CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 27 mai 2021

Cassation

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 452 F-D

Pourvoi n° U 19-25.991

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 MAI 2021

1°/ la société Le Beau Rivage, société à responsabilité limitée,

2°/ la société Charmax, société civile immobilière,

ayant toutes deux leur siège [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° U 19-25.991 contre l’arrêt rendu le 29 octobre 2019 par la cour d’appel de Caen (1re chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à [Z] [N], veuve [G], ayant été domiciliée [Adresse 2], décédée,

2°/ à Mme [X] [G], épouse [M], domiciliée [Adresse 3],

3°/ à M. [M] [G], domicilié [Adresse 4],

4°/ à Mme [P] [G], domiciliée [Adresse 5],

5°/ à M. [Q] [G], domicilié [Adresse 6],

agissant tant en leur nom propre qu’en leur qualité d’ayants droit de [Z] [N],

défendeurs à la cassation.

Les demanderesses invoquent, à l’appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat des sociétés Le Beau Rivage et Charmax, de la SCP Buk Lament-Robillot, avocat des consorts [G], après débats en l’audience publique du 13 avril 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M^me Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et M^me Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Caen, 29 octobre 2019), par acte du 20 mars 2008, [Z] [N], veuve [G] et ses enfants, [X], [M], [P] et [Q] [G], venant aux droits de leur père décédé, ont vendu à la société civile immobilière Charmax (la SCI Charmax) un immeuble à usage d’hôtel-restaurant donné à bail à la société Le Beau Rivage.

2. Dans l’acte, les vendeurs ont déclaré qu’il existait un réseau public d’assainissement auquel l’immeuble était raccordé.

3. Se plaignant de ce que le système d’assainissement de l’immeuble n’était pas conforme aux stipulations contractuelles, la société Le Beau Rivage et la SCI Charmax ont, après expertise, assigné les vendeurs en réparation du préjudice subi.

4. Mme [X] [G], épouse [M], M. [M] [G], Mme [P] [G] et M. [Q] [G] ont déclaré agir tant en leur nom propre qu’en leur qualité d’ayants droit de leur mère décédée en cours d’instance.

Examen du moyen

Sur le moyen unique, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

5. La société Le Beau Rivage et la SCI Charmax font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes, alors « que le vendeur étant tenu de délivrer une chose conforme aux spécifications convenues, celui qui vend un immeuble raccordé au réseau public d’assainissement s’engage à vendre un bien dont tous les écoulements sont raccordés ; que l’arrêt attaqué relève que la Lyonnaise des Eaux, dans une attestation annexée au contrat, avait « précisément énoncé que les installations qu’elle avait examinées préalablement à la vente répondaient bien à la réglementation en vigueur, sous réserve de la présence d’une fosse septique inaccessible », que le maire de la commune de [Localité 1] avait « confirmé le raccordement au tout à l’égout dans un courrier adressé au notaire le 5 février 2008 annexé à l’acte de vente », et que l’expert judiciaire confirmait « l’existence de ce raccordement opérationnel et que le trop plein des effluents finissait par s’écouler dans le système collectif » ; qu’en statuant par ces motifs, quand l’acte de vente du 20 mars 2008 stipulait « qu’il existe un réseau public d’assainissement et que l’immeuble vendu y est raccordé, ce qui est confirmé par la Lyonnaise des eaux aux termes d’une attestation en date du 12 février 2008 », ce dont il résultait que les vendeurs s’étaient engagés à délivrer un bien dont toutes les évacuations étaient directement raccordées au réseau public d’assainissement, ce qui excluait la présence d’une fosse septique servant de bac tampon recueillant les eaux usées et dans lesquelles celles-ci, tant qu’elles ne débordaient pas, étaient destinées à stagner, la cour d’appel a violé l’article 1604 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1604 du code civil :

6. Il résulte de ce texte que le vendeur doit délivrer la chose conformément aux stipulations de l’acte de vente.

7. Pour rejeter la demande de la société Le Beau Rivage et de la SCI Charmax fondée sur l’obligation de délivrance, l’arrêt retient que, si, selon l’expert, la fosse septique était un « bac tampon » recueillant les eaux usées, qui, tant qu’elles ne débordaient pas, y stagnaient, en violation des prescriptions de l’article L. 1331-1 du code de la santé publique, la Lyonnaise des eaux mentionnait que les installations qu’elle avait examinées répondaient à la réglementation sous réserve de cette fosse septique qui était inaccessible, que le maire de la commune confirmait le raccordement au tout à l’égoût et que l’expert confirmait qu’il était opérationnel, le trop plein des effluents finissant par s’écouler dans le système collectif.

8. En statuant ainsi, alors que l’acte de vente mentionnait que l’immeuble était raccordé au réseau public d’assainissement, ce dont il résultait que les vendeurs s’étaient engagés à délivrer un bien dont toutes les canalisations y étaient raccordées, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 29 octobre 2019, entre les parties, par la cour d’appel de Caen ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Rouen ;

Condamne Mmes [X] et [P] [G] et MM. [M] et [Q] [G] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mmes [X] et [P] [G] et MM. [M] et [Q] [G] et les condamne à payer à la société Le Beau Rivage et à la société civile immobilière Charmax la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mai deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour les sociétés Le Beau Rivage et la société Charmax

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir débouté la SCI Charmax et la SARL Le Beau Rivage de toutes leurs prétentions dirigées contre les consorts [G] et de les avoir condamnées à payer à ces derniers la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;

Aux motifs que « sur la responsabilité des vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés : La cour relève que curieusement, il est vrai au terme d’un dispositif peu lisible malgré l’apparence d’ordre que lui confère la numérotation des prétentions, les sociétés intimées sollicitent la confirmation du jugement ayant condamné leurs vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés, alors même que la responsabilité des SCI Charmax a été retenue au titre de la garantie de délivrance à l’égard de la SCI Charmax, et sur un fondement délictuel en ce qui concerne la société Le Beau Rivage. Aucun développement n’étaye d’ailleurs dans les écritures desdites sociétés, la démonstration de l’existence d’un vice caché, qui ne pourrait en tout état de cause être invoqué que par le cocontractant, soit la SCI Charmax. La confirmation qui vise à titre principal la mise en cause d’une telle responsabilité, non retenue par les premiers juges, ne peut dans ces conditions qu’être refusée par la cour. Sur la responsabilité des vendeurs au titre du manquement à l’obligation de délivrance : invoqué à titre subsidiaire, ce fondement a été retenu par le tribunal à l’égard de l’acquéreur, soit la SCI Charmax, après avoir rappelé les dispositions des article 1603 et 1604 du code civil aux termes desquels, « il y a deux obligations principales (dans le cadre d’un contrat de vente), celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il (le vendeur) vend », la délivrance consistant en « le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur ». Au regard de la mention figurant à l’acte de vente et de l’attestation de la Lyonnaise des Eaux en date du 12 février 2008, annexée audit acte, le tribunal a considéré qu’il pouvait exister au jour de la vente une fosse septique inactive, mais qu’il résultait tant du constat dressé par Me [D], huissier de justice, le 20 décembre 2012, que de l’expertise judiciaire, que si l’ensemble des installations sanitaires de l’immeuble était bien raccordé au système collectif de traitement des eaux usées, il existait toutefois au surplus une fosse septique intérieure à l’immeuble collectant a minima le bloc sanitaire du restaurant. L’expert ajoutait : « les effluents de cette fosse à l’évidence peuvent par un effet de trop plein s’évacuer côté rue », un engorgement n’étant pas à exclure, conduisant aux odeurs nauséabondes perçues. Dépourvue d’autonomie, cette fosse et les modalités de son utilisation n’étaient pas conformes aux règlements applicables sur la commune. L’expert qualifiait finalement la fosse litigieuse de « bac tampon » recueillant les eaux usées, qui, tant qu’elles ne débordaient pas, y stagnaient, en violation des prescriptions de l’article L. 1331-1 du code de la santé publique. C’est toutefois pertinemment que les consorts [G] rappellent que : – la Lyonnaise des Eaux a précisément énoncé que les installations qu’elle avait examinées préalablement à la vente répondaient bien à la réglementation en vigueur, sous réserve de la présence d’une fosse septique inaccessible, – le maire de la commune de [Localité 1] a confirmé le raccordement au tout à l’égout dans un courrier adressé au notaire le 5 février 2008 annexé à l’acte de vente, – l’expert judiciaire confirme l’existence de ce raccordement opérationnel et que le trop plein des effluents finit par s’écouler dans le système collectif. Il n’apparaît pas dans ces conditions que l’acquéreur, sur lequel repose la charge de la preuve, démontre l’existence d’une non-conformité aux spécifications du contrat, ni une réticence dolosive de la part des vendeurs ni même une simple inexactitude dans leurs déclarations.

Les SCI Charmax soulignent de surcroît avec justesse que, alors que le contrat de bail signé entre les parties stipulait que le preneur s’engageait à prendre les lieux loués « dans leur état actuel, sans pouvoir exiger aucune réparation que celles le cas échéant expressément envisagées aux présentes », les acquéreurs et nouveaux exploitants ont obtenu du bailleur la réalisation de divers travaux (nettoyage, mise en conformité du gaz, remplacement de pièces en chambre froide, chaufferie et plomberie) qu’ils auraient dû financer eux-mêmes. La cour retient encore que l’acte de vente du fonds de commerce signé le 10 janvier 2006 stipulait qu’il appartenait au cessionnaire de se soumettre « à la réglementation relative à l’hygiène, à la salubrité et aux injonctions de la commission de sécurité ». Il est avéré que nonobstant cette stipulation expresse, la société Le Beau Rivage a sollicité et obtenu de sa bailleresse la prise en charge de travaux de mise aux normes ayant donné lieu le 30 mars 2006 (pièce 11 dossier consorts [G]) à la signature d’un acte sous seing privé au titre duquel « de convention expresse, à titre forfaitaire et définitif, conformément à l’article 2044 du code civil, la somme qui est à supporter par la société Hôtel Beau Rivage (bailleresse), est fixée à 8 000 euros. Les parties déclarent être remplies de leurs droits au moyen des présentes et renoncer à tout recours l’une contre l’autre à ce sujet ». Cet acte milite en faveur de la thèse défendue par les vendeurs, qui soulignent à juste titre que la présente instance, outre l’absence de démonstration d’un manquement à l’obligation de délivrance, remet en cause l’équilibre global des relations contractuelles entre les parties. Enfin les considérations tirées de la réglementation en vigueur son inopérantes, dès lors qu’il est satisfait aux obligations édictées par l’article L. 1331 -1 du code de la santé publique, puisque le raccordement des eaux usées au système collectif existe bien en l’espèce, d’une part, qu’en tout état de cause, d’autre part, le gérant de la Sarl Le Beau Rivage s’était engagé le cas échéant à faire son affaire des travaux de mise aux normes d’hygiène. Sur la responsabilité des vendeurs au titre de la garantie d’éviction : Les sociétés intimées se prévalent de l’article 1625 du code civil aux termes duquel le vendeur doit garantir à l’acheteur la possession paisible de la chose vendue, ce qui se traduit encore par le fait qu’il ne doit peser aucune charge susceptible d’entraîner l’éviction partielle du bien en cause. La cour rappelle que là encore l’obligation n’est souscrite qu’à l’égard de l’acquéreur, soit la SCI Charmax. Surtout, la preuve de la gêne alléguée au soutien de la réclamation présentée très subsidiairement sur ce fondement n’est une nouvelle fois pas rapportée par celui qui en a la charge, les nuisances olfactives alléguées n’ayant été constatées ni par l’huissier de justice ni par l’expert judiciaire, étant rappelé de surcroît que les intimées ont occupé et exploité l’immeuble litigieux durant plusieurs mois avant la cession. Les prétentions des sociétés Charmax et Le Beau Rivage seront donc rejetées intégralement, seule une faute du vendeur à l’égard de l’acquéreur étant susceptible d’engager également sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’exploitant, et le jugement infirmé en toutes ses dispositions » ;

Alors, d’une part, que le vendeur étant tenu de délivrer une chose conforme aux spécifications convenues, celui qui vend un immeuble raccordé au réseau public d’assainissement s’engage à vendre un bien dont tous les écoulements sont raccordés; que l’arrêt attaqué relève que la Lyonnaise des Eaux, dans une attestation annexée au contrat, avait « précisément énoncé que les installations qu’elle avait examinées préalablement à la vente répondaient bien à la réglementation en vigueur, sous réserve de la présence d’une fosse septique inaccessible », que le maire de la commune de [Localité 1] avait « confirmé le raccordement au tout à l’égout dans un courrier adressé au notaire le 5 février 2008 annexé à l’acte de vente », et que l’expert judiciaire confirmait « l’existence de ce raccordement opérationnel et que le trop plein des effluents finissait par s’écouler dans le système collectif » ; qu’en statuant par ces motifs, quand l’acte de vente du 20 mars 2008 stipulait « qu’il existe un réseau public d’assainissement et que l’immeuble vendu y est raccordé, ce qui est confirmé par la Lyonnaise des eaux aux termes d’une attestation en date du 12 février 2008 », ce dont il résultait que les vendeurs s’étaient engagés à délivrer un bien dont toutes les évacuations étaient directement raccordées au réseau public d’assainissement, ce qui excluait la présence d’une fosse septique servant de bac tampon recueillant les eaux usées et dans lesquelles celles-ci, tant qu’elles ne débordaient pas, étaient destinées à stagner, la cour d’appel a violé l’article 1604 du code civil ;

Alors, d’autre part, que le défaut de conformité de la chose livrée s’apprécie au regard des spécificités convenues de la chose objet du contrat de vente et à la date de la délivrance; que pour débouter les exposantes de leur demande fondée sur le manquement des consorts [G] à leur obligation de délivrance conforme, l’arrêt attaqué relève que le contrat de bail signé entre les parties stipulait que « le preneur s’engageait à prendre les lieux loués dans leur état actuel, sans pouvoir exiger aucune réparation que celles le cas échéant expressément envisagées aux présentes » et que les « acquéreurs et nouveaux exploitants » avaient « obtenu du bailleur la réalisation de divers travaux (nettoyage, mise en conformité du gaz, remplacement de pièces en chambre froide, chaufferie et plomberie) qu’ils auraient dû financer eux-mêmes » ; qu’en statuant ainsi, quand le litige portait sur la conformité de l’immeuble vendu aux spécifications figurant dans le contrat de vente et que celle-ci devait être appréciée à la date de la délivrance, la cour d’appel s’est fondée sur des motifs inopérants, privant sa décision de base légale au regard de l’article 1604 du code civil ;

Alors, enfin, qu’après avoir relevé que la société Le Beau Rivage avait « sollicité et obtenu de sa bailleresse la prise en charge de travaux de mise aux normes ayant donné lieu le 30 mars 2006 à la signature d’un acte sous seing privé au titre duquel « de convention expresse, à titre forfaitaire et définitif, conformément à l’article 2044 du code civil, la somme qui est à supporter par la société Hôtel Beau Rivage (bailleresse), est fixée à 8 000 euros. Les parties déclarent être remplies de leurs droits au moyen des présentes et renoncer à tout recours l’une contre l’autre à ce sujet » », l’arrêt attaqué retient qu’un tel « acte milite en faveur de la thèse défendue par les vendeurs, qui soulignent à juste titre que la présente instance, outre l’absence de démonstration d’un manquement à l’obligation de délivrance, remet en cause l’équilibre global des relations contractuelles entre les parties » ; qu’en statuant par ce motif à la fois inopérant et ambigu, ne permettant pas de savoir si elle s’est déterminée en fait ou en droit, la cour d’appel a une nouvelle fois privé sa décision de base légale au regard de l’article 1604 du code civil.