Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés le 13 juin 2023, le 21 juillet 2023 et le 29 février 2024, la SCI Financial Normandie, représentée par M^e Gorand, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 22 décembre 2022 par lequel le maire de la ville de Caen a délivré à la SCI du Père C… un permis de construire pour une extension et la modification de la façade extérieure d’un bâtiment situé dans le site patrimonial remarquable de la ville de Caen, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la ville de Caen la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle justifie d’un intérêt à agir, dès lors qu’elle est voisine immédiate du projet qui créera une vue supplémentaire sur son immeuble ;

- il n’est pas justifié de la compétence du signataire de l’arrêté attaqué ;

- le dossier de demande de permis de construire est incomplet au regard des articles R. 431-9 et R. 431-10 du code de l’urbanisme ; le projet, situé dans le périmètre du site patrimonial remarquable de Caen, implique des démolitions qui n’ont pas été mentionnées ; en outre, les matériaux et couleurs utilisés pour la réalisation des futurs balcons et garde-corps ne sont pas mentionnés ; enfin, des modifications de structures ne sont pas déclarées par le pétitionnaire ;

- les demandes de démolition n’ont pas été formulées dans la demande de permis de construire, contrairement aux exigences des articles L. 421-3, L. 451-1, R. 421-27 et R. 431-21 du code de l’urbanisme ;

- le projet méconnaît l’article 5 du règlement B1 du site patrimonial remarquable de Caen, dès lors que les modalités de rénovation ou de remplacement des ferronneries ne sont pas précisées ;

- il méconnaît l’article 1.1 et 1.2 du règlement B3 du site patrimonial remarquable de Caen, dès lors que le projet d’extension recouverte d’une façade et d’un toit en zinc avec une pente de 4° est incompatible avec l’ambiance urbaine médiévale du centre historique de Caen ;

- il méconnaît l’article 11.1 du règlement du plan local d’urbanisme et l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire enregistré le 17 janvier 2024, la ville de Caen conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la SCI Financial Normandie une somme de 243,20 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des courriers du 4 et 5 février 2026, le tribunal a informé les parties qu’il était susceptible de faire application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et de surseoir à statuer sur la requête dans l’attente de la régularisation de l’illégalité tenant à la méconnaissance de l’article 5 du règlement B1 du site patrimonial remarquable de Caen, dès lors que les modalités de rénovation ou de remplacement des ferronneries ne sont pas précisées, et les a invitées à présenter des observations.

Des observations ont été enregistrées le 6 février 2026 pour la SCI du Père C….

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Fanget,

- les conclusions de M^me Remigy, rapporteure publique,

- et les observations de M^e Gutton, représentant la SCI Financial Normandie, et de M^me D…, représentant la ville de Caen.

Considérant ce qui suit :

La SCI du Père C…, propriétaire de la parcelle cadastrée KK 78 a déposé, le 11 octobre 2022, une demande de permis de construire, complétée le 21 novembre 2022, pour la réalisation d’une extension et la modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment existant situé rue Hamon à Caen. Par un arrêté du 22 décembre 2022, le maire de Caen a délivré le permis sollicité. Par un recours formé le 9 février 2023, la SCI Financial Normandie, propriétaire des parcelles cadastrées KK 79, KK 80 et KK 81, a demandé au maire de Caen de retirer le permis accordé, recours qui a été implicitement rejeté. Par la présente requête, la SCI Financial Normandie demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 22 décembre 2022.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la compétence du signataire de l’arrêté attaqué :

L’arrêté attaqué a été signé par M. B… A…, adjoint au maire en charge de l’urbanisme, de l’habitat et du renouvellement urbain, qui bénéficiait d’une délégation consentie par un arrêté du maire de Caen du 12 décembre 2022, à l’effet de signer, notamment, les décisions se prononçant sur les demandes de permis de construire. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’arrêté attaqué doit être écarté.

En ce qui concerne la complétude du dossier de demande de permis :

D’une part, aux termes de l’article R* 421-27 du code de l’urbanisme : « Doivent être précédés d’un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction située dans une commune ou une partie de commune où le conseil municipal a décidé d’instituer le permis de démolir ». Aux termes de l’article R* 421-28 du même code : « Doivent en outre être précédés d’un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction : / a) Située dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable classé en application de l’article L. 631-1 du code du patrimoine (…) ». Il résulte des dispositions précitées que doivent être précédés d’un permis de démolir, lorsque la localisation de la construction l’exige en vertu des articles R. 421-7 et R. 421-8 du code de l’urbanisme, des travaux impliquant la démolition totale d’un bâtiment ou la démolition d’une partie substantielle de celui-ci et le rendant inutilisable.

D’autre part, aux termes de l’article R. 431-10 du même code : « Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; (…). c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain (…) ».

La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

Il est constant que le projet de la SCI Financial Normandie est situé dans le périmètre du site patrimonial remarquable de Caen dans le secteur A1 correspondant au « centre historique » de la ville. Il ressort des pièces du dossier que le projet consiste, d’une part, en l’extension du quatrième étage par la création d’une surface de plancher de 4,65 m2 nécessitant la dépose de la toiture existante et la pose d’une nouvelle toiture couvrant l’ensemble, d’autre part, la dépose du muret du balcon situé au 1er étage du bâtiment implanté en limite de la rue Hamon pour le remplacer par un garde-corps. Ainsi, contrairement à ce que soutient la SCI Financial Normandie, eu égard à la faible importance des travaux, qui n’impliquent pas une démolition partielle substantielle de l’immeuble le rendant inutilisable au sens de l’article R. 421-28 du code de l’urbanisme, le projet n’était pas soumis à un permis de démolir. En outre, il ressort des plans de coupe et de la notice descriptive que le dossier indiquait que la toiture du module existante serait retirée afin de rehausser la construction qui comprendra l’existant et l’extension. Ainsi, et malgré le peu de précisions quant aux matériaux et couleur des futurs garde-corps, le service instructeur a été en mesure d’apprécier la conformité du projet aux règles d’urbanisme. Par suite, le moyen tiré de l’incomplétude du dossier doit être écarté.

En ce qui concerne la méconnaissance de l’article 5 du B1 du règlement du site patrimonial remarquable de Caen :

Aux termes de l’article 5.1 du B1 applicable aux ferronneries du règlement du site patrimonial remarquable de la ville de Caen : « Lorsque les ferronneries doivent être remplacées ou recréés, la conception des nouvelles ferronneries doit reprendre les caractéristiques des ferronneries anciennes correspondant au type de bâti ».

Il ressort du dossier de demande de permis de construire, notamment de la notice descriptive, que le projet prévoit la rénovation, dans son ensemble, de la façade principale qui donne sur la rue, façade qui comporte des ferronneries et des garde-corps destinés à remplacer, notamment, le muret situé au premier étage de l’immeuble de la rue Hamon. Or, ni les plans, ni la notice ne permettent de comprendre si les ferronneries et garde-corps seront remplacés ou non, et, le cas échéant, s’ils reprendront les caractéristiques des anciennes ferronneries correspondant au type de bâti du secteur du « centre historique ». Dans ces conditions, la SCI Financial Normandie est fondée à soutenir que le projet méconnaît les dispositions de l’article 5 du B1 du règlement du site patrimonial remarquable.

En ce qui concerne la méconnaissance des articles 1.1 et 1.2 du B3 du règlement du site patrimonial remarquable :

Aux termes de l’article 1 applicable au secteur « centre historique » du règlement du site patrimonial remarquable de la ville de Caen : « Objectif des règles – Les règles visent : – la mise en valeur des patrimoines bâtis et non-bâtis (rues, places, cours, végétal, etc.) de toutes époques dans le respect du cadre bâti et de l’ambiance urbaine de référence (…) ». L’article 1.2 « Ambiance urbaine de référence » prévoit que : « Le secteur « Centre historique » correspond à une partie du site inscrit de Caen. (…). Le secteur « Centre historique » comporte des paysages urbains contrastés correspondant aux périodes pendant lesquelles il s’est constitué : – des rues traditionnelles commerçantes, dont l’origine remonte à l’époque médiévale (…) ». L’article 1.1 relatif à l’extension du bâti d’accompagnement prévoit que : « L’extension est autorisée sous réserve que le projet : – ne porte pas atteinte aux vues sur le bâti repéré ; – respecte les prescriptions du règlement Section A relatives à l’ambiance urbaine du secteur dans lequel se trouve le bâtiment. Le projet pourra adopter une écriture architecturale contemporaine respectueuse du bâti patrimonial existant ».

Le projet en litige prévoit une extension d’une superficie de 4,65 m2 qui s’implante dans la partie Ouest de l’immeuble, lui-même accolé à un autre bâtiment identifié, et est situé dans le secteur du centre historique du règlement du site patrimonial remarquable de Caen. Compte tenu de la faible création de la surface de plancher du projet venant s’accoler sur le bâtiment identifié, il ressort des plans et photographies que l’extension aura pour effet de masquer très légèrement, depuis la rue Hamon, la vue sur le haut gauche de la façade sud du bâtiment protégé sans toutefois occulter une quelconque ouverture. Par ailleurs, si la SCI Financial Normandie soutient que l’extension, recouverte de zinc, visible depuis la rue Hamon, est totalement incompatible avec l’ambiance urbaine médiévale du centre historique de Caen, la construction sera implantée en recul, du fait de la présence d’une cour intérieure, de l’alignement des bâtiments de cette rue. En outre, il ressort des différentes photographies que la couleur du matériau, un zinc de teinte gris clair, n’est pas en rupture avec l’ambiance urbaine médiévale du secteur qui comporte des bâtiments d’architecture diverse surmontés de toitures en ardoises grises, parfois bordées de zinc. Par suite, l’extension du projet, qui est d’architecture contemporaine respectueuse du bâti patrimonial existant, et qui, par ailleurs, a fait l’objet d’un accord de l’architecte des Bâtiments de France le 15 novembre 2022, ne méconnaît pas les dispositions des articles 1.1 et 1.2 du règlement du site patrimonial remarquable de Caen.

En ce qui concerne l’insertion du projet :

Aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ».

Aux termes de l’article UA 11 du règlement du plan local d’urbanisme de Caen relatif à l’aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords – Protection des éléments de paysage : « 11.1 Dispositions générales. La situation des constructions, leur architecture, leurs dimensions, leur aspect extérieur doivent être adaptés au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ».

Il ressort de la notice descriptive du projet que l’extension projetée sur la partie ouest de l’immeuble de la SCI du Père C… sera couverte d’une façade en zinc avec une ouverture alignée sur celles des niveaux inférieurs et qu’une nouvelle toiture, également en zinc, comportera une pente de 4°. Si la société requérante fait valoir que le projet est en totale rupture avec son environnement immédiat, celui-ci a été, comme il a été dit, validé le 15 novembre 2022 par l’architecte des Bâtiments de France. Il ressort en outre des pièces du dossier que l’extension de 4,65 m² sera réalisée au quatrième et dernier étage d’un immeuble, en arrière-cour, et reculé d’environ 12 mètres par rapport à l’alignement des bâtiments de la rue Hamon. En outre, elle est d’aspect contemporain par l’utilisation du matériau en zinc de couleur gris clair, qui n’est pas prohibé par le règlement du site patrimonial remarquable, avec une apparence de ton pierre de Caen, et s’insère ainsi de façon harmonieuse dans l’environnement urbain de la rue Hamon, qui est bordée de bâtiments en ton pierre ou pierre de Caen, surmontés de toitures grises, notamment en ardoises, donnant à l’ensemble de la rue une apparence de toits foncés et parfois cerclés de zinc. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 11.1 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal de Caen et de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme doit être écarté.

Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Financial Normandie est fondée à soutenir que l’arrêté attaqué est entaché d’un vice tenant à la méconnaissance de l’article 5 du B1 du règlement du site patrimonial remarquable.

Sur la mise en œuvre des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

Le vice tiré du non-respect de l’article 5 du B1 du règlement du site patrimonial remarquable, s’agissant des ferronneries, apparaît régularisable, sans entraîner un bouleversement du projet tel qu’il en changerait la nature. Il y a lieu, par suite, de surseoir à statuer sur les conclusions à fin d’annulation pour permettre cette éventuelle régularisation par la délivrance d’un permis de construire modificatif, qui devra être communiqué au tribunal dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la présente requête.

Article 2 : La SCI du Père C… devra justifier, dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement, de l’éventuelle délivrance d’un permis de construire modificatif permettant de régulariser le vice constaté par le présent jugement.

Article 3 : Les conclusions des parties sur lesquelles il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservées jusqu’à la fin de l’instance.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Financial Normandie, à la SCI du Père C… et à la ville de Caen.

Délibéré après l’audience du 10 février 2026 à laquelle siégeaient :

- M^me Macaud, présidente,

- M^me Fanget, conseillère,

- M^me Kremp-Sanchez, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 mars 2026.

La rapporteure,

SIGNÉ

L. FANGET

La présidente,

SIGNÉ

A. MACAUD

La greffière,

SIGNÉ

E. BLOYET

La République mande et ordonne au préfet du Calvados en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

E. BLOYET