CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 27 mai 2021

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 453 F-D

Pourvoi n° H 20-10.620

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 MAI 2021

La Société d’investissements maritimes et fonciers (SIMF), société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° H 20-10.620 contre l’arrêt rendu le 15 octobre 2019 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (chambre 1-1), dans le litige l’opposant à l’Etablissement public foncier Alpes-Provence-Côte d’Azur (EPF PACA), dont le siège est [Adresse 2], défendeur à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jacques, conseiller, les observations de la SARL Cabinet Briard, avocat de la Société d’investissements maritimes et fonciers, de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de l’Etablissement public foncier Alpes-Provence-Côte d’Azur, après débats en l’audience publique du 13 avril 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jacques, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et M^me Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 octobre 2019), le 22 juillet 2008, l’Etablissement public foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur (EPF PACA), délégataire de l’exercice du droit de préemption urbain de la commune de Cannes, a préempté un immeuble à usage d’habitation qui, le 2 mars 2007, avait été l’objet d’une promesse synallagmatique de vente à la Société d’investissements maritimes et fonciers (SIMF).

2. Le 19 mai 2014, l’EPF PACA a rétrocédé l’immeuble à la société civile immobilière de construction-vente Nelou (société Nelou), l’acte stipulant comme condition déterminante la réalisation de vingt-six logements en mixité sociale dont neuf logements locatifs sociaux, deux logements en accession à la propriété à prix maîtrisé et quinze en accession libre à la propriété.

3. Soutenant que le bien n’avait pas été cédé aux fins prévues par la décision de préemption, la SIMF a assigné l’EPF PACA en indemnisation.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

4. La SIMF fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande, alors :

« 1°/ que selon les dispositions des articles L. 210-1, L. 213-11 et L. 213-12 du code de l’urbanisme, le bien préempté doit recevoir l’affectation prévue par la décision de préemption ou à défaut une affectation de la nature de celles auxquelles fait référence l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme qui renvoie à l’article L. 300-1 du même code, sous peine d’ouvrir droit à rétrocession au bénéfice du propriétaire du bien ou à défaut de l’acquéreur évincé ; que dans l’hypothèse d’une cession à un tiers du bien préempté, il incombe de rechercher si, au-delà des stipulations de l’acte de cession, le bien a concrètement reçu l’affectation prévue par la décision de préemption ; qu’en l’espèce en se fondant sur les stipulations de l’acte de vente à la société Nelou réalisée avec charge stipulant comme condition déterminante la réalisation de 9 logements locatifs sociaux, 2 logements en accession à la propriété à prix maîtrisés et 15 logements en accession libre à la propriété, qui n’étant pas une condition résolutoire, ne suffisait pas à assurer le respect par l’acquéreur de la destination sociale des logements devant être réalisés à partir du bien préempté, sans rechercher si l’acquéreur avait concrètement donné au bien acquis la destination prévue, devant être conforme à l’objet en vue duquel le bien avait été préempté, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions susvisées ;

2°/ que selon les dispositions des articles L. 210-1, L. 213-11 et L. 213-12 du code de l’urbanisme, le bien préempté doit recevoir l’affectation prévue par la décision de préemption ou à défaut une affectation de la nature de celles auxquelles fait référence l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme qui renvoie à l’article L. 300-1 du même code, sous peine d’ouvrir droit à rétrocession au bénéfice du propriétaire du bien ou à défaut de l’acquéreur évincé ; qu’en l’espèce, le droit de préemption ayant été exercé pour « mettre en oeuvre des opérations de renouvellement urbain, en vue d’accroître la part de logements sociaux pour répondre aux besoins en la matière ainsi qu’à l’objectif de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain de disposer de 20% de logements sociaux » (lettre du 22 juillet 2008), il incombait à la cour de rechercher précisément, ainsi que l’y invitait la SIMF, si prise en son ensemble, l’opération de construction rénovation entreprise par la société Nelou et portant essentiellement sur la réalisation d’une résidence de standing « Dolly Place » satisfaisait à l’objectif d’accroissement de la part de logements sociaux au sein du parc de la ville, l’augmentation du nombre de logements, sociaux et principalement libres, résultant de l’opération ne caractérisant pas à elle seule une augmentation de la part relative des logements sociaux au sein du parc communal ; qu’en se bornant à constater la réalisation de 6 logements sociaux sur les 26 logements du programme de construction de la société Nelou, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions susvisées ;

3°/ que les dispositions du 1er l’alinéa de l’article L. 213-11 du code de l’urbanisme prévoyant que « Les biens acquis par exercice du droit de préemption doivent être utilisés ou aliénés aux fins définies à l’article L. 210-1. L’utilisation ou l’aliénation d’un bien au profit d’une personne privée autre que le concessionnaire d’une opération d’aménagement ou qu’une société d’habitations à loyer modéré doit faire l’objet d’une délibération motivée du conseil municipal ou, le cas échéant, d’une décision motivée du délégataire du droit de préemption » instituent une garantie au profit du propriétaire du bien et de l’acquéreur évincé, garantie dont le non-respect par la collectivité publique préemptrice est constitutif d’une faute, susceptible d’ouvrir droit à réparation au profit du propriétaire et de l’acquéreur évincé ; qu’en l’espèce, en retenant que le non-respect du formalisme de la désignation de la société Nelou, dont le gérant est la société HLM Gambetta, et la différence de forme juridique non approuvée par une délibération du conseil d’administration de l’EPF PACA, sont sans emport à cet égard, la condition de fond de l’usage des biens immobiliers aux fins de la préemption ayant été respectée, la cour d’appel a violé l’article L. 213-11 du code de l’urbanisme, ensemble l’article 1382 du code civil dans sa rédaction alors applicable ;

4°/ que le droit de se voir proposer l’acquisition du bien préempté, ou à défaut le droit à indemnisation, reconnu au propriétaire initial ou à l’acquéreur évincé par l’article L. 213-11 du code de l’urbanisme, ne joue que lorsque le titulaire du droit de préemption décide d’utiliser ou d’aliéner à d’autres fins un bien acquis depuis moins de cinq ans par l’exercice de ce droit ; qu’en l’espèce en se fondant sur la circonstance que l’aliénation du bien litigieux n’est pas intervenue dans le délai de cinq ans de son acquisition par l’EPF PACA, soit avant le 19 mai 2014, puisque l’avant contrat du 21 juin 2011 dont se prévaut la SIMF est intervenu non avec la société Nelou mais avec la société Gambetta et que ce n’est que plus tard que la société Nelou s’est substituée à la société Gambetta, sans rechercher si la clause de substitution stipulée dans la vente synallagmatique sous condition suspensive conclue le 21 juin 2011 entre l’EPF PACA et la société coopérative d’HLM Gambetta, prévoyant que cette dernière pouvait se substituer une ou deux sociétés de construction vente dans le bénéfice de la présente vente à condition d’en être directement associée gérant à concurrence de 85 % minimum, ne faisait pas obstacle à l’expiration du délai de cinq ans dans lequel pouvait être engagée l’action indemnitaire de la SIMF contre l’EPF PACA, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 213-11 du code de l’urbanisme et 1134 du code civil dans sa rédaction alors applicable.

5°/ que le droit, reconnu au propriétaire initial ou à l’acquéreur évincé par l’article L. 213-11 du code de l’urbanisme, de se voir proposer l’acquisition du bien préempté, ou à défaut le droit à indemnisation, ne joue que lorsque le titulaire du droit de préemption décide d’utiliser ou d’aliéner à d’autres fins un bien acquis depuis moins de cinq ans par l’exercice de ce droit, et ce quand bien même l’aliénation n’est effective qu’au-delà de ce délai ; qu’en l’espèce, l’acte dénommé vente sous condition suspensive, conclu entre l’EPF PACA et la société d’HLM Gambetta le 21 juin 2011, s’analysant en une promesse synallagmatique de vente caractérisant ainsi une décision d’aliénation par l’EPF PACA du bien acquis par préemption, au sens de l’article L. 213-11, l’établissement public s’était juridiquement engagé à céder le bien en cause avant l’expiration du délai de cinq ans, sous des conditions suspensives qui lui étaient étrangères (modification par la commune de son plan local d?urbanisme et obtention de permis de construire par la société), peu important à cet égard que la réitération ultérieure de la vente par acte authentique ait été effectuée sur la base d’un prix différent de celui initialement convenu en raison d’une autre vente entre les mêmes parties ; qu’en retenant néanmoins que la décision d’aliénation était intervenue au-delà du délai de cinq ans, prévu par l’article L. 213-11 du code de l’urbanisme, la cour d’appel a méconnu cet article, ensemble l’article 1134 du code civil. »

Réponse de la Cour

5. La cour d’appel a relevé qu’il résultait de la décision de préemption que le droit de préemption avait été exercé pour la constitution de réserves foncières et la mise en oeuvre des opérations de renouvellement urbain, en vue d’accroître la part de logements sociaux afin de répondre à l’objectif de construction de 20 % de logements sociaux poursuivi par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à solidarité et au renouvellement urbain.

6. Elle a rappelé la condition déterminante stipulée à l’acte de rétrocession.

7. Elle a procédé aux recherches prétendument omises en relevant que la circonstance que seuls six logements sociaux étaient disponibles au lieu de neuf ou qu’il s’agissait de studios ou de deux pièces situés dans le bâtiment réhabilité était indifférente, dès lors que l’objectif d’accroissement de la part de logements sociaux était atteint.

8. L’action en dommages-intérêts contre le titulaire du droit de préemption n’étant ouverte, en application de l’article L. 213-12 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable à la cause, qu’en cas de non-respect des obligations définies au deuxième alinéa de l’article L. 213-11, elle a retenu à bon droit que la circonstance que le formalisme prévu à l’article L. 213-11, premier alinéa, en cas d’aliénation au profit d’une personne privée n’ait pas été respecté n’ouvrait pas droit à l’action en réparation au profit de la SIMF.

9. Ayant déduit de ces constatations et énonciations que la vente était conforme aux objectifs prescrits par les articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme et aux motifs énoncés pour l’exercice du droit de préemption et que l’EPF PACA avait utilisé le terrain préempté conformément au projet qui motivait l’exercice de son droit de préemption, la cour d’appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SIMF aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la SIMF et la condamne à payer à l’EPF PACA la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mai deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SARL Cabinet Briard, avocat aux Conseils, pour la Société d’investissements maritimes et fonciers

Le moyen fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir rejeté la demande de la société SIMF de condamnation de l’Etablissement public foncier Provence Alpes Côte d’Azur à l’indemniser du préjudice subi,

Aux motifs propres que la charge de la preuve du manquement allégué à la destination du bien préempté incombe à celui qui entend s’en prévaloir et donc à la SIMF qui s’en prévaut afin d’obtenir l’octroi de dommages-intérêts ; que le droit de préemption a été exercé, selon les motifs de la décision de préemption de l’établissement public foncier PACA, pour que « la ville de [Localité 1] constitue des réserves foncières et qu’elle mette en oeuvre des opérations de renouvellement urbain, et accroissent la part de logements sociaux pour répondre à l’objectif de la loi solidarité et renouvellement urbain de disposer de 20 % de logements sociaux .[?] Cette acquisition intervient dans le cadre [?] de la politique de requalification urbaine sur le quartier de La Bocca » ; que la vente à la SCCV Nelou a ensuite été réalisée avec charge stipulant comme condition déterminante la réalisation de « 26 logements en mixité sociale dont 9 logements locatifs sociaux, 2 logements en accession à la propriété à prix maitrisés et 15 logements en accession libre à la propriété » ; que la vente est dès lors conforme aux objectifs prescrits par les articles L.210-1 et L.300-1 du code de l’urbanisme et aux motifs énoncés pour l’exercice du droit de préemption ; que l’établissement public foncier PACA en exerçant le droit de préemption urbain de la commune pour procéder ensuite à la revente avec charge à un opérateur privé tenu conventionnellement de réaliser un programme d’habitat en mixité sociale, a utilisé le terrain préempté conformément au projet qui motivait l’exercice de son droit de préemption ; que le non-respect du formalisme de la désignation de la SCCV Nelou, dont le gérant est la société HLM Gambetta, et la différence de forme juridique non approuvée par une délibération du conseil d’administration de l’EPF PACA, sont sans emport à cet égard, la condition de fond de l’usage des biens immobiliers aux fins de la préemption ayant été respectée ; qu’il en va de même de la circonstance que seuls six logements sociaux soient disponibles au lieu de 9, ou encore qu’il s’agisse de studios ou de deux pièces sis dans le bâtiment réhabilité, l’objectif qui y est défini, « d’accroître la part de logements sociaux » étant atteint ; qu’il ne ressort enfin d’aucun texte que l’établissement public foncier eût été tenu de proposer la réalisation de ce programme par préférence à l’acquéreur évincé ;

Et aux motifs éventuellement adoptés qu’il résulte des dispositions des articles L.210-1, L.213-11 et L.213-12 du code de l’urbanisme que le droit de rétrocession de l’acquéreur évincé n’existe que si le titulaire du droit de préemption cède le bien ou l’utilise à un autre usage que celui défini à l’article L.210-1 avant l’expiration d’un délai de cinq ans à compter de la date du transfert de propriété ; qu’en l’espèce, l’EPF PACA a exercé son droit de préemption sur le bien sis [Adresse 3], le 22 juillet 2008 et a acquis le bien par acte authentique du 25 octobre 2008 ; que le transfert de propriété du bien a eu lieu à cette date qui est aussi celle du paiement intégral du prix par I’EPF PACA aux consorts [X] comme l’atteste l’acte authentique ; que dès lors, toute cession du bien par I’EPF PACA intervenue avant la 25 octobre 2013 ouvrait droit à un droit de rétrocession au profit des anciens propriétaires et subséquemment à l’acquéreur évincé ; que la SARL SIMF fait valoir que la vente par I’EPF PACA à la SCCV NELOU est intervenue avant cette date et plus précisément le 21 juin 2011 comme l’atteste l’acte notarié du 19 mai 2014, donc dans le délai de cinq ans ; qu’il ressort de l’acte authentique du 19 mai 2014 que « I’EPF et la société coopérative de production d’Hlm Gambetta Paca ont conclu un avant contrat de vente sous seing privé en date à [Localité 2] du 21 juin 2011 suivi de quatre avenants » ; que toutefois, il ne saurait être déduit de l’existence de ces avant-contrats que l’aliénation du bien litigieux est intervenue avant le 19 mai 2014 ; qu’en effet, il apparaît tout d’abord que l’avant contrat du 21 juin 2011 est intervenu non avec la SCCV NELOU mais avec la société Gambetta et que ce n’est que plus tard que la SCCV NELOU s’est substituée à la société Gambetta ; qu’en outre, il résulte des termes de l’acte du 19 mai 2014 que le prix final de la vente n’a été fixé qu’à cette date, puisqu’il est mentionné que le conseil d’administration de l’EPF PACA a par délibérations des 28 novembre 2013 et 6 mars 2014, décidé de minorer le prix de la vente ; qu’ainsi, il n’est pas rapporté la preuve d’un accord entre les deux parties sur la chose et le prix avant l’acte authentique du 19 mai 2014, tout comme du transfert de propriété ; que de même, l’existence d’un permis de construire délivré en juillet 2012 à la SCCV NELOU n’est pas de nature à justifier d’une aliénation du bien par I’EPF avant le mois de mai 2014 ; qu’en conséquence, I’EPF PACA ayant vendu le bien préempté après le délai de 5 ans, il importe peu de savoir à quel usage et au profit de quel acquéreur, la SARL SFIM ne bénéficiant plus d’un droit de rétrocession et elle n’est donc plus fondée à demander des dommages et intérêts et elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Alors d’une première part que selon les dispositions des articles L.210-1, L.213-11 et L.213-12 du code de l’urbanisme, le bien préempté doit recevoir l’affectation prévue par la décision de préemption ou à défaut une affectation de la nature de celles auxquelles fait référence l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme qui renvoie à l’article L. 300-1 du même code, sous peine d’ouvrir droit à rétrocession au bénéfice du propriétaire du bien ou à défaut de l’acquéreur évincé ; que dans l’hypothèse d’une cession à un tiers du bien préempté, il incombe de rechercher si, au-delà des stipulations de l’acte de cession, le bien a concrètement reçu l’affectation prévue par la décision de préemption ; qu’en l’espèce en se fondant sur les stipulations de l’acte de vente à la SCCV Nelou réalisée avec charge stipulant comme condition déterminante la réalisation de 9 logements locatifs sociaux, 2 logements en accession à la propriété à prix maitrisés et 15 logements en accession libre à la propriété, qui n’étant pas une condition résolutoire, ne suffisait pas à assurer le respect par l’acquéreur de la destination sociale des logements devant être réalisés à partir du bien préempté, sans rechercher si l’acquéreur avait concrètement donné au bien acquis la destination prévue, devant être conforme à l’objet en vue duquel le bien avait été préempté, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions susvisées ;

Alors d’une deuxième part que selon les dispositions des articles L.210-1, L.213-11 et L.213-12 du code de l’urbanisme, le bien préempté doit recevoir l’affectation prévue par la décision de préemption ou à défaut une affectation de la nature de celles auxquelles fait référence l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme qui renvoie à l’article L. 300-1 du même code, sous peine d’ouvrir droit à rétrocession au bénéfice du propriétaire du bien ou à défaut de l’acquéreur évincé ; qu’en l’espèce, le droit de préemption ayant été exercé pour « mettre en oeuvre des opérations de renouvellement urbain, en vue d’accroître la part de logements sociaux pour répondre aux besoins en la matière ainsi qu’à l’objectif de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain de disposer de 20% de logements sociaux » (lettre du 22 juillet 2008), il incombait à la cour de rechercher précisément, ainsi que l’y invitait la société SIMF, si prise en son ensemble, l’opération de construction rénovation entreprise par la SCCV Nelou et portant essentiellement sur la réalisation d’une résidence de standing « Dolly Place » satisfaisait à l’objectif d’accroissement de la part de logements sociaux au sein du parc de la ville, l’augmentation du nombre de logements, sociaux et principalement libres, résultant de l’opération ne caractérisant pas à elle seule une augmentation de la part relative des logements sociaux au sein du parc communal ; qu’en se bornant à constater la réalisation de 6 logements sociaux sur les 26 logements du programme de construction de la SCCV Nelou, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions susvisées ;

Alors d’une troisième part que les dispositions du 1er l’alinéa de l’article L.213-11 du code de l’urbanisme prévoyant que « Les biens acquis par exercice du droit de préemption doivent être utilisés ou aliénés aux fins définies à l’article L. 210-1. L’utilisation ou l’aliénation d’un bien au profit d’une personne privée autre que le concessionnaire d’une opération d’aménagement ou qu’une société d’habitations à loyer modéré doit faire l’objet d’une délibération motivée du conseil municipal ou, le cas échéant, d’une décision motivée du délégataire du droit de préemption » instituent une garantie au profit du propriétaire du bien et de l’acquéreur évincé, garantie dont le non-respect par la collectivité publique préemptrice est constitutif d’une faute, susceptible d’ouvrir droit à réparation au profit du propriétaire et de l’acquéreur évincé ; qu’en l’espèce, en retenant que le non-respect du formalisme de la désignation de la SCCV Nelou, dont le gérant est la société HLM Gambetta, et la différence de forme juridique non approuvée par une délibération du conseil d’administration de l’EPF PACA, sont sans emport à cet égard, la condition de fond de l’usage des biens immobiliers aux fins de la préemption ayant été respectée, la cour d’appel a violé l’article L.213-11 du code de l’urbanisme, ensemble l’article 1382 du code civil dans sa rédaction alors applicable ;

Alors d’une quatrième part que le droit de se voir proposer l’acquisition du bien préempté, ou à défaut le droit à indemnisation, reconnu au propriétaire initial ou à l’acquéreur évincé par l’article L.213-11 du code de l’urbanisme, ne joue que lorsque le titulaire du droit de préemption décide d’utiliser ou d’aliéner à d’autres fins un bien acquis depuis moins de cinq ans par l’exercice de ce droit ; qu’en l’espèce en se fondant sur la circonstance que l’aliénation du bien litigieux n’est pas intervenue dans le délai de cinq ans de son acquisition par l’EPF PACA, soit avant le 19 mai 2014, puisque l’avant contrat du 21 juin 2011 dont se prévaut la société SIMF est intervenu non avec la SCCV NELOU mais avec la société Gambetta et que ce n’est que plus tard que la SCCV NELOU s’est substituée à la société Gambetta, sans rechercher si la clause de substitution stipulée dans la vente synallagmatique sous condition suspensive conclue le 21 juin 2011 entre l’EPF PACA et la société coopérative d’HLM Gambetta, prévoyant que cette dernière pouvait se substituer une ou deux sociétés de construction vente dans le bénéfice de la présente vente à condition d’en être directement associée gérant à concurrence de 85% minimum, ne faisait pas obstacle à l’expiration du délai de cinq ans dans lequel pouvait être engagée l’action indemnitaire de la société SIMF contre l’EPF PACA, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L.213-11 du code de l’urbanisme et 1134 du code civil dans sa rédaction alors applicable.

Alors d’une cinquième part que le droit, reconnu au propriétaire initial ou à l’acquéreur évincé par l’article L.213-11 du code de l’urbanisme, de se voir proposer l’acquisition du bien préempté, ou à défaut le droit à indemnisation, ne joue que lorsque le titulaire du droit de préemption décide d’utiliser ou d’aliéner à d’autres fins un bien acquis depuis moins de cinq ans par l’exercice de ce droit, et ce quand bien même l’aliénation n’est effective qu’au-delà de ce délai ; qu’en l’espèce, l’acte dénommé vente sous condition suspensive, conclu entre l’EPF PACA et la société d’HLM Gambetta le 21 juin 2011, s’analysant en une promesse synallagmatique de vente caractérisant ainsi une décision d’aliénation par l’EPF PACA du bien acquis par préemption, au sens de l’article L.213-11, l’établissement public s’était juridiquement engagé à céder le bien en cause avant l’expiration du délai de cinq ans, sous des conditions suspensives qui lui étaient étrangères (modification par la commune de son plan local d?urbanisme et obtention de permis de construire par la société), peu important à cet égard que la réitération ultérieure de la vente par acte authentique ait été effectuée sur la base d’un prix différent de celui initialement convenu en raison d’une autre vente entre les mêmes parties ; qu’en retenant néanmoins que la décision d’aliénation était intervenue au-delà du délai de cinq ans, prévu par l’article L.213-11 du code de l’urbanisme, la cour d’appel a méconnu cet article, ensemble l’article 1134 du code civil.