TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE MONTREUIL

N° 1408784

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SCI CRILLON

SCP X-Y

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M. Hugues Marias

Rapporteur

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M^me Nathalie Luyckx Gürsoy

Rapporteur public

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Audience du 15 octobre 2015

Lecture du 29 octobre 2015

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal administratif de Montreuil,

(2^e chambre),

C+

68-02-01-01-01

135-01-015

Vu la procédure suivante :

Par ordonnance du 16 septembre 2014, enregistrée le 19 septembre 2014, le président du tribunal administratif de Paris a transmis au tribunal, en application des articles R. 312-7 et

R. 351-3-1° du code de justice administrative, la requête, enregistrée le 1^er août 2014, présentée pour la SCI Crillon et la SCP X-Y, mandataire liquidateur.

Par cette requête, la SCI Crillon et la SCP X-Y, représentées par M^e Violette, demandent au Tribunal :

1°) d’annuler la décision du 3 juin 2014 par laquelle la société de requalification des quartiers anciens (ci-après dénommée Soreqa) a exercé son droit de préemption sur un immeuble situé XXX, XXX à Saint-Denis ;

2°) de mettre à la charge de la Soreqa le versement de la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

— la décision attaquée, prise en application d’une concession d’aménagement entre la Soreqa et la communauté d’agglomération Plaine Commune, est entachée d’incompétence en ce qu’il n’est pas justifié que la commune de Saint-Denis aurait délégué l’exercice du droit de préemption à la communauté d’agglomération ;

— il n’est pas établi que la directrice de la Soreqa, signataire de la décision, disposait d’une délégation de pouvoir et de signature à cet effet ;

— cette décision, dont il n’est pas démontré qu’elle ait été notifiée à l’ensemble des destinataires concernés au plus tard le 8 juin 2014, est tardive ;

— elle est illégale à défaut de transmission au représentant de l’Etat ;

— elle est illégale en l’absence d’avis du service des domaines ;

— elle est entachée d’erreur manifeste d’appréciation : son objet ne présente pas un intérêt supérieur à celui du projet d’Emerige, acquéreur du bien.

Par un mémoire, enregistré le 19 avril 2015, la commune de Saint-Denis, représentée par son maire en exercice, conclut à ce qu’elle soit mise hors de cause ;

Par un mémoire, enregistré le 27 avril 2015, la communauté d’agglomération Plaine Commune demande au Tribunal de la recevoir en son intervention ;

Elle déclare s’associer à l’ensemble des conclusions de la Soreqa tendant au rejet de la requête et aux conclusions de la commune de Saint-Denis tendant à sa mise hors de cause.

Par des mémoires, enregistrés le 22 mai 2015 et le 15 septembre 2015, la Soreqa, par M^e Foussard, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de la SCI Crillon et de la SCP X-Y le versement de la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code de commerce ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code général des collectivités territoriales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Marias, premier conseiller,

— les conclusions de M^me Luyckx-Gürsoy, rapporteur public,

— les observations de M^e Violette pour la SCI Crillon et la SCP X-Y,

— les observations de M^e Froger, substituant M^e Foussard, pour la Soreqa.

1. Considérant que, par une décision du 3 juin 2014, la Soreqa, société publique locale d’aménagement, a exercé le droit de préemption urbain sur un immeuble cadastré section XXX, situé XXX à Saint-Denis, propriété de la SCI Crillon ; que cette dernière et la SCP X-Y, son mandataire liquidateur, demandent l’annulation de cette décision ;

Sur l’intervention de la communauté d’agglomération Plaine Commune :

2. Considérant que la Soreqa a exercé son droit de préemption urbain en vertu d’une délégation de compétence qui lui a été consentie par la communauté d’agglomération Plaine Commune ; que cette dernière, intervenante, a donc intérêt au maintien de la décision attaquée ; que, par suite, il y a lieu de l’admettre en son intervention ;

Sur les conclusions de la commune de Saint-Denis tendant à ce qu’elle soit mise hors de cause :

3. Considérant que s’agissant d’un recours pour excès de pouvoir, il n’y a pas lieu de prononcer la mise hors de cause de la commune de Saint-Denis ;

Sur les conclusions à fin d’annulation :

4. Considérant qu’il ressort des pièces du dossier que, par délibération du 18 mai 2004 et à compter du 1^er juin 2004, le conseil municipal de Saint-Denis a délégué sa compétence, en matière de droit de préemption urbain, à la communauté d’agglomération Plaine Commune, sur la totalité de son territoire ; que cette délégation a été acceptée par le conseil communautaire, par délibération du 25 mai 2004 ; que la compétence de la communauté d’agglomération a, quant à elle, été déléguée à la Soreqa, dans le cadre du traité de concession d’aménagement signé entre les parties le 21 septembre 2010, portant notamment sur le quartier de la Porte de Paris ; qu’ainsi, le moyen tiré de l’incompétence de la Soreqa pour exercer le droit de préemption urbain manque en fait ;

5. Considérant que le juge administratif n’est pas compétent pour connaître de la légalité de l’organisation interne d’une personne morale de droit privé ; que, par suite, le moyen tiré de l’incompétence du signataire de la décision de préempter, laquelle a été prise par la Soreqa, société publique locale d’aménagement à statut de société anonyme régie par le code de commerce est, en tout état de cause, inopérant ;

6. Considérant qu’aux termes de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme : « (…) Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption (…) » ; qu’il résulte de ces dispositions que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l’objet d’une décision de préemption doivent savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s’ils peuvent ou non poursuivre l’aliénation entreprise ;

7. Considérant qu’il ressort des pièces du dossier et qu’il n’est pas contesté, que la déclaration d’intention d’aliéner le bien dont s’agit a été reçue en mairie de Saint-Denis le

8 avril 2014 ; que la décision en litige a été notifiée à la SCI Crillon, ainsi d’ailleurs qu’à son notaire et à la société Emerige Résidentiel, acquéreur initial, respectivement les 6 et 7 juin 2014, soit dans le délai de deux mois prévu par les dispositions précitées de l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme ; qu’ainsi, la décision de préemption n’est pas tardive ; que, par ailleurs, sa transmission au représentant de l’Etat, au titre du contrôle de légalité, a été effectuée le

5 juin 2014 ; que, dès lors, le moyen tiré du défaut de transmission d’une telle décision qui est un acte de prérogative de puissance publique, formalité qui s’impose à une société publique locale d’aménagement agissant par délégation d’une des collectivités locales qui l’a créée et pour son compte, ne peut qu’être écarté ;

8. Considérant qu’aux termes des dispositions de l’article R. 213-21 du code de l’urbanisme : « Le titulaire du droit de préemption doit recueillir l’avis du service des domaines sur le prix de l’immeuble dont il envisage de faire l’acquisition dès lors que le prix ou l’estimation figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner ou que le prix que le titulaire envisage de proposer excède le montant fixé par l’arrêté du ministre chargé du domaine prévu à l’article R. 1211-2 du code général de la propriété des personnes publiques. (…) L’avis du service des domaines doit être formulé dans le délai d’un mois à compter de la date de réception de la demande d’avis. (…) » ; que ce montant est fixé à 75 000 euros par l’arrêté du

17 décembre 2001 modifiant l’arrêté du 5 septembre 1986 relatif aux opérations immobilières poursuivies par les collectivités et organismes publics ; qu’il ressort de ces dispositions que la consultation du service des domaines constitue, lorsqu’elle est requise, une formalité substantielle dont la méconnaissance entache d’illégalité la décision de préemption ;

9. Considérant qu’il ressort des pièces du dossier que la commune de Saint-Denis a saisi le 23 mai 2014 le service des domaines, qui a rendu son avis le 27 mai 2014 ; que le moyen tiré de l’absence d’avis rendu par ce service doit donc être écarté ;

10. Considérant qu’aux termes des dispositions de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement. (…) » ; qu’aux termes de l’article L. 300-1 du même

code : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, de lutter contre l’insalubrité, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. / L’aménagement, au sens du présent livre, désigne l’ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d’une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l’alinéa précédent et, d’autre part, à assurer l’harmonisation de ces actions ou de ces opérations.» ; qu’il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article

L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption ; qu’en outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant ;

11. Considérant que l’exercice par la Soreqa de son droit de préemption urbain sur la parcelle en cause, pour un prix d’acquisition de 940 000 euros, est justifié par la réalisation d’une opération de construction neuve, comprenant la création de trente-six logements sociaux et d’un local d’activités ; qu’il s’inscrit dans le cadre du traité de concession d’aménagement du

21 septembre 2010 entre la communauté d’agglomération Plaine Commune et la Soreqa, qui a pour objet principal de « procéder au traitement de situations d’indignité constatées dans des immeubles, des îlots ou des parties d’îlots du territoire dionysien », ainsi que dans la mise en œuvre des objectifs du programme local de l’habitat de 2005 établi par la communauté d’agglomération, parmi lesquels figure celui d’assurer le droit au logement pour tous et de favoriser une plus grande diversité sociale ; que la parcelle n°59 concernée par l’opération se situe dans le secteur d’aménagement dit « Porte de Paris » à Saint-Denis, caractérisé par un bâti mixte et discontinu, et qui a été intégré dans le programme national de requalification des quartiers anciens dégradés, qui prévoit le traitement de vingt sites environ ; que la circonstance que l’acquéreur évincé se proposait de réaliser une opération immobilière est sans influence sur la légalité de la décision attaquée ; qu’ainsi, et alors même que le projet de l’acquéreur initial se traduirait par la réalisation de cinquante-trois logements et ne comporterait aucun engagement financier public, la décision attaquée entre dans les prévisions de l’article L. 300-1 précité du code de l’urbanisme et répond à un intérêt général suffisant ;

12. Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède que la requérante n’est pas fondée à demander l’annulation de la décision par laquelle la Soreqa a exercé son droit de préemption urbain ;

Sur les conclusions au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

13. Considérant que les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la Soreqa, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la SCP X-Y, pour le compte de la SCI Crillon, réclame au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; qu’il y a lieu, en revanche et dans les circonstances de l’espèce, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la SCP X-Y, pour le compte de la SCI Crillon, le versement d’une somme de 1 500 euros à la Soreqa, au titre des frais exposés par celle-ci et non compris dans les dépens ;

D E C I D E :

Article 1^er : L’intervention de la communauté d’agglomération Plaine Commune est admise.

Article 2 : La requête de la SCI Crillon et de la SCP X-Y est rejetée.

Article 3 : La SCP X-Y, pour le compte de la SCI Crillon, versera à la Soreqa la somme de 1 500 (mille-cinq-cents) euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Crillon, à la SCP X-Y à la Soreqa, à la communauté d’agglomération Plaine Commune et à la commune de Saint-Denis.

Délibéré après l’audience du 15 octobre 2015, à laquelle siégeaient :

— M. Boulanger, président,

— M. Marias, premier conseiller,

— M. L’hôte, premier conseiller.

Lu en audience publique le 29 octobre 2015.

Le rapporteur, Le président,

Signé Signé

H. Marias Ch. Boulanger

La greffière,

Signé

XXX

La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis en ce qui le concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.