Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 6 mars, 26 mai, 1er septembre, 16 octobre et 29 novembre 2025, M. B… A…, représenté par M^e Francisci, demande au tribunal :

1°) à titre principal, d’annuler l’arrêté du 11 octobre 2024 par lequel le maire de la commune de Galéria a délivré à la SAS La Funtanaccia un permis de construire trois villas individuelles sur les parcelles cadastrées section F nos 393 et 394, situées lieu-dit « Fontanaccia » à Galéria, ensemble la décision du 7 janvier 2025 de rejet de son recours gracieux ;

2°) à titre subsidiaire, à ce qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de la décision juridictionnelle à intervenir concernant les limites des parcelles cadastrées section F nos 79 et 563 ;

3°) de mettre à la charge de la SAS La Funtanaccia et de la commune de Galeria la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- sa requête est recevable ;

- l’arrêté attaqué est insuffisamment motivé ;

- les moyens tirés de l’absence de production de la division parcellaire dans le dossier de demande et de la fraude ne sont pas irrecevables, dès lors qu’ils ont été invoqués dans le délai fixé par l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme ;

- le dossier de demande de permis de construire est incomplet, d’une part, au regard des exigences résultant des articles R. 431-9 et suivants du code de l’urbanisme, en tant qu’il ne comporte aucune photographie présentant l’accès au projet depuis la voie publique, que les photographies produites ne permettent pas d’apprécier l’insertion du projet ni sa situation dans l’environnement proche et lointain, que le plan de masse ne mentionne ni l’orientation ni l’indication des voies privées, que les pièces PC2 « plan de masse maison 3 » et PC5 « plan de toiture maison 3 » ne sont pas produites, que le plan PC8 est illisible, que les pièces complémentaires sollicitées par la commune par courrier du 20 juillet 2024 n’ont jamais été communiquées par la pétitionnaire, et que la notice descriptive qui mentionne un accès erroné aux parcelles, est excessivement succincte, ne décrit pas le projet et ne précise pas la surface de chacune des maisons, et, d’autre part, que les plans relatifs à l’accessibilité des personnes handicapées sont illisibles, que la rubrique 5.5 du formulaire CERFA relative aux surfaces du projet n’a pas été renseignée, que la division parcellaire évoquée dans les plans ne figure pas au dossier et qu’une autorisation de défrichement devait être obtenue.

- l’incomplétude du dossier de demande de permis de construire n’a pas permis au service instructeur d’apprécier la conformité du projet à la réglementation qui lui est applicable ;

- l’arrêté attaqué méconnait les dispositions de l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme ;

- le permis de construire a été obtenu par fraude.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 13 mai, 16 juin, 15 septembre et 4 novembre 2025, la SAS La Funtanaccia, représentée par M^e Muscatelli, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce qu’il soit sursis à statuer dans l’attente d’une régularisation en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et à ce que soit mise à la charge de M. A… la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le requérant ne dispose d’aucun intérêt à agir ;

- les moyens tirés de l’absence de production de la division parcellaire dans le dossier de demande et de la fraude sont irrecevables, en application de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme ;

- les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 25 mai 2025, la commune de Galéria, représentée par M^e Maurel conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. A… la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le requérant ne dispose pas d’un intérêt à agir ;

- les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Zerdoud ;

- les conclusions de M. Martin, rapporteur public ;

- les observations de M^e Francisci représentant le requérant et de M^e Silvestri représentant la SAS La Funtanaccia.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 11 octobre 2024, le maire de la commune de Galéria a délivré à la SAS La Funtanaccia un permis de construire trois villas individuelles, sur les parcelles cadastrées section F nos 393 et 394, situées lieu-dit « Fontanaccia ». Le 6 décembre 2024, M. A… a formé un recours gracieux à l’encontre de cet arrêté qui a été rejeté par une décision du 7 janvier 2025. M. A… demande au tribunal de prononcer l’annulation de l’arrêté du 11 octobre 2024, ensemble celle de la décision du 7 janvier 2025 rejetant son recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, il ne résulte d’aucune disposition législative ou réglementaire qu’un arrêté accordant un permis de construire doive faire l’objet d’une motivation spécifique. Le moyen tiré de l’insuffisante motivation de l’arrêté attaqué est donc inopérant et doit, dès lors, être écarté.

3. En deuxième lieu, l’absence, dans le dossier constitué à l’appui d’une demande d’autorisation d’urbanisme, d’une des pièces requises pour l’instruction de cette demande, n’est pas de nature à influencer l’appréciation des autorités chargées de l’examen de la demande dès lors que les indications nécessaires se déduisent des autres pièces du dossier. En outre, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

4. D’une part, aux termes de l’article R. 431-7 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. » Aux termes de l’article R. 431-9 du même code : « Lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder ». Aux termes R. 431-10 de ce code: « Le projet architectural comprend également : (…) c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ».

5. En l’espèce, si les dispositions invoquées n’imposent pas que le dossier de demande de permis de construire comporte un titre établissant l’existence d’une servitude de passage, il ressort des pièces du dossier, à supposer même que la voie ne soit pas ouverte à la circulation publique, que le plan de masse en matérialise l’assiette et permet d’identifier l’accès aux parcelles. En tout état de cause, ce document, corroboré par le plan de situation, les vues aériennes et l’avis technique du 19 juin 2024, a mis le service instructeur à même d’en apprécier l’emplacement et les caractéristiques. Le dossier comporte, en outre, plusieurs photographies et un plan « PC 8 » situant le projet dans son environnement proche et lointain ainsi qu’un document d’insertion permettant d’apprécier son intégration au regard des constructions avoisinantes et des paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain. Par ailleurs, alors que les plans de masse et le plan de toiture de la maison 3 figurent au dossier, la notice paysagère qui s’avère suffisante, a permis, au regard de l’ensemble des pièces produites, d’apprécier la conformité du projet à la réglementation applicable, notamment aux règles d’occupation des sols. Si le requérant soutient que la preuve du dépôt en mairie les 26 juillet et 9 août 2024 du formulaire CERFA modifié comportant l’attestation RE2020 signée ainsi que l’autorisation de défrichement n’est pas produite, il n’établit pas, ni même n’allègue, que cette circonstance aurait été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. En outre, le requérant ne peut utilement soutenir que la rubrique 5.5 du formulaire CERFA relative aux surfaces du projet, qui repose sur des dispositions abrogées du code de l’urbanisme, devait être renseignée. Enfin, si M. A… fait valoir que les plans relatifs à l’accessibilité des personnes à mobilité réduite sont illisibles, il ne se prévaut d’aucune disposition applicable imposant la production de tels plans dans le dossier de demande de permis de construire.

6. D’autre part, aux termes de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme : « Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés».

7. Il résulte des termes mêmes de ces dispositions que le dossier de demande de permis de construire ne doit comprendre les pièces qu’elles mentionnent que dans l’hypothèse où le terrain d’assiette du projet doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble des travaux pour lesquels le permis est sollicité. Dès lors, si le requérant soutient que la division parcellaire évoquée dans les plans ne figure pas au dossier de demande, une telle division n’avait pas à être réalisée préalablement à la délivrance du permis, lequel vaut, en l’espèce, autorisation de division.

8. Enfin, aux termes de l’article L. 425-6 du code de l’urbanisme : « (…) lorsque le projet porte sur une opération ou des travaux soumis à l’autorisation de défrichement prévue aux articles L. 341-1 et L. 341-3 du même code, celle-ci doit être obtenue préalablement à la délivrance du permis. ». L’article R. 431-19 de ce même code dispose que : « Lorsque les travaux projetés nécessitent une autorisation de défrichement en application des articles L. 341 1, L. 341-3 ou L. 214-13 du code forestier, la demande de permis de construire est complétée par la copie de la lettre par laquelle le préfet fait connaître au demandeur que son dossier de demande d’autorisation de défrichement est complet, si le défrichement est ou non soumis à reconnaissance de la situation et de l’état des terrains et si la demande doit ou non faire l’objet d’une enquête publique. ».

9. Il ressort des pièces du dossier que, par un courrier du 6 août 2024, le service agriculture et forêt de la direction départementale des territoires et de la mer de la Haute-Corse a indiqué au pétitionnaire que l’obtention d’une autorisation préalable de défrichement n’était pas requise, dès lors que la parcelle cadastrée section F n° 393 s’inscrivait dans un bois d’une superficie inférieure au seuil de 2,25 hectares fixé par arrêté préfectoral. Le requérant soulève, par la voie de l’exception, l’illégalité de cette décision au motif qu’elle ne tiendrait pas compte de l’âge des bois présents sur la parcelle, de plus de quarante ans. Toutefois, l’arrêté attaqué n’étant pas pris pour l’application de la décision relative au défrichement et celle-ci ne constituant pas la base légale du permis en litige, le moyen tiré, par voie d’exception, de l’illégalité de cette décision doit, en tout état de cause, être écarté comme inopérant.

10. En outre, en se bornant à soutenir qu’une autorisation de défrichement aurait également dû être obtenue pour la parcelle cadastrée section F n° 394, au motif qu’elle relèverait des dispositions de l’article L. 111-2 du code forestier, M. A… n’établit pas que le projet en litige nécessiterait une telle autorisation au regard des dispositions qui lui sont applicables, la seule circonstance invoquée, tirée de la présence de bois âgés de plus de quarante ans, étant insuffisante pour le démontrer. Par suite, le moyen tiré de l’incomplétude du dossier, en l’absence d’autorisation de défrichement, n’est pas assorti des précisions permettant d’en apprécier le bien-fondé et doit, dès lors, être écarté.

11. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré du caractère incomplet et erroné du dossier de demande de permis de construire peut être écarté en toutes ses branches.

12. En troisième lieu, aux termes de l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie. / Il peut également être refusé ou n’être accepté que sous réserve de prescriptions spéciales si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic. ».

13. Le permis, qui est délivré sous réserve des droits des tiers, a pour seul objet d’assurer la conformité des travaux qu’il autorise à la réglementation d’urbanisme. Dès lors, si l’administration et le juge administratif doivent, pour l’application des règles d’urbanisme relatives à la desserte et à l’accès des engins d’incendie et de secours, s’assurer de l’existence d’une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l’existence d’un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie, il ne leur appartient de vérifier ni la validité de cette servitude ni l’existence d’un titre permettant l’utilisation de la voie qu’elle dessert, si elle est privée, dès lors que celle-ci est ouverte à la circulation publique.

14. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que la parcelle en litige est desservie, depuis la voie publique, par une voie d’une largeur de quatre mètres et qu’une servitude de passage a été consentie à son profit sur la parcelle cadastrée section F n° 563 par un acte notarié du 11 décembre 2017. Contrairement à ce que soutient le requérant, il ressort notamment des photographies versés au dossier que ni le portail d’entrée de la parcelle cadastrée section F n° 563 ni l’angle formé entre l’entrée du chemin et la voie publique ne compromettent la fluidité de circulation, alors, au demeurant, qu’il ressort de l’avis technique favorable émis le 19 juin 2024 par les services de la commune de Galéria que la capacité de la voie à desservir le projet est suffisante. En tout état de cause, si le requérant se prévaut d’un recours formé devant la cour d’appel de Bastia concernant les limites des parcelles cadastrées section F nos 79 et 563 pour contester la validité de la servitude de passage consentie à la parcelle d’assiette du projet, le permis de construire étant délivré sous réserve des droits des tiers, cette circonstance est sans incidence sur sa légalité. Par suite, le requérant n’est pas fondé à soutenir que le maire de la commune de Galéria aurait fait une inexacte application des dispositions précitées au point 12.

15. En dernier lieu, d’une part, l’autorité administrative saisie d’une demande de permis de construire peut relever les inexactitudes entachant les éléments du dossier de demande relatifs au terrain d’assiette du projet, notamment sa surface ou l’emplacement de ses limites séparatives, et, de façon plus générale, relatifs à l’environnement du projet de construction, pour apprécier si ce dernier respecte les règles d’urbanisme qui s’imposent à lui. En revanche, le permis de construire n’ayant d’autre objet que d’autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, elle n’a à vérifier ni l’exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet à moins qu’elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande tels que limitativement définis par les articles R. 431-4 et suivants du code de l’urbanisme, ni l’intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d’éléments établissant l’existence d’une fraude à la date à laquelle l’administration se prononce sur la demande d’autorisation.

16. D’autre part, aux termes de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme : « Par dérogation à l’article R. 611-7-1 du code de justice administrative, et sans préjudice de l’application de l’article R. 613-1 du même code, lorsque la juridiction est saisie d’une requête relative à une décision d’occupation ou d’utilisation du sol régie par le présent code, ou d’une demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant une telle décision, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. Cette communication s’effectue dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article R. 611-3 du code de justice administrative. ».

17. En l’espèce, le premier mémoire en défense de la SAS La Funtanaccia a été adressé au conseil de M. A… le 14 mai 2025, qui en a accusé réception le jour même. Le moyen nouveau tiré de la fraude a été soulevé pour la première fois dans le mémoire du requérant, enregistré au greffe du tribunal, le 16 octobre 2025, soit après l’expiration du délai franc de deux mois prévus par l’article R. 600-5 précité du code de l’urbanisme. Au surplus, il résulte de ce qui a été dit aux points 4 à 11, que le service instructeur disposait des éléments nécessaires pour apprécier les caractéristiques du projet. Par suite, le moyen tiré de ce que les informations figurant dans le dossier de demande de permis de construire, notamment celles relatives à la voie de desserte du projet de construction, seraient entachées de fraude doit, en tout état de cause, être écarté.

18. Il résulte de tout de ce qui précède que la requête de M. A… doit être rejetée, en toutes ses conclusions, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir soulevée en défense ni de surseoir à statuer dans l’attente de la décision juridictionnelle à intervenir concernant les limites des parcelles cadastrées section F nos 79 et 563.

Sur les frais liés au litige :

19. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la commune de Galéria et la SAS La Funtanaccia, qui n’ont pas la qualité de parties perdantes, versent à M. A… la somme qu’il réclame au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En revanche, dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de M. A… le versement à la commune de Galéria et à la SAS La Funtanaccia, chacune, d’une somme de 725 euros sur le fondement de ces mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. A… est rejetée.

Article 2 : M. A… versera la somme de 725 euros à la commune de Galéria au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : M. A… versera la somme de 725 euros à la SAS La Funtanaccia au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. B… A…, à la commune de Galéria et à la SAS La Funtanaccia.

Délibéré après l’audience du 27 mars 2026 à laquelle siégeaient :

M^me Baux, présidente,

M^me Zerdoud, conseillère,

M. Samson, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 avril 2026.

La présidente,

Signé

A. Baux

La rapporteure,

Signé

I. Zerdoud

La greffière,

Signé

R. Alfonsi

La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Corse, en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Un greffier,

A. Sapet