Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 24 avril 2023, le 8 mars 2024 et le 12 avril 2024, M. A C et M^me D B, épouse C, représentés par M^e Lebeau, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté n° PC01425822R0029 du 19 décembre 2022 par lequel le maire de la commune de Falaise a accordé à la société Nexity IR Programmes Normandie un permis de construire, valant division, un bâtiment collectif de quatre-vingt-trois logements et neuf maisons individuelles sur un terrain situé Impasse de la tête noire, ensemble la décision rejetant leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Falaise et de la société Nexity IR Programmes Normandie une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— en qualité de voisins immédiats du terrain d’assiette du projet, ils ont intérêt pour agir ;

— le dossier de demande de permis de construire est incomplet et insuffisant au regard des articles R. 431-10 et R. 431-8 du code de l’urbanisme ; le seul document graphique d’insertion versé au dossier ne permet pas d’évaluer l’ampleur du projet par rapport aux maisons individuelles avoisinantes ; la notice architecturale ne décrit ni l’environnement pavillonnaire de la construction projetée ni son insertion dans cette zone ;

— le plan local d’urbanisme sur le fondement duquel le permis attaqué a été délivré est illégal en raison des incohérences existantes entre le rapport de présentation et le règlement applicable à la zone UD ; la déclaration d’illégalité du plan local d’urbanisme conduit à remettre en vigueur le plan d’occupation des sols que le permis de construire attaqué méconnaît dès lors que les toitures terrasses sont interdites en zone 1NAh de ce plan ;

— le permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions du règlement de la zone UD du plan local d’urbanisme, et notamment de l’article UD1, dès lors que celui-ci prévoit que cette zone est de faible densité correspondant aux lotissements d’habitations individuelles ;

— il méconnait l’article UD11 du plan local d’urbanisme et l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ; le projet litigieux ne s’insère pas dans l’environnement pavillonnaire de la zone et prévoit des toitures terrasses.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 28 septembre 2023 et le 27 mars 2024, la commune de Falaise conclut au rejet de la requête au motif que les moyens soulevés par M. et M^me C ne sont pas fondés.

Par des mémoires enregistrés le 17 octobre 2023 et le 28 mars 2024, la société Nexity IR Programmes Normandie, représentée par M^e Durand, conclut :

1°) à titre principal, au rejet de la requête ;

2°) à titre subsidiaire, à ce qu’il soit fait application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ;

3°) à ce qu’il soit mis à la charge des requérants une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— les moyens tirés de l’illégalité du plan local d’urbanisme et de la méconnaissance du caractère de la zone UD sont inopérants ;

— les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Ducos de Saint Barthélémy de Gélas,

— les conclusions de M^me Remigy, rapporteure publique,

— et les observations de M. C.

Considérant ce qui suit :

1. Par arrêté du 19 décembre 2022, le maire de la commune de Falaise a accordé à la société Nexity IR Programmes Normandie un permis de construire un bâtiment collectif de quatre-vingt-trois logements et neufs maisons individuelles sur un terrain situé impasse de la tête noire. M. et M^me C demande l’annulation de cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne le contenu du dossier de demande de permis de construire :

2. Aux termes de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme : " La demande de permis de construire comprend : / a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; / b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. * 431-33-1 ; / c) Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1. / () / Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente ".

3. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

4. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; () « . Aux termes de l’article R. 431-10 de ce même code : » Le projet architectural comprend également : () c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ".

5. En l’espèce, le dossier de demande de permis de construire déposé le 1er août 2022, puis complété les 4 octobre et 7 décembre 2022, ne comporte qu’un unique document graphique (PC6) portant sur la seule façade Sud du bâtiment collectif de logements, alors que le projet prévoit que ce bâtiment sera implanté à l’alignement des limites séparatives Ouest, Sud et Est du terrain d’assiette, les accès à ce terrain et les maisons individuelles ne faisant l’objet, par ailleurs, d’aucun document graphique. Il ressort en outre des pièces du dossier que les photographies de l’environnement proche et lointain du fond de l’impasse de la tête noire, permettant d’apprécier l’impact visuel du projet au sein de cette voie, sont obsolètes, les maisons individuelles construites les années précédant le dépôt de la demande du permis de construire attaqué n’y figurant pas. Ces lacunes ont été de nature à fausser l’appréciation par l’autorité administrative de l’impact visuel du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et à son environnement.

6. Il résulte de ce qui précède que les requérants sont fondés à soutenir que le maire de Falaise s’est prononcé sur la demande de permis de construire au vu d’un dossier incomplet en ce qui concerne l’insertion du projet dans son environnement.

En ce qui concerne les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions du plan local d’urbanisme :

7. Le rapport de présentation du plan local d’urbanisme de la commune de Falaise décrit les zones UD comme étant « principalement composées d’habitations individuelles isolées ou en bandes avec de larges espaces ouverts » et prévoit que les dispositions du règlement ont pour objet de permettre, notamment, le maintien de la morphologie existante. Le règlement du plan local d’urbanisme définit la zone UD comme une « zone urbaine de faible densité correspondant aux lotissements d’habitations individuelles ». Aux termes de l’article UD1 de ce règlement : « Sont interdites les constructions ou installations qui, par leur nature, leur localisation, leur importance ou leur aspect seraient incompatibles avec la sécurité, la salubrité ou le caractère du voisinage () ». L’article UD11 de ce règlement cite l’article R. 111-21 du code de l’urbanisme et dispose en outre que : « Les constructions devront s’adapter au tissu urbain environnant par leur expression architecturale et leur aspect extérieur. () ».

8. Il ressort des pièces du dossier que le voisinage du terrain d’assiette du projet est peu dense, comportant majoritairement des maisons individuelles et quelques petits immeubles collectifs d’habitation. S’il comprend également des équipements d’intérêt collectif, à savoir notamment un gymnase, un bâtiment dédié à l’enseignement professionnel et une résidence pour l’accueil de personnes en perte d’autonomie, ces derniers ne sont pas de nature à remettre en cause le caractère pavillonnaire du secteur. Dans ces conditions, le projet en litige, qui comprend la construction d’un bâtiment collectif massif et étendu de quatre-vingt-trois logements, pour une surface créée supérieure à cinq mille mètres carrés, est incompatible avec le caractère peu dense et pavillonnaire de la zone UD et avec l’environnement dans lesquels il doit s’implanter. Le moyen tiré de la méconnaissance des articles UD1 et UD11 du règlement du plan local d’urbanisme doit, dès lors, être accueilli.

9. Pour l’application des dispositions de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens de la requête n’est susceptible, en l’état du dossier, de fonder l’annulation de cette décision.

Sur les conséquences des illégalités constatées :

10. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé. ». Aux termes de l’article L. 600-5-1 du même code : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ».

11. Il résulte de l’instruction que les illégalités relevées relatives à l’incompatibilité du projet de construction de l’immeuble collectif d’habitation avec le caractère de la zone UD du plan local d’urbanisme ne sont pas susceptibles d’être régularisées sans remettre en cause l’ensemble du projet, dont la teneur et la cohérence repose principalement sur cet immeuble. Par suite, il y a lieu d’annuler le permis de construire délivré le 19 décembre 2022, sans mettre en œuvre les dispositions précitées des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

12. Il résulte de tout ce qui précède que les requérants sont fondés à demander l’annulation du permis de construire délivré le 19 décembre 2022 à la société Nexity IR Programmes Normandie par le maire de la commune de Falaise.

Sur les frais liés au litige :

13. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge solidaire de la commune de Falaise et de la société Nexity IR Programmes Normandie une somme de 1 500 euros à verser à M. et M^me C au titre des frais d’instance. En revanche, les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des requérants la somme que la société Nexity IR Programmes Normandie demande au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : Le permis de construire délivré le 19 décembre 2022 par le maire de la commune de Falaise à la société Nexity IR Programmes Normandie est annulé.

Article 2 : La commune de Falaise et la société Nexity IR Programmes Normandie verseront solidairement à M. et M^me C une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions de la société Nexity IR Programmes Normandie sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. A C et M^me D B, épouse C, à la commune de Falaise et à la société Nexity IR Programmes Normandie.

Copie en sera adressée au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Caen.

Délibéré après l’audience du 17 décembre 2024, à laquelle siégeaient :

— M^me Macaud, présidente,

— M^me Ducos de Saint Barthélémy de Gélas, première conseillère,

— M^me Sénécal, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 décembre 2024.

La rapporteure,

SIGNÉ

C. DUCOS DE SAINT BARTHÉLÉMY DE GÉLAS

La présidente,

SIGNÉ

A. MACAUDLa greffière,

SIGNÉ

E. BLOYET

La République mande et ordonne au préfet du Calvados en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

E. BLOYET