Vu les procédures suivantes :

I – Par une requête et un mémoire, enregistrés le 12 juillet 2022 et le 17 avril 2025, sous le n° 2204347, la SCI Egregore, représentée par la SELARL Arbor, Tournoud et Associés, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge des cotisations d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices 2016 à 2018 et des pénalités correspondantes ;

2°) subsidiairement de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés à concurrence de la prise en compte du prix d’achat des biens cédés, augmenté de l’ensemble des dépenses afférentes aux opérations de cession ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 2 400 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la qualification de marchand de biens prévue au 1° du I de l’article 35 du code général des impôts est erronée en l’absence d’intention spéculative lors des opérations en cause ;

— subsidiairement, le montant des rehaussements est erroné dès lors qu’il n’a pas été tenu compte du prix d’achat des biens cédés dans l’établissement du bénéfice imposable, ainsi que le prévoit notamment les paragraphes n° 70 et 100 de la documentation administrative référencée BOI-BIC-CHAMP-20-10-40.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 16 janvier 2023, le 24 janvier 2023 et le 25 avril 2025, le directeur départemental des finances publiques de l’Isère conclut au non-lieu partiel à statuer et au rejet du surplus des conclusions de la requête.

Il fait valoir que :

— concernant l’exercice 2016, il a prononcé un dégrèvement partiel de l’imposition en litige par une décision du 24 janvier 2023 ;

— concernant les exercices 2017 et 2018, l’erreur de calcul dans l’établissement du bénéfice imposable est sans incidence dès lors que le résultat imposable des deux exercices en cause est en réalité supérieur à ceux effectivement taxés ;

— la charge de la preuve du caractère exagéré des impositions pèse sur la société requérante en vertu des articles L. 193 et R. 193-1 du livre des procédures fiscales ;

— les moyens soulevés au soutien des conclusions aux fins de décharge des impositions restant en litige ne sont pas fondés.

II – Par une réclamation du 27 décembre 2024 soumise d’office au tribunal en application du dernier alinéa de l’article R. 199-1 du livre des procédures fiscales et un mémoire complémentaire, enregistrés le 28 avril 2025 et le 16 juin 2025, sous le n° 2504497, la SCI Egregore, représentée par la SELARL Arbor Tournoud et associés, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge des cotisations d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices 2017 et 2018 et des pénalités correspondantes ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 2 400 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la procédure de taxation d’office mise en œuvre au titre des exercices 2017 et 2018 est entachée d’irrégularité en ce que le service a adressé, de manière irrégulière, une mise en demeure alors qu’elle justifie d’une situation de force majeure ;

— la pénalité prise en application du b du 1 de l’article 1728 du code général des impôts n’est pas fondée en raison de la notification irrégulière de la mise en demeure.

Par un mémoire en défense enregistré le 28 avril 2025, le directeur départemental des finances publiques de l’Isère conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Ruocco-Nardo, rapporteur,

— les conclusions de M^me Bourion, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Egregore, constituée le 9 juillet 2015, a acquis le 4 septembre 2015, auprès de la commune de Miribel-les-Echelles, un tènement immobilier pour un prix de 270 000 euros au lieudit « A l’Eglise », comprenant un bâtiment intégrant une ancienne salle des fêtes ainsi qu’une chapelle, un bâtiment à usage d’habitation, une ancienne blanchisserie et un autre immeuble. Elle a procédé, au cours de l’année 2016, à quatre ventes pour un montant de 280 000 euros, au cours de l’année 2017, à quatre ventes pour un montant de 472 000 euros et au cours de l’année 2018, à une vente pour un montant de 175 000 euros. Estimant qu’elle exerçait une activité de marchand de biens soumise à l’impôt sur les sociétés, le service, à la suite d’un contrôle sur pièces et par une proposition de rectification du 23 décembre 2019, lui a notifié une cotisation d’impôt sur les sociétés, avec intérêts et majoration, d’un montant de 98 784 euros, au titre de l’exercice 2016. Au titre des exercices 2017 et 2018, par une proposition de rectification du 2 avril 2021, le service lui a notifié des cotisations d’impôt sur les sociétés, avec intérêts et majoration, d’un montant respectif de 169 991 euros et de 59 759 euros. Les sommes ont été mises en recouvrement le 14 janvier 2022. La réclamation de la SCI Egregore du 15 février 2022 a été rejetée par une décision du 13 mai 2022. La société a formé une demande de décharge des impositions en cause par une requête enregistrée sous le n° 2204347. En application du dernier alinéa de l’article R. 199-1 du livre des procédures fiscales, l’administration a par ailleurs soumis d’office au tribunal la seconde réclamation de la société du 27 décembre 2024, enregistrée sous le n° 2504497.

2. Les requêtes susvisées présentées par la même contribuable ont fait l’objet d’une instruction commune. Dès lors, il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.

Sur l’étendue du litige :

3. Par une décision du 24 janvier 2024, postérieure à l’introduction de la requête, le directeur départemental des finances publiques de l’Isère a prononcé, au titre de l’exercice 2016, un dégrèvement d’un montant de 32 032 euros afin de tenir compte, dans le calcul du bénéfice imposable, du coût d’achat des biens revendus. A concurrence de ce dégrèvement, les conclusions aux fins de décharge sont devenues sans objet et il n’y a pas lieu d’y statuer.

Sur la régularité de la procédure d’imposition :

4. Aux termes de l’article L. 66 du livre des procédures fiscales : « Sont taxés d’office : / () / 2° à l’impôt sur les sociétés, les personnes morales passibles de cet impôt qui n’ont pas déposé dans le délai légal leur déclaration, sous réserve de la procédure de régularisation prévue à l’article L. 68 () ». Aux termes du premier alinéa de l’article L. 68 du même livre : « La procédure de taxation d’office prévue aux 2° () de l’article L. 66 n’est applicable que si le contribuable n’a pas régularisé sa situation dans les trente jours de la notification d’une mise en demeure. »

5. Il résulte du contenu de la proposition de rectification du 2 avril 2021 que la SCI Egregore n’a pas déposé de déclaration de résultats au titre des exercices 2017 et 2018.

6. La société requérante soutient que la notification des mises en demeure des 13 et 16 janvier 2020 envoyées par le service serait irrégulière dès lors que son gérant, M. B, est décédé le 28 septembre 2019 et que M^me A, associée, a été désignée mandataire ad hoc de la société par le tribunal judiciaire de Chambéry seulement le 10 mars 2021. Toutefois, la circonstance que son gérant soit décédé ne saurait à elle seule être regardée comme un cas de force majeure, dès lors qu’à défaut d’avoir accompli la moindre diligence pour remédier à cette situation, comme en témoigne la circonstance que c’est à l’initiative de l’administration que M^me A a été désignée mandataire ad hoc, celle-ci, demeurée l’unique associée, était habilitée pour effectuer les actes de gestion de la société. Par ailleurs, la mise en demeure du 13 janvier 2020, adressée au domicile de M. B et de M^me A, qui étaient tous deux associés à hauteur de 100 % de la SCI Egregore, a été présentée le 15 janvier 2020 et distribuée le 20 janvier 2020. Enfin, le service a envoyé à l’adresse déclarée du siège social de la SCI Egregore un exemplaire de cette mise en demeure le 16 janvier 2020, le pli étant revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ». Par suite, la société requérante n’est pas fondée à se prévaloir de l’irrégularité de la procédure de taxation d’office.

Sur le bien-fondé des impositions :

En ce qui concerne l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés :

7. Aux termes du I de l’article 35 du code général des impôts : « Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : / 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles () ». Aux termes du 2 de l’article 206 du même code, définissant le champ d’application de l’impôt sur les sociétés : « () les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt () si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 () ».

8. L’application des dispositions précitées est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d’une intention spéculative et présentent un caractère habituel.

9. En premier lieu, ainsi qu’il a été précisé au point 1, la SCI Egregore, constituée le 9 juillet 2015, a acquis le 4 septembre 2015, auprès de la commune de Miribel-les-Echelles, un tènement immobilier pour un prix de 270 000 euros au lieudit « A l’Eglise », comprenant un bâtiment intégrant une ancienne salle des fêtes et une chapelle, un bâtiment à usage d’habitation, une ancienne blanchisserie et un autre immeuble.

10. Au cours de l’année 2016, la SCI Egregore a bénéficié d’une non-opposition à déclaration préalable de travaux le 2 mars 2016 afin de réaliser quatorze appartements et des bureaux de santé dans l’immeuble « l’Alumnat ». Le 3 mai 2016, elle a cédé à M. B et M^me A cinq lots de l’immeuble « l’Alumnat » comprenant trois appartements, pour un montant total de 115 000 euros. Le 6 mai 2016, elle a cédé le bâtiment à usage de blanchisserie à un ancien associé pour un prix de 15 000 euros. Le 24 mai 2016, elle a cédé un bâtiment à usage d’habitation dénommé « La Philo » pour un montant de 80 000 euros à M. B et M^me A. Le 1er décembre 2016, elle a cédé à des particuliers deux lots de l’immeuble « l’Alumnat » intégrant deux appartements pour un prix de 70 000 euros. Le 30 mai 2017, elle a cédé un lot de l’immeuble « l’Alumnat » pour un prix de 30 000 euros. Le 23 juin 2017, elle a cédé une parcelle de terrain à viabiliser et à bâtir, issue d’une division parcellaire, pour un montant de 28 000 euros. Le 24 juillet 2017, elle a cédé un appartement de l’immeuble « l’Alumnat » pour un montant de 129 000 euros. Le 9 octobre 2017, elle un cédé un local professionnel de l’immeuble « l’Alumnat » pour un prix de 285 000 euros. Au cours de l’année 2018, elle a cédé un appartement de l’immeuble « l’Alumnat » pour un montant de 175 000 euros.

11. Dans ces conditions, et en l’absence de contestation sur ce point par la société requérante, les cessions consenties par la SCI Egregore, au regard de leur nombre et leur fréquence, ont revêtu un caractère habituel au sens des dispositions du 1° du I de l’article 35 du code général des impôts.

12. En second lieu, la société requérante conteste l’intention spéculative retenue par l’administration en faisant valoir que son objet social est seulement d’assurer des prestations liées à la location d’immeubles, que les cessions ont été faites au profit des associés afin de partager les actifs sociaux durant l’année 2016, que les cessions intervenues en 2017 et 2018 n’avaient d’autre objet que de financer les travaux de restauration des biens que souhaitaient conserver les associés, qu’elle a perçu des loyers en 2018 et que l’administration a nécessairement admis que ces opérations ne s’inscrivaient pas dans le cadre d’une activité économique en dégrevant les rappels de taxe sur la valeur ajoutée dont elle a fait l’objet.

13. Toutefois, il résulte de l’instruction que les neuf ventes réalisées par la SCI Egregore sont intervenues rapidement après l’acquisition du tènement en cause. Ainsi qu’il est relevé au point 10, la société requérante a bénéficié d’autorisations d’urbanisme délivrées peu de temps après l’acquisition du tènement afin de créer quatorze appartements et des bureaux de santé dans un des immeubles qui lui appartiennent et de procéder à une division parcellaire. Par ailleurs, les statuts de la SCI Egregore n’excluent pas qu’elle puisse acquérir des biens en vue de les céder. Contrairement ce qui est soutenu, la moitié des ventes intervenues en 2016 ont été réalisées au profit de personnes qui ne disposaient pas de parts sociales dans la SCI Egregore au moment où elles sont intervenues. Les ventes intervenues en 2017 et en 2018 ont été réalisées au profit de tiers à la société. Les seuls loyers qu’elle a perçus concernent l’exercice 2018 et s’élèvent à 20 046 euros seulement. La société requérante ne verse aucune pièce permettant d’attester que l’importante plus-value qu’elle a réalisée était destinée à financer des travaux de restauration des biens. Enfin, la circonstance que l’administration ait abandonné la totalité des rappels de taxe sur la valeur ajoutée au titre des années 2017 et 2018 n’est pas de nature à attester qu’elle ne remplirait pas les conditions prévues au I de l’article 35 du code général des impôts opposables en matière d’impôt sur les sociétés. Par ailleurs, à supposer que la société requérante ait entendu se prévaloir des dispositions de l’article L. 80 B du livre des procédures fiscales, les dégrèvements prononcés ne portent pas sur une appréciation de fait au regard des dispositions du I de l’article 35 du code général des impôts. Au surplus, le service fait valoir sans être contredit que les dégrèvements opérés sur quatre des neuf cessions recensées au titre des années 2017 et 2018, étaient justifiés par le fait qu’il avait considéré à tort que les ventes portaient sur des immeubles vendus à l’état neuf. Dans ces conditions, c’est à bon droit que l’administration a retenu que les opérations de cession procédaient d’une intention spéculative.

En ce qui concerne le montant du bénéfice imposable :

S’agissant de l’exercice 2016 :

14. En premier lieu, aux termes du 1 de l’article 38 du code général des impôts : « Sous réserve des dispositions des articles 33 ter, 40 à 43 bis et 151 sexies, le bénéfice imposable est le bénéfice net, déterminé d’après les résultats d’ensemble des opérations de toute nature effectuées par les entreprises, y compris notamment les cessions d’éléments quelconques de l’actif, soit en cours, soit en fin d’exploitation. ».

15. Si la société requérante soutient que le montant des rehaussements serait erroné dès lors qu’il n’a pas été tenu compte du prix d’achat des biens cédés dans l’établissement du bénéfice imposable, il résulte de l’instruction que le directeur départemental des finances publiques de l’Isère a prononcé un dégrèvement de l’imposition en litige pour un montant de 32 032 euros au titre de l’exercice 2016 pour ce motif. Pour ce faire, il a recalculé le montant du bénéfice imposable en ventilant le prix d’acquisition global des biens immobiliers au prorata des surfaces des parcelles cédées ainsi que des millièmes cédés pour l’immeuble « l’Alumnat ». Il a constaté que le montant à déduire pour l’exercice 2016 était en réalité de 81 713 euros. La société requérante ne verse aucun élément de nature à infirmer le calcul du service. Par suite, ce moyen ne qu’être écarté.

16. En second lieu, pour les mêmes motifs que ceux énoncés au point précédent, la société requérante ne peut plus se prévaloir des paragraphes n° 70 et 100 de la documentation administrative référencée BOI-BIC-CHAMP-20-10-40 lesquelles, au demeurant, ne comportent pas une interprétation différente de la loi fiscale de celle dont il est fait application dans le présent jugement.

S’agissant des exercices 2017 et 2018 :

17. En premier lieu, aux termes de l’article L. 203 du livre des procédures fiscales : « Lorsqu’un contribuable demande la décharge ou la réduction d’une imposition quelconque, l’administration peut, à tout moment de la procédure et malgré l’expiration des délais de prescription, effectuer ou demander la compensation dans la limite de l’imposition contestée, entre les dégrèvements reconnus justifiés et les insuffisances ou omissions de toute nature constatées dans l’assiette ou le calcul de l’imposition au cours de l’instruction de la demande. ». Il résulte de ces dispositions qu’il appartient à la partie qui invoque la compensation d’apporter la preuve du bien-fondé de sa demande.

18. Il est constant que, lors du contrôle, pour établir le montant du bénéfice imposable des exercices 2017 et 2018, le vérificateur n’a pas, et ce de manière erronée, pris en compte au titre des charges le montant des acquisitions des biens immobiliers cédés, celui-ci s’étant borné à déduire des charges forfaitaires à hauteur de 10 %, en sus des charges de gestion, du montant des ventes immobilières.

19. Néanmoins, dans ses écritures en défense, le service doit être regardé comme se prévalant de la compensation mentionnée à l’article L. 203 du livre des procédures fiscales en faisant valoir que cette erreur de calcul est sans incidence dès lors que le résultat imposable des deux exercices en cause est, en réalité, supérieur à ceux effectivement imposés.

20. Pour aboutir à un résultat imposable de 391 979 euros pour l’exercice 2017 et de 170 022 euros pour l’exercice 2018, alors que ceux imposés avaient été respectivement établis à hauteur de 358 920 euros et de 147 597 euros, le service soutient qu’il y a lieu de revaloriser le montant des produits, à savoir le montant des ventes des biens, dès lors que le vérificateur avait retenu un montant hors taxe s’agissant de certaines ventes et que les rappels de taxe sur la valeur ajoutée ont été abandonnés en cours de procédure. Il a déduit de ce montant des charges forfaitaires à hauteur de 10 %, en sus des charges de gestion, et le prix d’achat des biens immobiliers selon la méthode énoncée au point 15. La société requérante ne verse aucun élément de nature à infirmer le calcul du service. Il suit de là que l’administration doit être regardée comme établissant le bien-fondé de la compensation qu’elle invoque, dont il résulte que les sommes mises en recouvrement ne revêtent pas un caractère exagéré.

21. En second lieu, pour les mêmes motifs que ceux énoncés au point précédent, la société requérante n’est pas fondée à se prévaloir des paragraphes n° 70 et 100 de la documentation administrative référencée BOI-BIC-CHAMP-20-10-40, lesquelles, au demeurant, ne comportent pas une interprétation différente de la loi fiscale de celle dont il est fait application dans le présent jugement.

Sur les pénalités :

22. Aux termes de l’article 1728 du code général des impôts : " 1. Le défaut de production dans les délais prescrits d’une déclaration ou d’un acte comportant l’indication d’éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’impôt entraîne l’application, sur le montant des droits mis à la charge du contribuable ou résultant de la déclaration ou de l’acte déposé tardivement, d’une majoration de : / a. 10 % en l’absence de mise en demeure ou en cas de dépôt de la déclaration ou de l’acte dans les trente jours suivant la réception d’une mise en demeure, notifiée par pli recommandé, d’avoir à le produire dans ce délai ; / b. 40 % lorsque la déclaration ou l’acte n’a pas été déposé dans les trente jours suivant la réception d’une mise en demeure, notifiée par pli recommandé, d’avoir à le produire dans ce délai () "

23. Pour les mêmes motifs que ceux relevés au point 6, il ne résulte pas de l’instruction que les mise en demeure des 13 et 16 janvier 2020 aient été notifiées irrégulièrement. Par suite, et dès lors que la SCI Egregore n’a pas déposé de déclaration de résultats pour les exercices 2017 et 2018, c’est à bon droit que le service a fait application de la majoration prévue au b de l’article 1728 du code général des impôts sur les exercices litigieux.

24. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions aux fins de décharge de la SCI Egregore restant en litige doivent être rejetées.

25. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Etat la somme demandée par la SCI Egregore au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : Il n’y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la requête aux fins de décharge à concurrence du dégrèvement mentionné au point 3 du présent jugement.

Article 2 : Le surplus des conclusions des requêtes de la SCI Egregore est rejeté.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Egregore et au directeur départemental des finances publiques de l’Isère.

Délibéré après l’audience du 4 juillet 2025, à laquelle siégeaient :

M. L’Hôte, président,

M. Lefebvre, premier conseiller,

M. Ruocco-Nardo, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 juillet 2025.

Le rapporteur,

T. RUOCCO-NARDO

Le président,

V. L’HÔTE

La greffière,

L. ROUYER

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

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