Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 30 septembre 2024, le 10 octobre 2025, le 7 novembre 2025 et le 30 décembre 2025, la société civile immobilière (SCI) Pa.Re.Aud et la société civile immobilière 3C, représentées par M^e Negrevergne, demandent au tribunal dans le dernier état de leurs écritures :

1°) de condamner in solidum la commune de Meaux et la communauté d’agglomération du pays de Meaux à verser à la SCI Pa.Re.Aud la somme à parfaire de 1 341 104, 29 euros en réparation des préjudices qu’elle estime avoir subis, assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2024 pour la commune de Meaux et à compter du 19 juillet 2024 pour la communauté d’agglomération du pays de Meaux, dates de réception des demandes indemnitaires préalables, et capitalisation des intérêts ;

2°) de condamner in solidum la commune de Meaux et la communauté d’agglomération du pays de Meaux à verser à la SCI 3C la somme à parfaire de 1 590 033,44 euros en réparation des préjudices qu’elle estime avoir subis, assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2024 pour la commune de Meaux et à compter du 19 juillet 2024 pour la communauté d’agglomération du pays de Meaux, dates de réception des demandes indemnitaires préalables, et capitalisation des intérêts ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Meaux et de la communauté d’agglomération du pays de Meaux les entiers dépens et le versement de la somme de 25 000 euros à la chacune des sociétés civiles immobilières sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

- la responsabilité sans faute de la commune de Meaux et de la communauté d‘agglomération du pays de Meaux est engagée, du fait des dommages accidentels causés par un ouvrage public dont elles ont la garde, à l’égard d’un tiers, en raison de la rupture d’un branchement du réseau de distribution d’eau potable, en amont du compteur ;

- les administrations défenderesses n’apportent pas la preuve de l’entretien normal de l’ouvrage public ;

- elles ont subi des préjudices évalués à la somme à parfaire de 1 341 104,29 euros s’agissant de la SCI Pa.Re.Aud, et à la somme à parfaire de 1 590 033,44 euros s’agissant de la SCI 3C, correspondant aux montants de la valeur vénale des immeubles, à la somme à parfaire de 4 années de perte locative, à la somme à parfaire de 4 années de taxes foncières, et, pour la SCI Pa.Re.Aud, au montant de la pose des étais.

Par des mémoires en défense enregistrés le 6 janvier 2025, le 21 octobre 2025, le 15 décembre 2025 et le 14 janvier 2026, la commune de Meaux et la communauté d’agglomération du pays de Meaux, représentées par M^e Corneloup, concluent, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à la réduction du montant de l’indemnisation à de plus justes proportions, et, en toute hypothèse, à ce que soit mise à la charge de la société civile immobilière Pa.Re.Aud et de la société civile immobilière 3C la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

- leur responsabilité ne peut être engagée dès lors qu’elles ne sont pas en charge de l’entretien du branchement du RIA du cinéma dont ni la commune ni la communauté d’agglomération n’ont la garde, et qui est situé sur le domaine privé ;

- la société des cinémas de l’Ouest, en charge de l’exploitation d’un établissement recevant du public, était tenue de procéder à des contrôles de maintenance préventive et corrective qui auraient dû permettre d’identifier la fuite ;

- l’origine de la fuite est imputable à l’endommagement du tuyau litigieux, lors de sa mise en place réalisée pour la société des cinémas de l’Ouest en 1981 ; et la fuite a pu être aggravée par l’absence d’entretien des descentes d’eaux pluviales du cinéma ;

- le lien de causalité entre les désordres affectant les immeubles de la SCI Pa.Re.Aud et de la SCI 3c, et le branchement d’eau fuyard, n’est pas direct et certain ;

- un défaut constructif affectant les immeubles du 2 bis et du 4 rue de l’arbalète, des fissures antérieures au sinistre, et une absence d’entretien des réseaux privatifs des 2 bâtiments doivent être pris en compte en termes d’imputabilité des désordres ;

- des causes extrinsèques à l’immeuble doivent être prise en considération et notamment le contexte hydrogéologique avec la présence de la Marne à moins de 200 mètres du sinistre, la présence d’une nappe alluviale à faible profondeur, la reconnaissance d’un état de catastrophe naturelle en 2018 et l’existence de sols sujets à un phénomène de retrait-gonflement ;

- à titre subsidiaire, les préjudices invoqués par les sociétés civiles immobilières requérantes ne sont pas justifiés, ou, à tout le moins, doivent être réduits à de plus justes proportions.

Une lettre du 11 septembre 2025 a informé les parties, en application de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative, que la clôture de l’instruction était susceptible d’intervenir à compter du 27 octobre 2025.

Une ordonnance du 30 janvier 2026 a prononcé la clôture immédiate de l’instruction.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

- le code général des collectivités territoriales ;

- la loi du 7 août 2015 portant nouvelle organisation territoriale de la République

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Arassus,

- les conclusions de M. Pradalié, rapporteur public,

- les observations de M^e Negrevergne représentant la société civile immobilière Pa.Re.Aud et la société civile immobilière 3C, ainsi que les observations de M^e Corneloup représentant la commune de Meaux et la communauté d’agglomération du pays de Meaux.

Considérant ce qui suit :

1.

La société civile immobilière Pa.Re.Aud et la société civile immobilière 3C sont respectivement propriétaires des immeubles situés 2 bis et 4 rue de l’arbalète à Meaux. La SCI Pa.Re.Aud louait son bien immobilier à la société Nocibe et à un particulier. La SCI 3C louait son immeuble à la banque Crédit Mutuel et à la société Morel primeurs. Un arrêté de péril imminent a été édicté le 9 juillet 2020 pour l’immeuble du 2 bis rue de l’arbalète, ordonnant l’évacuation immédiate de ses occupants. L’immeuble du 4 de la même rue a fait l’objet d’un arrêté d’évacuation immédiate de ses occupants le 9 octobre 2020 au regard des désordres constatés et du risque d’effondrement. Deux arrêtés de péril imminent visant le 2 bis et le 4 rue de l’arbalète ont été pris le 2 novembre 2020. Deux ordonnances d’expropriation ont été prises pour ces deux immeubles le 1er mars 2023. Les deux sociétés civiles immobilières requérantes ont adressé, le 1er juillet 2024, à la commune de Meaux une demande indemnitaire préalable, sur le fondement de la responsabilité sans faute du fait d’un ouvrage public, au motif qu’une rupture de canalisation d’eau serait à l’origine des dommages. Les sociétés civiles immobilières ont également introduit une seconde demande indemnitaire préalable transmise à la communauté d’agglomération du pays de Meaux le 19 juillet 2024. Deux décisions implicites de rejet sont nées du silence de ces collectivités territoriales. Par la présente requête, les sociétés civiles immobilières Pa.Re.Aud et 3C demandent la condamnation solidaire de la commune de Meaux et de la communauté d’agglomération du pays de Meaux à réparer les préjudices qu’elles estiment avoir subis.

Sur les conclusions indemnitaires :

En ce qui concerne la responsabilité sans faute de la commune et de la communauté d’agglomération :

2.

Le maître de l’ouvrage est responsable, même en l’absence de faute, des dommages que les ouvrages publics dont il a la garde peuvent causer aux tiers tant en raison de leur existence que de leur fonctionnement. Il ne peut dégager sa responsabilité que s’il établit que ces dommages résultent de la faute de la victime ou d’un cas de force majeure, sans pouvoir utilement invoquer le fait du tiers. Ces tiers ne sont pas tenus de démontrer le caractère grave et spécial du préjudice qu’ils subissent lorsque le dommage n’est pas inhérent à l’existence même de l’ouvrage public ou à son fonctionnement et présente, par suite, un caractère accidentel.

3.

D’une part, il résulte de l’instruction que, le 5 octobre 2020, une fuite a été détectée par la direction de l’eau et de l’assainissement de la communauté d’agglomération du pays de Meaux, au niveau du branchement d’eau de la protection incendie alimentant le complexe cinématographique « le Majestic ». Il résulte de l’instruction et notamment du rapport d’expertise établi par M. B… A… suite à l’ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Melun en date du 21 mars 2021, que cette fuite, située sur la parcelle BS149, aurait démarré vers le mois de mai 2018, aurait duré 28 mois et se serait écoulée à un débit maximal de 100 litres par minute. Par ailleurs, selon cet expert, la trajectoire de l’écoulement est passée sous le 4 rue de l’arbalète, puis sous le 2 bis. Un diagnostic géotechnique a été réalisé par la société Argotech, à la demande de l’expert, et a permis d’identifier qu’« Au n°4 Rue de l’Arbalète : les ouvertures présentent un décalage et une cavité a été observée entre le mur de pignon Nord et le réseau incendie », qu’il s’agit d’une « zone fortement et largement décomprimée », que « De nombreux passages fortement décomprimés pouvant être assimilés à des vides ont été mis en évidence sous la partie Nord-Est de l’îlot de bâtiments étudié : au droit du n°4 Rue de l’Arbalète et à l’angle entre la rue de l’Arbalète et le passage faisant la jonction avec la Place Henri IV. ». La société Argotech a ajouté, dans son diagnostic que : « Au n°2 bis Rue de l’Arbalète : Présence de nombreuses fissures évolutives obliques, horizontales et verticales, visibles sur le mur de la façade rue et les ouvertures présentent un fort décalage. Nous avons également observé un affaissement du sol dans la cave. De plus, au palier intermédiaire de l’escalier qui mène à cette cave, nous avons observé une cavité dont l’étendue n’a pas pu être déterminée visuellement mais qui semble se propager sous le bâtiment du n°4 Rue de l’Arbalète. » et « Une première campagne de géoradar menée par FUGRO en août 2020 dans la rue de l’Arbalète mettait en évidence deux zones probables d’anomalies au niveau du n°2bis Rue de l’Arbalète. ». Par ailleurs, il résulte de l’instruction et notamment du rapport d’expertise établi par M. A… que les désordres causés à l’immeuble en litige ont pour seule origine « la fuite du tuyau du réseau RIA du cinéma dans la parcelle BS149. Aucune autre arrivée d’eau, ni remontée de la nappe phréatique ne sont la cause même partielle du sinistre. (…). C’est la seule cause de tous ces désordres ». Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que  : « la fuite d’eau a démarré vers mai 2018 en ne faisant que s’accentuer jusqu’à saturer le terrain en dessous du 4, 2Bis, 2, Rue de l’Arbalète, 2, Rue du Général Leclerc, Café, 3, 5 et 7 Place Henri IV. (…) Pendant cette période, les bâtiments du 2Bis, 2, Rue de l’Arbalète et 2 et 4, Rue du Général Leclerc et 3 et 5, Place Henri IV se sont enfoncés dans le sol créant des désordres irréversibles et des déformations importantes dans les commerces et appartements. / Le 4, Rue de l’Arbalète s’est déformé mais résiste grâce à une construction solide et récente. ». Le rapport d’expertise judiciaire ajoute, concernant le 4, rue de l’arbalète, que : « La trajectoire de l’écoulement est tout d’abord passée sous le 4, Rue de l’Arbalète, en lessivant très largement les terres sous la parcelle BS 149 et sous la boutique de vente de fruits et légumes. / Ce bâtiment a étonnement résisté par sa cohésion et sa construction récente car le pignon côté CINEMAS ne repose plus sur rien, (…) Il n’a pas bougé à part quelques fissures et autres déformations ! En revanche, le mur du fond de la boutique est très largement fissuré avec enfoncement dans le sol tout comme le mur de refend. Le fontis est passé principalement sous la façade, côté BS 149 et sous le 2ème pignon. / Le pignon est en effet dans le vide puis une partie de la façade car le fontis passe, entre autres, sous la façade et en intérieur. / Une partie importante des terres a disparu sous ce bâtiment. / Il y a des fissures importantes sur le pignon du fond, ce qui montre un grand lessivage des terres sous ce bâtiment. / A l’étage se trouvent des pièces appartenant à la banque dont l’accès se fait par la Place Henri IV. Nous avons pu remarquer que la pièce située au-dessus de la boutique de fruits et légumes est fortement fissurée et déformée. Les fenêtres et certaines portes ne s’ouvrent plus. / Compte-tenu de l’état du terrain sous le bâtiment au 4, Rue de l’Arbalète et des déformations sévères du bâtiment, cette partie comprenant la boutique et les bureaux situés au-dessus doit être déconstruite. Elle n’est pas sauvable. ». S’agissant de l’immeuble du 2 bis rue de l’arbalète, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que : « Le fontis rejoint le 2 Bis (…) en continuant sous la cave et l’escalier et les fondations (…). La cave voutée est interdite d’accès par principe de précaution car les fondations se sont enfoncées et le bâtiment très ancien n’a pas de cohésion suffisante pour résister à un effondrement. Au niveau du 2 Bis, une partie de l’eau s’est écoulée jusqu’à la jonction avec la continuité de la salle de vente de Nocibe et les fondations du poteau central se sont enfoncées. (…) Ce bâtiment n’est pas sauvable et doit être déconstruit. Il est dangereux. ».

4.

Si les défendeurs font valoir que le lien direct et certain entre les dommages et la fuite n’est pas établi, que des causes distinctes de la fuite de canalisation peuvent être à l’origine du sinistre, et notamment un défaut constructif affectant les immeubles, des fissures antérieures au sinistre, une absence d’entretien des réseaux privatifs des 2 bâtiments, un contexte hydrogéologique, une nappe alluviale ou des phénomènes de retraits et gonflements de sols, il résulte de l’instruction qu’aucune autre fuite d’eau significative n’a été détectée, que l’hypothèse d’une remontée de nappe phréatique a été écartée suite au diagnostic géotechnique, que le contexte hydrogéologique a été étudié et que les immeubles se trouvent dans une zone sans prescription particulière au regard du plan de prévention du risque d’inondation de Meaux, que l’hypothèse de retrait gonflement des argiles n’est, selon l’expert, pas de nature à entrainer des effondrements ou des lavements de fondations, et enfin, qu’aucun défaut constructif des bâtiments ni aucun défaut d’entretien des réseaux privatifs ne sont démontrés. En outre, il résulte de l’instruction et notamment du rapport d’expertise que les fissures constatées résultent du fontis sous la façade de l’immeuble du côté du 4 rue de l’arbalète, lequel a conduit à un enfoncement subséquent d’un mur du local commercial, et, pour le bâtiment du 2 bis rue de l’arbalète, résultent du fontis sous l’escalier, la cave et la boutique Nocibe, ayant conduit à un enfoncement des fondations de 60 à 80 cm. Par ailleurs, si les défendeurs considèrent que l’évaluation du débit de la fuite est erronée, il résulte de l’instruction que cette estimation a été réalisée de manière contradictoire, lors de la réunion d’expertise du 24 juin 2021, et à deux reprises. Si les administrations défenderesses font valoir que, lors des tests à la fluorescéine, le colorant introduit sur la parcelle BS n°149 n’a jamais été retrouvé dans le regard situé à proximité du n°2 rue de l’Arbalète, à moins de 15 mètres de l’immeuble du 4 rue de l’Arbalète, il résulte de l’instruction que cette mesure a été effectuée à la demande d’une partie et que, selon l’expert, « son échec était prévisible compte-tenu des terres à traverser ». Si les collectivités défenderesses font valoir qu’il est improbable que l’eau ait coulé à 90° vers l’intérieur du 2 bis et que, faute d’explication de cet angle, le raisonnement de l’expert judiciaire est nécessairement erroné, elles n’apportent toutefois aucun élément probant pour contredire utilement l’avis de l’expert. Enfin, si les administrations défenderesses font valoir que l’expert s’est trompé car il est improbable que l’immeuble du 4 rue de l’arbalète soit affecté par la fuite alors que ce même immeuble ne l’est pas du côté du 7, place Henri IV, il résulte de l’instruction, et notamment des constations techniques effectuées, que l’écoulement est passé sous la boutique de la société Morel Primeurs mais que le fontis ne s’est pas creusé au niveau du 7 place Henri IV.

5.

Il résulte ainsi de l’instruction que la cause du sinistre, s’agissant des deux bâtiments en litige, ne peut être regardée comme extérieure à la fuite de canalisation identifiée, au regard du rapport d’expertise et des rapports techniques produits.

6.

De deuxième part, aux termes de l’article 17 du règlement du service de distribution d’eau potable de la ville de Meaux approuvé par délibération du conseil municipal du 2 février 2018 : « L’abonné assure la surveillance et l’entretien des parties du branchement situées en domaine privé. /il doit informer dans les plus brefs délais le Service des Eaux de toute anomalie constatée sur le branchement. / Le Service des Eaux, seul habilité à effectuer les travaux d’entretien et de réparation du branchement, quelle qu’en soit la nature, procède à tous travaux utiles pour : / – l’entretien et la réparation de tuyaux, robinets et accessoires jusqu’au compteur, /- le remplacement d’un branchement défectueux dans des conditions d’utilisation conformes au présent règlement par un nouveau branchement de capacité équivalente (…). ».

7.

Il résulte de l’instruction que la fuite se situe sur une canalisation souterraine située au niveau de la parcelle 149. La rupture de canalisation a été constatée par les services de la direction de l’eau et de l’assainissement de la communauté d’agglomération du pays de Meaux le 5 octobre 2020, au niveau de l’ouverture du regard de branchement situé sur la parcelle cadastrée 149 constituant une sortie de secours du cinéma. En outre, lors de la réunion d’expertise contradictoire organisée le 20 juillet 2021, il a été constaté que le réseau se prolonge, après la fuite, via un regard situé derrière l’écran de la 1ère salle de cinéma et se sépare en deux branches, l’une inutilisée et l’autre traversant un compteur alimentant la lance à incendie. Il résulte également du compte-rendu de la réunion d’expertise du 20 janvier 2023 que les parties ont vu « les compteurs dans la fosse, derrière l’écran. Ces compteurs fonctionnent si un débit passe par ce tuyau RIA ». Si les défendeurs se prévalent de l’article 17 du règlement précité au point 6 pour faire valoir que la canalisation relève du domaine privé du cinéma, et que l’abonné doit en assurer la surveillance et l’entretien, il résulte néanmoins des termes-mêmes de cet article 17 que les limites entre le réseau d’eau public et la partie privative se situent au niveau du compteur. Il est ainsi démontré que le tuyau fuyard dessert le compteur présent dans le cinéma qui alimente le robinet d’incendie armé. Il résulte ainsi de l’instruction que la fuite se situe en amont du compteur, au niveau du branchement d’eau potable qui constitue un ouvrage public.

8.

De troisième part, si les administrations défenderesses font valoir que leur responsabilité ne peut pas être engagée au titre de l’entretien du branchement litigieux dès lors qu’elles n’ont pas la garde dudit branchement et qu’elles n’y ont pas accès car celui-ci se trouve sur la parcelle BS 149, est verrouillé et constitue une sortie de secours du cinéma, il résulte toutefois de l’instruction que l’entretien et la réparation des tuyaux, robinets et accessoires incombent à l’autorité administrative en charge de la gestion du réseau public de l’eau, jusqu’au compteur, et qu’au surplus, les collectivités défenderesses ne démontrent pas s’être vues refuser l’accès. La circonstance que les administrations défenderesses ne disposaient pas d’une clé d’accès n’a ainsi aucune incidence sur la responsabilité incombant à l’autorité administrative chargée de la gestion du réseau d’eau public, et de l’entretien des ouvrages publics en amont des compteurs.

9.

De quatrième part, si les défendeurs soutiennent que l’origine de la fuite est due à un endommagement du tuyau lors de sa pose réalisée pour le compte de la société des cinémas de l’Ouest en janvier 1981, il résulte toutefois de l’instruction que ce branchement a été réalisé en 1981 sous la maitrise d’ouvrage de la commune de Meaux, alors en charge de l’entretien du réseau de distribution d’eau potable.

10.

Il résulte de tout ce qui précède que le lien de causalité entre le dommage accidentel dont les sociétés civiles immobilières requérantes demandent réparation, et l’ouvrage public constitué par cette canalisation, est démontré.

11.

Par ailleurs, aux termes du III de l’article L. 5211-5 du code général des collectivités territoriales, relatif à la création des établissements publics de coopération intercommunale : « Le transfert des compétences entraîne de plein droit l’application à l’ensemble des biens, équipements et services publics nécessaires à leur exercice, ainsi qu’à l’ensemble des droits et obligations qui leur sont attachés à la date du transfert, des dispositions des trois premiers alinéas de l’article L. 1321-1, des deux premiers alinéas de l’article L. 1321-2 et des articles L. 1321-3, L. 1321-4 et L. 1321-5 (…). / L’établissement public de coopération intercommunale est substitué de plein droit, à la date du transfert des compétences, aux communes qui le créent dans toutes leurs délibérations et tous leurs actes (…) ». Aux termes de l’article L. 5216-5 du même code : « I.-La communauté d’agglomération exerce de plein droit au lieu et place des communes membres les compétences suivantes : / (…) / 8° Eau ; (…). ». Aux termes du premier alinéa du XII de l’article 133 de la loi du 7 août 2015 portant nouvelle organisation territoriale de la République : « Sauf dispositions contraires, pour tout transfert de compétence ou délégation de compétence prévu par le code général des collectivités territoriales, la collectivité territoriale ou l’établissement public est substitué de plein droit à l’Etat, à la collectivité ou à l’établissement public dans l’ensemble de ses droits et obligations, dans toutes ses délibérations et tous ses actes».

12.

Il résulte des dispositions citées au point précédent que, sauf dispositions législatives contraires, le transfert de compétences par une collectivité territoriale à un établissement public de coopération intercommunale, effectué sur le fondement des dispositions du code général des collectivités territoriales, implique la substitution de plein droit de cet établissement à la collectivité, dans l’ensemble de ses droits et obligations attachés à cette compétence, y compris lorsque ces obligations trouvent leur origine dans un événement antérieur au transfert.

13.

Il est constant que la communauté d’agglomération du pays de Meaux est en charge de la gestion du réseau d’eau potable depuis le 1er janvier 2020, après avoir repris cette compétence à la commune de Meaux. Il résulte également de l’instruction, et notamment du rapport d’expertise, que la fuite a démarré, selon les estimations de l’expert, vers le mois de mai 2018 et s’est poursuivie jusqu’à sa détection. Dès lors, la commune de Meaux, membre de cet établissement public de coopération intercommunale, ne peut plus voir sa responsabilité recherchée à raison de dommages causés aux tiers par le réseau d’eau en cause, et ce alors même que tout ou partie du dommage résultant de l’exercice de cette compétence aurait été occasionné antérieurement au transfert. Il suit de là que la commune de Meaux doit être mise hors de cause.

14.

Il résulte de tout ce qui précède que les sociétés civiles immobilières requérantes, tiers à l’ouvrage public dès lors que la canalisation litigieuse dessert seulement le cinéma, sont fondées à rechercher la responsabilité sans faute de la communauté d’agglomération du pays de Meaux, compétente en matière de gestion du réseau d’eau potable.

En ce qui concerne les causes exonératoires de responsabilité :

15.

En premier lieu, la commune de Meaux et la communauté d’agglomération du pays de Meaux font valoir que la société des cinémas de l’Ouest, gérant le complexe cinématographique, aurait dû identifier la fuite lors des contrôles de maintenance préventive et corrective obligatoires pour tout établissement recevant du public, et que la fuite a pu être aggravée par l’absence d’entretien des descentes d’eaux pluviales du cinéma. Toutefois, il résulte de l’instruction que les manquements allégués de la société des cinémas de l’Ouest, qui représenteraient un fait du tiers, ne sont pas constitutifs d’une cause exonératoire de la responsabilité de la personne publique ayant la garde de l’ouvrage public. En outre, il n’est pas démontré que l’absence d’entretien des descentes d’eaux pluviales soit en lien direct et certain avec le dommage, ni même qu’elle l’ait aggravé.

16.

En second lieu, dans le cas d’un dommage causé à un immeuble, la fragilité ou la vulnérabilité de celui-ci ne peuvent être prises en compte pour atténuer la responsabilité du maître de l’ouvrage, sauf lorsqu’elles sont elles-mêmes imputables à une faute de la victime. En dehors de cette hypothèse, de tels éléments ne peuvent être retenus que pour évaluer le montant du préjudice indemnisable. En l’espèce, si les défendeurs font état d’un défaut constructif affectant les immeubles en litige et de l’absence d’entretien des réseaux privatifs de ces mêmes immeubles, il résulte toutefois de l’instruction que le défaut constructif n’est pas démontré, l’expert judiciaire soulignant au contraire que, s’agissant de l’édifice du 4 rue de l’arbalète, le « bâtiment a étonnement résisté par sa cohésion et sa construction récente ». Par ailleurs, l’absence d’entretien des réseaux privatifs de cet immeuble n’est pas davantage établie.

17.

Il résulte de tout ce qui précède que la communauté d’agglomération du pays de Meaux n’est pas fondée à soutenir que sa responsabilité serait exonérée ou atténuée au motif de causes exonératoires.

En ce qui concerne l’indemnisation des préjudices :

S’agissant de la SCI Pa.Re.Aud :

18.

La SCI Pa.Re.Aud soutient subir un dommage évalué à la somme à parfaire de 1 341 104,29 euros, correspondant aux montants de la valeur vénale de l’immeuble, à la somme à parfaire de 4 années de perte locative, à la somme à parfaire de 4 années de taxes foncières, et, au montant de la pose d’étais.

19.

En premier lieu, la SCI Pa.Re.Aud soutient que la fuite de l’ouvrage public lui a causé un préjudice financier dès lors qu’elle a été contrainte de céder son bien immobilier sis 2, rue de l’arbalète à un prix inférieur au prix du marché, à la suite de l’édiction d’un arrêté de péril imminent pris par le maire de Meaux le 9 juillet 2020 prononçant l’évacuation immédiate de ses occupants, puis de l’ordonnance d’expropriation de l’immeuble le 1er mars 2023, et du jugement de la chambre des expropriations du tribunal judiciaire de Melun du 9 avril 2025 ayant fixé son indemnité principale de dépossession à 314 018 euros. Il résulte de l’instruction, et notamment du jugement de la chambre des expropriations du tribunal judiciaire de Melun en date du 9 avril 2025, que le service des domaines a procédé à une évaluation de la valeur vénale du bien immobilier de la SCI Pa.Re.Aud, sis 2 bis rue de l’arbalète, dans le cadre de la procédure d’expropriation et que l’indemnité principale d’expropriation a ensuite été calculée en appliquant à cette valeur vénale un abattement de 50% en raison de l’arrêté de péril, du fait de la détérioration importante des locaux, de leur caractère inhabitable et du fait qu’ils ont vocation à être détruits. Dans ces conditions, il y a lieu d’indemniser la perte de valeur vénale à hauteur de la somme de 314 018 euros correspondant à la part non indemnisée liée à la détérioration de l’immeuble.

20.

En deuxième lieu, la SCI Pa.Re.Aud soutient subir un préjudice résultant de la perte de ses revenus locatifs sur une période de 4 ans et estime ce poste de préjudice à 207 584 euros. Il résulte de l’instruction que la société civile Pa.Re.Aud justifie son préjudice tant sur son montant que sur la période à indemniser. Par suite, il y a lieu de lui allouer la somme demandée au titre des réparations.

21.

La société civile immobilière sollicite l’indemnisation de la taxe foncière supportée sur une période de 4 ans. Elle fait valoir que son locataire, la société Nocibe, prenait en charge une partie de celle-ci, à hauteur de la somme de 1 250 euros par trimestre. Elle verse à l’instance les pièces justificatives démontrant cette prise en charge. Par suite, il y a lieu d’indemniser la SCI Pa.Re.Aud à hauteur de 20 000 pour ce poste de préjudice, et de rejeter le remboursement du surplus de taxes foncières, dès lors que ces coûts sont la contrepartie de la qualité de propriétaire de la SCI requérante, et ne peuvent être regardés comme étant en lien direct et certain avec le dommage en litige.

22.

La société civile immobilière sollicite l’indemnisation du coût de la pose des étais servant à conforter l’immeuble du 2 bis rue de l’arbalète. Il résulte de l’instruction qu’elle justifie son préjudice à hauteur de 19 647,60 euros pour l’immeuble en litige. Par suite, il y a lieu d’indemniser la SCI Pa.Re.Aud à hauteur de 19 647,60 euros pour ce poste de préjudice.

23.

Il résulte de tout ce qui précède que la communauté d’agglomération du pays de Meaux est condamnée à verser à SCI Pa.Re.Aud la somme totale de 561 249,6 euros, assortie des intérêts à taux légal à compter de l’introduction de la demande indemnitaire préalable le 19 juillet 2024, et capitalisation de ceux-ci.

S’agissant de la SCI 3C :

24.

La SCI 3C soutient subir un préjudice évalué à la somme à parfaire de 1 590 033,44 euros, correspondant aux montants de la valeur vénale de l’immeuble, à la somme à parfaire de 4 années de perte locative, et à la somme à parfaire de 4 années de taxes foncières.

25.

En premier lieu, la SCI 3C soutient que la fuite de l’ouvrage public lui a causé un préjudice financier, dès lors qu’elle a été contrainte de céder son bien immobilier sis 4, rue de l’arbalète à un prix inférieur au prix du marché, à la suite de l’arrêté ordonnant l’évacuation immédiate de ses occupants le 9 octobre 2020 pris au regard des désordres constatés et du péril particulièrement grave et imminent quant au risque d’effondrement de l’immeuble, et suite au jugement de la chambre des expropriations du tribunal judiciaire de Melun du 9 avril 2025, rectifié le 6 mai 2025, ayant fixé une indemnité principale de dépossession à 379 142 euros. Il résulte de l’instruction que le service des domaines a procédé à une évaluation de la valeur vénale du bien immobilier de la SCI 3C, sis 4 rue de l’arbalète, dans le cadre de la procédure d’expropriation et a considéré qu’au regard de l’arrêté d’évacuation et des désordres sur l’immeuble, un abattement de 50% devait être appliqué au montant de la valeur vénale. Dans ces conditions, il y a lieu d’indemniser la perte de valeur vénale à hauteur de la somme de 379 142 euros correspondant à la part non indemnisée liée à la détérioration de l’immeuble.

26.

En deuxième lieu, la SCI 3C soutient subir un préjudice résultant de la perte de ses revenus locatifs sur une période de 4 ans et l’estime à hauteur de 259 273,44 euros. Il résulte de l’instruction que la société civile 3C justifie son préjudice tant sur son montant que sur la période à indemniser. Par suite, il y a lieu de lui allouer la somme demandée au titre des réparations.

27.

En dernier lieu, si la société civile immobilière 3C demande le remboursement de l’ensemble de ses taxes foncières, ces coûts sont la contrepartie de sa qualité de propriétaire et ne peuvent être regardés comme étant en lien direct et certain avec le dommage en litige.

28.

Il résulte de tout ce qui précède que la communauté d’agglomération du pays de Meaux est condamnée à verser à SCI 3C la somme totale de 638 415,44 euros, assortie des intérêts à taux légal à compter de l’introduction de la demande indemnitaire préalable le 19 juillet 2024 et capitalisation de ceux-ci.

Sur les frais de l’instance et les dépens :

29.

Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la communauté d’agglomération du pays de Meaux la somme de 1 500 euros à verser à la société civile immobilière Pa.Re.Aud sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

30.

Il y a lieu de mettre à la charge de la communauté d’agglomération du pays de Meaux la somme de 1 500 euros à verser à la société civile immobilière 3C sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

31.

Les conclusions présentées sur le même fondement par la commune de Meaux et par la communauté d’agglomération du pays de Meaux doivent être rejetées.

32.

Enfin, par un jugement n°2310898 en date du 28 mai 2026, les frais d’expertise, liquidés et taxés par une ordonnance du premier vice-président en date du 27 juillet 2023, ont été mis à la charge définitive de la communauté d’agglomération du pays de Meaux.

D E C I D E :

Article 1er : La communauté d’agglomération du pays de Meaux est condamnée à verser à la société civile immobilière Pa.Re.Aud une somme de 561 249,6 euros, assortie des intérêts à taux légal à compter de l’introduction de la demande indemnitaire préalable le 19 juillet 2024 et capitalisation de ceux-ci.

Article 2 : La communauté d’agglomération du pays de Meaux est condamnée à verser à la société civile immobilière 3C une somme de 638 415,44 euros, assortie des intérêts à taux légal à compter de l’introduction de la demande indemnitaire préalable le 19 juillet 2024 et capitalisation de ceux-ci.

Article 3 : La communauté d’agglomération du pays de Meaux versera à la société civile immobilière Pa.Re.Aud la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : La communauté d’agglomération du pays de Meaux versera à la société civile immobilière 3C la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 5 : Ainsi qu’il a été dit dans le jugement n°2310898 en date du 28 mai 2026, les frais d’expertise, liquidés et taxés par une ordonnance du premier vice-président en date du 27 juillet 2023, sont mis à la charge définitive de la communauté d’agglomération du pays de Meaux.

Article 6 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 7 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Pa.Re.Aud, à la société civile immobilière 3C, à la commune de Meaux et à la communauté d’agglomération du pays de Meaux.

Délibéré après l’audience du 7 mai 2026, à laquelle siégeaient :

M. Lalande, président,

M^me Tiennot, première conseillère,

M^me Arassus, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026.

La rapporteure,

A-L. ARASSUS

Le président,

D. LALANDE

La greffière,

C. BOURGAULT

La République mande et ordonne au préfet de Seine-et-Marne en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,