Vu la procédure suivante :

Par une requête et deux mémoires enregistrés respectivement le 5 mai 2022, le 15 avril 2024 et le 15 mai 2024, ce dernier n’ayant pas été communiqué, MM. Olivier D et Patrick A, représentés par M^e Lanot et M^e Roncin, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté en date du 1er décembre 2021 par lequel le maire de la commune de La Teste-de-Buch a délivré un permis de construire à la SARL EP Promotion ainsi que la décision du 8 février 2022 de rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de La Teste-de-Buch une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— la requête a été introduite dans les délais de recours contentieux ;

— ils ont intérêt pour agir ;

— le dossier de demande est incomplet tant au regard des articles R. 431-5, R. 431-8, R. 431-9 et R. 431-10 du code de l’urbanisme ;

— l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme est méconnu ;

— l’arrêté du 1er décembre 2021 est entaché d’une erreur de droit car il ne respecte pas les prescriptions de l’arrêté du 28 juin 2018 de non-opposition à déclaration préalable de la division de la parcelle cadastrée section FS n° 286 en parcelles FS n° 603 et n° 604 ;

— il méconnaît les dispositions du règlement du PLU en ce que :

o la hauteur maximale des constructions excède 6,5 mètres alors qu’elles sont implantées au-delà d’une bande de 22 mètres mesurée depuis la voie publique, en méconnaissance de l’article 10 du règlement ;

o la hauteur des clôtures envisagées n’est pas précisée et pour la maison n° 2 l’accès goudronné longe la clôture et aucune régularisation à ce titre ne peut être effectuée, en méconnaissance de l’article 11 du règlement ;

o le nombre de places de stationnement est insuffisant au regard des prescriptions de l’article 12 du règlement ;

o aucun relevé topographique n’a été joint au dossier de demande de permis de construire, l’essence de chaque arbre abattu n’est pas précisée et des arbres seront supprimés alors qu’ils ne sont pas situés sur l’emprise des constructions et des allées en dépit des exigences de l’article 13 du règlement.

Par un mémoire en défense enregistré le 13 avril 2024, la commune de La Teste-de-Buch conclut :

— au rejet de la requête ;

— et à ce qu’une somme de 1 500 euros soit mise à la charge de MM. D et A sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— à titre principal, la requête est irrecevable en raison du défaut d’intérêt à agir des requérants ;

— à titre subsidiaire, les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par trois mémoires en défense enregistrés le 30 mai 2022, le 24 juin 2022 et le 14 mai 2024, ce dernier n’ayant pas été communiqué, la SARL EP Promotion, représentée par M^e Achou-Lepage, conclut :

— au rejet de la requête ;

— à la condamnation de MM. D et A à lui verser la somme de 20 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme ;

— et à ce qu’une somme de 5 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— à titre principal, la requête est irrecevable pour défaut d’intérêt à agir des requérants ;

— à titre subsidiaire, les moyens soulevés ne sont pas fondés ;

— à titre infiniment subsidiaire, qu’il y a lieu de régulariser l’éventuel vice retenu sur le fondement des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Par ordonnance du 15 avril 2024, la clôture d’instruction a été fixée en dernier lieu au 15 mai 2024 à 12 heures.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Bourdarie,

— les conclusions de M^me Patard, rapporteure publique,

— les observations de M^e Roncin, représentant MM. Olivier D et Patrick A,

— et les observations de M^e Caparros représentant la SARL EP Promotion.

Une note en délibéré présentée pour MM. D et A a été enregistrée le 19 novembre 2024.

Considérant ce qui suit :

1. Par une demande reçue en mairie de la Teste-de-Buch le 6 septembre 2021, la SARL EP Promotion a sollicité un permis de construire deux maisons individuelles sur la parcelle cadastrée section FS n° 604p d’une superficie de 1 187 m² qui lui a été délivré par arrêté du maire de la commune en date du 1er décembre 2021. Un recours gracieux formé le 3 janvier 2022 par les riverains du projet dont les requérants, reçu en mairie le 27 janvier suivant, a donné lieu à une décision de rejet du 8 février 2022. MM. D et A demandent au tribunal d’annuler l’arrêté du 1er décembre 2021 et la décision de rejet explicite de leur recours gracieux.

Sur la fin de non-recevoir :

2. En premier lieu, aux termes du premier alinéa de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

3. La recevabilité d’une requête collective est assurée lorsque l’un au moins des requérants est recevable à agir.

4. Il ressort des pièces du dossier que M. D est voisin immédiat de la parcelle d’assiette du projet dont sa propriété n’est séparée que par une bande d’une largeur inférieure à cinq mètres. Les conditions de jouissance de son bien seront affectées par l’édification de deux maisons sur une parcelle qui, avant projet, ne supporte aucune construction mais uniquement de la végétation et des arbres. Par suite, l’un au moins des deux requérants disposant d’un intérêt pour agir, la fin de non-recevoir doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

5. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme : " La demande de permis de construire précise :/ () g) La puissance électrique nécessaire au projet, lorsque la puissance électrique est supérieure à 12 kilovoltampères monophasé ou 36 kilovoltampères triphasé () / La demande comporte également l’attestation du ou des demandeurs qu’ils remplissent les conditions définies à l’article R*423-1 pour déposer une demande de permis « . Aux termes de l’article R. 431-8 du même code : » Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement « . Aux termes de l’article R. 431-10 du même code : » Le projet architectural comprend également : / () d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse () ".

6. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

7. Il ressort des pièces du dossier que si la puissance électrique, finalement estimée par Enédis à 24 kVA, n’a pas été renseignée par le pétitionnaire dans le dossier de demande, cette circonstance n’est pas de nature à avoir induit le service instructeur en erreur dès lors qu’il n’est pas contesté que la puissance de 24 kVA sur la base de laquelle Enedis a émis son avis correspond aux besoins du projet. Par ailleurs, en attestant avoir la qualité pour demander le permis de construire, la SARL EP Promotion n’avait pas à justifier de celle-ci et l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme n’est pas méconnu. La notice paysagère de la demande de permis de construire précise que « le terrain se situe dans une zone d’habitat pavillonnaire composée de maisons individuelles. Sur le terrain, la végétation est composée d’herbe et d’arbres d’essences variées. Le terrain est actuellement clôturé en partie ». En outre le plan de masse précise les arbres devant être abattus. Ainsi quand bien même le dossier ne comporte pas le relevé du nombre et des essences d’arbres présents sur le site, cette description de l’état du terrain d’assiette du projet et les photographies jointes au dossier de demande n’ont pas été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative. Les photographies d’insertion du projet dans son environnement permettent de situer le projet dans son environnement lointain au contraire de ce que soutiennent les requérants et le dossier de demande permet d’apprécier l’insertion du projet et son impact visuel au regard des constructions avoisinantes.

8. Aux termes du troisième alinéa de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : « Lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder ».

9. Le plan de masse fait apparaître un accès commun aux deux maisons depuis l’impasse Charles de Gaulle qui dessert plusieurs pavillons depuis l’avenue éponyme. Cette voie présente la forme d’un U dont les extrémités débouchent sur l’avenue Charles de Gaulle. Si un panneau indiquant impasse surmontant la mention « privé » existe à l’une des deux extrémités de la voie, il ressort des pièces du dossier que le propriétaire de cette dernière n’est pas identifié. En outre, il ne ressort pas des pièces du dossier que M. D, qui habite sur une parcelle issue d’une division de la parcelle d’origine de celle du projet en cause, dispose d’une servitude de passage pour emprunter cette impasse. Il en est de même pour M. A. Les actes d’acquisition des biens de ces derniers font état d’un accès à leurs parcelles depuis l’impasse Charles de Gaulle, avec, en plus, servitude de passage au profit de M. A sur la parcelle de M. D après avoir emprunté l’impasse Charles de Gaulle. Ainsi, il y a lieu de regarder cette voie, qui dessert directement la parcelle d’assiette, comme ouverte à la circulation publique. Par suite, le projet ne méconnaît pas l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme.

10. Il résulte de ce qui précède que le dossier de demande de permis de construire a permis à l’autorité administrative d’apprécier la conformité du projet à la réglementation applicable. Par suite, le moyen tiré de l’incomplétude du dossier de demande de permis de construire ne peut qu’être écarté.

11. En deuxième lieu, d’une part, aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». Aux termes de l’article L. 442-14 de ce code : « Lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date / () ».

12. Les arrêtés du 28 juin 2018 et du 30 juin 2021 de non-opposition à déclaration préalable de détachement d’un lot à bâtir de la parcelle cadastrée section FS n° 286 emportent lotissement de la parcelle d’origine. Ces arrêtés comportent deux prescriptions relatives d’une part, à l’obligation de respecter la hauteur maximale s’agissant d’une construction en deuxième rideau, en vertu du règlement de la zone UL du PLU et, d’autre part, la possibilité d’imposer un seuil habitable de la construction à la côte 4,35 B pour tenir compte du risque de submersion marine. Ces prescriptions à caractère règlementaire s’opposent tant au pétitionnaire qu’à l’autorité administrative chargée de délivrer le permis de construire.

13. D’autre part, aux termes de l’article 10 du règlement écrit d’urbanisme applicable à la zone UL : « La hauteur maximale des constructions ne peut excéder 8 m. / C les constructions implantées au-delà d’une bande de 22 m mesurée depuis la voie publique la hauteur maximale des constructions ne peut excéder 6,5 m () / Toutefois pour toutes nouvelles constructions il pourra être demandé que le seuil de partie habitable de la construction soit établi à une altitude minimale de 3,80 m B. En conséquence les hauteurs maximales définies plus haut devront être calculées à partir de la côte qui sera imposée. () ».

14. Ainsi qu’il a été dit au point 9, l’impasse Charles de Gaulle constitue une voie publique au sens des dispositions précitées. Ainsi, les deux constructions sur la parcelle d’assiette du projet, implantées en-deçà d’une bande de 22 mètres mesurée depuis cette voie publique, ne sont pas situées en deuxième rideau au sens des dispositions du PLU. Dès lors, leur hauteur respective au faîtage par rapport au sol naturel avant travaux, de 6,87 mètres et 7,04 mètres, inférieure à 8 mètres, ne contrevient pas à l’article 10 du règlement écrit applicable à la zone UL. En outre, en admettant que les arrêtés de non opposition à déclaration préalable, qui se bornent à rappeler les dispositions du règlement applicable, puissent être regardés comme imposant une prescription sur ce point, eu égard à la cote B de 4,35 mètres imposée aux deux constructions dans ces arrêtés, leur hauteur respective calculée à partir de cette côte imposée ne dépasse pas 6,5 mètres au faitage par rapport au sol naturel avant travaux. Par suite, le moyen tiré de l’erreur de droit au regard du non-respect des prescriptions dont sont assortis les arrêtés de non-opposition à déclaration préalable du 28 juin 2018 et du 30 juin 2021 ne peut qu’être écarté.

15. En troisième lieu, aux termes de l’article 11 du règlement d’urbanisme : « () / Les clôtures devront répondre aux caractéristiques suivantes : / – En façade sur voie : Les clôtures en brande ou de type ossature béton réservant feuillure pour remplissage béton seront strictement interdites en façade sur voie. Les clôtures seront en partie réalisées en mur bahut doublé de haies vives et auront une hauteur maximale de 1,40 mètre. / – En limites séparatives : leur hauteur sera de 1,80 m. () ».

16. Il ressort des pièces du dossier que la hauteur des clôtures projetées n’est pas précisée. De plus, le long de l’impasse Charles de Gaulle, il n’est pas prévu de haie vive en doublure de la clôture maçonnée. Ainsi, le projet méconnaît l’article 11 précité.

17. En quatrième lieu, en vertu de l’article 12 du règlement d’urbanisme, chaque construction doit présenter au moins deux places de stationnement dès lors que la surface de plancher de chaque maison est inférieure ou égale à 200 m².

18. Il ressort des plans de masse que deux places de stationnement pour automobiles sont prévues pour chaque maison, nonobstant la mention de garage pour motos dans le formulaire Cerfa.

19. En sixième et dernier lieu, aux termes de l’article 13 du règlement d’urbanisme : « () Les pins et arbres de haute tige ne pourront être abattus que sur l’emplacement des constructions à édifier et sur celui des allées à ouvrir. En conséquence, un état de la végétation existant accompagné d’un relevé topographique sera joint à chaque demande d’autorisation (permis de construire, déclaration de travaux, permis de lotir). Les arbres abattus seront remplacés par des arbres de haute futaie au minimum jusqu’à concurrence de un arbre existant ou à remplacer par tranche de 100 m² de surface du terrain. / Les aires de stationnement devront être plantées à raison d’un arbre pour 4 places de stationnement ».

20. La notice paysagère précise que les arbres situés sur la parcelle d’assiette sont d’essences variées. Le plan de masse joint au dossier de demande de permis de construire précise que neuf arbres de haute tige seront abattus et douze arbres plantés, répartis en quatre arbousiers, quatre tilleuls et quatre érables. Au regard de l’objet de ces dispositions, ces éléments permettent de déterminer les caractéristiques de l’état existant de la végétation comme l’exigent les dispositions précitées sans qu’il ne soit nécessaire d’indiquer l’essence de chaque arbre abattu et quand bien même certains arbres conservés ne seraient pas mentionnés. En outre, la proximité immédiate de certains arbres au regard de l’implantation des constructions justifie leur abattage pour des raisons de sécurité au regard de ces dispositions, bien qu’ils ne soient pas situés précisément sur l’emprise de ces constructions. Il s’ensuit que l’arrêté du 1er décembre 2021 ne méconnaît pas les dispositions citées au point précédent.

21. Il résulte de ce qui précède que les requérants sont seulement fondés à soutenir que le projet autorisé par l’arrêté du 1er décembre 2021 méconnaît les dispositions de l’article 11 du règlement applicable à la zone UL.

Sur les conclusions présentées par la SARL EP Promotion sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

22. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ». Aux termes de l’article L. 600-5-1 du même code  : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

23. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée, sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

24. Le vice relevé au point 16 affecte une partie identifiable du projet et peut être régularisé par un permis modificatif. De plus, sa régularisation n’aura pas nécessairement pour conséquence d’empêcher la réalisation de deux places de stationnement automobile comme l’exige l’article 12 du règlement d’urbanisme applicable à la zone UL compte tenu de l’espace libre de toute construction sur la parcelle d’assiette du projet.

25. Il y a lieu, dès lors, en application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, de prononcer l’annulation de l’arrêté du 1er décembre 2021 en tant qu’il autorise la construction de clôtures en méconnaissance de l’article 11 du règlement écrit du PLU applicable à la zone UL, lequel ne rend pas la présence de clôtures obligatoire. Il y a lieu d’annuler, par voie de conséquence, dans cette seule mesure, la décision de rejet du recours gracieux.

Sur les conclusions présentées par la SARL EP Promotion sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme :

26. Aux termes de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme : « Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager est mis en œuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l’auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel ».

27. En l’espèce, il ne résulte pas de l’instruction que les conclusions aux fins d’annulation présentées par les requérants traduiraient un comportement abusif de leur part. Par suite, les conclusions aux fins indemnitaires présentées par la SARL EP Promotion ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les frais d’instance :

28. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens () ».

29. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit aux conclusions présentées par les parties sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 1er décembre 2021 du maire de la Teste-de-Buch accordant un permis de construire à la société EP Promotion est annulé en tant qu’il autorise des clôtures en méconnaissance des dispositions de l’article 11 du règlement d’urbanisme applicable à la zone UL.

Article 2 : La décision de rejet du recours gracieux est annulée dans cette mesure.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Les conclusions présentées par la SARL EP Promotion sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme sont rejetées.

Article 5 : Les conclusions présentées par la SARL EP Promotion et la commune de La Teste-de-Buch sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 6 : Le présent jugement sera notifié à MM. Olivier D et Patrick A, à la SARL EP Promotion et à la commune de La Teste-de-Buch.

Délibéré après l’audience du 19 novembre 2024, à laquelle siégeaient :

M^me Brouard-Lucas, présidente,

M. Bourdarie, premier conseiller,

M^me Passerieux, conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 décembre 2024.

Le rapporteur,

H. BOURDARIE

La présidente,

C. BROUARD-LUCASLa greffière,

A. JAMEAU

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

C expédition conforme,

La greffière,