Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 5 septembre 2025, la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) Athena et M. B A, représentés par M^e Azogui, demandent à la juge des référés, statuant sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :

1°) d’ordonner la suspension de l’exécution de la décision du 19 juin 2025 par laquelle la commune de Deuil-La Barre (Val-d’Oise) a exercé son droit de préemption pour acquérir le fonds de commerce de restauration rapide exploité 4 bis rue d’Ormesson ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Deuil-La Barre la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

* Sur la condition d’urgence :

En ce qui concerne M. A, acquéreur évincé :

* elle est présumée eu égard à ses effets sur sa situation (cf. notamment Conseil d’Etat, 13 novembre 2002, n° 248851, A), alors que la commune de Deuil-La Barre ne justifie d’aucun projet particulier motivant l’exercice de son droit de préemption ;

En ce qui concerne la SASU Athena, vendeur du local commercial en cause :

* elle est remplie au vu des conséquences financières qu’elle a sur sa situation en la privant du produit de la cession du bail commercial convenue avec M. A, alors qu’elle est fortement endettée non seulement auprès de ses créanciers, mais également de l’administration fiscale ;

* en tout état de cause, l’offre de la commune, de 49 ou 65 % du prix négocié avec M. A, est anormalement basse et ne correspond pas au prix du marché, ce qui la prive du prix auquel elle a droit et porte subséquemment atteinte à son patrimoine ;

* Sur l’existence de moyens de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

* elle est entachée d’un vice d’incompétence, en l’absence de délibération accordée au maire par le conseil municipal  ;

* elle est insuffisamment motivée, en méconnaissance de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme ;

* elle est entachée d’une erreur de droit au regard des dispositions de l’article R. 214-5 du code de l’urbanisme, faute de prévoir un prix cohérent entre la somme de 29 250 euros mentionnée en chiffres et celle de vingt-deux mille deux cent cinquante euros mentionnée en lettres ; si, à cet égard, le maire de la commune a tenté de réparer ce vice substantiel, le certificat administratif adressé au préfet a posteriori et hors délai ne saurait valoir régularisation ;

* elle est entachée d’une erreur de droit dès lors que le préfet a exercé son droit de préemption sur un élément non cédé, puisque seul l’a été le bail commercial, pas le fonds de commerce ;

* elle est tardive au regard des règles posées par l’article R. 214-5 du code de l’urbanisme et subséquemment privée de caractère exécutoire ;

* elle est entachée d’un défaut de base légale en l’absence d’institution régulière par le conseil municipal du droit de préemption commercial dont se prévaut la commune de Deuil-La Barre ;

* elle est entachée d’une erreur de droit au regard des dispositions de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme, faute de reposer sur un projet préexistant réel et concret qui en justifierait le bien-fondé ;

* elle est entachée d’un détournement de pouvoir en l’absence de motif d’intérêt général ayant conduit à son édiction.

Par un mémoire en défense, enregistré le 15 septembre 2025, la commune de Deuil-La Barre conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que :

— elle a pris le 15 septembre 2025 une décision portant retrait de la décision attaquée, entachée d’une erreur de qualification juridique ;

— les conclusions de M. A sont irrecevables, dès lors qu’il n’a pas intenté de recours gracieux conjointement avec la SASU Athena en amont de la présente requête ;

— la SASU Athena n’a pas respecté les conditions stipulées par le bail commercial initial pour céder son droit au bail ;

— la condition d’urgence n’est pas remplie, la situation financière de la SASU Athena étant à cet égard sans incidence ;

— aucun des moyens soulevés n’est de nature à faire naître un doute sérieux sur la légalité de la décision attaquée.

Vu :

— les autres pièces du dossier ;

— la requête n° 2515949 enregistrée le 5 septembre 2025, par laquelle la SAS Athena et M. A demandent l’annulation de la décision attaquée.

Vu :

— le code civil ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code des relations entre le public et l’administration ;

— le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M^me Oriol, vice-présidente, en application des dispositions de l’article L. 511-2 du code de justice administrative, pour statuer sur les requêtes en référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience du 16 septembre 2025 à 14 heures.

Ont été entendus au cours de l’audience publique, tenue en présence de M^me El Moctar, greffière d’audience :

— le rapport de M^me Oriol, juge des référés ;

— les observations de M^e Azogui, représentant la SAS Athena et M. A. M^e Azogui conclut aux mêmes fins que ses écritures par les mêmes moyens ;

— la commune de Deuil-La Barre n’était ni présente, ni représentée.

La clôture d’instruction a été prononcée à l’issue de l’audience.

Considérant ce qui suit :

1. La société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) Athena est titulaire d’un bail commercial, acquis le 17 novembre 2022 pour un montant de 40 000 euros, portant sur des locaux sis 4 bis rue d’Ormesson à Deuil-La Barre (Val-d’Oise), au sein desquels elle exploite un commerce de restauration rapide. Par acte du 29 avril 2025, M. B A lui a fait une offre d’achat de ce bail d’un montant de 45 000 euros, après quoi la SAS Athena a transmis à la mairie une déclaration de cession. Par la présente requête, la commune de Deuil-la-Barre et M. A demandent à la juge des référés, statuant sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l’exécution de la décision du 19 juin 2025 par laquelle la commune de Deuil-La Barre a exercé son droit de préemption pour acquérir le fonds de commerce de la SAS Athena.

Sur les fins de non-recevoir soulevées en défense :

2. En premier lieu, si la commune de Deuil-La Barre fait valoir que les conclusions de M. A sont irrecevables faute pour lui d’avoir introduit un recours gracieux en présence de la SASU Athena, il est constant que la seule qualité d’acquéreur évincé lui donne un intérêt à agir dans la présente instance. La fin de non-recevoir de la commune doit donc être écartée.

3. En second lieu, à supposer que la commune de Deuil-La Barre soulève une autre fin de non-recevoir, tirée de ce que la SASU Athena n’a pas respecté les conditions stipulées par le bail commercial initial pour céder son droit au bail, ce qui priverait d’effet juridique la cession en cause, une telle circonstance, à la supposer établie, est sans incidence sur la recevabilité de ses conclusions, la question du respect des clauses prévues dans le bail initial ne relevant pas de la compétence du juge administratif.

Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :

4. Aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. ».

En ce qui concerne la condition d’urgence :

5. Eu égard à l’objet d’une décision de préemption et à ses effets vis-à-vis de l’acquéreur évincé, la condition d’urgence doit en principe être constatée lorsque celui-ci demande la suspension d’une telle décision. Il peut toutefois en aller autrement au cas où le titulaire du droit de préemption justifie de circonstances particulières, tenant par exemple à l’intérêt s’attachant à la réalisation rapide du projet qui a donné lieu à l’exercice du droit de préemption. Il appartient au juge des référés de procéder à une appréciation globale de l’ensemble des circonstances de l’espèce qui lui est soumise.

6. Par les pièces versées à l’instance, la commune Deuil-La Barre n’établit pas qu’une urgence particulière s’attacherait à ce qu’elle acquière rapidement le fonds de commerce de la SASU Athena, ni qu’une autre circonstance justifierait que la présomption d’urgence dont bénéficient la société et M. A soit renversée. De plus, la SASU Athena justifie des difficultés financières qu’elle invoque en versant à l’instance les relances de paiement d’impayés émanant de la direction générale des finances publiques, de son assureur, qui a dû faire appel à un huissier, et de son bailleur, qui a fait appel à un avocat. Dans ces conditions, la condition d’urgence exigée par les dispositions précitées de l’article L. 521-1 du code de justice administrative doit en l’espèce être considérée comme remplie. Pour les mêmes raisons que celles exposées au point 3 ci-dessus, la circonstance, à la supposer établie, que la SASU Athena n’ait pas respecté les stipulations du bail initial est à cet égard sans incidence.

En ce qui concerne l’existence d’un doute sérieux quant à la légalité de la décision contestée :

7. En premier lieu, il résulte de l’instruction que la décision attaquée porte sur un fonds de commerce, alors que seul un bail commercial a été cédé. En l’état de l’instruction, le moyen tiré de ce que la décision attaquée est entachée d’une erreur de droit en tant qu’elle porte sur la qualification juridique erronée du bien cédé, ce qu’a d’ailleurs reconnu la commune de Deuil-La Barre en retirant la décision attaquée de l’ordre juridique par décision du 15 septembre 2025, est donc propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée.

8. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 214-5 du code de l’urbanisme : « Dans un délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration préalable, ou du premier des accusés de réception ou d’enregistrement délivré en application des articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l’administration, le titulaire du droit de préemption notifie au cédant soit sa décision d’acquérir aux prix et conditions indiqués dans la déclaration préalable, soit son offre d’acquérir aux prix et conditions fixés par l’autorité judiciaire saisie dans les conditions prévues à l’article R. 214-6, soit sa décision de renoncer à l’exercice du droit de préemption. / () ». Selon les dispositions de l’article 1376 du code civil : « L’acte sous signature privée par lequel une seule partie s’engage envers une autre à lui payer une somme d’argent ou à lui livrer un bien fongible ne fait preuve que s’il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres. / En cas de différence, l’acte sous signature privée vaut preuve pour la somme écrite en toutes lettres. ».

9. Il ressort de la décision attaquée qu’elle mentionne en chiffres que la commune de Deuil-La Barre a exercé le droit de préemption en litige pour un prix de 29 250 euros, alors qu’en lettres, la somme indiquée est vingt-deux mille deux cent cinquante euros, soit une différence qui ne peut être regardée comme une simple erreur de plume. Les dispositions précitées de l’article 1376 du code civil n’étant pas applicables aux décisions de préemption, l’erreur en cause révèle une incohérence affectant un élément essentiel de la décision attaquée, qui, de ce fait, doit être regardée comme ne comportant aucun prix, la régularisation exercée a posteriori par le maire étant à cet égard sans incidence. En l’état de l’instruction, le moyen tiré de ce que la décision attaquée est entachée d’une erreur de droit au regard des dispositions précitées de l’article R. 214-5 du code de l’urbanisme est donc propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée.

10. En troisième lieu, d’une part, aux termes de l’article L. 214-1 du code de l’urbanisme : « Le conseil municipal peut, par délibération motivée, délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, à l’intérieur duquel sont soumises au droit de préemption institué par le présent chapitre les aliénations à titre onéreux de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux. / () Chaque aliénation à titre onéreux est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le cédant à la commune. Cette déclaration précise le prix, l’activité de l’acquéreur pressenti, le nombre de salariés du cédant, la nature de leur contrat de travail et les conditions de la cession. Elle comporte également le bail commercial, le cas échéant, et précise le chiffre d’affaires lorsque la cession porte sur un bail commercial ou un fonds artisanal ou commercial. / () ».

11. D’autre part, aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement. / () Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé () / Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu’elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme local de l’habitat ou, en l’absence de programme local de l’habitat, lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu’elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme de construction de logements locatifs sociaux, la décision de préemption peut, sauf lorsqu’il s’agit d’un bien mentionné à l’article L. 211-4, se référer aux dispositions de cette délibération. Il en est de même lorsque la commune a délibéré pour délimiter des périmètres déterminés dans lesquels elle décide d’intervenir pour les aménager et améliorer leur qualité urbaine. ». Selon le premier alinéa de l’article L. 300-1 du même code : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets () d’organiser la mutation, le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques () ».

12. Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption mentionné au point 10 ci-dessus peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien, en l’occurrence le fonds artisanal ou commercial ou le bail commercial, faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

13. Pour décider d’exercer le droit de péremption en litige, la commune de Deuil-La Barre s’est fondée sur ce qu’elle souhaitait préserver la diversité commerciale et favoriser l’attractivité du quartier de la Barre Ormesson, notamment à l’aide de commerces de qualité, sur ce que le local préempté était à proximité immédiate de la gare ferroviaire, générant de ce fait l’attente d’un positionnement qualitatif de l’offre aux usagers, sur ce que la commune avait connaissance de projets de rénovation privés dans la même rue et qu’elle cherchait par cette préemption à permettre la continuité de la promotion commerciale de la rue d’Ormesson, et, enfin, sur ce que, dans ces conditions, il était intéressant pour elle de préempter le bien pour favoriser l’attractivité de son commerce. Toutefois, la commune n’apporte pas de précision concrète quant à la nature du projet qu’elle poursuit, notamment la ou les activités commerciales ou artisanales dont l’installation ou le développement seraient organisés dans le quartier en cause. Dans ces conditions, en l’état de l’instruction, les moyens tirés de ce que la décision attaquée est insuffisamment motivée et entachée d’erreur de droit au regard des dispositions précitées de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme sont également propres à créer un doute sérieux quant à sa légalité.

14. Enfin, aux termes de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d’urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l’ensemble des moyens de la requête qu’elle estime susceptibles de fonder l’annulation ou la suspension, en l’état du dossier. ».

15. En l’état de l’instruction, aucun autre moyen n’est susceptible de fonder la suspension de la décision attaquée.

16. Les deux conditions posées par l’article L. 521-1 du code de justice administrative étant remplies, il y a lieu de prononcer la suspension de l’exécution de la décision du 19 juin 2025, d’ailleurs retirée de l’ordre juridique par décision du 15 septembre 2025, par laquelle la commune de Deuil-La Barre a exercé son droit de préemption pour acquérir le fonds de commerce de restauration rapide exploité par la SASU Athena 4 bis rue d’Ormesson, jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur sa légalité.

Sur les frais liés au litige :

17. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Deuil-La Barre la somme de 1 500 euros à verser à la SASU Athena et à M. A au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

ORDONNE :

Article 1er r : L’exécution de la décision du 19 juin 2025 par laquelle la commune de Deuil-La Barre a exercé son droit de préemption pour acquérir le fonds de commerce de restauration rapide exploité par la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) Athena 4 bis rue d’Ormesson, est suspendue jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur sa légalité.

Article 2 : La commune de Deuil-La Barre versera la somme de 1 500 euros à la SASU Athena et à M. A au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à la commune SASU Athena, à M. B A et à la commune de Deuil-La Barre.

Fait à Cergy, le 17 septembre 2025.

La juge des référés,

signé

C. Oriol

La République mande et ordonne au préfet du Val-d’Oise en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.