CIV. 3

MY1

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 12 mars 2020

Cassation

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 202 F-D

Pourvoi n° K 19-10.458

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 MARS 2020

1°/ M^me P… V… U…, domiciliée […] ,

2°/ la société du Domaine de l’Echo, société civile immobilière, dont le siège est […] ,

ont formé le pourvoi n° K 19-10.458 contre l’arrêt rendu le 12 novembre 2018 par la cour d’appel d’Orléans (chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à. D… U…

2°/ à T… X…, veuve U…,

tous deux ayant été domiciliés […] ,

3°/ à M. Q… U…, domicilié […] , pris en qualité d’héritier unique de D… et T… U…, décédés,

défendeurs à la cassation.

Les demanderesses invoquent, à l’appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Barbieri, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M^me U…, de la société du Domaine de l’Echo, de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de M. U…, après débats en l’audience publique du 4 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Barbieri, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et M^me Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Donne acte à M. Q… U…, ayant droit de D… et T… U…, décédés respectivement les 23 février et 22 mars 2019, de sa reprise d’instance ;

Sur le moyen unique :

Vu les articles 1843-5 et 1850 du code civil ;

Attendu qu’il résulte de ces textes que le gérant d’une société est responsable des fautes commises dans sa gestion et qu’un ou plusieurs associés peuvent intenter l’action sociale en responsabilité contre lui en vue de la réparation d’un préjudice subi par le groupement ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Orléans, 12 novembre 2018), que la Scea U… R… a pris à bail des parcelles de vigne appartenant à la société civile immobilière du Domaine de L’Echo (la SCI) ; que D… et T… U…, associés minoritaires au sein de celle-ci, ont assigné en responsabilité sa gérante, M^me P… V… U…, en raison de son abstention de réviser le prix du fermage du bail renouvelé ;

Attendu que, pour dire que M^me U… avait commis une faute de gestion ouvrant droit à l’indemnisation du préjudice subi par la SCI, l’arrêt retient que celui-ci correspond à la différence entre le montant du fermage, tel qu’il aurait été fixé par le tribunal paritaire des baux ruraux, ce qui inclut l’existence d’un aléa judiciaire quand bien même la fixation des fermages est encadrée, et le montant actuellement acquitté depuis la date à laquelle le bail a été renouvelé et jusqu’au prochain renouvellement ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé qu’une expertise judiciaire avait été ordonnée à l’effet de déterminer la valeur locative conformément aux critères fixés par l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime, de sorte que cet élément de comparaison n’était pas objectivement déterminé, la cour d’appel, qui n’a pas caractérisé un préjudice certain et actuel, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 12 novembre 2018, entre les parties, par la cour d’appel d’Orléans ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cette arrêt et les renvoie devant la cour d’appel d’Angers ;

Condamne M. Q… U… aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. Q… U… et le condamne à payer à la société du Domaine de l’Echo et à M^me P… V… U… la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mars deux mille vingt.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M^me P… V… U… et la société du Domaine de l’Echo.

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR jugé que P… V… U… a commis une faute de gestion ouvrant droit pour la SCI du Domaine de l’écho à l’indemnisation de son préjudice ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE selon l’article 1850, alinéa 1er, du code civil, le gérant est responsable envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion ; que D… U… et T… X… reprochent à P… V… U… de ne pas avoir, en sa qualité de gérante de la SCI du Domaine de l’écho, mis en oeuvre la procédure afin de voir fixer le prix du bail rural, consenti le 14 décembre 1968 à la SCEA U… R…, à l’occasion du dernier renouvellement du bail intervenu en janvier 2014 ; que l’article L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime prévoit en effet que le renouvellement du bail s’opère automatiquement aux conditions du bail initial sauf si les parties conviennent de modifications et qu’en cas de désaccord entre les parties, le prix du bail est fixé par le tribunal paritaire des baux ruraux conformément aux articles L. 411-11 et L. 411-16 ; qu’il n’est pas contesté qu’en application de l’article 16 des statuts de la SCI du Domaine de l’écho, bailleresse, P… V… U…, en sa qualité de gérante de la SCI, avait seule qualité pour mettre en oeuvre cette procédure à l’occasion du renouvellement du bail intervenu en 2014 ; qu’il est établi que par plusieurs courriers recommandés, en date des 27 avril 2009, 7 septembre 2010, puis par l’intermédiaire de leur conseil, les 30 décembre 2013 et 22 janvier 2014, D… U… et T… X…, associés minoritaires de la SCI, ont demandé à la gérante de la SCI de mettre le prix du bail renouvelé en conformité avec les dispositions réglementaires applicables, soulignant que les intérêts de la SCI n’étaient pas préservés au profit de ceux de la SCEA locataire ; qu’il est acquis que P… V… U… n’a engagé aucune démarche en ce sens ; que le tribunal a retenu que cette dernière, en n’engageant aucune action pour voir fixer le montant du fermage renouvelé, alors qu’elle n’ignorait pas son caractère sous-évalué, a commis une faute de gestion de nature à engager sa responsabilité civile et ayant causé un préjudice à la SCI du Domaine de l’écho ; que c’est vainement que l’appelante qui, en première instance avait soutenu que le prix bas du fermage s’expliquait par le fait qu’il s’agissait de sociétés à caractère familial, soutient désormais que rien ne démontre que le fermage actuel serait sous-évalué et justifierait une nouvelle fixation ; qu’en effet, contrairement à ce qui est prétendu, l’avis de valeur de M. I… en date du 7 novembre 2015 s’est fondé, en faisant un listing très précis de chaque parcelle louée qu’il n’a pas visitée mais visualisée, sur leur situation géographique, la nature des terres, l’appellation AOC Chinon, l’âge des vignes, la contenance de chaque parcelle, la densité de plantation, en suivant les termes de l’arrêté préfectoral relatif au statut du fermage en Indre-et-Loire en date du 18 juillet 2012, applicable en la cause, pour retenir une valeur locative estimée à 51.725 euros, dix fois supérieure au montant auquel le fermage est actuellement fixé (5.000 euros) ; que M^me U… ne peut prétendre que cet avis ne prendrait pas en compte des facteurs de minoration comme des accords relatifs à la prise en charge des frais de première plantation ou de replantation en cas d’arrachage total, sans justifier l’existence de tels accords ni les produire ; que l’appelante affirme encore sans pertinence que le fermage actuel est strictement conforme aux valeurs réglementaires en faisant valoir qu’en application de l’article 13 de l’arrêté préfectoral qui prévoit qu’en cas de location de terres nues à vocation viticole pour lesquelles le preneur a procédé lui-même à la plantation à ses frais exclusifs, avec l’accord du bailleur, « la valeur locative du terrain planté demeure celle du terrain nu », il aurait fallu calculer le prix du bail sur la valeur locative de terres nues à vocation viticole et non comme des terres viticoles ; qu’en effet, il n’est versé aux débats aucune pièce établissant que la SCEA U… R… a pris à bail des terres nues ; qu’au contraire, il résulte du bail à ferme en date du 14 décembre 1968 que celui-ci porte sur un domaine rural à vocation principalement viticole comprenant de très nombreuses parcelles désignées comme étant en nature de vigne de sorte que le calcul auquel se livre M^me U… dans ses écritures sur des surfaces intégralement nues ne peut être validé ; qu’enfin, elle explique le maintien du fermage actuel par le souci d’une saine gestion en affirmant que le résultat d’exploitation de la société locataire étant déficitaire, une augmentation du loyer aurait pu aggraver ses difficultés financières et entraîner sa déconfiture et par voie de conséquence une perte de revenus pour la SCI bailleresse ; que cependant, là encore, elle ne verse aux débats aucun élément pour justifier de la situation qu’elle invoque ; que l’existence d’un conflit familial évident entre les parties comme le rejet de la demande d’augmentation de fermage par l’assemblée générale du 19 juin 2014 ne sauraient exonérer la gérante de ses fautes de gestion ; que c’est donc avec raison que le premier juge a retenu que P… V… U… a commis une faute de gestion en n’entreprenant pas les démarches tendant à la fixation du montant du fermage renouvelé ; Sur la détermination du préjudice : que loin de se contredire, le premier juge n’a pas dit, pour ordonner une mesure d’expertise judiciaire, que l’avis de valeur de l’expert I… était « elliptique » et « sans pertinence », comme le soutient l’appelante, mais a considéré justement que cette estimation n’étant pas contradictoire, elle ne pouvait servir de base au calcul du préjudice en vertu du principe désormais classique selon lequel le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties ; qu’on observera en tout état de cause que l’appel ne porte pas sur la mesure d’expertise, de telle sorte que la cour n’est pas saisie de la question de l’évaluation du préjudice ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l’article 1843-5 du code civil dispose : « outre l’action en réparation du préjudice subi personnellement, un ou plusieurs associés peuvent intenter l’action sociale en responsabilité contre les gérants. Les demandeurs sont habilités à poursuivre la réparation du préjudice subi par la société. En cas de condamnation, les dommages-intérêts sont alloués à la société » ; que les associés sont recevables à exercer sur le fondement de ce texte l’action dite ut singuli, c’est-à-dire l’action en réparation du préjudice causé à la société ; qu’il leur appartient de caractériser à la fois la faute de gestion et le dommage qui en est résulté ; que l’article 16 des statuts de la SCI du Domaine de l’écho stipule que les gérants consentent et acceptent tous baux ou locations, cessions desdits baux, sous locations, le tout pour le temps et aux prix, charges et conditions qu’ils jugent convenables ; qu’ils exercent toute action judiciaire, tant en demandant qu’en défendant ; qu’il en résulte, ce qui est au demeurant reconnu, que seul le gérant a le pouvoir de renégocier le montant du fermage à l’occasion du renouvellement du bail, soit amiablement, soit à défaut d’accord avec le preneur, en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux sur le fondement de l’article L. 411-50 du code rural ; qu’au cas particulier, suivant acte notarié du 14 décembre 1968, la SCI du Domaine de l’écho a donné à bail à J… U… et à son épouse V… R…, un domaine rural à vocation principalement viticole, le bail étant consenti et accepté moyennant un fermage annuel représenté par la valeur en espèces de 121,86 quintaux de blé froment ; que la SCI du Domaine de l’Echo et la SCEA U… R…, actuel preneur, sont des sociétés familiales ; que la fixation d’un fermage peu élevé et l’absence de réévaluation pendant de longues années s’explique par l’entente des associés au sein de chacune de ces deux sociétés ; que néanmoins, suite à un conflit familial, ce consensus a pris fin et l’économie initiale du contrat a été modifiée ; qu’en tout état de cause, la fixation du montant du fermage n’est plus soumise au principe du consensualisme mais obéit à des modes de calcul élaborés par l’Etat qui sont d’ordre public ; qu’aux termes de plusieurs courriers recommandés, D… et T… U…, personnellement puis par la voie de leur conseil, ont interrogé P… V… U… en sa qualité de gérante de la SCI du Domaine de l’écho sur le montant du fermage et lui ont expressément demandé de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux en cas de désaccord avec le preneur, afin de fixer un fermage correspondant à l’arrêté préfectoral et aux usages en vigueur, soit environ 53.000 euros par an ; que P… V… U… a répondu, dans un courrier du 15 janvier 2014, que le montant du bail ne dépendait pas seulement des surfaces louées mais également de la nature de ces surfaces et des conventions retenues entre les parties en matière de replantation, remplacement ou renouvellement ; que pour autant, même en appliquant ces correctifs, elle ne pouvait ignorer le caractère manifestement sous-évalué du montant du fermage eu égard à la fois au delta de 1 à 10 existant entre le montant auquel est fixé le fermage et celui auquel il devrait l’être, delta confirmé par M. I…, expert foncier agréé à qui se sont adressés D… et T… U… – et aux critères réglementaires objectifs et encadrés de fixation des fermages ;

que P… V… U… n’a engagé aucune action pour voir fixer le prix du fermage, à l’amiable ou judiciairement, ce qui aurait permis de tenir compte de l’ensemble des éléments qu’elle invoque ; qu’en conséquence, P… V… U… a commis une faute de gestion en n’entreprenant pas les démarches propres à voir fixer le montant du fermage du bail renouvelé ; que le préjudice en découlant pour la SCI du Domaine de l’Echo correspond à la différence entre le montant du fermage tel qu’il aurait été fixé par le tribunal paritaire des baux ruraux – ce qui inclut l’existence d’un aléa judiciaire quand bien même la fixation des fermages est encadrée – et le montant actuellement acquitté, depuis la date à laquelle le bail a été renouvelé et jusqu’au prochain renouvellement ; que l’avis de valeur de M. I… ne peut servir de base au calcul de ce préjudice, dans la mesure où il s’agit d’une estimation non contradictoire et que l’expert foncier précise bien qu’il n’a visité aucune parcelle de l’intérieur et qu’il n’a pas effectué de comptage ; qu’il convient donc d’ordonner une expertise judiciaire, aux frais avancés des demandeurs, qui seule permettra d’appréhender au plus juste le manque à gagner accusé par la SCI du Domaine de l’écho ;

1) ALORS QUE le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise privée réalisée non contradictoirement à la demande de l’une des parties ; qu’en l’espèce, pour juger que P… V… U… avait, en sa qualité de gérante de la SCI du Domaine de l’écho, commis une faute de gestion engageant sa responsabilité à l’égard de la SCI, la cour d’appel a relevé qu’il ressortait de l’avis de l’expert mandaté par D… et T… U… que la valeur locative des parcelles louées à la SCI U… R… était dix fois supérieure au prix du fermage retenu dans le contrat de bail renouvelé ; qu’en se fondant exclusivement sur le résultat d’une expertise non judiciaire réalisée non contradictoirement pour conclure à une faute de gestion de la gérante de la SCI engageant sa responsabilité, la cour d’appel a violé les articles 16 du code de procédure civile et 6 § 1 de la convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales ;

2) ALORS QUE ce n’est qu’à défaut d’accord entre le bailleur et le preneur que le tribunal paritaire des baux ruraux fixe le prix du bail rural renouvelé ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a jugé que dès lors qu’il existait un désaccord entre les associés de la SCI du Domaine de l’écho sur le montant du prix du bail renouvelé conclu entre la SCI et la SCEA U… R…, la gérante de la SCI avait commis une faute de gestion en n’entreprenant pas auprès du tribunal paritaire des baux ruraux les démarches tendant à la fixation du montant du fermage renouvelé ; qu’en statuant ainsi quand en l’absence de désaccord entre la SCI du Domaine de l’écho, bailleur, et la SCEA U… R…, preneur, sur le prix du fermage du bail renouvelé, la gérante de la SCI n’avait pas à saisir le tribunal paritaire des baux ruraux du seul fait que des associés minoritaires de la SCI contestaient le prix du bail renouvelé, la cour d’appel a violé l’article L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime ;

3) ALORS QUE l’accord entre le bailleur et le preneur sur les conditions de prise en charge des frais de plantation ou de replantation peut être tacite ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a jugé que M^me U… ne pouvait pas se prévaloir, pour soutenir que le prix du bail renouvelé devait être calculé selon la valeur locative des terres nues et non celle des terres plantées, d’accords relatifs à la prise en charge des frais de première plantation ou de replantation en cas d’arrachage total, dès lors qu’elle ne justifiait pas de l’existence de tels accords qu’elle ne produisait pas ; qu’en statuant ainsi sans rechercher si l’accord des parties consistant à ce que le preneur prenne à sa charge les frais de plantation et de replantation en contrepartie d’un loyer correspondant à celui des terres nues ne ressortait pas du fait que pendant plus de 40 ans un tel loyer avait été appliqué sans que quiconque ne proteste, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 ancien du code civil et L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime ;

4) ALORS QUE l’arrêté préfectoral du 18 juillet 2012 relatif au statut du fermage en Indre-et-Loire prévoit dans son article 13 intitulé « Cas de vignobles établis aux frais du preneur » que « lorsque le preneur a procédé lui-même à la plantation à ses frais exclusifs, avec l’autorisation du bailleur conformément aux dispositions de l’article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime, la valeur locative du terrain planté demeure celle du terrain nu » ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a jugé que P… V… U… ne pouvait se prévaloir de cet article 13 de l’arrêté pour en conclure que le prix du bail renouvelé devait être fixé en fonction de la valeur locative de terres nues dès lors qu’elle ne démontrait pas que la SCEA U… R… avait pris à bail des terres nues ; qu’en conditionnant ainsi l’application de l’article 13 de l’arrêté au fait que le preneur ait procédé à des plantations sur des terrains nus quand cet article 13 prévoit que la valeur locative du terrain planté demeure celle du terrain nu dès lors que les vignobles sont établis aux frais du preneur, que ce soit par plantation ou par replantation, la cour d’appel a violé l’article 13 de l’arrêté préfectoral du 18 juillet 2012 ;

5) ALORS QUE l’amélioration culturale devant être appréciée en fin de bail, il en résulte qu’elle ne peut être prise en considération pour la fixation du prix du fermage du bail renouvelé ; qu’en l’espèce, en décidant que le prix du bail devait être calculé en fonction de la valeur locative des terres plantées telle que fixée au jour du renouvellement du bail sans rechercher s’il ne ressortait pas de la lettre adressée à la SCI du Domaine de l’écho le 7 septembre 2010 par D… et T… U… que ceux-ci-ci reconnaissaient que la SCEA U… R…, preneur, avait procédé à des améliorations des parcelles louées à ses frais, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime ;

6) ALORS QUE le juge ne peut accueillir l’action sociale en responsabilité engagée contre le gérant d’une société civile immobilière pour faute de gestion qu’à la condition d’avoir caractérisé l’existence d’un préjudice certain subi par la société du fait de cette faute de gestion ; qu’en l’espèce, en jugeant que le préjudice subi par la SCI du Domaine de l’écho était le delta qui existait entre la valeur locative des parcelles louées et le prix du fermage fixé dans le bail renouvelé, quand le tribunal de grande instance avait mandaté un expert pour évaluer la valeur locative des terres louées, ce dont il s’évinçait que l’existence d’un préjudice certain ne pouvait être appréciée qu’au terme de l’expertise judiciaire et partant que la responsabilité de P… V… U… ne pouvait en l’état être retenue, la cour d’appel a violé les articles 1843-5 et 1850 du code civil.