Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 14 novembre 2025, le 9 février 2026 et le 1er avril 2026, M. I… H… et M^me D… F…, M^me C… G…, M. B… L… et M^me K… L…, M. A… J…, représentés par M^e Bras, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 5 juin 2025 par lequel le maire de la commune de Saint-Jean-de-Védas a accordé à la SAS Les Amandiers un permis de construire n° PC 34270 25 00011 pour la rénovation de deux bâtiments existants et la création de trois maisons d’habitation, ensemble la décision implicite rejetant leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Jean-de-Védas la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

M. J… justifie bien être propriétaire de son bien au titre de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme ;

l’arrêté méconnaît l’article L. 212-1 du code des relations entre le public et l’administration ;

l’arrêté a été pris sur la base d’un dossier incomplet :

au regard de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme en ce que la notice architecturale est insuffisante ;

au regard de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme en ce qui concerne le document graphique et en ce que la présentation d’une façade existante est totalement fausse caractérisant une fraude ;

au regard de l’article R. 431-16-1 du code de l’urbanisme ;

au regard de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme en ce que le projet de constitution d’une association syndicale est insuffisant ;

méconnaît l’article 1U2 du règlement du plan local d’urbanisme ;

méconnaît l’article 1U4 du règlement du plan local d’urbanisme ;

méconnaît l’article 1U7 du règlement du plan local d’urbanisme ;

méconnaît l’article 1U8 du règlement du plan local d’urbanisme ;

méconnaît l’article 1U11 du règlement du plan local d’urbanisme et est entaché de fraude à ce titre ;

méconnaît l’article 1U12 du règlement du plan local d’urbanisme ;

méconnaît l’article 1U13 du règlement du plan local d’urbanisme ;

méconnaît l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme quant à la circulation automobile et quant au risque engendré par les eaux de pluie ;

méconnaît l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ;

la mise en œuvre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ne saurait servir de fondement au prononcé d’une sanction telle que le demande la société Les Amandiers.

Par des mémoires en défense enregistrés le 9 décembre 2025 et le 19 mars 2026, la société Les Amandiers, représentée par la Selarl Amplitude Avocats, conclut, dans le dernier état de ses écritures :

au rejet de la requête ;

au besoin à ce qu’il soit sursis à statuer sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme pour permettre la régularisation du projet ;

à mettre à la charge solidaire de M. H… et autres la somme de 7 620 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

M. J… n’est pas recevable à agir au titre de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme ;

les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 2 février 2026 et le 12 mars 2026, la commune de Saint-Jean-de-Védas, représentée par la SCP CGCB & Associés, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge solidaire de M. H… et autres au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. E… ;

- les conclusions de M^me Gavalda, rapporteure publique ;

- les observations de M^e Benkrid, représentant M. H… et autres ;

- les observations de M^e Arroudj, représentant la commune de Saint-Jean-de-Védas ;

- et les observations de M^e Rubio, représentant la société Les Amandiers.

Une note en délibéré présentée pour la SAS Les Amandiers a été enregistrée le 1er juin 2026 dont il a été pris connaissance.

Considérant ce qui suit :

La société Les Amandiers a déposé le 10 mars 2025 un dossier de permis de construire auprès des services de la commune de Saint-Jean-de-Védas pour la rénovation de bâtiments existants et la création de trois nouvelles maisons individuelles sur les parcelles cadastrées section BM n°459, 477 et 478. Par un arrêté du 5 juin 2025, le maire a accordé le permis de construire sollicité. M. H… et autres ont adressé un recours gracieux reçu le 16 juillet 2025, lequel a fait naître une décision implicite de rejet. Par leur requête, M. H… et autres, voisins immédiats du projet, demandent l’annulation de l’arrêté du 5 juin 2025 et de la décision implicite née le 16 septembre 2025.

Sur la fin de non-recevoir :

Aux termes de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme : « Les requêtes dirigées contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code doivent, à peine d’irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l’ article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation , du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l’occupation ou de la détention de son bien par le requérant ». Il appartient à l’auteur d’un recours contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol, autre que le pétitionnaire, de produire la ou les pièces requises par l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme, notamment, s’agissant d’un requérant autre que l’Etat, une collectivité territoriale, un groupement de collectivités territoriales ou une association, le titre ou l’acte correspondant au bien dont les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance seraient selon lui directement affectées par le projet litigieux.

Il ressort des pièces du dossier que M. J… a produit l’acte de propriété de son bien situé rue du Pioch à Saint-Jean-de-Védas dans un bordereau de pièces enregistré le 18 décembre 2025. Par suite, la fin de non-recevoir tirée de ce que M. J… ne justifiait pas de sa qualité à agir doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

D’une part, aux termes de l’article 1U11 du règlement du plan local d’urbanisme « (…) IV Façades / L’organisation des ouvertures devra reprendre l’ordonnancement ancien des façades. L’axe des baies principales sera aligné. Les façades en pierre de taille seront restaurées, les autres seront enduites. (…). ». Et aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; (…). ».

D’autre part, en matière de permis de construire, la caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité du projet dans le but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme.

Il est constant que le projet en litige consiste, outre la création de trois nouvelles maisons d’habitation, à rénover une maison de maître et son chai qui lui est accolé. Ce dernier est destiné à recevoir quatre maisons individuelles en triplex et il résulte de l’article 1U11 précité du règlement du plan local d’urbanisme que l’organisation des ouvertures doit reprendre l’ordonnancement ancien des façades et que l’axe des baies principales doit être aligné. Il ressort des pièces du dossier que la façade Sud de ce chai, visible depuis l’espace public, respecte ces prescriptions par l’organisation de quatre baies vitrées au rez-de-chaussée et d’une rangée de quatre fois deux fenêtres à l’étage, reprenant l’organisation des ouvertures préexistantes et reportés sur les plans des façades de l’existant.

Toutefois, il ressort des pièces du dossier que les requérants établissent, ce dont convient d’ailleurs la société pétitionnaire, que la façade Nord existante reçoit également des ouvertures similaires à la façade Sud marquées par la présence de pierre de taille, à savoir deux portes au rez-de-chaussée et une ouverture à l’étage de la taille d’une fenêtre, ainsi que diverses lucarnes de plus faibles dimensions. Pourtant, il est constant que le plan de la façade Nord du dossier de permis de construire montre un existant dénué de toute ouverture tandis que le projet prévoit la réalisation de trois rangées d’ouvertures de mêmes dimensions multipliées par huit colonnes rompant avec l’organisation des ouvertures existantes de ce chai en deux rangées et avec la façade Nord de la maison de maître qui lui est accolée disposant également de deux rangées d’ouvertures. Cette façade Nord du chai à rénover ne respecte ainsi pas l’article 1U11 du plan local d’urbanisme en ce qu’une troisième rangée d’ouvertures en façade est créée et ne respecte pas l’organisation initiale des deux rangées existantes, de la taille d’une porte en rez-de-chaussée et d’une fenêtre à l’étage. Par ailleurs, si la société pétitionnaire et la commune soutiennent que l’absence du report des anciennes ouvertures sur la façade Nord du chai relève d’une simple erreur ou d’un oubli, il ressort toutefois des pièces du dossier qu’ aucune autre pièce du dossier de permis de construire ne permettait à la commune de connaître l’état existant de la façade Nord du chai tandis que cette troisième rangée d’ouverture est destinée à permettre la réalisation de maisons en triplex, dont les troisièmes niveaux disposent d’ouvertures seulement sur cette façade Nord. En outre, il ressort des pièces du dossier qu’un échange a eu lieu, par courrier électronique du 11 février 2025 soit avant le dépôt du dossier de permis de construire, entre la société pétitionnaire et l’architecte quant à l’absence du report des ouvertures existantes sur la façade Nord. Dans ces conditions, il incombait à la société pétitionnaire, parfaitement avertie de l’absence de sincérité de la présentation de la façade Nord dans les premières ébauches du projet, d’y remédier en présentant un dossier de permis de construire présentant un état existant conforme à la réalité. L’absence d’indication des ouvertures existantes sur la façade Nord du chai, contrairement à la façade Sud visible depuis l’espace public, ne témoigne ainsi pas d’une simple erreur ou d’un oubli, mais révèle l’intention d’échapper à la règle mentionnée au point 4, tel que décrit au point 6, quant à l’organisation des façades afin de permettre la réalisation de quatre maisons individuelles en triplex dont chaque niveau dispose d’ouvertures. Dans ces conditions, une telle manœuvre a été de nature à tromper l’administration dans le but d’échapper à la règle prévue à l’article 1U11 du règlement du plan local d’urbanisme et caractérise ainsi une fraude de la société Les Amandiers. Par suite, le moyen tiré de la fraude, le moyen tiré de ce que le maire a fait une inexacte application de l’article 1U11 du règlement du plan local d’urbanisme et le moyen de l’incomplétude du dossier du projet architecturale quant aux plans des façades doivent être accueillis.

Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est en l’état de l’instruction, de nature à fonder l’annulation de l’arrêté en litige et de la décision implicite rejetant le recours gracieux.

Dès lors que le juge ne peut faire application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme lorsque l’autorisation d’urbanisme dont il est saisi a été obtenue par fraude comme en l’espèce, les conclusions présentées par la société pétitionnaire tendant à ce qu’il soit sursis à statuer sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme doivent être rejetées.

Il résulte de tout ce qui précède que l’arrêté du 5 juin 2025 par lequel le maire de la commune de Saint-Jean-de-Védas a accordé à la SAS Les Amandiers un permis de construire n° PC34270 25 00011 pour la rénovation de deux bâtiments existants et la création de trois maisons d’habitation doit être annulé, ainsi que la décision implicite née le 16 septembre 2025 rejetant leur recours gracieux.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que M. H… et autres, qui n’ont pas la qualité de partie perdante, versent à la commune de Saint-Jean-de-Védas et à la société Les Amandiers la somme qu’elles réclament au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En revanche, dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Saint-Jean-de-Védas le versement à M. H… et autres d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de ces mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 5 juin 2025 par lequel le maire de la commune de Saint-Jean-de-Védas a accordé à la SAS Les Amandiers un permis de construire n° PC34270 25 00011 pour la rénovation de deux bâtiments existants et la création de trois maisons d’habitation est annulé, ainsi que la décision implicite née le 16 septembre 2025 rejetant le recours gracieux de M. H… et autres.

Article 2 : La commune de Saint-Jean-de-Védas versera la somme de 1 500 euros à M. H… et autres au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la commune de Saint-Jean-de-Védas et de la société Les Amandiers est rejeté.

Article 4 : La présente décision sera notifiée à M. H… représentant unique pour l’ensemble des requérants en application de l’article R. 751-3 du code de justice administrative, à la commune de Saint-Jean-de-Védas et à la société Les Amandiers.

Copie en sera adressée au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Montpellier en application de l’article R. 751-10 du code de justice administrative.

Délibéré après l’audience du 28 mai 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Fabienne Corneloup, présidente,

M. Nicolas Huchot, premier conseiller,

M^me Pauline Villemejeanne, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 juin 2026.

Le rapporteur,

N. E…

La présidente,

F. Corneloup

La greffière,

A. Junon

La République mande et ordonne au préfet de l’Hérault en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier le 11 juin 2026.

La greffière,

A. Junon