Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 12 octobre 2023, le 24 avril 2024 et le 23 juillet 2024, M. H… I…, M^me C… F…, M. D… A…, M^me M… J…, M. L… G… et M^me E… K…, représentés par M^e Caviglioli, demandent au tribunal dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté n° PC 013 055 23 00085PO du 5 mai 2023 par lequel le maire de Marseille a délivré un permis de construire à la SCI Marseille Larrat en vue de la réalisation d’un ensemble immobilier de 43 logements sur une parcelle située boulevard Larrat, dans le 10ème arrondissement ensemble la décision implicite de rejet de leur recours gracieux contre cet arrêté ;

2°) d’annuler la décision de non opposition n° DP.013.055.24.00880PO du 25 avril 2024 prise par la même autorité ;

3°) d’annuler l’arrêté n° PC 013 055 23 00085 M01 du 28 mai 2024 portant permis modificatif ;

4°) de mettre à la charge de la commune de Marseille et de la SCI Marseille Larrat une somme de 4 800 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

S’agissant du permis initial :

-

le projet méconnaît les dispositions de l’article R. 431-5 e) du code de l’urbanisme ;

-

il méconnaît les dispositions des articles L. 111-11 et L. 332-15 du code de l’urbanisme ;

-

il méconnaît les dispositions des articles R. 431-8 et R. 431-10 du code de l’urbanisme ;

-

il méconnaît les dispositions des articles L. 442-1 et R. 442-1 du code de l’urbanisme ;

-

il méconnaît les dispositions des articles 10 et 13 du règlement de zone UC du PLUi ainsi que l’article DG 1.5 du règlement ;

-

il méconnaît les prescriptions impératives de l’OAP QAFU ;

S’agissant de l’illégalité de la décision de non-opposition du 25 avril 2024 :

cette décision est illégale dès lors que le lot B est intégralement imperméabilisé, méconnaissant ainsi l’article 1.5 des directives générales du PLUi ;

S’agissant du permis de construire modificatif du 28 mai 2024 :

-

il est illégal dès lors que la déclaration préalable de lotissement n’a pas été mise en œuvre ;

-

il est illégal dès lors que la finalité du lot B, qui avait vocation à être rattaché à la parcelle n° 234, n’est pas déterminé, méconnaissant ainsi les dispositions de l’article R.442-1 du code de l’urbanisme :

-

il méconnaît les règles relatives à la distance par rapport aux limites séparatives dès lors que la servitude de cour commune, permettant d’y échapper, n’existe pas et les bénéficiaires de la servitude de passage n’ayant pas donné leur accord à cette constitution ;

-

il n’a pas régularisé les vices du permis initial.

Par des mémoires enregistrés le 8 février 2024, le 4 juin 2024 et le 28 août 2024, la SCI Marseille Larrat, représentée par SCP Berenger Blanc Burtez-Doucede & associes, conclut au rejet de la requête, et à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

A titre subsidiaire, elle demande au tribunal de statuer en application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire en défense enregistré le 10 juin 2024 la commune de Marseille, conclut au rejet de la requête. Le mémoire en défense du 7 juin 2024 a été communiqué à tort dès lors qu’il concerne une autre instance.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

La clôture d’instruction a été fixée au 23 septembre 2024.

Une note en délibérée déposée pour la SCI Marseille Larrat a été enregistrée le 5 novembre 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Juste,

- les conclusions de M^me Pilidjian, rapporteure publique,

- et les observations de M^e Caviglioli, représentant les requérants, de M^e Reboul, représentant la SCI Marseille Larrat, et de M^me B…, représentant la commune de Marseille.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté en date du 5 mai 2023, le maire de Marseille a délivré un permis de construire n° PC 013 055 23 00085P0 à la SCI Marseille Larrat portant sur la réalisation d’un ensemble immobilier de 43 logements sur une parcelle située boulevard Larrat, dans le 10ème arrondissement. Par un recours gracieux en date du 28 juin 2023, les requérants ont sollicité le retrait de cette autorisation d’urbanisme, recours que la commune a tacitement rejeté. Par un arrêté n° DP 013055 24 00880P0 en date du 25 avril 2024, le maire ne s’est pas opposé à la déclaration préalable en vue d’une division foncière portant sur le terrain d’assiette du projet. Enfin, par un arrêté n° PC 013 055 23 00085 M01 du 28 mai 2024, le maire de Marseille a délivré un permis modificatif à la SCI Marseille Larrat. Les requérants demandent au tribunal d’annuler le permis de construire initial ainsi que le dernier permis modificatif en date et la décision de non-opposition à la déclaration préalable.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne le permis de construire initial :

En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme : « La demande de permis de construire précise : (…) e) La destination des constructions, par référence aux différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 ; (…) ». Aux termes de l’article R. 151-27 du même code : « Les destinations de constructions sont : (…) 2o Habitation ; (…) », et l’article R. 151-28 de ce code précise : « Les destinations de constructions prévues à l’article R. 151-27 comprennent les sous-destinations suivantes : (…) 2o Pour la destination « habitation » : logement, hébergement ; (…) ».

La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

S’il est vrai que la société pétitionnaire a complété seulement la rubrique 4.4 du formulaire Cerfa, à défaut de la rubrique 4.5, cette omission n’a pas été de nature à fausser l’appréciation du service instructeur dès lors que d’autres pièces du dossier permettaient de vérifier la sous destination envisagée constituée en l’occurrence de logement. De plus, ce vice a été purgé dans le dossier de demande de permis modificatif dès lors que le tableau des destinations et sous-destinations du paragraphe 9.2 indique la destination « Habitation » et la sous-destination « Logement ». Le moyen ne peut donc qu’être écarté.

En deuxième, lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant: 1o L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2o Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) l’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; (…) ». L’article. 431-10 du même code dispose que : « Le projet architectural comprend également (…) c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ».

D’une part, le dossier de demande de permis de construire comporte des vues aériennes et des photographies de l’environnement immédiat et plus lointain du projet ainsi que des photomontages permettant d’apprécier son insertion dans son environnement immédiat. Ni la nature, ni l’implantation, ni la volumétrie des habitations situées à proximité du projet ne sont omises ou occultées, contrairement à ce que semblent soutenir les requérants. D’autre part, s’agissant des espaces verts, la notice est accompagnée de nombreuses pièces détaillant l’implantation des essences et leur nature dans l’état existant du terrain, la préservation des sujets existants est expliquée dans la note « sur la transplantation des sujets existants ». Le plan de masse paysager permet d’apprécier clairement le traitement paysager et végétal du projet, d’apprécier ainsi non seulement la manière dont le projet tout entier s’insère dans son environnement proche, mais également l’évolution entre l’existant et l’aménagement résultant de l’exécution du permis de construire. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des article R. 431-8 et

R. 431-10 du code de l’urbanisme doit être écarté.

En troisième lieu, aux termes de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme : « Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l’aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou de distribution d’électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé si l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés. (…). ». Aux termes de l’article L. 332-15 du même code : « L’autorité qui délivre l’autorisation de construire, d’aménager ou de lotir exige, en tant que de besoin, du bénéficiaire de celle-ci, la réalisation et le financement de tous travaux nécessaires à la viabilité et à l’équipement de la construction, du terrain aménagé ou du lotissement, notamment en ce qui concerne la voirie, l’alimentation en eau et gaz, les réseaux de télécommunication, l’évacuation et le traitement des eaux et matières usées, l’éclairage, les aires de stationnement, les espaces collectifs, les aires de jeux et les espaces plantés. / Les obligations imposées par l’alinéa ci-dessus s’étendent au branchement des équipements propres à l’opération sur les équipements publics qui existent au droit du terrain sur lequel ils sont implantés et notamment aux opérations réalisées à cet effet en empruntant des voies privées ou en usant de servitudes. Toutefois, en ce qui concerne le réseau électrique, le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition est redevable de la part de la contribution prévue au troisième alinéa du II de l’article 4 de la loi no 2000-108 du 10 février 2000 relative à la modernisation et au développement du service public de l’électricité, correspondant au branchement et à la fraction de l’extension du réseau située sur le terrain d’assiette de l’opération, au sens de cette même loi et des textes pris pour son application. ».

En l’espèce, d’une part, la commune a accompli les diligences requises en sollicitant l’avis d’Enedis qui, par avis du 23 février 2023, a indiqué que le projet nécessite une extension du réseau existant de 2X300m, et précisé que 40% du montant des travaux sont à sa charge tandis que les 60% restants sont à la charge de la commune. D’autre part, il est constant que la commune n’a pas entendu s’opposer à la prise en charge de la part résiduelle du montant des travaux, délivrant le permis demandé et précisant que « le raccordement au réseau public de distribution d’électricité sera réalisé conformément à la réglementation en vigueur, et selon les prescriptions formulées par Enedis dans son avis ci-joint. ». Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point précédent ne peut donc qu’être écarté.

En quatrième lieu, aux termes de l’article L. 442-l du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. ». L’article R. 442-1 du même code précise que « Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager (…) f) Les détachements de terrain d’une propriété en vue d’un rattachement à une propriété contiguë ; (…) ».

Il résulte des articles L. 442-1 et R. 442-1 du code de l’urbanisme, ainsi que de l’article R. 123-10-1, devenu R. 151-21, du même code, que, par exception à la procédure de lotissement, la division d’une unité foncière prévue au a) de l’article R. 442-1, dite « division primaire », permet à un pétitionnaire de demander et d’obtenir un permis de construire sur une partie de l’unité foncière existante alors que la division du terrain n’est juridiquement pas réalisée, celle-ci étant destinée à être accomplie après l’obtention du permis de construire. Eu égard à l’objet de ce procédé permettant de combiner, pour les projets portant sur un groupe de bâtiments ou un immeuble autre qu’une maison individuelle destinés à occuper une partie de l’unité foncière existante, l’obtention de l’autorisation d’urbanisme nécessaire au projet et la division de l’unité foncière existante, le respect des règles d’urbanisme doit être apprécié au regard de l’ensemble de l’unité foncière existant à la date à laquelle l’administration statue sur la demande, bien que cette dernière soit informée de la division à venir.

D’une part, alors qu’aucune disposition n’exige la production, dans le cadre du dépôt d’un permis de construire, d’un accord des propriétaires qui vont se voir rétrocéder une partie de la parcelle, il était loisible au pétitionnaire d’anticiper la division de la parcelle 233. Une telle division, ayant pour objet le rattachement d’une fraction de la parcelle 233 aux parcelles 234 et 235 voisines, entre dans le champ d’application du f) de l’article R. 442-1 du code de l’urbanisme et ne constitue pas un lotissement au sens de ce code. D’autre part, et en tout état de cause, il ressort des pièces du dossier que par une décision en date du 25 avril 2024, le maire de Marseille ne s’est pas opposé à la déclaration préalable portant division foncière du terrain d’assiette en un lot « A » assiette des constructions projetées, et un lot « B » supportant une voie de desserte. Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que le projet constituerait un lotissement non autorisé en méconnaissance de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme doit être écarté.

En cinquième lieu, aux termes de l’article UC 10 b) du règlement du PLUi : « La surface totale des espaces végétalisés est supérieure ou égale à 60 % de la surface du terrain ». L’article UC 10 d) du règlement du PLUi dispose quant à lui que : « la surface totale des espaces de pleine terre est supérieure ou égale aux deux tiers de la surface totale des espaces végétalisés exigés ». L’article UC 10 e) du règlement du PLUi dispose par ailleurs que : « les arbres existants sont maintenus ou, en cas d’impossibilité, obligatoirement remplacés par des sujets en quantité et qualité équivalentes (essence et développement à terme) ». Enfin, aux termes de l’article 1.5 des dispositions générales du PLUi : « Lorsque le terrain d’assiette du projet doit faire […] l’objet d’une division en propriété […] les reliquats doivent […] compter au moins 25 % d’espaces végétalisés en pleine terre. »

D’une part, la division foncière a été mise en œuvre par le biais de la non-opposition à la déclaration préalable du 25 avril 2024, d’autre part, la fraction de la parcelle 233 ne fait pas partie du terrain d’assiette du projet, et ne constitue pas le reliquat d’un lotissement au sens de l’article 1.5 des dispositions générales du règlement du PLUI. Enfin, en se bornant à alléguer que 13 arbres ne peuvent être plantés dans le bassin de rétention, les requérants n’apportent aucun élément de nature à établir cette allégation ou la méconnaissance d’une règle d’urbanisme. Le moyen doit par suite, et en tout état de cause, être écarté.

En sixième lieu, aux termes de l’article UC 13 f) du règlement du PLUi, il est exigé en zone 1 du règlement pluvial la réalisation : d’un « volume de rétention utile [d’]au moins 900 m3 / hectare [imperméabilisé] soit au moins 90 litres/m² » imperméabilisé ; d’un « ouvrage d’infiltration dimensionné de manière à se vidanger en moins de 48 heures » ». Les dispositions de l’article UC13i) du règlement du PLUi prévoient en outre que : « les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir le libre écoulement des eaux pluviales qui ne seraient pas stockées ou infiltrées ».

Premièrement, les requérants soutiennent que les terrasses, auraient dû être prises en compte dans le calcul de la surface imperméabilisée ainsi que, les espaces sous balcons murets, clôtures et grilles. Or, il ressort du tableau de décompte des surfaces imperméabilisées de la notice hydraulique que ces surfaces ont bien été prises en compte sous la dénomination « Bâti (toitures, corniches, terrasses et espaces verts couverts) ». Deuxièmement, en l’absence de toute définition par le PLUi de la notion de « surfaces perméables », les requérants ne produisent aucun élément technique qui justifierait l’exclusion des dalles plantées de cette notion dès lors qu’elles présentent une épaisseur de terre supérieure à 80 cm. Or, il résulte de l’étude hydraulique que les dalles ou jardinières comportant moins de 80 cm d’épaisseur de terre sont considérées comme imperméables tandis qu’au-delà, elles sont considérées comme perméables en raison de leur capacité de stockage au sens des dispositions de l’article UC13i du PLUi. Troisièmement, si les requérants soutiennent que la plantation d’arbres sur la noue paysagère diminuera drastiquement la capacité d’absorption de cette dernière, ils ne produisent aucun élément technique au soutien de cette allégation. La considération, qui n’est pas plus étayée, que les essences végétales prévues à cet endroit ne sont pas adaptées aux sols humides est par ailleurs sans incidence sur la conformité du projet aux règles fixées par le PLUi. Quatrièmement, les seuls relevés altimétriques que les requérants mettent en rapport, et dont le différentiel, d’une pièce à l’autre, n’est que de 10 à 15 cm, ne permettent pas de remettre en cause l’efficacité technique de la noue de surverse dont l’efficience ne dépend pas de la profondeur relative de son point bas par rapport au réseau public réceptacle des eaux pluviales, mais de sa capacité à assurer l’écoulement de ces eaux vers ledit réseau. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UC13 du PLUi doit être écarté.

En septième lieu, aux termes de l’article 8 du règlement la zone UC, « Les autorisations (…) doivent (…) être compatibles avec les prescriptions de l’OAP « qualité d’aménagement et des formes urbaines » relatives aux zones UC ». Selon l’OAP QAFU, il convient d’« implanter les constructions de manière à : créer et/ou préserver des espaces verts généreux et d’un seul tenant ; conserver au moins un élément paysager significatif existant tel que : (…) un sujet remarquable ; (…) afin de préserver les arbres de haute tige de manière pérenne (nouveaux et existants), une distance minimale de 5 m séparera les constructions nouvelles des arbres existants et une distance minimale de 3 m séparera les constructions nouvelles, y compris enterrait, des nouveaux arbres de haute tige. En cas de plantation sur dalles, la hauteur de terre devra être adaptée au type de végétation plantée avec un minimum de 50 cm. (…) ».

Premièrement, l’OAP n’est opposable à une autorisation d’urbanisme qu’en termes de compatibilité et n’édicte donc pas de « prescriptions impératives » comme le soutiennent les requérants. Au surplus, d’une part l’OAP ne recourt pas à la notion de « séquence architecturale » s’agissant de la zone UC. Les requérants ne peuvent donc utilement recourir à cette notion pour arguer d’une incompatibilité du projet avec l’OAP QAFU. D’autre part, le projet est entouré, dans son environnement proche, tant de constructions en R+1 que d’immeubles massifs d’architecture contemporaine sans caractère particulier édifiés en R+3 jusqu’à R+5. Il ressort en outre des pièces du dossier comme du site « Géoportail », que se trouvent, dans un rayon de 250 mètres du projet, des immeubles atteignant R+10 voire R+14. Deuxièmement, il ressort du plan de masse paysager que les arbres nouvellement plantés le seront à trois mètres au moins des constructions, murs d’enceinte inclus. Si trois arbres remarquables sont conservés et implantés à moins de 5 mètres du mur de clôture, l’architecte a néanmoins pris soin d’implanter le bâtiment le plus proche à plus de 5 mètres de ceux-ci, et l’implantation du mur de clôture du projet se confond avec celle du mur existant et cohabitant avec ces sujets remarquables. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet n’est pas compatible avec les recommandations de l’OAP QAFU.

En ce qui concerne la décision de non-opposition du 25 avril 2024 :

Selon le lexique du PLUi : « Lorsqu’un terrain bâti, doit faire ou a fait l’objet, d’une division en propriété ou jouissance, le reliquat est constitué de la partie du terrain bâtie qui ne fait pas partie du détachement. ».

La fraction de la parcelle 233 détachée par le biais de la décision du 25 avril 2024 et destinée à être rétrocédée par le pétitionnaire n’a pas vocation à être bâtie ne constitue donc pas un reliquat au sens du lexique du PLUi. Par suite, l’unique moyen soulevé contre cet acte, et tiré de la méconnaissance de l’article 1.5 des dispositions générales du PLUi, est inopérant et doit être écarté.

En ce qui concerne le permis de construire modificatif :

En premier lieu, les requérants reprennent l’ensemble des moyens développés contre le permis initial. Or en l’absence de modification apportée par le permis modificatif sur ces points, ces moyens ne peuvent qu’être écartés.

En deuxième lieu, il résulte de ce qui a été dit au point 13 que les moyens tirés de la méconnaissance de l’article 1.5 des directives générales du PLUi et de l’absence de mise en œuvre de la déclaration préalable du 25 avril 2024, sont infondés, et doivent être écartés.

En troisième lieu, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir d’une indétermination alléguée du lot B dès lors que le projet n’est implanté que sur le lot A.

En quatrième et dernier lieu, le dossier de demande de permis de construire comporte une attestation de M^e Jérémy Selles, notaire à Marseille, indiquant la création, en vue de l’opération, d’une servitude de cour commune figurée par une zone hachurée sur le plan annexé, et située sur le lot « B ». Par suite, dans ces conditions, les requérants, qui admettent que l’existence de cette servitude permet la conformité du projet aux règles de distances par rapport aux limites séparatives, ne sont pas fondés à soutenir que le projet méconnaitrait lesdites règles.

Il résulte de tout ce qui précède que l’ensemble des conclusions des requérants doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de l’urbanisme s’opposent à ce que soit mise à la charge de la commune et de la société pétitionnaire, qui ne sont pas la partie perdante à la présente instance, la somme réclamée par les requérants au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge des requérants une somme de 1 800 euros à verser à la SCI Marseille Larrat en application de ces mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête est rejetée.

Article 2 : Les requérants verseront solidairement une somme de 1 800 euros à la SCI Marseille Larrat sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. H… I…, à M^me C… F…, à M. D… A…, à M^me M… J…, à M. L… G…, à M^me E… K…, à la commune de Marseille et à la SCI Marseille Larrat.

Délibéré après l’audience du 3 novembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Pecchioli, président,

M. Juste, premier conseiller,

M^me Houvet, première conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2025.

Le rapporteur,

Signé

C. JUSTE

Le président,

Signé

J.L PECCHIOLI

Le greffier,

Signé

S. BOUCHUT

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière.