CIV. 3

LM

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 8 février 2018

Cassation partielle

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 110 F-D

Pourvoi n° P 17-11.051

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ M. Michel X…,

2°/ M^me Jacqueline Y… épouse X…,

domiciliés […] ,

contre l’arrêt rendu le 8 novembre 2016 par la cour d’appel de Grenoble (1re chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à la société Postillon Ouakine Domenge Pujol Thuret Alpini Bucceri Caflers Sauvage, société civile professionnelle, dont le siège est […] ,

2°/ à la société Izimmo, société par actions simplifiée, dont le siège est […] , venant aux droit de la société Le Comptoir immobilier,

3°/ à la caisse régionale du Crédit mutuel d’Anjou, dont le siège est […] , anciennement dénommée caisse fédérale du Crédit mutuel d’Anjou,

4°/ à la société Allianz, société anonyme, dont le siège est […] ,

5°/ à la société Cerenicimo, société par actions simplifiée, dont le siège est […] ,

6°/ à la société Chamrousse investissement, société en nom collectif, dont le siège est […] ,

défenderesses à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 9 janvier 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Z…, conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, M^me Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Z…, conseiller, les observations de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. et M^me X…, de la SCP Boulloche, avocat de la société Izimmo, de la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat de la caisse régionale du Crédit mutuel d’Anjou, de la SCP Richard, avocat de la société Chamrousse investissement, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à M. et M^me X… du désistement de leur pourvoi en ce qu’il est dirigé contre la société Allianz, la société Cerenicimo et la société civile professionnelle Postillon Ouakine Domenge Pujol Thuret Alpini Bucceri Caflers Sauvage ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Grenoble, 8 novembre 2016), que la société Chamrousse investissement a fait construire un immeuble à vocation de résidence de tourisme qu’elle a vendu en l’état futur d’achèvement ; que, le 10 mai 2005, M. et M^me X…, qui avaient été démarchés par la société Comptoir immobilier, ont conclu avec la société Chamrousse investissement un contrat de réservation portant sur un appartement, un emplacement de stationnement et deux casiers à ski ; que, le même jour, M. et M^me X… ont conclu avec la société Transmontagne résidences, exploitant de la résidence de tourisme, un bail commercial portant sur le logement meublé pour une période de onze années ; que, les 12 et 13 mars 2006, la caisse régionale du Crédit mutuel d’Anjou (le Crédit mutuel) a consenti à M. et M^me X… un prêt destiné à financer l’acquisition de l’appartement ; que la vente en l’état futur d’achèvement a été régularisée par acte authentique du 13 avril 2006 ; que la société Transmontagne résidences a été mise en redressement judiciaire le 10 juillet 2007, puis en liquidation judiciaire le 16 octobre 2007 ; que, invoquant la tromperie dont ils auraient été victimes et les nombreux désagréments subis constitués par un retard dans la livraison, des non-conformités, des vices de construction, des malfaçons et la non-perception des loyers, M. et M^me X… ont assigné la société Chamrousse investissement, le Crédit mutuel et la société Comptoir immobilier, devenue Izimmo, en nullité du contrat de réservation, de l’acte de vente et de l’acte de prêt et en restitution des intérêts payés ; qu’en cause d’appel, M. et M^me X… ont sollicité l’allocation de dommages-intérêts en raison du manquement de la société Chamrousse investissement, du Crédit mutuel et de la société Comptoir immobilier à leur obligation d’information et de conseil ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et M^me X… font grief à l’arrêt de rejeter leur demande de dommages-intérêts formée contre la société Chamrousse investissement ;

Mais attendu qu’ayant retenu exactement que, vendeur en l’état futur d’achèvement, la société Chamrousse investissement n’avait aucune obligation de conseil envers M. et M^me X… et souverainement qu’il n’était pas justifié qu’elle aurait manqué à son obligation d’information, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée et a pu en déduire que les demandes formées contre le vendeur devaient être rejetées, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et M^me X… font grief à l’arrêt de rejeter leur demande de dommages-intérêts formée contre le Crédit mutuel ;

Mais attendu qu’ayant souverainement retenu qu’aucune des pièces versées aux débats ne corroborait les affirmations de M. et M^me X… selon lesquelles le Crédit mutuel, après avoir sélectionné l’opération en cause, les aurait orientés vers un investissement locatif dans la résidence de tourisme construite par la société Chamrousse investissement et que le courrier électronique du 23 novembre 2004, mentionnant un rendez-vous avec le responsable de la gestion immobilière du Crédit mutuel, était insuffisant pour établir le rôle actif qu’ils attribuaient à la banque dans l’opération litigieuse, la cour d’appel, qui, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a procédé aux recherches prétendument omises et a pu en déduire que les demandes formées contre la banque devaient être rejetées, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le troisième moyen :

Vu l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ;

Attendu que, pour rejeter les demandes formées contre la société Izimmo, l’arrêt retient qu’en tant qu’agence immobilière spécialisée dans l’immobilier de placement, la société Izimmo n’avait aucune responsabilité ni dans la défaillance de la société Transmontagne résidences ni dans les désordres de la construction, qui étaient des aléas que M. et M^me X… devaient prendre en compte ;

Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la société Izimmo n’avait pas méconnu ses obligations d’information et de conseil à l’égard de M. et M^me X… en ne les alertant pas sur les risques de l’opération projetée, notamment en cas de défaillance de l’exploitant et de non-perception des loyers, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

Met hors de cause la caisse régionale du Crédit mutuel d’Anjou ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette les demandes de M. et M^me X… formées contre la société Izimmo, l’arrêt rendu le 8 novembre 2016, entre les parties, par la cour d’appel de Grenoble ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Lyon ;

Condamne la société Izimmo aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. et M^me X…

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté les époux X… de leur demande de dommages et intérêts dirigée contre la SNC Chamrousse Investissement, et de les avoir condamnés aux dépens d’appel ;

Aux motifs que « les époux font valoir subsidiairement que la SNC Chamrousse Investissement, la société Izimmo, le Crédit Mutuel et le notaire ont méconnu leurs obligations contractuelles d’information et de conseil ; (

) qu’en tant que vendeur en état futur d’achèvement, la société Chamrousse Investissement n’avait aucune obligation de conseil envers les époux X… ; qu’il n’est pas davantage justifié qu’elle a manqué à son obligation d’information » ;

Alors 1°) qu’en sa qualité de professionnel, le vendeur en l’état futur d’achèvement d’un immeuble commercialisé dans le cadre d’un dispositif légal de défiscalisation est tenu d’un devoir d’information et de conseil à l’égard de l’acquéreur sur les caractéristiques et les risques de l’opération projetée ; qu’en l’espèce, les époux X… faisaient valoir (leurs conclusions d’appel, p. 5) qu’ils s’étaient vu remettre par la société Le Comptoir Immobilier une plaquette publicitaire décrivant de manière particulièrement avantageuse l’opération d’investissement locatif qui leur était proposée ; qu’en dernière page de ce document figurait le cachet de la SNC Chamrousse Investissement, promoteur de l’opération ; qu’ils soutenaient encore (leurs conclusions d’appel, p. 6) que selon le contrat de réservation qu’ils avaient conclu le 10 mai 2005 avec la SNC Chamrousse Investissement, ils s’étaient engagés à donner à bail l’appartement acquis au groupe Transmontagne Résidences ; qu’en s’abstenant de rechercher s’il ne résultait pas de ces éléments que la SNC Chamrousse Investissement avait participé à l’opération de défiscalisation réalisée par les époux X…, ce dont il résultait qu’elle était tenue d’un devoir d’information et de conseil à l’égard de ces derniers sur les caractéristiques essentielles du projet et en particulier sur les risques impliqués par celui-ci, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (nouvel article 1231-1 du code civil) ;

Alors 2°) que sauf exceptions prévues par la loi, l’existence d’un mandat peut être prouvée par les tiers par tous moyens ; qu’en l’espèce, les époux X… faisaient valoir (leurs conclusions d’appel, p. 5) qu’ils s’étaient vu remettre par la société Le Comptoir Immobilier une plaquette publicitaire décrivant de manière particulièrement avantageuse l’opération d’investissement locatif qui leur était proposée ; qu’en dernière page de ce document figurait le cachet de la SNC Chamrousse Investissement, promoteur de l’opération ; qu’ils faisaient encore valoir (leurs conclusions d’appel, p. 6) que selon le contrat de réservation qu’ils avaient conclu le 10 mai 2005 avec la SNC Chamrousse Investissement, ils s’étaient engagés à donner à bail l’appartement acquis au groupe Transmontagne Résidences ; qu’en ne recherchant pas, comme l’y invitaient les conclusions des époux X…, si ces éléments ne permettaient pas de démontrer l’existence d’un mandat de commercialisation confié par la SNC Chamrousse Investissement à la société Le Comptoir Immobilier, la cour d’appel a privé sa décision au regard des articles 1134 et 1147 du code civil (nouveaux articles 1103 et 1231-1 du code civil).

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté les époux X… de leur demande de dommages et intérêts dirigée contre le Crédit Mutuel d’Anjou, et de les avoir condamnés aux dépens d’appel ;

Aux motifs que « sur le manquement à l’obligation de conseil, les époux X… font valoir subsidiairement que la SNC Chamrousse Investissement, la société Izimmo, le Crédit Mutuel et le notaire ont méconnu leurs obligations contractuelles d’information et de conseil ; (

) la preuve n’étant pas rapportée que le Crédit Mutuel d’Anjou a commercialisé le montage, la demande du chef d’un manquement à son obligation de conseil et d’information ne peut prospérer » ;

Et aux motifs, à les supposer adoptés, qu'« aucune des pièces produites aux débats ne corrobore les affirmations des époux X… selon lesquelles c’est le Crédit Mutuel d’Anjou qui, après avoir sélectionné l’opération « L’Ecrin des Neiges » les a orientés vers un investissement locatif dans la résidence de tourisme construite par la société Chamrousse lnvestissement ; que la pièce 72 qu’ils versent aux débats en cause d’appel (un courrier électronique du 23 novembre 2004 mentionnant un rendez-vous avec le responsable de la gestion immobilière du Crédit Mutuel) est bien insuffisante pour établir le rôle actif qu’ils attribuent à la banque dans l’opération » ;

Alors 1°) que l’établissement bancaire ayant présenté à son client une opération d’investissement locatif est tenu à son égard d’un devoir d’information et de conseil sur les aspects les moins favorables de l’opération projetée et les risques constituant le corollaire des avantages annoncés ; qu’en l’espèce, au soutien de leur action en responsabilité contre le Crédit Mutuel d’Anjou, les époux X… versaient notamment aux débats un courriel que leur avait adressé ce dernier le 23 novembre 2004 (leur pièce n° 72) proposant un rendez-vous avec M. A…, responsable du secteur gestion immobilière, portant en objet « Recherche logement Demessine » (du nom du dispositif de défiscalisation applicable à l’opération d’investissement litigieuse) ; qu’en se bornant à énoncer, pour rejeter l’action en responsabilité des exposants contre le Crédit Mutuel, que la preuve n’était pas rapportée que le Crédit Mutuel d’Anjou avait commercialisé le montage, et qu’en particulier le courrier électronique du 23 novembre 2004 « mentionnant un rendez-vous avec le responsable de la gestion immobilière du Crédit Mutuel » était insuffisant pour établir le rôle actif attribué à la banque, sans rechercher si la mention dans la rubrique « objet » du courriel du 23 novembre 2004 précisant que le rendez-vous portait sur la recherche d’un logement sous le régime de défiscalisation Demessine, ne permettait pas de démontrer que le Crédit Mutuel avait proposé aux époux X… un investissement immobilier, ce dont il résultait qu’en sa qualité de conseil en investissement, il était soumis à une obligation d’information et de conseil sur les risques inhérents aux investissements proposés, quand bien même il n’aurait pas participé au montage du programme choisi, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 du code civil ;

Alors 2°) qu’au soutien de son action en responsabilité contre le Crédit Mutuel d’Anjou, les époux X… faisaient également valoir (leurs conclusions d’appel, p. 33 et s.) que cette banque leur avait remis une plaquette intitulée « le conseil en investissement immobilier » (leur pièce n° 73) proposant de manière avantageuse de réaliser un investissement dans l’immobilier, indiquant notamment « Pourquoi investir dans l’immobilier ? Que ce soit pour accéder à la propriété, effectuer un investissement locatif ou une opération de réhabilitation, l’immobilier est un placement sûr et souvent nécessaire dans le cadre de la diversification patrimoniale. C’est un bon moyen de préparer la retraite et sa succession, et d’assurer des revenus complémentaires, sans oublier la défiscalisation (dispositif de Robien, lois Malraux, Girardin, Demessine

) » ; qu’en s’abstenant de rechercher si la remise de ce document, et le courriel du 23 novembre 2004 faisant état d’un rendez-vous avec M. A…, responsable du secteur gestion immobilière ayant pour objet la « Recherche [d’un] logement Demessine », quelques jours avant la conclusion par les époux X… du contrat de réservation avec la SNC Chamrousse Investissement, promoteur de l’opération, ne permettaient pas de démontrer la participation de la banque à la commercialisation du programme immobilier, la cour d’appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 du code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté les époux X… de leur demande de dommages et intérêts dirigée contre la société Izimmo, nouvelle dénomination de la société Le Comptoir Immobilier, et de les avoir condamnés aux dépens d’appel ;

Aux motifs que « les époux X… font valoir subsidiairement que la SNC Chamrousse lnvestissement, la société lzimmo, le Crédit Mutuel et le notaire ont méconnu leurs obligations contractuelles d’information et de conseil (

) ; qu’en tant qu’agence immobilière spécialisée dans l’immobilier de placement, la société lzimmo n’a aucune responsabilité ni dans la défaillance de la société Transmontagne Résidences, ni dans les désordres de la construction, qui sont des aléas que les époux X… devaient prendre en compte » ;

Alors que l’agent immobilier qui s’entremet dans une opération d’investissement immobilier locatif est tenu à l’égard de ses clients d’une obligation d’information et de conseil sur les caractéristiques de l’investissement proposé et les risques susceptibles de remettre en cause la rentabilité annoncée ; qu’en l’espèce, les époux X… faisaient valoir (leurs conclusions d’appel, p. 32 et 33) que la société Izimmo, agence spécialisée dans les placements immobiliers, leur avait remis une plaquette de présentation de l’opération d’investissement locatif à laquelle ils avaient souscrit comportant des indications trompeuses sur la rentabilité et la sécurité de l’investissement (« [la société Transmontagne Residences] vous garantira un loyer quel que soit le remplissage effectif de votre appartement » ; « INVESTISSEZ LA SECURITE » puis « Ensemble, optimisons votre investissement immobilier en toute sécurité »), sans les informer des risques auxquels ils seraient exposés en cas de défaillance de l’exploitant de la résidence, en particulier au regard de la non-perception des loyers ; qu’en se bornant à énoncer, pour écarter toute responsabilité de la société Izimmo, que cette dernière, « en tant qu’agence immobilière spécialisée dans l’immobilier de placement », « n’a[vait] aucune responsabilité ni dans la défaillance de la société Transmontagne Résidences, ni dans les désordres de la construction, qui [étaient] des aléas que les époux X… devaient prendre en compte », sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si la société Izimmo ne s’était pas entremise dans l’opération immobilière litigieuse et si, en sa qualité d’agence spécialisée dans les investissements locatifs, elle n’avait pas méconnu ses obligations d’information et de conseil à l’égard des époux X… en ne les alertant pas sur les risques impliqués par l’opération projetée et en particulier de défaillance de l’exploitant et de non-perception des loyers, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 du code civil (nouvel article 1231-1 du code civil).