de vente du 20 avril 2006, les parties étaient déjà engagées par l’effet du protocole du 16 janvier 2006 et qu’il ne serait intervenu que pour authentifier un accord déjà parfait entre les parties; qu’en effet, il a été vu plus haut que M^e Yvan X… devait refuser d’apporter son concours à un acte méconnaissant totalement les droits de la banque et qu’aucun notaire après lui ne pouvait intervenir pour permettre aux ventes de se réaliser dans les conditions prévues au protocole; que la société CADA ne pouvait pas plus obtenir d’une juridiction l’exécution forcée de ventes qui contrevenaient radicalement aux obligations contractuelles souscrites par la venderesse s’agissant des modalités de paiement du prix et de l’obtention corrélative de la garantie bancaire d’achèvement; que c’est également en vain que M^e Yvan X… conteste sa garantie en soutenant que la Lyonnaise de Banque ne justifie pas avoir épuisé toutes les voies de droit à l’encontre de la SCI Domaine de Saint Jacques, elle-même créancière des SCI […] , LA MARJOLAINE et PUITS JAUBERT, eu égard à ce qui a été jugé plus haut sur le caractère douteux et irrécouvrable de ces créances; que par contre, il doit être retenu, comme l’a fait le tribunal, que la Lyonnaise de Banque a contribué à son préjudice en ne recherchant pas la réalisation de la promesse d’inscriptions hypothécaires de 2ème et 3ème rangs prévue à l’acte du 10 décembre 2003 et en ne procédant pas au renouvellement de l’inscription hypothécaire de 1er rang prise en exécution de l’ acte authentique du 30 décembre 2003 ; que c’est vainement que la Lyonnaise de Banque prétend que le notaire aurait, ce faisant, manqué à son obligation de conseil; qu’en effet, l’inscription de 1er rang a été prise, conformément aux stipulations de l’acte authentique, pour une durée expirant le 31 août 2007, l’échéance du prêt étant prévue au 31 août 2005, et qu’il appartenait à la banque, en raison des difficultés de remboursement l’ayant amenée à proroger l’échéance du prêt, difficultés qu’ignorait le notaire, de .le saisir pour proroger l’inscription; que, par ailleurs, la promesse d’inscriptions de 2ème et 3ème rangs avait été donnée dans un acte sous seing privé, soit donc hors l’intervention du notaire, qu’il y était prévu que la promesse devrait être réitérée par acte authentique dans la quinzaine de la demande qui en serait faite par la banque et qu’il appartenait donc à celle-ci de signifier son intention à l’emprunteur, la SCl Domaine de Saint Jacques, et de saisir le notaire à cette fin ; que c’est également vainement que la Lyonnaise de Banque soutient que ces inscriptions, fussent-elles prises ou renouvelées, ne lui auraient pas permis d’être garantie; qu’en effet, la banque devait bénéficier, du fait de l’inscription hypothécaire prise sur l’immeuble, d’un droit de suite sur celui-ci en quelques mains qu’il se trouve; que l’acte authentique ne prévoyait de mainlevée de l’inscription sur les lots vendus que pour autant que le prix correspondant à ces lots aurait été intégralement payé par l’acquéreur concerné, étant rappelé que seul le paiement du prix sur le compte centralisateur de la banque avait une valeur libératoire; qu’aucun des lots n’avait donné lieu à paiement intégral puisque l’achèvement n’était pas acquis, et que plus spécialement la plus grande part du prix dû par la société CADA n’avait pas été versée, de sorte que la Lyonnaise de Banque n’aurait pas eu à donner mainlevée de l’inscription hypothécaire si elle avait été prise ou renouvelée ; que cette faute de la banque lui a fait perdre une chance de bénéficier de garanties pour le recouvrement d’une partie des fonds prêtés et justifie, comme l’a retenu le tribunal, qu’elle supporte la moitié de son préjudice ; que les fautes respectives du notaire et de la société CADA ayant contribué à la réalisation du préjudice de la banque, il convient de condamner in solidum la société CADA, M^e Yvan X… et la SCP GERALDINE X… STANISLAS A… , sur le fondement de l’article 1382 du code civil, à payer à la Lyonnaise de Banque la somme de 1.271.867 euros / 2 = 635.933,50 euros correspondant à l’indemnisation de son préjudice en lien de causalité direct avec leurs fautes ».

ET AUX MOTIFS ADOPTES, sur la faute de la Lyonnaise de Banque, QUE« par acte sous-seing privé du 10 décembre 2003, la LYONNAISE DE BANQUE a accordé à la SCI DOMAINE DE SAINT-JACQUES un crédit d’accompagnement de 500000 € et une garantie d’achèvement ; qu’en contrepartie, l’emprunteuse a promis à titre irrévocable d’affecter hypothécairement le bien immobilier en deuxième rang pour le crédit à hauteur de 500 000 € et en troisième rang pour la garantie d’achèvement à hauteur de 283 400 € ; que par acte authentique du 30 décembre 2003, la banque a en outre accordé un crédit de démarrage à hauteur de 500000 € ; qu’en contrepartie, l’emprunteuse s’est engagée à affecter et à hypothéquer le bien immobilier en premier rang et sans concours à hauteur de 500 000 € ; qu’il résulte des pièces produites par la banque que l’hypothèque prévue dans l’ ouverture de crédit du 30 décembre 2003 a bien été inscrite le 12 janvier 2004 par Maître Yvan X… lui-même ; qu’en revanche, la banque ne justifie pas avoir donné mandat pour faire inscrire les hypothèques de 2ème et 3ème rangs prévues par l’acte du 10 décembre 2003 ; que l’inscription du 12 janvier 2004 était renouvelable au 31 août 2007 ; que toutefois il n’est pas démontré que la banque a donné mandat au notaire de renouveler cette inscription alors qu’elle ne pouvait méconnaître comme elle le soutient l’absence de paiement intégral des lots en sa qualité de professionnel du crédit ; que la renonciation à inscrire une partie de ses garanties et leur non renouvellement constituent des fautes à la charge de la banque ayant concouru à son préjudice ; qu’en effet, ces différentes garanties pouvaient lui permettre de recouvrer une partie des fonds prêtés ».

ALORS, D’UNE PART, QUE le notaire qui commet une faute en prêtant son ministère à des opérations irrégulières demeure tenu d’une obligation d’information et d’un devoir de conseil afin que soit assurée la protection de ses clients ; que dans ses conclusions signifiées le 23 juillet 2015 (p 28 et s), la banque, après avoir précisé que l’acte authentique du 30 décembre 2003 dressé par M^e X… accordait au promoteur une ouverture de crédit de 500 000 euros garantie par une hypothèque de premier rang venant à échéance le 31 août 2007, faisait valoir que du fait du stratagème imaginé par le promoteur et la société Cada et porté à la connaissance du notaire qui avait dressé les trois actes de vente de 20 avril 2006, celui-ci aurait dû conseiller à la banque de renouveler son hypothèque dès lors que, contrairement aux prévisions de l’acte notarié du 30 décembre 2003, le prix des ventes n’avait pas été versé sur le compte courant ouvert dans ses livres ; que pour dire que le non-renouvellement de l’inscription hypothécaire de premier rang venue à échéance le 31 août 2007 constituait une faute de la part de la banque lui ayant fait perdre une chance de bénéficier des garanties pour le recouvrement d’une partie des fonds prêtés et écarter tout manquement de la part de M^e X… à son obligation d’information et de conseil, l’arrêt retient que le notaire ignorait que la banque avait prorogé l’échéance du prêt prévue au 31 août 2005 ; qu’en statuant par ce motif inopérant, au lieu de rechercher, comme elle y était invitée, si l’officier ministériel qui en toute connaissance de cause avait authentifié le 20 avril 2006 des actes méconnaissant totalement les droits de la banque, n’était pas tenu, afin d’assurer la protection de sa cliente, de l’informer et de lui conseiller de renouveler sa garantie hypothécaire venant à expiration le 31 août 2007 et partant, si ce manquement du notaire à son devoir de conseil n’était pas la cause exclusive du préjudice subi par la banque, la cour d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article 1382 du code civil.

ALORS, D’AUTRE PART, QUE le notaire tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente ne peut être déchargé de son devoir de conseil envers son client par les compétences personnelles de celui-ci ; que pour dire que le non renouvellement de l’inscription hypothécaire de premier rang venue à échéance le 31 août 2007 constituait une faute de la part de la banque ayant concouru pour 50% à l’existence de son préjudice, la cour d’appel retient, par motifs adoptés des premiers juges que « la banque ne pouvait ignorer l’absence de paiement intégral des lots en sa qualité de professionnel du crédit » ; qu’en statuant ainsi la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil.

Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. X… et la société Géraldine X… et Stanislas A…, demandeurs au pourvoi incident,

IL EST FAIT GRIEF À L’ARRÊT ATTAQUÉ D’AVOIR dit que M. Yvan X… aurait commis une faute qui engage sa responsabilité à l’égard de la SA Lyonnaise de Banque ; d’AVOIR dit que les fautes de M. Yvan X… et de la société Cada avaient contribué au préjudice subi par la Lyonnaise de Banque et d’AVOIR condamné M. Yvan X…, la SCP GERALDINE X… STANISLAS A… et la société Cada in solidum à payer à la société Lyonnaise de Banque la somme de 635 933,50 euros ;

AUX MOTIFS QU’il est constant que la SCI Domaine de Saint Jacques a, dans le cadre de l’opération de promotion immobilière portant sur la construction de plusieurs lots de maisons individuelles sur un terrain sis à […] (83), bénéficié d’une ouverture de crédit consentie par la société Lyonnaise de banque (la Lyonnaise de Banque), ayant donné lieu à un acte authentique reçu par M^e Yvan X… le 30 décembre 2003 pour un crédit de démarrage de 500 000 euros, garanti par une inscription d’hypothèque de premier rang sur l’immeuble, comprenant une garantie extrinsèque d’achèvement de la Lyonnaise de Banque au profit des futurs acquéreurs par lots de l’immeuble à construire, de même qu’à un acte sous seing privé du 10 décembre 2003 pour un crédit d’accompagnement de 500 000 euros, avec promesse d’hypothèque sur l’immeuble en deuxième rang pour garantie de 500 000 euros et en troisième rang pour garantie de 283 400 euros ; que l’acte authentique prévoyait que l’emprunteur s’engageait à centraliser sur le compte ouvert dans les livres de la Lyonnaise de Banque tous les mouvements financiers de l’opération et ajoutait la clause suivante en article 3 chapitre 2 de l’acte « autres conditions et garanties » : « Dans toute mutation de tout ou fraction du bâtiment à édifier visé à l’exposé, le PROMOTEUR devra obliger chaque acquéreur à effectuer ses règlements par chèques à l’ordre de la BANQUE sur le compte n°… »

(ouvert à la Lyonnaise de Banque) ; que, suivant protocole d’accord en date du 16 janvier 2006 conclu entre M. Z… Y…, à titre personnel et ès qualités de gérant de la SCI Domaine de Saint Jacques et des SCI […] , La Marjolaine et Puits Jaubert ainsi que de la société AC Promotions, d’une part, et la société Cada, d’autre part, les parties convenaient de la cession par la SCI Domaine de Saint Jacques à la société Cada de trois lots du programme immobilier en cours de réalisation représentant un prix de 1 484 260 euros TTC, moyennant transfert au profit de cette SCI de la créance de la société Cada contre la SCI […] pour 1 280 532,90 euros TTC et de la délégation des créances de la société Cada contre les SCI La Marjolaine et Puits Jaubert pour 25 020 et 12 659 euros TTC ; que cette cession était réitérée par trois actes reçus le 20 avril 2006 par M^e Yvan X… portant sur le lot 2 (pour un prix de 460 600 euros dont 65 % payable comptant eu égard à l’état d’achèvement de l’immeuble, soit 299 390 euros), le lot 8 (pour un prix de 496 800 euros dont 95 % payable comptant eu égard à l’état d’achèvement de l’immeuble, soit 471 960 euros), et le lot 10 (pour un prix de 526 860 euros dont 95 % payable comptant eu égard à l’état d’achèvement de l’immeuble, soit 500 517 euros); que les trois actes indiquaient, concernant le paiement du prix : que la partie comptant était payée « par compensation hors la comptabilité du notaire en application du protocole ci-dessus énoncé. Le vendeur le reconnait et consent bonne et valable quittance. » ; que le solde du prix payable au fur et à mesure de l’achèvement serait payé par chèques à l’ordre de la Lyonnaise de Banque pour être versé sur le compte centralisateur ; qu’il n’est pas contesté que la SCI Domaine de Saint Jacques n’a jamais recouvré les fonds correspondant aux créances de la société Cada sur les SCI […] , La Marjolaine et Puits Jaubert et qu’en tout état de cause il est avéré que ces sommes n’ont pas été versées sur le compte centralisateur ouvert à la Lyonnaise de Banque, comme prévu dans l’acte d’ouverture de crédit ; que s’agissant de M^e Yvan X…, notaire, que c’est à juste titre que le tribunal a retenu qu’il avait commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle pour avoir reçu les actes de vente du 20 avril 2006 prévoyant le paiement du prix des lots par compensation ; qu’en effet, le notaire rédacteur d’un acte est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer la validité et l’efficacité ; qu’il doit s’abstenir de prêter son concours pour conférer le caractère authentique à une convention dont il sait qu’elle méconnait les droits d’un tiers ; qu’en l’espèce, M^e Yvan X… avait reçu l’acte d’ouverture de crédit du 30 décembre 2003 par lequel la SCI Domaine de Saint Jacques s’était engagée à obliger chaque acquéreur à effectuer ses règlements par chèques à l’ordre de la Lyonnaise de Banque ; que, par ailleurs, l’attestation de garantie bancaire d’achèvement rappelée dans les actes de vente et annexée à ceux-ci rappelait expressément : "En raison du présent cautionnement, la société imposera, dans chaque acte de vente, aux acquéreurs des lots du bâtiment, l’obligation pour eux, d’effectuer leurs versements à la banque compte n° [……"; que l’acte mentionnait cette obligation en page 4 puisqu’il y était indiqué, concernant le paiement du prix : « Tous versements, pour être libératoires, devront être effectués par chèque à l’ordre de la Lyonnaise de Banque au compte n° 18805 et adressés au VENDEUR » ; qu’en acceptant de rédiger les actes de vente prévoyant le paiement par compensation de 65 % du prix pour le lot 2 et de 95 % du prix pour les lots 8 et 10, en violation de la clause de paiement sur le compte de la banque que M^e Yvan X… ne pouvait ignorer et en méconnaissance flagrante des droits de la Lyonnaise de Banque, le notaire a commis une faute engageant sa responsabilité ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU’en sa qualité d’officier public, le notaire est responsable même envers les tiers de toute faute préjudiciable commise dans l’exercice de ses fonctions d’authentificateur d’actes ; qu’il est tenu d’examiner la régularité, l’efficacité et la validité des actes qu’il dresse et engage sa responsabilité délictuelle en cas de faute professionnelle ; qu’en l’espèce, Maître Ivan X… ne pouvait entériner un paiement par compensation sans s’assurer qu’il n’y avait pas lieu à ce que les prix de vente des lots cédés par la SCI Domaine de Saint-Jacques soient versés sur le compte spécial ouvert à la Lyonnaise de Banque à cet effet conformément à l’acte du 30 décembre 2003 dont il était lui-même le rédacteur ; qu’en acceptant le 20 avril 2006 d’authentifier des actes de vente contradictoires avec l’acte qu’il avait dressé le 30 décembre 2003 et en acceptant le paiement du prix par compensation, Maître Yvan X… a commis une faute professionnelle qui engage sa responsabilité délictuelle ;

1°) ALORS QUE le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; qu’en faisant grief au notaire d’avoir instrumenté le 20 avril 2006 des actes de cession de lots par la société Domaine de Saint Jacques à la société Cada prévoyant le paiement du prix par compensation avec des dettes détenues par cette dernière à l’encontre des SCI La Marjolaine, […] et Puits Jaubert, méconnaissant ainsi les stipulations du prêt immobilier consenti par la société Lyonnaise de Banque qui imposaient que le prix d’acquisition des lots vendus en l’état futur d’achèvement soit versé sur un compte centralisateur ouvert dans les livres de la banque, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le mécanisme de paiement du prix ne devait pas s’analyser en une cession de créance, « la société Cada [ayant] cédé à la SCI Domaine de Saint Jacques les créances qu’elle détenait à l’encontre des SCI La Marjolaine, […] et Puits Jaubert » (conclusions du 5 juin 2015, p. 25) ou en une délégation, « la société Cada a[yant] donné l’ordre aux SCI La Marjolaine, […] et Puits Jaubert de s’engager envers la SCI Domaine de Saint Jacques » (conclusions du 5 juin 2015, p. 25 et 26), la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 12 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE dans ses conclusions d’appel, le notaire soutenait que le mode de paiement retenu dans les actes du 20 avril 2006 ne méconnaissait pas les exigences de l’acte d’ouverture de crédit consenti à la société Domaine de Saint Jacques par la société Lyonnaise de Banque, dans la mesure où les tiers qui s’étaient substitués à l’acquéreur s’étaient engagés à payer le prix en ses lieu et place entre les mains de la banque, de sorte que l’obligation de payer le prix sur un compte ouvert dans les livres de la banque pouvait être respectée (conclusions du 5 juin 2015, p. 29, in fine ; suite, p. 30) ; qu’en se bornant à retenir que le notaire avait commis une faute en instrumentant des actes de vente prévoyant que le prix serait payé par compensation avec les créances détenues par l’acheteuse envers des sociétés tierces, sans répondre à ces conclusions de nature à établir que le mécanisme de paiement du prix n’était pas contraire aux stipulations du prêt prévoyant un versement du prix sur un compte centralisateur ouvert dans les livres de la banque, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile.

SECOND MOYEN

IL EST FAIT GRIEF À L’ARRÊT ATTAQUÉ D’AVOIR condamné M. Yvan X…, la SCP GERALDINE X… STANISLAS A… et la société Cada in solidum à payer à la société Lyonnaise de Banque la somme de 635 933,50 euros et d’AVOIR écarté l’appel en garantie formé par M. Yvan X…, la SCP GERALDINE X… STANISLAS A… à l’encontre de la société Cada ;

AUX MOTIFS QUE la faute commise par la société Cada dans le montage de l’opération d’acquisition par compensation avec des créances douteuses n’est pas de nature à exonérer le notaire des conséquences de sa faute à l’égard de la banque ; qu’en effet, à supposer que le prix ait été effectivement libéré entre les mains de la SCI Domaine de Saint Jacques par l’effet du paiement des créances de la société Cada contre les SCI […] , La Marjolaine Et Puits Jaubert, il n’en demeure pas moins qu’il échappait, par l’effet de la compensation prévue dans les actes de vente et avalisée par le notaire, au compte centralisateur ouvert dans les livres de la banque à l’origine du préjudice de cette dernière ; que dès lors l’appel en garantie de M. Yvan X… et de la SCP de notaires contre la société Cada ne peut prospérer et que le jugement sera confirmé sur ce point ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE l’appel en garantie n’est fondé ni en droit ni en fait et ne peut résulter de simples allégations non démontrées par des pièces ;

ALORS QUE l’auteur d’une faute peut exercer une action récursoire contre celui dont la faute a contribué à la réalisation du dommage qu’il a été condamné à indemniser ; qu’en se bornant à retenir, pour écarter l’appel en garantie formé par le notaire à l’encontre de la société Cada, que la faute commise par cette dernière ne l’exonérait pas de sa propre responsabilité, quand cette circonstance n’était pas de nature à exclure l’appel en garantie, la cour d’appel a violé l’ancien article 1213 du code civil (nouvel article 1317) et les principes régissant l’obligation in solidum.

Le greffier de chambre