CIV. 3

ND

COUR DE CASSATION

______________________

Arrêt du 7 mai 2026

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 270 F-D

Pourvois n°

K 24-13.491

H 24-15.282 JONCTION

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 7 MAI 2026

I- La société Christelle Gosselin, Romaric Leforestier et Anne Fautrat, notaires associés, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 1], [Localité 1], anciennement dénommée société civile professionnelle Gosselin Christelle – Petitot Léonie – Leforestier Romaric, a formé le pourvoi n° K 24-13.491 contre un arrêt rendu le 30 janvier 2024 par la cour d’appel de Caen (1re chambre civile), dans le litige l’opposant :

1°/ à la société CPC Cotentin, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], [Localité 1],

2°/ à la communauté de communes Côte Ouest Centre Manche, dont le siège est [Adresse 3], [Localité 1],

défenderesses à la cassation.

II- La communauté de communes Côte Ouest Centre Manche a formé le pourvoi n° H 24-15.282 contre le même arrêt rendu, dans le litige l’opposant :

1°/ à la société CPC Cotentin, société par actions simplifiée,

2°/ à la société Christelle Gosselin, Romaric Leforestier et Anne Fautrat, société civile professionnelle,

défenderesses à la cassation.

La demanderesse au pourvoi n° K 24-13.491et la demanderesse au pourvoi n° H 24-15.282 invoquent, chacune à l’appui de leur recours, deux moyens de cassation.

Dans le pourvoi n° K 24-13.491, la société CPC Contentin a formé un pourvoi incident et invoque, à l’appui de son recours, un moyen de cassation.

Les dossiers ont été communiqués au procureur général.

Sur le rapport de M^me Guillaudier, conseillère, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Christelle Gosselin, Romaric Leforestier et Anne Fautrat, de M^e Haas, avocat de la communauté de communes Côte Ouest Centre Manche, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société CPC Cotentin, après débats en l’audience publique du 10 mars 2026 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M^me Guillaudier, conseillère rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Jonction

1. En raison de leur connexité, les pourvois n° K 24-13.491 et H 24-15.282 sont joints.

Faits et procédure

2. Selon l’arrêt attaqué (Caen, 30 janvier 2024), la société CPC Cotentin a acquis, par acte notarié des 4 et 6 mars 2003, du département de la Manche une parcelle cadastrée section ZA n° [Cadastre 1] et, par acte du 18 décembre 2008, de la communauté de communes du canton de [Localité 1] (la communauté de communes) les parcelles cadastrées section ZA n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3], lesquelles avaient été acquises par celle-ci du département de la Manche, par acte du 2 juillet 2004.

3. Au début de l’année 2014, l’acquéreur a appris que les parcelles cadastrées section ZA n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] faisaient partie du domaine public départemental.

4. Le 16 mai 2014, les parcelles litigieuses ont fait l’objet d’un déclassement et le département de la Manche et l’acquéreur ont régularisé, le 7 août 2014, un nouvel acte de cession portant sur la parcelle cadastrée section ZA n° [Cadastre 1].

5. Aucune régularisation n’étant intervenue pour les autres parcelles, l’acquéreur a assigné la communauté de communes et le notaire instrumentaire en nullité de la vente du 18 décembre 2008 et en indemnisation de ses préjudices.

Examen des moyens

Sur le second moyen du pourvoi principal n° K 24-13.491, sur le moyen, pris en sa troisième branche, du pourvoi incident n° K 24-13.491 et sur le second moyen du pourvoi n° H 24-15.282

6. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen du pourvoi principal n° K 24-13.491 et sur le premier moyen du pourvoi n° H 24-15.282, réunis

Enoncé des moyens

7. Par son premier moyen, le notaire fait grief à l’arrêt de prononcer la nullité de la vente du 18 décembre 2008, alors :

« 1°/ que si l’acte nul, de nullité absolue, ne peut être rétroactivement confirmé, il est loisible aux parties de renouveler leur accord ou de maintenir leur commune volonté lorsque la cause de la nullité a cessé ; qu’en retenant, pour prononcer l’annulation de la vente du 18 décembre 2008 portant sur les parcelles ZA n° [Cadastre 4] et [Cadastre 3], que « dès lors qu’au moment de la vente, (ces parcelles) étaient inaliénables puisque faisant partie du domaine public, la vente [était] nulle de nullité absolue » et que le déclassement de ces parcelles, intervenues le 16 mai 2014, ne permettait pas de régulariser la vente sans rechercher, comme elle y était invitée, si, après la disparition de la cause de nullité, à la suite de la décision de déclassement des parcelles litigieuses, du 16 mai 2014, les parties n’avaient pas maintenu leurs consentements réciproques d’acheter et de vendre les parcelles ZA n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] de sorte que la vente du 18 décembre 2008, avait été réitérée, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1583 du code civil et L. 3111-1 du code général de la propriété des personnes publiques ;

2°/ qu’une vente est parfaite lorsque les parties sont convenues de la chose et du prix ; qu’en excluant, en outre, la régularisation de la vente des parcelles ZA n° [Cadastre 4] et [Cadastre 3], motif pris de l’absence de signature d’un acte notarié, l’acte de vente signé 7 août 2014, ne portant que sur la parcelle ZA n° [Cadastre 5], la cour d’appel, qui a méconnu le caractère consensuel de la vente, a violé l’article 1583 du code civil. »

8. Par son premier moyen, la communauté de communes fait le même grief à l’arrêt, alors :

« 1°/ que selon l’article 12 de l’ordonnance n° 2017-562 du 19 avril 2017, les biens des personnes publiques qui, avant l’entrée en vigueur de la présente ordonnance, ont fait l’objet d’un acte de disposition et qui, à la date de cet acte, n’étaient plus affectés à un service public ou à l’usage direct du public, peuvent être déclassés rétroactivement par l’autorité compétente de la personne publique qui a conclu l’acte de disposition en cause ; qu’en relevant que ces dispositions n’étaient pas applicables en la cause, cependant que les parcelles avaient été vendues par le département de la Manche par un acte du 2 juillet 2004, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 19 avril 2017, la cour d’appel a violé, par refus d’application, l’article 12 de l’ordonnance n° 2017-562 du 19 avril 2017 ;

2°/ que la régularisation du vice affectant un contrat avant que la nullité de ce dernier ne soit poursuivie, produit, à elle-seule, un effet rétroactif et s’oppose au prononcé de la nullité du contrat ; qu’en relevant, pour en prononcer la nullité, que la vente du 18 décembre 2008 portait sur des parcelles relevant du domaine public et que la décision de déclassement des parcelles, intervenue ultérieurement, n’avait pas pu régulariser sa vente en l’absence d’acte notarié de régularisation, cependant que la décision de déclassement était suffisante à elle-seule à régulariser rétroactivement la vente, sans qu’il ait été nécessaire de passer un acte notarié constatant la régularisation, la cour d’appel a violé les articles 1108 et 1128 du code civil, dans leur version antérieure à celle résultant de l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

3°/ que tout jugement doit être motivé ; que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs ; qu’en se bornant à énoncer, pour infirmer le jugement et prononcer la nullité de la vente, que la décision de déclassement était à elle-seule insuffisante à régulariser la vente « en l’absence d’acte notarié », sans répondre aux motifs du jugement, dont la communauté de communes demandait la confirmation sans invoquer de nouveaux moyens, selon lesquels les parties avaient réitéré leur accord après la régularisation du vice, ce qui s’opposait au prononcé de la nullité, la cour d’appel a violé les articles 455 et 954, dernier alinéa, du code de procédure civile ;

4°/ que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de

droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu’en exigeant que l’accord des parties soit réitéré par un acte notarié, cependant que la vente est un contrat consensuel, la cour d’appel a violé l’article 1583 du code civil. »

Réponse de la Cour

9. Aux termes de l’article L. 3111-1 du code général de la propriété des personnes publiques, les biens des personnes publiques mentionnées à l’article L. 1, qui relèvent du domaine public, sont inaliénables et imprescriptibles.

10. Il résulte de ce texte une interdiction de se défaire d’un bien appartenant à ce domaine, de manière volontaire ou non, à titre onéreux ou gratuit et que la vente d’un immeuble du domaine public ne peut avoir lieu qu’après décision de déclassement.

11. En premier lieu, l’acte de déclassement étant intervenu le 16 mai 2014, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, que l’article 12 de l’ordonnance n° 2017-562 du 19 avril 2017, autorisant l’autorité administrative à procéder à un déclassement rétroactif des biens, n’était pas applicable à une décision de déclassement prise avant l’entrée en vigueur de ce texte.

12. En second lieu, ayant constaté que la vente du 18 décembre 2008 portait sur des parcelles appartenant au domaine public départemental et relevé qu’aucune régularisation par acte notarié n’était intervenue postérieurement à leur déclassement alors que la vente de la parcelle ZA n° [Cadastre 1] avait fait l’objet d’un nouvel acte de cession, faisant ainsi ressortir qu’il n’y avait pas eu d’accord des parties pour réitérer la vente des parcelles litigieuses, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre celles-ci dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire que la vente des parcelles cadastrées section ZA n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] était nulle.

13. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

Mais sur le moyen du pourvoi incident n° K 24-13.491, pris en sa deuxième branche

Enoncé du moyen

14. L’acquéreur fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande de remboursement des impôts fonciers, alors « qu’un préjudice doit être intégralement réparé sans perte ni profit pour la victime ; que le cocontractant dont le contrat est entaché de nullité peut prétendre, sur un terrain quasi-contractuel, au remboursement de celles de ses dépenses qui ont été utiles à la collectivité envers laquelle il s’était engagé ; qu’à ce titre, il peut demander le paiement des sommes correspondant aux autres dépenses exposées par lui pour l’exécution du contrat et au gain dont il a été effectivement privé par sa nullité ; qu’en déboutant la société CPC Cotentin de sa demande de remboursement des taxes foncières au motif qu’en cas d’annulation d’une vente immobilière, l’acquéreur qui a réglé les taxes foncières a la possibilité de saisir l’administration fiscale d’une demande de dégrèvement, la cour d’appel a violé le principe de la réparation intégrale du préjudice sans perte ni profit et l’article 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1382, devenu 1240, du code civil :

15. Il résulte de ce texte que l’auteur d’un dommage doit en réparer toutes les conséquences.

16. Pour rejeter la demande indemnitaire formée par l’acquéreur au titre des taxes foncières, l’arrêt retient qu’en cas d’annulation d’une vente immobilière, l’acquéreur qui a réglé les taxes foncières a la possibilité de saisir l’administration fiscale d’une demande de dégrèvement.

17. En statuant ainsi, alors que le paiement de la taxe foncière acquittée par l’acquéreur d’un bien immobilier dont la vente a été annulée constitue un préjudice indemnisable, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur l’autre grief du pourvoi incident n° K 24-13.491, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette la demande de la société CPC Cotentin au titre du remboursement des taxes foncières, l’arrêt rendu le 30 janvier 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Caen ;

Remet, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Rennes ;

Condamne la société civile professionnelle Christelle Gosselin, Romaric Leforestier et Anne Fautrat, aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par la société civile professionnelle Christelle Gosselin, Romaric Leforestier et Anne Fautrat, et par la communauté de communes Côte Ouest Centre Manche et condamne la société civile professionnelle Christelle Gosselin, Romaric Leforestier et Anne Fautrat à payer à la société CPC Cotentin la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le sept mai deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.