Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrée le 1er juin 2023, le 9 août 2024, le 21 février 2025 et le 17 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 11 boulevard de l’Océan, représenté par M^e De Villard, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 1er décembre 2022 par lequel le maire d’Arcachon a accordé à la SARL Les Vagues un permis de construire modificatif ainsi que la décision implicite de rejet du recours gracieux formé contre cet arrêté ;

2°) de mettre à la charge solidaire de la commune d’Arcachon et de la SARL Les Vagues une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- sa requête est recevable ;

- le dossier de demande de permis de construire modificatif est incomplet au regard des exigences posées par les articles R. 431-8, R. 431-10 du code de l’urbanisme ;

- le projet autorisé par l’arrêté contesté, qui constitue une opération de démolition-reconstruction et non une modification du projet antérieur, ne pouvait faire l’objet d’un permis de construire modificatif ;

- les conditions posées par l’article L. 111-5 du code de l’urbanisme pour l’autorisation de reconstruction à l’identique, qui doivent s’apprécier par rapport à l’hôtel initial, ne sont pas réunies, de sorte que l’arrêté méconnait ces dispositions ;

- la construction nouvelle autorisée par le permis litigieux méconnait l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et l’article 4 des dispositions générales du plan local d’urbanisme ;

- le projet autorisé par l’arrêté en litige méconnait les articles UF7 et UF10 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- il méconnait l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ;

- ce permis est entaché de fraude.

Par des mémoires en défense, enregistré le 24 juin 2024 et le 20 janvier 2025, la commune d’Arcachon, représentée par M^e Dunyach, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge du syndicat de copropriétaires requérant une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que :

- à titre principal, les conclusions dirigées contre le permis de construire modificatif sont irrecevables pour défaut d’intérêt à agir ;

- à titre subsidiaire, les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 13 juin 2024, le 20 février 2025 et le 28 mars 2025, la SARL Les Vagues, représenté par M^e Achou-Lepage, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge du syndicat de copropriétaires requérant une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que :

- à titre principal, les conclusions dirigées contre le permis de construire modificatif sont irrecevables pour défaut d’intérêt à agir ;

- à titre subsidiaire, les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 2 avril 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 14 avril 2025.

Par une lettre en date du 22 décembre 2025, les parties ont été informées, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, que le tribunal était susceptible de surseoir à statuer sur les conclusions de la requête dans l’attente d’une éventuelle mesure de régularisation susceptible de remédier aux vices tirés de la méconnaissance par l’arrêté du 1er décembre 2022 :

- de l’incomplétude du dossier pour apprécier l’insertion du projet dans son environnement ;

- de l’article 4 des dispositions générales du plan local d’urbanisme ainsi que de l’article UF6 du règlement du PLU dès lors qu’une partie de la construction est implantée au-delà de la marge de recul tracée au plan de zonage du PLU ;

- de l’article UF7 du même document dès lors que la construction n’est pas implantée avec un recul minimum de 4,50 mètres des limites séparatives ouest et est de la parcelle ;

- de l’article UF10 du même document en ce que la hauteur du bâtiment excède 11,50 mètres au faîtage, en atteignant 22,10 mètres de hauteur au faîtage ;

- de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme en ce que le choix des matériaux et des couleurs de la construction nouvelle porte atteinte au caractère et à l’intérêt des lieux avoisinants ;

- des prescriptions VIII 3. relatives à la cote de seuil en zone bleue et bleue clair du plan de prévention du risque d’inondation par submersion marine (PPRSM) dès lors que le niveau du premier plancher au rez-de-chaussée est situé à une cote de seuil de 3,20 NGF.

Des observations enregistrées le 29 décembre 2025 et présentées pour le syndicat requérant ont été communiquées.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Caste, rapporteure,

- les conclusions de M. Bourdarie, rapporteur public,

- et les observations de M^e Troude, substituant M^e De Villard, pour le syndicat des copropriétaires, de M^e Abadie de Maupeou pour la commune et de M^e Achou-Lepage pour la SARL Les Vagues.

Une note en délibéré, enregistrée le 8 janvier 2026, a été produite pour la commune d’Arcachon.

Une note en délibéré, enregistrée le 9 janvier 2026, a été produite pour la SARL Les Vagues.

Considérant ce qui suit :

1. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 11 boulevard de l’Océan représente les copropriétaires d’un immeuble situé à cette adresse à Arcachon. Par arrêté du 28 novembre 2018, le maire d’Arcachon a accordé à la SARL Les Vagues un permis de construire initial aux fins de dépose du dernier niveau de l’Hôtel Les Vagues situé sur les parcelles cadastrées Section AB n° 0070 et n° 0071, sises au 9 boulevard de l’Océan à Arcachon, et de reconstruction du dernier niveau en y incluant une terrasse solarium, une piscine côté mer et un édicule technique au toit végétalisé ains que de rénovation de la façade des chambres situées côté boulevard de l’Océan. Par un arrêté du 18 juin 2019, la SARL Les Vagues a obtenu un permis de construire modificatif afin de supprimer l’extension de la cuisine située en rez-de-chaussée façade sud du bâtiment. A la suite de désordres survenus lors du chantier, la société pétitionnaire a déposé une demande de permis de construire modificatif le 8 mars 2022 qui lui a été accordé par arrêté du 1er décembre 2022. Par courrier réceptionné le 1er février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 11 boulevard de l’Océan a formé un recours gracieux contre cet arrêté, qui a fait naître une décision implicite de rejet. Par la présente requête, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 11 boulevard de l’Océan demande au tribunal d’annuler le permis de construire modificatif du 1er décembre 2022 ainsi que la décision implicite portant rejet de son recours gracieux.

Sur la nature de l’acte en litige :

2. L’autorité compétente, saisie d’une demande en ce sens, peut délivrer au titulaire d’un permis de construire en cours de validité un permis modificatif, tant que la construction que ce permis autorise n’est pas achevée, dès lors que les modifications envisagées n’apportent pas à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

3. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la demande de permis modificatif en litige s’apparente en réalité à une nouvelle demande de permis compte tenu des modifications substantielles apportées au projet initialement autorisé qui en bouleversent la nature même. Il ressort des pièces du dossier de demande du permis de construire accordé le 28 novembre 2018, que le projet initial portait sur la dépose et la reconstruction du dernier niveau de l’hôtel existant (avec construction d’une piscine et d’un solarium sur le toit), l’aménagement d’un accès PMR et la modification des façades avec pose de baie vitrées. Or, le permis de construire modificatif en litige autorise notamment la démolition complète et la reconstruction de l’hôtel. Ainsi, alors que le permis initial portait sur un projet de réhabilitation de l’hôtel en conservant le bâtiment existant tel qu’édifié en exécution des arrêtés des 29 septembre 1965 et 30 mai 1968, le permis de construire litigieux autorise la démolition complète de cet existant et la construction d’un hôtel dont l’aspect et l’aménagement diffèrent de la construction originelle. Dans ces conditions, et dès lors que ce nouveau permis porte sur une construction nouvelle et non une réhabilitation, quand bien même le permis délivré en 2018 autorisait la démolition de certains éléments de l’hôtel et alors même que les caractéristiques extérieures du nouvel hôtel seraient comparables à celles du projet autorisé par le permis délivré en 2018, les modifications intervenues par rapport au projet initial ont bouleversé ledit projet au point d’en changer la nature même. Le syndicat requérant est donc fondé à soutenir qu’elles ne pouvaient dès lors être autorisées par un simple permis modificatif et que le nouveau projet constitue une nouvelle demande de permis de construire. Compte tenu de l’importance des changements ainsi autorisés, l’arrêté du 1er décembre 2022 doit ainsi être regardé comme un permis de construire initial.

Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :

4. D’une part, aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient (…). ». . Il résulte de ces dispositions qu’il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le code de l’urbanisme, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

5. D’autre part, lorsque le requérant, sans avoir contesté le permis initial ou après avoir épuisé les voies de recours contre le permis initial, ainsi devenu définitif, forme un recours contre un permis de construire modificatif, son intérêt pour agir doit être apprécié au regard de la portée des modifications apportées par le permis modificatif au projet de construction initialement autorisé.

6. Il ressort des pièces du dossier que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 11 boulevard de l’Océan représente les copropriétaires de la villa implantée sur la parcelle située à la même adresse, dont les limites séparatives jouxtent à l’est et sur toute la longueur les parcelles cadastrées section AB 70 et 71 sur lesquelles est autorisé par l’autorisation litigieuse, la démolition et la construction d’un hôtel en R+6 augmenté d’une toiture terrasse avec piscine privative. Compte tenu du positionnement et de l’importance de cette structure, de sa hauteur et des nuisances qu’elle est susceptible d’engendrer, ce projet aura notamment pour effet de modifier la vue des copropriétaires, voisins immédiats, et de créer des vues sur leur immeuble. Dans ces conditions, la construction envisagée va affecter les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien du syndicat requérant, de sorte que celui-ci justifie d’un intérêt à contester le permis de construire délivré le 1er décembre 2022. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par les défendeurs à ce titre doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne le droit à la reconstruction à l’identique :

7. Aux termes de l’article L. 111-15 du code de l’urbanisme : « « Lorsqu’un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l’identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d’urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement ».

8. Il ressort des pièces du dossier que le bâtiment dont la démolition a été autorisée par le permis en litige n’était pas l’hôtel réhabilité au terme de la réalisation des travaux autorisés par le permis du 28 novembre 2018 et son modificatif du 18 juin 2019 dès lors que la construction telle qu’autorisée par ces derniers n’a jamais pu être réalisée, les travaux ayant été interrompus pour cause de sinistres. Compte tenu de ces éléments, une demande de reconstruction à l’identique ne pouvait porter que sur l’hôtel érigé en exécution des arrêtés des 29 septembre 1965 et 30 mai 1968 et dont la construction était achevée, et non sur le projet d’hôtel réhabilité, quand bien même ce projet aurait été autorisé par le permis de construire du 28 novembre 2018 et son modificatif du 18 juin 2019. Dans ces conditions, le projet autorisé par le permis en litige ne peut être regardé comme entrant dans le champ des dispositions de l’article L. 111-15 du code de l’urbanisme, sur lesquelles la commune d’Arcachon s’est nécessairement fondée pour délivrer l’autorisation en litige, qui avait pour objet la reconstruction à l’identique suite au sinistre, et doit par suite, respecter l’ensemble des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Arcachon en vigueur à la date de sa délivrance.

En ce qui concerne les moyens de légalité :

9. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme précise que le permis doit permettre au service instructeur d’apprécier : « (…) b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ». En outre, selon l’article R. 431-10 du même code : « Le projet architectural comprend également : (…) / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. »

10. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

11. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet de construction de l’hôtel en R+6 avec toiture terrasse végétalisée culminant à 22,10 mètres de hauteur se trouve dans un secteur comprenant de nombreuses habitations individuelles dont certaines situées sur les parcelles limitrophes. La notice descriptive jointe à la demande de permis de construire ne fait aucune mention de la présence de ces habitations et n’expose ni ne justifie les dispositions prévues pour assurer l’insertion du projet et de ses accès dans le paysage environnant et se borne à renvoyer, s’agissant des caractéristiques du projet, au permis de construire délivré le 28 novembre 2018, dont il ne peut, ainsi qu’il a été précisé au point 6 du présent jugement, être regardé comme un simple modificatif, et qui n’était pas joint au dossier de demande. Les trois seules photographies figurant au dossier ne permettent pas de situer suffisamment le terrain et la construction envisagée dans le paysage proche et de permettre d’en apprécier l’insertion environnementale. Les documents graphiques ne permettent pas non plus d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes. Ainsi, le permis de construire méconnaissait les dispositions précitées des articles R. 431-8 et R. 431-10 du code de l’urbanisme.

12. En deuxième lieu, selon l’article UF7 du même document relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : « Les constructions doivent être implantées en retrait des limites séparatives, de l’unité foncière, à une distance au moins égale à leur demi-hauteur avec un minimum de 4,50m ».

13. Il ressort des plans contenus dans le dossier de demande de permis que sur les limites est et ouest de la parcelle, la construction projetée n’est pas implantée à une distance au moins égale à 4,50 mètres en recul de ces limites. Dans ces conditions, le permis de construire litigieux méconnait l’article UF7 du règlement du plan local d’urbanisme d’Arcachon.

14. En troisième lieu, selon l’article 4 du chapitre « définition et recommandations » du plan local d’urbanisme, « La marge de recul est destinée à préserver le littoral, classé aux documents graphiques du P.L.U. en zone NL. / Les constructions doivent être implantées soit sur la limite tracée au plan de zonage, qui correspond à la marge de recul, soit en retrait par rapport à celle-ci. / Les zones du P.L.U. concernées, par la marge de recul, sont les zones UF et UG ». Aux termes de l’article UF6 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Arcachon, qui réglemente l’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques : « Par rapport au Bassin, les constructions s’implanteront soit : / – sur la limite tracée au plan de zonage du PLU (tracé en pointillé bleu), / Ou, / – en retrait de 2m par rapport à celle-ci ».

15. Il ressort des pièces du dossier, en particulier de la notice descriptive du projet, que la construction projetée est implantée sur la même emprise au sol que l’ancien hôtel démoli. Or, il ressort de la carte graphique du règlement du plan local d’urbanisme que l’emprise de la construction est traversée par la limite de retrait des 15 mètres par rapport au bassin tracée au plan de zonage, de sorte qu’en tant que construction nouvelle, le projet litigieux aurait dû s’implanter soit sur cette limite, soit en retrait de 2 mètres par rapport à celle-ci. En l’état, le projet autorisé par le permis litigieux méconnait ainsi l’article UF6 du règlement du plan local d’urbanisme d’Arcachon.

16. En troisième lieu, aux termes de l’article UF10 du règlement du plan local d’urbanisme : « La hauteur maximale des constructions ne doit pas excéder 11,50 m au faîtage et 9 m à l’égout du toit et R+2+C. / Toutefois, la hauteur maximale autorisée pourra être dépassée pour les projets de modification de toiture-terrasse, de constructions existantes, en toiture à pentes, à la condition que la nouvelle toiture ne crée aucune surface habitable. Ainsi, et après transformation, la hauteur maximale au faîtage ne devra pas excéder 14 m et 11,50 m à l’égout du toit ».

17. Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire, notamment du plan façade sud de l’hôtel, que la construction sera établie en R+6 avec une toiture terrasse culminant à 22,10 mètres de hauteur au faîtage, dépassant ainsi la hauteur maximale autorisée de 11,50 mètres au faîtage. Ainsi, le permis de construire en litige méconnait les règles de hauteur maximales fixées par les dispositions de l’article UF10 du règlement du plan local d’urbanisme d’Arcachon.

18. En quatrième lieu, aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ».

19. Pour rechercher l’existence d’une atteinte à un paysage naturel ou urbain de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il appartient au juge d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site naturel ou urbain sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

20. Il ressort des pièces du dossier, en particulier des plans et photographies de la nouvelle construction autorisée par le permis en litige, que celle-ci, d’une hauteur de 22,50 mètres et en R+6, se caractérise par une structure métallique noire supportant des façades essentiellement vitrées ainsi qu’une toiture terrasse avec piscine et solarium, en partie végétalisée. Il ressort également des pièces du dossier que l’environnement de cette construction se compose essentiellement de structures pavillonnaires de type arcachonnais, de taille modeste, souvent en R+2, aux murs de façades blancs ou ocres avec toiture en pente et murs pignons aux couleurs similaires aux façades, qui sans être remarquable constitue un ensemble homogène de type résidentiel balnéaire. Compte tenu des caractéristiques de la construction et de celles de l’environnement dans lequel elle s’insère, le requérant est fondé à soutenir, qu’en autorisant le permis litigieux, le maire d’Arcachon a méconnu l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme dès lors que le choix des matériaux et des couleurs de la construction nouvelle porte atteinte au caractère et à l’intérêt des lieux avoisinants. Par suite, le vice tiré de la méconnaissance des dispositions du R. 111-27 du code de l’urbanisme doit être retenu.

21. En cinquième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ».

22. En vertu de l’article L. 562-1 du code de l’environnement, l’Etat élabore et met en application des plans de prévention des risques naturels prévisibles, en particulier pour les inondations, qui ont notamment pour objet de délimiter les zones exposées aux risques, en tenant compte de leur nature et de leur intensité, d’y interdire les constructions ou la réalisation d’aménagements ou d’ouvrages ou de prescrire les conditions dans lesquelles ils doivent être réalisés, utilisés ou exploités. L’article L. 562-4 du même code précise que « le plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé vaut servitude d’utilité publique. Il est annexé au plan d’occupation des sols, conformément à l’article L. 126-1 du code de l’urbanisme (…) ».

23. Les prescriptions d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles, destinées notamment à assurer la sécurité des personnes et des biens exposés aux risques en cause et valant servitude d’utilité publique, s’imposent directement aux autorisations de construire, sans que l’autorité administrative soit tenue de reprendre ces prescriptions dans le cadre de la délivrance du permis de construire. Il incombe à l’autorité compétente pour délivrer une autorisation d’urbanisme de vérifier que le projet respecte les prescriptions édictées par le plan de prévention et, le cas échéant, de préciser dans l’autorisation les conditions de leur application.

24. D’une part, les parcelles assiettes du projet se situent en zone bleue clair et bleue du plan de prévention du risque d’inondation par submersion marine (PPRSM). Selon ce plan, « la zone bleue correspond à la partie du territoire déjà urbanisée située en zone d’aléa* moyen ou faible pour l’événement de référence* dans laquelle une urbanisation complémentaire, compatible avec l’exposition aux risques*, est possible sous réserve de mesures de prescriptions et de réduction de la vulnérabilité*. / Le développement n’est pas interdit mais réglementé afin de tenir compte du risque* inondation ». Aux termes du VII. 1. du règlement de cette zone : « Sont interdits tous les projets* non expressément admis au paragraphe VII.1 b) ». « Les constructions à usage d’hébergement hôtelier » figurent parmi les projets admis dans la zone. Au titre du a) du VII.3 relatifs aux prescriptions dans la zone : « les projets* admis aux articles VII.1 & VII.2 doivent, pour prendre en compte le risque*, respecter des prescriptions sur la base d’une cote de seuil* déterminée par secteur sur l’ensemble du territoire inondable et intégrant l’aléa avec prise en compte du changement climatique*. Ces cotes de seuil* sont données sur la carte annexée à ce règlement. Pour les projets* admis aux articles VII.1 & VII.2 : / Le niveau du premier plancher aménagé* devra être situé à minima au niveau de la cote de seuil* ». Aux termes du VIII de ce plan : « la zone bleu clair correspond à la partie du territoire soumise exclusivement à l’aléa avec prise en compte du changement climatique*. / L’objectif de cette zone est de permettre le développement urbain en se préparant au risque* futur lié à l’augmentation du niveau des océans associé au changement climatique. / Les projets* respecterons donc les prescriptions issues de l’aléa avec prise en compte du changement climatique* ». Au sein de cette zone « Tous les projets* sont admis sous réserve du respect des prescriptions et dispositions constructives énumérées à l’article VIII.3 ». Les projets* admis aux articles VIII.1 & VIII.2 doivent, pour prendre en compte le risque*, respecter des prescriptions sur la base d’une cote de seuil* déterminée par secteur sur l’ensemble du territoire inondable et intégrant l’aléa avec prise en compte du changement climatique*. / Ces cotes de seuil* sont données sur la carte annexée à ce règlement ». Il ressort de la carte annexée au PPRSM que la construction autorisée par le permis en litige telle que positionnée sur les parcelles se trouve soumise aux cotes de seuil de 4,20 mètres et de 4,025 mètres. Or, il ressort des plans fournis à l’appui de la demande de permis en litige, en particulier le plan Façade Sud ainsi que le plan RDC, que le niveau du premier plancher au rez-de-chaussée, lequel abritera notamment une tisanerie, une salle de sport et un spa, est situé à une cote de seuil de 3,20, soit inférieure aux prescriptions imposées par le PPRSM. Dans ces conditions, le syndicat requérant est fondé à soutenir que le permis en litige est contraire aux prescriptions du PPRSM.

25. D’autre part et en revanche, les zone bleue clair et bleue dans lesquelles sont situées les parcelles assiettes du projet, se caractérisent respectivement par un aléa de prise en compte du changement climatique et par un aléa faible à moyen au regard des risques de submersion marine. Ces zones sont classées pour l’une en développement urbain et pour l’autre ouverte à l’urbanisation complémentaire sous réserve de respect des prescriptions du PPRSM. Dans ce contexte, il ne ressort pas des pièces du dossier que ce projet qui s’inscrit dans une zone déjà urbanisée serait de nature à générer un risque particulier pour ses usagers. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme doit être écarté.

26. Enfin, la caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité du projet dans le but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s’étant livré à l’occasion du dépôt de sa demande à des manœuvres destinées à tromper l’administration.

27. D’une part, il ressort des pièces du dossier que la notice descriptive du projet indique que la société pétitionnaire n’a « plus qu’une seule solution pour éviter un accident pendant les travaux et réaliser un projet conforme aux règles de sécurité, d’accessibilité, c’est de démolir les planchers et murs porteurs et de réaliser à l’intérieur du volume existant, une nouvelle structure avec des planchers neufs dans les côtes du PC initial ». En outre, il ne ressort d’aucune pièce du dossier, notamment des éléments liés aux deux procédures de mise en sécurité de l’immeuble mises en œuvre en 2019 et 2022, en particulier des constatations de l’expert M. A…, que la démolition complète de l’ouvrage était la seule solution à défaut de pouvoir maintenir sa solidité. Ainsi, la nécessité de démolir l’immeuble ne ressort que d’un rapport daté du 31 janvier 2020, rédigé par la SARL ID Bâtiment, mandaté par la pétitionnaire, et dont les conclusions, qui n’ont pas été reprises ni dans le rapport du mois de février 2020 de cette même société, ni par l’expert judiciaire, sont produites au soutien de la demande de permis présentée plus de deux ans après ce constat. Toutefois, le requérant ne précise pas la règle d’urbanisme susceptible de faire obstacle à la délivrance d’une autorisation de démolition et à l’application de laquelle les informations erronées ainsi renseignées auraient permis d’échapper.

28. D’autre part, il ressort des pièces du dossier qu’alors que le permis de construire accordé le 28 novembre 2018 autorisait la pose de menuiseries gris anthracite sur les façades rénovées, le pétitionnaire a réalisé la pose d’une structure métallique sans autorisation et fait procéder en 2022 à la démolition de l’ensemble des éléments du bâtiment situés à l’intérieur de cette structure, également sans autorisation et ainsi qu’il a été dit, sans que ces travaux de démolition aient été estimés, par l’expert judiciaire, comme nécessaires pour rétablir la stabilité et la solidité de l’ouvrage. Il ressort également du dossier de permis de construire litigieux que le pétitionnaire a présenté, dans la notice descriptive, le projet de construction nouvelle comme relevant du droit à la reconstruction à l’identique issu de l’article L. 111-15 du code de l’urbanisme. Toutefois, l’ensemble des plans joints à cette demande, nonobstant la mention de leur date erronée au 3 octobre 2018, permettaient au service d’urbanisme de la commune d’Arcachon d’estimer que le projet ne correspondait pas à la construction achevée avant la délivrance du permis de réhabilitation du 28 novembre 2018, de constater que le bâtiment prévu par ce permis n’avait pas été réalisé et que et que par suite, les conditions de délivrance d’un permis de construire sur le fondement de l’article L. 111-15 du code de l’urbanisme n’étaient pas réunies d’une part, et qu’il s’agissait d’une construction nouvelle d’autre part. Dans ces conditions, et dès lors que la seule information erronée quant à la nécessité de démolir le bâtiment ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s’étant livré à l’occasion du dépôt de sa demande à des manœuvres destinées à tromper l’administration, le moyen tiré de l’obtention du permis litigieux par fraude ne peut qu’être écarté.

Sur les conséquences de l’illégalité :

29. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé. ». Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

30. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

31. Il résulte de ce qui a été dit précédemment que seuls les moyens tirés de l’incomplétude du dossier pour apprécier l’insertion du projet dans son environnement, de la méconnaissance de l’article 4 des dispositions générales du plan local d’urbanisme d’Arcachon, de celle des articles UF6, UF7 et UF10 du règlement du même plan ainsi que ceux tirés de la violation de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et des prescriptions VIII 3. du PPRSM du Bassin d’Arcachon sont de nature à fonder l’annulation du permis de construire litigieux. Il résulte de l’instruction que les vices de légalité constatés sont susceptibles d’être régularisés par une modification du projet qui n’implique pas de lui apporter un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Dès lors, il y a lieu de surseoir à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et de fixer à la SARL Les Vagues et à la commune d’Arcachon un délai de quatre mois à compter de la notification de la présente décision aux fins de produire la mesure de régularisation nécessaire.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 11 boulevard de l’Océan jusqu’à l’expiration du délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement, imparti à la SARL Les Vagues et à la commune d’Arcachon pour notifier au tribunal une mesure de régularisation.

Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 11 boulevard de l’Océan, à la commune d’Arcachon et à la SARL Les Vagues.

Délibéré après l’audience du 6 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Brouard-Lucas, présidente,

M^me Caste, première conseillère,

M. Fernandez, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2026.

La rapporteure,

F. CASTE

La présidente,

C. BROUARD-LUCAS

La greffière,

A. JAMEAU

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière