Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 6 janvier et 30 novembre 2023, la société BL Investissements, représentée par M^e Weill, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) à titre principal, d’annuler les avis des sommes à payer émis par la commune de Marseille à son encontre les 7, 8 et 9 novembre 2022 pour des montants respectifs de 19 974 euros, 17 992 euros et 4 680 euros, au titre du recouvrement des frais engagés par cette collectivité pour le relogement provisoire des occupants de l’appartement dont elle est propriétaire ;

2°) à titre subsidiaire, de réformer le montant des sommes mises à sa charge à leur montant réellement justifié ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Marseille une somme de 2 000 euros à lui verser sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les titres de perception litigieux sont dépourvus de bien-fondé, en ce qu’ils procèdent au remboursement des frais de relogement du fils de la titulaire du bail décédée, lequel ne pouvait être tenu comme occupant de l’immeuble dont elle est propriétaire au sens des dispositions de l’article L.521-1 du code de la construction et de l’habitation, dès lors que, d’une part, elle n’a jamais été informée de l’existence d’un bail poursuivi au nom du fils de la défunte, dont le nom ne figurait pas dans la liste des locataires du compromis de vente de l’immeuble, et, d’autre part, il n’a pas pu bénéficier du transfert du bail de sa mère au sens de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, la survenance du décès de cette dernière, le lien de parenté avec l’intéressé et la durée de leur cohabitation n’étant pas établis par la commune de Marseille ;

- les sommes réclamées sont disproportionnées ;

- le montant des sommes réclamées est erroné, en ce qu’il inclut la facturation de plusieurs petits déjeuners pour une même journée, et en ce que l’une des factures de l’établissement hôtelier « Odalys » ne fait pas mention du nom du locataire, fils de la défunte.

Par un mémoire en défense, enregistré 28 novembre 2023, la commune de Marseille conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Le président du tribunal a désigné M^me B… en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la construction et de l’habitation ;

- la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me B…,

- les conclusions de M. Garron, rapporteur public,

- et les observations de M^e Weil, représentant la société requérante et M^me A…, représentant la commune de Marseille.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté de péril imminent du 21 novembre 2018, le maire de Marseille a interdit l’occupation de l’immeuble situé 109, rue Kléber à Marseille, a prescrit aux propriétaires de réaliser des travaux urgents afin de remédier aux désordres constatés et leur a enjoint de prendre en charge l’hébergement des locataires jusqu’à la réintégration dans les lieux. La société BL Investissements a, par un acte de vente du 9 mai 2019, fait l’acquisition de cet immeuble. La ville de Marseille, qui a dû procéder à l’hébergement provisoire d’un occupant de l’immeuble du 9 mai 2019 au 14 avril 2021, a émis à l’encontre de la société BL Investissements, les 7, 8 et 9 novembre 2022, trois titres de perception pour des montants respectifs de 19 974 euros, 17 992 euros et 4 680 euros, au titre du recouvrement des frais engagés par la collectivité à ce titre. La société requérante demande, à titre principal, l’annulation de ces avis des sommes à payer, et, à titre subsidiaire, la réduction du montant des sommes mises à sa charge à leur montant réellement justifié.

Sur les conclusions aux fins d’annulation et de décharge :

Aux termes de l’article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable au litige : « I.-Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que son évacuation est ordonnée en application de l’article L. 511-3 ou de l’article L. 129-3, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins./A défaut, l’hébergement est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant (…)». Aux termes de l’article L. 521-3-2 du même code dans sa version applicable au litige : « I.-Lorsqu’un arrêté de péril pris en application de l’article L. 511-1 ou des prescriptions édictées en application de l’article L. 123-3 ou de l’article L. 129-3 sont accompagnés d’une interdiction temporaire ou définitive d’habiter et que le propriétaire ou l’exploitant n’a pas assuré l’hébergement ou le relogement des occupants, le maire ou, le cas échéant, le président de l’établissement public de coopération intercommunale prend les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger (…) ». Le propriétaire ne saurait être regardé comme étant défaillant dans l’exécution de son obligation de relogement ou d’hébergement temporaire si la personne dont la collectivité a procédé au relogement d’office n’avait pas la qualité d’ « occupant » de son bien, au sens des dispositions de l’article L. 521-1 du code la construction et de l’habitation, à savoir « le titulaire d’un droit réel conférant l’usage, le locataire, le sous-locataire ou l’occupant de bonne foi des locaux à usage d’habitation et de locaux d’hébergement constituant son habitation principale ».

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 : « (…) Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : (…) / -aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; (…) ». Il résulte ces dernières dispositions que, lors du décès du locataire, le contrat est transféré automatiquement aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Il résulte de l’instruction que le précédent propriétaire de l’immeuble situé 109, rue Kleber, acquis par la société BL Investissements en 2019, avait conclu, le 1er février 2009, un bail à usage d’habitation avec la mère de l’occupant de l’appartement en litige, qui n’avait pas été résilié à la date du décès de la locataire, en 2018. Pour mettre à la charge de la société BL Investissements les frais d’hébergement temporaire de cet occupant, le maire de la commune de Marseille a considéré que le bail conclu en 2009 avait été automatiquement transféré au fils de la défunte, par l’effet du décès de la locataire, en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 cité au point précédent. Si la collectivité se prévaut des déclarations de l’intéressé, selon lesquelles il aurait logé avec sa mère depuis 2002, et de factures d’électricité pour les mois d’octobre 2018, de mai 2016, de juillet 2015 et d’août 2013, ainsi que du passeport du fils de la défunte délivré en février 2015, ces documents ne sont pas de nature à justifier, à eux seuls, de ce que ce dernier vivait habituellement avec sa mère depuis au moins un an à la date du décès, au sens de la condition posée à l’article 14 de la loi du 23 décembre 1989. Si la commune fait valoir que l’intéressé serait de bonne foi, cette circonstance est sans incidence sur le transfert automatique du bail. Enfin, la société requérante soutient sans être contredite qu’elle n’a jamais perçu de loyer pour le logement anciennement occupé par la locataire décédée en 2018. Par suite, il n’est pas établi que le fils de la locataire décédée vivait avec sa mère depuis au moins un an à la date du décès, qui serait survenu au cours de l’année 2018, sans que la date exacte ne soit connue. Dans ces conditions, la commune de Marseille a fait une inexacte application des articles L. 521-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation en estimant que la société BL Investissements était tenue d’assurer l’hébergement du fils de la locataire décédée pour la période du 9 mai 2019 au 14 avril 2021 au motif qu’il devait être regardé comme un occupant au sens de ces dispositions.

Il résulte de ce qui précède que les avis des sommes à payer des 7, 8 et 9 novembre 2022 pour des montants respectifs de 19 974 euros, 17 992 euros et 4 680 euros doivent être annulés.

Sur les frais liés à l’instance :

Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Marseille la somme de 1 500 euros à verser à la société requérante sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : Les avis des sommes à payer des 7, 8 et 9 novembre 2022 pour des montants respectifs de 19 974 euros, 17 992 euros et 4 680 euros sont annulés.

Article 2 : La commune de Marseille versera à la société BL Investissements la somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société BL Investissements et à la commune de Marseille.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 février 2026.

La magistrate désignée,

Signé

F. B…

La greffière,

Signé

N. Faure

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière.