Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 4 octobre 2019, la SCI Le Parc, représentée par la SELARL Ribes, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge de la cotisation supplémentaire d’impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2012 ainsi que des pénalités correspondantes ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— l’administration fiscale n’a pas appliqué à tort d’abattement pour vétusté et pour mise en location dans la mise en œuvre de la méthode mathématique à laquelle elle a eu recours, de sorte que cette méthode est privée de pertinence ; les taux de décote qui auraient dû s’appliquer se situent entre 5 et 10% pour la vétusté et entre 10 et 20% pour l’occupation, selon les immeubles détenus par les 19 SCI ;

— c’est à tort que l’administration fiscale n’a pas appliqué la méthode par la marge brute d’autofinancement dès lors que cette méthode, qui figure dans la notice de déclaration de l’IFI 2018, pouvait être retenue pour évaluer des biens détenus par des sociétés civiles immobilières ;

— le taux de capitalisation retenu par l’administration fiscale dans l’application de sa méthode par la rentabilité, soit 6,48% est insuffisant et est inférieur aux taux de 8,28% et 8,78 % retenus par cette même administration dans deux rapports d’évaluation. En particulier, le taux de base de l’année de référence de 2,28 % qui a été retenu pour l’année 2011 est inférieur à celui de 3,2% en vigueur pour cette même année tel qu’il figure dans le guide d’évaluation des éditions Francis Lefebvre, le béta de 0,7 qui a été retenu est insuffisant et aurait dû être fixé à 1,5 compte tenu des différentes caractéristiques des 19 SCI, qui ne sont propriétaires chacune que d’un seul bâtiment ; ainsi le taux de capitalisation qui aurait dû être retenu est de 12,32%.

Par un mémoire en défense, enregistré le 24 juillet 2020, l’administrateur général des finances publiques de la direction de contrôle fiscal Sud-Ouest conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative ;

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Martha, conseiller,

— et les conclusions de M. Houssais, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Le Parc, située l Le Teinchurier à Brive La Gaillarde, exerce une activité de location de biens immobiliers dans la cadre du groupe C, via 19 SCI. Son capital social est réparti entre quatre associés, personnes physiques, membres d’une même famille, M. A C, M^me F C épouse H, M^me E C épouse G, M^me B C épouse D. Jusqu’au 31 décembre 2011, la SCI Le Parc ne détenait pas de patrimoine immobilier en propre, mais contrôlait 19 SCI propriétaires d’immeubles. Le 30 septembre 2011, chacun des associés a créé une société nouvelle et, en janvier 2012, chacun des associés a apporté à sa société civile ses parts sociales de la SCI Le Parc. Le 20 février 2012, la SCI Le Parc a procédé à une distribution de dividendes en nature et en numéraire au profit des différentes sociétés civiles immobilières. En fin d’année 2012, M. A C, M^me F C, M^me E C et M^me B C ont procédé à une donation-partage de la nue-propriété des titres qu’ils détenaient dans leurs sociétés respectives à leurs enfants respectifs.

2. La SCI Le Parc a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2014. A l’issue du contrôle, l’administration fiscale a constaté, à la suite de la distribution de dividendes que la valeur vénale des titres des 19 SCI était supérieure à la valeur retenue lors de la distribution et a procédé à un rehaussement de leur valeur vénale. Une proposition de rectification a été adressée en ce sens à la SCI Le Parc le 15 décembre 2015. La société a saisi la Commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires de la Corrèze qui, dans son avis rendu le 12 juillet 2017, a invité les parties à se rapprocher afin qu’il soit procédé à une nouvelle évaluation des 19 SCI filiales de la SCI Le Parc. Après que la SCI a formé un recours hiérarchique, l’administration fiscale, par une décision du 13 août 2018, a ramené l’évaluation des participations de la SCI à la somme de 7 391 278 euros et cette dernière a, en conséquence, été assujettie à une cotisation supplémentaire d’impôt sur les sociétés au titre de l’année 2012, assortie d’intérêts de retard et de majorations pour une somme de 2 151 714 euros. Par une réclamation du 21 décembre 2018, rejetée le 31 juillet 2019, la SCI Le Parc a contesté l’intégralité des impositions supplémentaires ainsi mises à sa charge. Elle demande au tribunal de prononcer la décharge de ces cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés, en droits, intérêts et majorations.

Sur les conclusions à fin de décharge de la cotisation supplémentaire d’impôt sur les sociétés au titre de l’année 2012 :

3. En vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l’entreprise, à l’exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale. Constitue un acte anormal de gestion l’acte par lequel une entreprise décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt.

4. S’agissant de la cession d’un élément d’actif immobilisé, lorsque l’administration, qui n’a pas à se prononcer sur l’opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, soutient que la cession a été réalisée à un prix significativement inférieur à la valeur vénale qu’elle a retenue et que le contribuable n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause cette évaluation, elle doit être regardée comme apportant la preuve du caractère anormal de l’acte de cession si le contribuable ne justifie pas que l’appauvrissement qui en est résulté a été décidé dans l’intérêt de l’entreprise, soit que celle-ci se soit trouvée dans la nécessité de procéder à la cession à un tel prix, soit qu’elle en ait tiré une contrepartie.

5. La valeur vénale des titres d’une société non admise à la négociation sur un marché réglementé doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l’ensemble permet d’obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande à la date où la cession est intervenue. L’évaluation des titres d’une telle société doit être effectuée, par priorité, par référence au prix d’autres transactions intervenues dans des conditions équivalentes et portant sur les titres de la même société ou, à défaut, de sociétés similaires. En l’absence de telles transactions, celle-ci peut légalement se fonder sur la combinaison de plusieurs méthodes alternatives.

En ce qui concerne la méthode d’évaluation mise en œuvre par l’administration fiscale :

6. Il résulte de l’instruction qu’à défaut de transaction intervenue dans des conditions équivalentes et portant sur les titres de la même société ou de sociétés similaires, l’administration a, en dernier lieu, évalué les titres des 19 SCI détenues par la SCI Le Parc en ayant recours à la formule (4VM + 1 VP)/5 où la valeur mathématique globale (VM) est égale à 5 864 415 euros et la valeur de productivité globale (VP) à 14 511 968 euros. Elle a ainsi retenu, à l’issue de la pondération effectuée, qu’il convenait de remplacer la valeur comptable retenue par la SCI requérante à l’actif de son bilan, à savoir 3 132 063 euros par la valeur ainsi reconstituée, à savoir 7 391 278 euros.

S’agissant de la détermination de la valeur mathématique :

7. Pour déterminer la valeur mathématique des titres de participation, l’administration fiscale a pris en compte la valeur d’acquisition des terrains et constructions telle qu’inscrite au bilan comptable de chaque société, diminuée des dettes de chacune d’elle ainsi que des frais correspondant aux travaux de désamiantage.

8. Il résulte de l’instruction qu’au vu des rapports d’expertise produits par la société requérante, l’administration fiscale a accepté de tenir compte des frais de désamiantage pour déterminer, après réexamen, la valeur vénale des locaux nécessitant de tels travaux. En revanche et comme le soutient la SCI requérante, elle n’a tenu compte ni d’un abattement pour vétusté des bâtiments donnés en location ni d’un abattement pour occupation.

9. La SCI produit à l’instance des rapports d’expertise concernant 8 des 19 SCI qui permettent d’appréhender chaque bien en cause du point de vue de sa localisation géographique, des caractéristiques du bâtiment, notamment son type, sa superficie, son âge, son état général, sa capacité à être utilisé à d’autres fins, ses conditions d’accès, son environnement, les conditions du marché de l’immobilier à usage professionnel. Au vu de ces éléments, la SCI requérante sollicite une décote pour vétusté et une décote pour occupation des locaux respectivement fixées à 5% et 20% pour la SCI Les sapins et à 10% et 20% pour les SCI Les vignes, Les saules, Estival, Fauriom, Fauriac, Les moulins 2006 Creuzier, Les moulins 2006 Avermes et Cebi.

10. En se bornant à indiquer que des travaux d’aménagement et d’agencement des immeubles ont été réalisés par les locataires pendant la durée du bail, lesquels travaux ont eu pour effet de maintenir les biens en 1'état, voire de contribuer à leur valorisation, l’administration fiscale ne remet pas sérieusement en cause le bien-fondé des décotes pour vétusté sur lesquelles s’est fondée la SCI Le Parc pour réaliser son évaluation de la valeur vénale des biens détenus par les 8 SCI précédemment mentionnées. Par ailleurs, la seule circonstance que ces locaux soient exploités sous forme de baux commerciaux et de manière pérenne par des sociétés relevant du même groupe, pour y exercer une activité de concession automobile ou de garage atelier pour automobiles et poids lourds n’est pas suffisante pour justifier qu’aucun abattement pour location n’ait été appliqué par l’administration fiscale pour déterminer la valeur mathématique des parts de ces 8 SCI.

11. Dans ces conditions, et sans que la SCI requérante ne soit fondée à soutenir, en l’absence de rapport d’expertise les concernant, que les évaluations de la valeur vénale des biens détenus par ses autres SCI filiales auraient dû, elles aussi, tenir compte d’un abattement pour vétusté et location, la SCI Le Parc est seulement fondée à soutenir que c’est à tort que l’administration fiscale n’a pas déduit de la valeur mathématique des 8 SCI mentionnées au point 9 les décotes pour vétusté et location à concurrence des pourcentages exposés, pour chacune d’entre elle, au même point.

S’agissant de la détermination de la valeur de productivité :

12. Il résulte de l’instruction que l’administration a déterminé la valeur de productivité des parts sociales en litige en retenant le résultat net pondéré de chacune des 19 sociétés sur les trois exercices ayant précédé la distribution de leurs titres, auquel elle a appliqué un taux de capitalisation de 6,38 %, résultant d’un taux de rendement de base déflaté de 2,28 %, majoré d’une prime de risque historique de 5 %, elle-même affectée d’un coefficient de risque de 0,7 et d’une surcote de moindre liquidité de 20%.

13. De première part, la société requérante ne saurait utilement faire grief à l’administration d’avoir pris en compte un taux de rendement de base neutralisant l’inflation qui, en diminuant d’autant le taux de rendement des immeubles détenus par les SCI concernées, lui est favorable.

14. De deuxième part, la requérante n’est pas fondée à soutenir que l’administration aurait dû appliquer un coefficient de risque de 1,5, conformément aux recommandations du guide de l’évaluation des entreprises et des titres de sociétés pour le secteur automobile et des poids lourds, auquel les sociétés concernées, qui relèvent de l’immobilier, ne peuvent être rattachées. De plus en fixant, après réexamen, à 0,7 le coefficient de risque global au vu de l’activité immobilière des différentes SCI et de la nature des différents locaux appartenant à chacune de ces SCI, l’administration fiscale a retenu un bêta correspondant à un risque moyen sur ce secteur qui ne peut être regardé comme erroné.

15. De troisième part, la seule circonstance que deux rapports d’évaluation établis au titre de l’année 2011 par l’administration fiscale aient retenu un taux de capitalisation plus élevé que celui retenu à la suite du recours hiérarchique formé par la société requérante par application d’un béta de 1 et d’une prime de moindre liquidité fixée, dans l’un d’entre eux à 20%, dans l’autre à 30%, lesquels documents ne sont que préparatoires et internes à l’administration, n’est pas suffisante pour établir que le taux de capitalisation finalement retenu de 6,38% serait insuffisant.

En ce qui concerne le refus de l’administration de recourir à la méthode d’évaluation dite de la marge brute d’autofinancement :

16. D’une part, alors que l’administration, qui n’a pas d’obligation de suivre une méthode particulière, a eu recours à une combinaison de méthodes pour rechercher un chiffre aussi voisin que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande à la date où la cession est intervenue, il ne résulte pas de l’instruction que le recours à l’évaluation par la marge brute d’autofinancement, laquelle est surtout réservée aux sociétés industrielles réalisant de lourds investissements en matériels, aurait été plus pertinente dans son principe comme dans sa mise en œuvre que les deux méthodes combinées employées.

17. D’autre part, la SCI requérante ne peut utilement se référer à la notice explicative de l’IFI 2018 dès lors que ce document est postérieur à l’année d’imposition des sommes en litige.

18. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Le Parc est seulement fondée à demander la décharge partielle, en droit et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2012 à concurrence de la différence entre la valeur mathématique telle qu’elle résulte de l’évaluation réalisée par l’administration et celle qui résulte de la même évaluation, après correction de la valeur mathématique des SCI Les sapins, des SCI Les vignes, Les saules, Estival, Fauriom, Fauriac, Les moulins 2006 Creuzier, Les moulins 2006 Avermes et Cebi par application, pour chacune d’elle, des abattements pour vétusté et location fixés au point 9.

Sur les frais de justice :

19. Il n’y a pas lieu dans les circonstances de l’espèce de mettre à la charge de l’Etat une quelconque somme en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er: La SCI Le Parc est déchargée, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2012 correspondant à la différence entre la valeur mathématique résultant de l’évaluation de l’administration fiscale et la valeur mathématique déterminée après application d’une décote au titre de la vétusté des bâtiments et d’une décote pour l’occupation des locaux, respectivement fixées à 5% et 20% pour la SCI Les sapins et à 10% et 20% pour les SCI Les vignes, Les saules, Estival, Fauriom, Fauriac, Les moulins 2006 Creuzier, Les moulins 2006 Avermes et Cebi.

Article 2:Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 3:Le présent jugement sera notifié à la SCI Le Parc et à l’administrateur général des finances publiques de la direction de contrôle fiscal Sud-Ouest.

Délibéré après l’audience du 30 mars 2023 où siégeaient :

— M. Artus, président,

— M. Martha, premier conseiller,

— M. Boschet, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 avril 2023.

Le rapporteur,

F. MARTHA

Le président,

D. ARTUS

Le greffier,

G. JOURDAN-VIALLARD

La République mande et ordonne

au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision

Pour expédition conforme

Pour le Greffier en Chef

Le Greffier

G. JOURDAN-VIALLARD

mf