Vu la procédure suivante :

I. Sous le n° 2209573, par une requête et des mémoires enregistrés les 17 novembre 2022, 27 février 2023 et 23 janvier 2024 ainsi qu’un mémoire complémentaire du 24 octobre 2025 qui n’a pas été communiqué, Mme et M. B… A…, représentés par M^e Abib, demandent au tribunal d’annuler l’arrêté n° PC 013055 21 01329 PO par lequel le maire de la commune de Marseille délivré tacitement le 23 mars 2022 un permis de construire à la société Prado 2.0, constaté par un certificat du 14 juin 2022.

Ils soutiennent que :

- leur requête est recevable ;

- le certificat de permis de construire tacite a été délivré de manière précoce avant la naissance d’un permis de construire tacite ;

- le dossier de permis de construire est incomplet ;

- la commission de sécurité pour la création d’un établissement recevant du public conformément à l’article L 122-3 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été saisie ;

- la voie d’accès au projet est insuffisante au regard de les arrêtés des 31 janvier 1986 et 5 août 1992 sur la prévention des incendies ;

- il méconnaît l’article 2.1 des dispositions générales et les articles UC 4, UC 11, UC 12 et UC 13 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) ;

- le projet aggrave une non-conformité existante.

Par un mémoire en défense enregistré le 28 novembre 2023, la commune de Marseille conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que :

- les requérants ne justifient pas de leur intérêt pour agir ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense enregistrés les 2 février 2023 et 5 octobre 2025, la société Prado 2.0, représentée par M^e Xoual, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge des requérants la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- les requérants ne justifient pas de leur intérêt pour agir ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 7 octobre 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 28 octobre 2025.

II. Sous le n° 2403862, par une requête et des mémoires enregistrés les 19 avril 2024, 24 mars 2025 et 15 avril 2025, Mme et M. B… A…, représentés par M^e Abib, demandent au tribunal d’annuler l’arrêté n° PC 013055 21 01329 M02 par lequel le maire de la commune de Marseille délivré un permis de construire modificatif le 2 janvier 2024 à la société Prado 2.0.

Ils soutiennent que :

- leur requête est recevable ;

- la voie d’accès au projet est insuffisante au regard de l’arrêté du 5 août 1992 sur la prévention des incendies ;

- l’arrêté attaqué méconnaît les articles UC 11, UC 12 et UC 13 du règlement du PLU ;

Par un mémoire en défense enregistré le 5 mars 2025, la commune de Marseille conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que :

- les requérants ne justifient pas de leur intérêt pour agir ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 4 avril 2025, la sociétés Prado 2.0, représentée par M^e Xoual, conclut à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit fait application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et, en tout état de cause, à ce qu’il soit mis à la charge des requérants la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- les requérants ne justifient pas de leur intérêt pour agir ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 5 mai 2025, a été prononcée, en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative, la clôture immédiate de l’instruction.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Fayard, rapporteure,

- les conclusions de M. Trébuchet, rapporteur public,

- et les observations de M^e Abib, représentant de M.et M^me A…, M^me C…, représentant de la commune de Marseille et de M^e Molland, représentant de la société Prado 2.0.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté n° PC 013055 21 01329 P0, le maire de la commune de Marseille a délivré tacitement un permis de construire à la société Prado 2.0, constaté par un certificat du 14 juin 2022 en vue de créer une surélévation et une extension d’un immeuble de bureau sur la parcelle L 182 sis 20 boulevard Pèbre. Par un arrêté n° n° PC 013055 21 01329 M02, le maire de la commune de Marseille a délivré un permis de construire modificatif le 2 janvier 2024. Ces deux arrêtés sont contestés par les requérants.

Sur la jonction :

Aux termes de l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’un permis modificatif, une décision modificative ou une mesure de régularisation intervient au cours d’une instance portant sur un recours dirigé contre le permis de construire, de démolir ou d’aménager initialement délivré ou contre la décision de non-opposition à déclaration préalable initialement obtenue et que ce permis modificatif, cette décision modificative ou cette mesure de régularisation ont été communiqués aux parties à cette instance, la légalité de cet acte ne peut être contestée par les parties que dans le cadre de cette même instance ».

Il résulte de l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme que les parties à une instance portant sur un recours dirigé contre le permis de construire, de démolir ou d’aménager initialement délivré ou contre la décision de non-opposition à déclaration préalable initialement obtenue sont recevables à contester la légalité d’un permis modificatif, d’une décision modificative ou d’une mesure de régularisation intervenue au cours de cette instance, lorsqu’elle leur a été communiquée, tant que le juge n’a pas statué au fond, sans condition de forme ni de délai. La circonstance qu’elle ait été enregistrée comme une requête distincte est toutefois sans incidence sur la régularité du jugement ou de l’arrêt attaqué, dès lors qu’elle a été jointe à l’instance en cours pour y statuer par une même décision.

Il est constant que le projet litigieux a fait l’objet d’un permis de construire tacite délivré à la société Prado 2.0, contesté dans l’instance n° 2209573, et d’un permis de construire modificatif, délivré à cette même société le 2 janvier 2024, contesté dans l’instance 2403862. Dans ces conditions, et conformément aux principes énoncés dans le point précédent, il y a lieu de joindre les requêtes relatives aux permis de construire initial et modificatif pour y statuer par un seul jugement.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

En ce qui concerne le permis de construire initial :

S’agissant de la date du permis de construire tacite :

Aux termes de l’article R. 423-23 du code de l’urbanisme : « Le délai d’instruction de droit commun est de : (…) / c) Trois mois pour les autres demandes de permis de construire et pour les demandes de permis d’aménager ». Aux termes de l’article R. 423-38 du même code : « Lorsque le dossier ne comprend pas les pièces exigées en application du présent livre, l’autorité compétente, dans le délai d’un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie, adresse au demandeur ou à l’auteur de la déclaration une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, indiquant, de façon exhaustive, les pièces manquantes ». Aux termes de l’article R. 424-1 du code de l’urbanisme : « A défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction déterminé comme il est dit à la section IV du chapitre III ci-dessus, le silence gardé par l’autorité compétente vaut (…) : / (…) / Permis de construire (…) tacite. ».

En l’absence de dispositions expresses du code de l’urbanisme y faisant obstacle, il est loisible à l’auteur d’une demande de permis de construire d’apporter à son projet, pendant la phase d’instruction de sa demande et avant l’intervention d’une décision expresse ou tacite, des modifications qui n’en changent pas la nature, en adressant une demande en ce sens accompagnée de pièces nouvelles qui sont intégrées au dossier afin que la décision finale porte sur le projet ainsi modifié. Cette demande est en principe sans incidence sur la date de naissance d’un permis tacite déterminée en application des dispositions mentionnées ci-dessus. Toutefois, lorsque du fait de leur objet, de leur importance ou de la date à laquelle ces modifications sont présentées, leur examen ne peut être mené à bien dans le délai d’instruction, compte tenu notamment des nouvelles vérifications ou consultations qu’elles impliquent, l’autorité compétente en informe par tout moyen le pétitionnaire avant la date à laquelle serait normalement intervenue une décision tacite, en lui indiquant la date à compter de laquelle, à défaut de décision expresse, la demande modifiée sera réputée acceptée. L’administration est alors regardée comme saisie d’une nouvelle demande se substituant à la demande initiale à compter de la date de la réception par l’autorité compétente des pièces nouvelles et intégrant les modifications introduites par le pétitionnaire. Il appartient le cas échéant à l’administration d’indiquer au demandeur dans le délai d’un mois prévu par l’article R. 423-38 du code de l’urbanisme les pièces manquantes nécessaire à l’examen du projet ainsi modifié.

Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire a été déposée le 23 décembre 2021 et que la commune a notifié sa demande de pièces complémentaires le 24 janvier 2022, soit au-delà du délai de notification d’un mois prévu aux articles R. 423-38, qui n’est pas un délai franc et se décompte de jour à jour. En outre, ne s’agissant pas d’un délai de procédure contentieuse au sens de l’article 642 du code de procédure civile, il ne peut être prorogé jusqu’au premier jour ouvrable au cas où il expire un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé. Un permis de construire tacite est ainsi né le 23 mars 2022. En outre, les pièces complémentaires apportées par le pétitionnaire le 17 mars 2022 n’ont pas eu pour effet de proroger ce délai d’instruction eu égard à leur faible importance dès lors qu’elles ne portent que sur l’ajout de cotations supplémentaires et niveaux altimétriques, sur la conservation des clôtures et une élévation du portail existant, une correction dans le CERFA concernant une démolition, l’ajout d’une attestation d’un géotechnicien, une attestation d’un paysagiste et un déplacement du local vélo dans le volume de la construction. Dans ces conditions, contrairement à ce qu’indiquent les requérants, le permis de construire tacite est né le 23 mars 2022.

S’agissant de la légalité du permis de construire tacite :

En premier lieu, d’une part, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / (…) ». En outre, aux termes de l’article R. 431-9 du même code : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. / (…) ». Enfin, aux termes de l’article R. 431-10 de ce code : « Le projet architectural comprend également : / (…) / Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ».

D’autre part, aux termes de l’article R. 431-30 du code de l’urbanisme : « Lorsque les travaux projetés portent sur un établissement recevant du public, la demande est accompagnée des dossiers suivants, fournis en trois exemplaires : a) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles d’accessibilité aux personnes handicapées, comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 111-19-18 et R. 111-19-19 du code de la construction et de l’habitation ; b) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles de sécurité, comprenant les pièces mentionnées à l’article R. 123-22 du même code. ». Aux termes de l’article R. 143-2 de ce code : « Pour l’application du présent chapitre, constituent des établissements recevant du public tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non. Sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l’établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel ».

La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

D’abord, contrairement à ce qu’indiquent les requérants, le dossier comprend un plan de situation, un document graphique ainsi que des photographies de l’environnement proche et lointain. Par ailleurs, le dossier de permis de construire comprend une pièce relative au respect de la réglementation thermique du bâtiment. Ensuite, il ne ressort d’aucune pièce du dossier que le projet prévoit l’accueil du public au sens des dispositions de l’article R. 143-2 du code de l’urbanisme, il n’est ainsi pas soumis aux règles spécifiques aux établissements recevant du public. Enfin, les circonstances selon lesquelles les requérants n’auraient pas eu communication de l’ensemble des pièces du dossier ou que la numérotation des pièces n’aurait pas été suivie sont sans incidence sur la légalité du permis de construire. Eu égard à l’ensemble de ces éléments, le moyen tiré de ce que le dossier serait insuffisant ou incomplet doit être écarté en toutes ses branches.

En deuxième lieu, aux termes de l’article UC 4 du règlement du PLU : « En l’absence de polygone constructible sur le règlement graphique, l’emprise au sol au sens du présent PLUi de la totalité des constructions est inférieure ou égale à : en UCt1, 20 % de la surface du terrain ; / dans les autres zones, 30 % de la surface du terrain / (…) ». Le lexique du PLU définit l’emprise au sol comme la « surface résultante de la projection verticale des volumes des constructions (y compris les avant-corps et les constructions annexes dont les piscines) qui s’élèvent à 60 centimètres ou plus par rapport au terrain fini ». En outre, aux termes de l’article 2.1 des dispositions générales du règlement du PLU : « Lorsque rien n’est indiqué dans le règlement de la zone concernée : Les travaux sur une construction légale* mais non conforme au présent PLUi (c’est-à-dire qui ne respecte pas les articles de la zone concernée et leurs règles alternatives) sont admis à condition : qu’ils aient pour objet d’améliorer la conformité ou de ne pas aggraver la non-conformité de la construction avec les dispositions règlementaires méconnues ; ou qu’ils soient étrangers à ces dispositions. / (…) ».

Il ressort des pièces du dossier de permis de construire que la surélévation de la construction en litige, dans le gabarit de l’immeuble, n’a pas pour effet de modifier l’emprise au sol mais seulement d’augmenter la surface de plancher. Les modifications apportées sont ainsi étrangères aux dispositions de l’article UC 4 du règlement du PLU qui fixent une règle maximale de 30 % d’emprise au sol. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UC 4 de ce règlement doit être écarté.

En troisième lieu, l’article UC 11 du règlement du PLU exige la création d’une place de stationnement pour véhicule par tranche de 50 m² de surface de plancher créées lorsque la construction porte sur un bureau. Cet article exige également 1 place de stationnement pour les deux-roues motorisés par tranche de 6 places voitures exigées. Pour les vélos, il est exigé 1 m² de stationnement vélo Il est également précisé que « lorsqu’il est nécessaire d’arrondir le quotient, il doit l’être à l’entier le plus proche c’est-à-dire à l’entier inférieur si la décimale est inférieure à 0,5 et à l’entier supérieur si la décimale est supérieure ou égale à 0,5 ».

Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit la création de 399 m² de surface de plancher et 8 nouvelles places de stationnement pour les véhicules conformément aux prescriptions de l’article UC 11 précité. Contrairement à ce qu’indiquent les requérants, le nombre de places doit être calculé au regard de la surface de plancher créée et non au regard de la surface totale du projet. En outre, le nombre de places de stationnement exigées pour les deux-roues doit être apprécié au regard du nombre de places exigées pour les véhicules et non au regard de la surface de plancher totale du projet. Dès lors, ainsi qu’il a été dit précédemment, 8 places pour les véhicules sont exigées par la réglementation d’urbanisme, le projet prévoyant 2 places pour les deux-roues motorisés, il est conforme aux prescriptions posées par l’article UC 11 du règlement du PLU précité.

En quatrième lieu, aux termes de l’article UC 13 du règlement du PLU : « Le règlement graphique identifie une « Zone 1 » et une « Zone 2 » dans lesquelles les dispositions précisées dans le tableau suivant sont applicables à toutes nouvelles imperméabilisations générées par l’édification : de constructions nouvelles ; d’annexes* et/ou d’extensions* d’une construction dont l’emprise au sol au sens du présent PLUi* est supérieure ou égale à 40 m² à la date d’approbation du PLUi.

Si M. et M^me A… exposent que le projet ne prévoit pas de dispositif de rétention d’eau, celui-ci ne crée pas d’emprise au sol. Si l’avis de la direction de l’eau de Marseille indique que le projet consiste en « la création de 6 logements », cette mention doit être regardée comme une erreur matérielle dès lors qu’il ne ressort d’aucune pièce du dossier de permis de construire que tel serait le cas.

En cinquième lieu, d’une part, aux termes de l’article UC 12 du règlement du PLU : « Pour accueillir une construction nouvelle, un terrain doit être desservi par une emprise publique ou une voie, existante ou créée, dans le cadre du projet et dont les caractéristiques permettent de satisfaire : aux besoins des constructions et aménagements ; et aux exigences de sécurité routière, de défense contre l’incendie, de sécurité civile et de collecte des ordures ménagères ». En outre, aux termes de l’article UC 13 du règlement du PLU : « / (…) / Les constructions doivent être desservies par des équipements conformes aux exigences fixées par le Règlement Départemental de Défense Extérieure Contre l’Incendie des Bouches-du-Rhône (RDDECI 13). ».

D’autre part, aux termes de l’article 3 de l’arrêté du 5 août 1992 pris pour l’application des articles R. 235-4-8 et R. 235-4-15 du code du travail et fixant des dispositions pour la prévention des incendies et le désenfumage de certains lieux de travail : « Chaque bâtiment doit avoir une façade comportant une sortie normale au niveau d’accès et des baies accessibles à chacun de ses niveaux aux échelles aériennes des services de secours et de lutte contre l’incendie. / (…) / Cette façade doit être desservie par voie utilisable pour la mise en station des échelles ou voie échelle au sens de l’article 4 de l’arrêté du 31 janvier 1986, modifié par l’arrêté du 18 août 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation ». Aux termes de l’article 4 de l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation : « Les voies d’accès sont définies comme suit : A. – Voie utilisable par les engins des services de secours et de lutte contre l’incendie (voie engins). / La voie engins est une voie dont la chaussée répond aux caractéristiques suivantes quel que soit le sens de la circulation suivant lequel elle est abordée à partir de la voie publique : Largeur : 3 mètres, bandes réservées au stationnement exclues ; / (…) / B. – Voie utilisable pour la mise en station des échelles (voies échelles). La « voie échelles » est une partie de la « voie engins » dont les caractéristiques sont complétées et modifiées comme suit : La longueur minimale est de 10 mètres ; La largeur, bandes réservées au stationnement exclues, est portée à 4 mètres ; / (…) ».

L’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation, pris en application de l’article R. 111-13 du code de la construction et de l’habitation, fixe les règles de droit commun de protection de ces bâtiments contre l’incendie. Aucune disposition du code de l’urbanisme, ni du plan local d’urbanisme applicable à la commune de Marseille, ne fait référence à la réglementation relative à la protection des bâtiments d’habitation contre l’incendie pour y soumettre un projet tel que celui autorisé par l’arrêté en litige. Par suite, les dispositions de l’arrêté du 31 janvier 1986 ne sont pas au nombre de celles dont il appartenait à l’administration d’assurer le respect lors de la délivrance du permis de construire. En tout état de cause, il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de masse, que le projet présente une voie interne d’une largeur de 3,50 mètres à 4,50 mètres environ. Cette voie interne, qui doit être regardée comme une « voie engin » au sens de l’arrêté du 31 janvier 1986, respecte ainsi la largeur minimale imposée par cet arrêté. Il ressort en outre du permis de construire modificatif du 2 janvier 2024 que le plan de masse a été complété par deux « voies échelles » d’une largeur de 4 mètres et d’une longueur de 10 mètres. De plus, les marins-pompiers de Marseille n’ont pas émis d’avis défavorable et les prescriptions émises dans cet avis, reprises dans le certificat de permis tacite, devront être respectées en exécution du projet. Les moyens tirés de la méconnaissance des articles UC 12 et UC 13, ainsi que des dispositions des arrêtés du 5 août 1992 et 31 janvier 1986 doivent dès lors être écartés.

En ce qui concerne le permis de construire modificatif :

M. et M^me A… soutiennent que la voie échelle ne serait pas implantée parallèlement à la façade de l’immeuble en litige en application des arrêtés relatifs à la protection contre l’incendie de 1986 et 1992 précités. Toutefois, ainsi qu’il a été dit au point 20, ces dispositions ne sont pas au nombre de celles dont il appartenait à l’administration d’assurer le respect. En outre, ainsi qu’il a été dit au point 20, il appartiendra au pétitionnaire de respecter les prescriptions émises par l’avis des marins-pompiers. Les moyens tirés de la méconnaissance des articles UC 12 et UC 13 ainsi que des dispositions des arrêtés du 5 août 1992 et 31 janvier 1986 ne peuvent ainsi qu’être écartés.

Le permis de construire modificatif n’a pas pour objet la modification des places de stationnement des deux-roues motorisés, le moyen tiré de ce que le projet méconnait les dispositions de l’article UC 11 du règlement du PLU est ainsi inopérant à l’encontre de ce permis.

Le projet modifié ne prévoit pas non plus d’augmentation de l’emprise au sol, les dispositions de l’article UC 13 du règlement du PLU n’a donc pas vocation à s’appliquer.

Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de statuer sur la recevabilité de la requête, que les conclusions aux fins d’annulation des arrêtés du 23 mars 2022 et du 2 janvier 2024 présentées par les requérants doivent être rejetées.

Sur les frais liés à l’instance :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par les requérants sur ce fondement. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce et sur le même fondement, de mettre à la charge des requérants la somme de 3 000 euros à verser à la société Prado 2.0.

D E C I D E :

Article 1er : Les requêtes M. et M^me A… sont rejetées.

Article 2 : M. et M^me A… verseront la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative à la société Prado 2.0.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. et M^me A…, à la commune de Marseille et à la Sociétés Prado 2.0.

Délibéré après l’audience du 3 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Salvage, président,

M^me Arniaud, première conseillère,

M^me Fayard, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 décembre 2025.

La rapporteure,

signé

A. FAYARD

Le président,

signé

F. SALVAGE

La greffière

signé

S. BOUCHUT

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière,