Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 25 octobre 2022 et le 13 février 2023, ce dernier n’ayant pas été communiqué, M^me C B, représentée par M^e Delavallade, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 13 septembre 2022 par lequel le maire de la commune de Lanton a délivré un permis de construire à la société Kena ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Lanton et de la société Kena une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— l’arrêté attaqué est insuffisamment motivé ;

— le dossier de permis de construire est incomplet et méconnait les articles R. 431-8 et R. 431-10 du code de l’urbanisme ;

— il méconnait l’article 3.1 du règlement de la zone UC du plan local d’urbanisme de la commune de Lanton ;

— il méconnait l’article 3.2 du règlement de la zone UC du plan local d’urbanisme de la commune de Lanton ;

— il méconnait l’article 12 du règlement de la zone UC du plan local d’urbanisme de la commune de Lanton ;

— il méconnait les articles R. 111-2 et R. 111-5 du code de l’urbanisme ;

— il méconnait l’article 10 du règlement de la zone UC du plan local d’urbanisme de la commune de Lanton ;

— le permis de construire présente un caractère frauduleux.

Par un mémoire en défense, enregistré le 21 décembre 2022, la commune de Lanton, représentée par le cabinet HMS Atlantique Avocats, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de M^me B en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient qu’aucun des moyens soulevés par la requérante n’est fondé.

Par un mémoire en défense enregistré le 19 décembre 2022, la société Kena, représentée par la SELAS Cazamajour et Urbanlaw, conclut à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire à l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et, en tout état de cause, à ce que la somme de 3 500 euros soit mise à la charge de M^me B en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable à défaut d’intérêt pour agir de la requérante ;

— aucun des moyens soulevés par M^me B n’est fondé.

Par un courrier enregistré le 30 novembre 2022, M^me B déclare maintenir sa requête en application de l’article R. 612-5-2 du code de justice administrative

Vu :

— les autres pièces du dossier ;

— l’ordonnance n° 2205651 du 21 novembre 2022 par laquelle le juge des référés du tribunal administratif a rejeté la demande de suspension de M^me B.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. A,

— les conclusions de M. Vaquero, rapporteur public,

— les observations de M^e Chapenoire, représentant M^me B,

— les observations de M^e Cordier-Amour, représentant la commune de Lanton,

— et les observations de M^e Maginot, représentant la société Kena.

Considérant ce qui suit :

1. Le 3 juin 2022, la société Kena a déposé une demande de permis de construire pour l’édification de trois maisons individuelles et d’une piscine sur un terrain situé 10 allée Marsalat à Langon, sur une parcelle cadastrée section BR n°s 434 et 435. Par un arrêté du 13 septembre 2022, dont M^me B demande l’annulation, le maire a fait droit à cette demande et a accordé le permis de construire sollicité.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

2. En premier lieux, l’arrêté attaqué est assorti de prescriptions tenant au raccordement du projet aux réseaux et aux travaux de la piscine, qui devront être réalisés conformément aux dispositions de l’article R. 1321-57 du code de la santé publique, ainsi qu’à l’évacuation des eaux de cette piscine. Ces prescriptions, qui résultent d’un avis joint à l’arrêté attaqué et en constituent la motivation, sont suffisamment précises, de sorte que le moyen tiré de l’insuffisance de motivation doit être écarté.

3. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : () / b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; () / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. « . Et aux termes de l’article R. 431-10 du même code : » Le projet architectural comprend également : () / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ".

4. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

5. D’une part, il ressort des pièces du dossier que la notice descriptive du projet présente avec suffisamment de précision l’état initial du terrain et le projet. Elle précise notamment que l’environnement proche du projet est essentiellement composé d’habitations, ajoute qu’on trouve une végétation moyenne sur le pourtour du terrain et que la parcelle est entièrement recouverte de verdure. Elle indique aussi l’ensemble des matériaux et des teintes utilisés pour les différentes constructions. Elle est également accompagnée d’un plan de situation et d’un repérage aérien qui permettent de visualiser les abords du terrain et les constructions avoisinantes. En outre, les deux plans de masse font état de l’ensemble des dimensions des constructions projetées ainsi que des diverses voies et accès, et décrivent les espaces libres, qui seront en espace vert planté, figurant les arbres existants et ceux à planter. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme doit être écarté.

6. D’autre part, le dossier de permis de construire comporte pas moins d’une vingtaine de documents graphiques qui, accompagnés des autres documents évoqués au point précédent, permettent situer le projet et d’en apprécier l’intégration dans son environnement, de sorte que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme doit être également écarté.

7. En troisième lieu, aux termes de l’article 3.1 du règlement de la zone UC du plan local d’urbanisme de la commune de Lanton : « Les accès doivent être adaptés à la destination et à l’importance de l’opération qu’ils desservent. Ils doivent être aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique. / Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies, les accès doivent, sauf impossibilité technique, s’effectuer à partir de la voie présentant le moindre risque pour la circulation générale. / Les accès ou bandes de desserte desservant plus d’un logement doivent avoir une largeur minimale d’emprise de 6 mètres, incluant une chaussée de 3,50 mètres, sur toute leur longueur. / Les accès en impasse doivent desservir moins de 10 logements, ne pas excéder 50m de long et comporter un dispositif de retournement dans leur partie terminale (schémas techniques en Annexe). ». L’article 6.5 du règlement du même plan local d’urbanisme dispose : « Sont considérés comme accès, les passages non ouverts à la circulation publique qui permettent la liaison automobile entre un terrain et la voie ou le cas échéant l’emprise publique qui le dessert ». L’article 6.6 du même règlement définit quant à lui l’emprise de la façon suivante : « L’emprise, ou plateforme, d’une voie se compose de la chaussée, ainsi que des trottoirs ou accotements et le cas échéant des espaces dédiés à la circulation des cycles ou à la collecte des eaux pluviales qui la borde. ».

8. Pour l’application de ces dispositions, constitue une bande d’accès une portion de terrain, distincte du terrain d’assiette du projet, permettant l’accès à ce terrain d’assiette depuis une voie publique ou une voie privée ouverte à la circulation publique, ou encore depuis une emprise publique.

9. En l’espèce, il ressort d’abord des pièces du dossier, et en particulier du plan de masse joint à la demande de permis de construire, que l’emprise de l’accès au terrain d’assiette, laquelle se compose non seulement de la chaussée mais également des accotements, contrairement à ce que soutient la requérante, présente une largeur minimale d’emprise de 6 mètres, conformément aux dispositions précitées. Ensuite, M^me B n’établit pas, par la seule production de schémas annotés par ses propres soins, que la chaussée au niveau de cet accès serait inférieure à 3,50 mètres alors qu’au contraire, il ressort des pièces du dossier que l’enlèvement prévu des piliers du portail existant permettra à l’accès de disposer d’une chaussée supérieure à 5,54 mètres de largeur. Par ailleurs, si la requérante soutient que la voie reliant l’accès sur l’allée Marsalat aux maisons projetées excédera 50 mètres de long, sera d’une largeur d’emprise inférieure à 6 mètres et ne comportera pas de dispositif de retournement, cette voie située sur le terrain d’assiette du projet est une voie interne et non une bande d’accès relevant des dispositions précitées du dernier alinéa de l’article 3.3.1, lesquelles ne peuvent dès lors être utilement invoquées en ce qui la concerne. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 3.3.1 du règlement de la zone UC du plan local d’urbanisme de la commune de Lanton doit être écarté.

10. En quatrième lieu, aux termes de l’article 3.2 du règlement de la zone UC du plan local d’urbanisme de la commune de Lanton : « Les terrains doivent être desservis par des voies publiques ou privées qui répondent à l’importance et à la destination des constructions qu’ils accueillent. Les caractéristiques de ces voies doivent permettre la circulation des engins de lutte contre l’incendie (schémas techniques en Annexe) et de collecte des déchets ménagers. () ».

11. La requérante ne peut utilement se prévaloir de la méconnaissance de ces dispositions ni à l’égard de la voie interne, qui ne constitue pas une voie de desserte au sens et pour l’application des dispositions précitées, ni à l’égard de l’allée Marsalat, dès lors qu’elles sont uniquement applicables aux voies nouvelles. En tout état de cause, s’agissant de l’allée Marsalat qui dessert le terrain d’assiette du projet, les requérants n’établissent pas en quoi elle ne répondrait pas à l’importance et à la destination des constructions projetées, qui sont au nombre de trois, ou ne permettrait pas la circulation des engins de lutte contre l’incendie et de collecte des déchets ménagers, alors que cette allée est à sens unique et qu’il ressort des différentes vues disponibles sur le site internet Google Maps qu’elle est en bonne état et dispose d’accotements conséquents lui conférant une largeur de 4,5 m suffisante pour le passage des véhicules aux dimensions importantes. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 3.2 du règlement de la zone UC du plan local d’urbanisme de la commune de Lanton doit être écarté.

12. En cinquième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ». Et aux termes de l’article R. 111-5 du même code : « Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie. / Il peut également être refusé ou n’être accepté que sous réserve de prescriptions spéciales si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic. ».

13. Ainsi qu’il a été dit au point 11 et pour les mêmes motifs, alors qu’au demeurant l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme n’est pas applicable en l’espèce dès lors que la commune de Lanton est couverte par un plan local d’urbanisme, la requérante ne démontre pas en quoi le projet litigieux porterait atteinte à la sécurité publique, et notamment à la sécurité des usagers de l’allée Marsalat, de sorte que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté.

14. En sixième lieu, aux termes de l’article 10 du règlement de la zone UC du plan local d’urbanisme de la commune de Lanton : « Dans toutes les zones, la hauteur maximale des autres constructions situées en limite séparative et dans la bande de 3 mètres depuis la limite séparative, ne peut excéder : / – 3 mètres au point haut de l’acrotère, /- 3,50 mètres au faitage. / En zone UC et UCp la hauteur maximale des constructions, mesurée selon les dispositions indiquées dans les Dispositions générales, ne peut excéder : / – 5 mètres au point haut de l’acrotère, / – 8 mètres au faitage. ». L’article 6.15 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Lanton définit l’acrotère ainsi : « Muret en parti sommitale de la façade, situé au-dessus d’une toiture terrasse et comportant le relevé d’étanchéité. ». L’article 6.16 du même règlement définit quant à lui le faitage comme un « Ouvrage en partie haute d’un toit en pente, où se rencontre les versants de la toiture. ».

15. D’une part, la requérante ne peut utilement faire valoir que les maisons M1 et M2 du projet ne respectent pas la hauteur maximale des constructions au point haut de l’acrotère alors qu’il ressort des pièces du dossier que les maisons en cause n’ont pas de toiture terrasse mais un toit en pente disposant d’un faitage. En tout état de cause, il ressort du plan de masse que la hauteur maximale des constructions n’excède pas 8 mètres au faitage.

16. D’autre part, la limite de hauteur de 3,50 mètres au faitage n’est pas applicable à la maison M1 dès lors que la voie de desserte interne, en indivision, fait partie intégrante du projet et que cette maison n’est par conséquent pas située dans la bande de 3 mètres depuis une limite séparative. En revanche, il ressort des pièces du dossier que la maison M2 se situe effectivement dans la bande de 3 mètres depuis la limite séparative entre le terrain d’assiette du projet et la parcelle voisine cadastrée section BR n° 433. Or, il ressort également des pièces du dossier que la hauteur de la maison M2, qu’il convient de prendre dans son ensemble pour l’application des dispositions citées au point 14, et non au regard de la seule partie de la construction située dans la bande de 3 m ainsi que le soutient la commune, présente une hauteur au faitage supérieure à 3,50 mètres . Par suite, M^me B est fondée à soutenir que le projet méconnait l’article 10 du règlement de la zone UC du plan local d’urbanisme de la commune de Lanton en tant que la maison M2 présente une hauteur au faitage supérieure à 3,50 mètres.

17. En septième lieu, aux termes de l’article 12 du règlement de la zone UC du plan local d’urbanisme de la commune de Lanton, relatif aux obligations minimales pour le stationnement des véhicules automobiles dispose : « Pour les constructions à destination d’habitat : / – 1 place par logement locatif financé par un prêt aidé de l’Etat, / – 1,5 place par logement dans les autres cas (à arrondir au nombre supérieur). ».

18. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet est destiné à recevoir 6 places de stationnement pour 3 constructions à destination d’habitat, conformément aux dispositions précitées. Contrairement à ce que prétend la requérante, les deux places de stationnement de la maison d’habitation M3 sont desservies par une bande interne propre à recevoir le passage des véhicules, la circonstance qu’un chemin piéton relie l’entrée de la maison d’habitation à ces places de stationnement étant sans incidence sur la légalité du projet. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 12 du règlement de la zone UC du plan local d’urbanisme de la commune de Lanton doit être écarté.

19. En huitième et dernier lieu, la fraude est caractérisée lorsqu’il ressort des pièces du dossier que le demandeur a eu l’intention de tromper l’administration pour obtenir une décision indue. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s’étant livré à l’occasion du dépôt de sa demande à des manœuvres destinées à tromper l’administration.

20. La requérante ne peut soutenir que la société pétitionnaire aurait commis des manœuvres frauduleuses relatives aux places de stationnement et aux voies de desserte dès lors que, ainsi qu’il a été dit précédemment, le projet ne méconnait sur ces points aucune des règles d’urbanisme invoquées. En outre, il ressort des pièces du dossier que ladite société a déposé, le 17 mai 2022, une déclaration préalable en vue de diviser les lots à construire et que, par un arrêté du 10 juin 2022, le maire de la commune de Lanton ne s’est pas opposé à cette déclaration préalable. Ainsi, la société Kena n’a pas tenté d’échapper à l’application de la procédure de permis d’aménager ou de déclaration préalable d’un lotissement. Le moyen tiré de la fraude doit donc être écarté.

21. Il résulte de tout ce qui précède que seul le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 10 du règlement de la zone UC du plan local d’urbanisme de la commune de Lanton en ce qui concerne la hauteur au faitage de la maison M2, relevé au point 16 du présent jugement, est susceptible d’entraîner l’annulation de l’arrêté attaqué.

Sur la régularisation :

22. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ». Aux termes de l’article L. 600-5-1 du même code: « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

23. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée, sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

24. En l’espèce, le vice résultant de la méconnaissance des dispositions de l’article 10 du règlement de la zone UC du plan local d’urbanisme de la commune de Lanton en ce qui concerne la hauteur au faitage de la maison M2 est susceptible d’être régularisé. Il convient de surseoir à statuer sur la requête pour permettre la régularisation sur ce point du permis de construire en litige, jusqu’à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de la date de notification du jugement, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête pour permettre la régularisation du permis de construire contesté en ce qui concerne le vice constaté par le présent jugement, jusqu’à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de la date de notification de ce jugement, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me C B, à la commune de Lanton et à la société Kena.

Délibéré après l’audience du 8 mars 2023, à laquelle siégeaient :

M. Pouget, président,

M. Josserand, conseiller,

M. Frézet, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 mars 2023.

Le rapporteur,

C. FREZET

Le président,

L. POUGET La greffière,

M.-A. PRADAL

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière