COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Chambre civile 1-1

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

Code nac : 63B

DU 03 DÉCEMBRE 2024

N° RG 22/07345

N° Portalis DBV3-V-B7G-VRWW

AFFAIRE :

[P] [O]

…

C/

S.C.I. [9]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Novembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de VERSAILLES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 20/03160

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— la SCP COURTAIGNE AVOCATS,

— M^e Sébastien CROMBEZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS DÉCEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Maître [P] [O]

notaire associé, membre de la SCP [P] [O], Laëtitia SUSINI-MONNIER et Jessica LARA, nom commercial SCP MACRON & [O] NOTAIRES ASSOCIES

N° SIRET : [N° SIREN/SIRET 4]

S.C.P. [P] [O], LAETITIA SUSINI-MONNIER ET JESSICA LARA

titulaire d’un office notarial, exerçant sous le nom commercial 'SCP MACRON & [O] NOTAIRES ASSOCIES'

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés au siège social

N° SIRET : [N° SIREN/SIRET 4]

domiciliés [Adresse 2]

[Localité 5]

représentés par M^e Flora PERONNET substituant M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 – N° du dossier 022774

APPELANTS

****************

S.C.I. [9]

dûment représentée par son associé gérant, M. [P] [A]

N° SIRET : [N° SIREN/SIRET 7]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Sébastien CROMBEZ, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 61

M^e Mélinda BRIJATOFF de la SELEURL BRIJATOFF AVOCAT, avocat – barreau de PARIS, vestiaire : B0411

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 Octobre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Pascale CARIOU, Conseillère,

Madame Sixtine DU CREST, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 26 juin 2014, la SCI [9] a acquis de la SCI [Adresse 3], moyennant un prix de 500 000 euros, un ensemble immobilier situé [Adresse 3] composé des lots numéros 35, 36, 37, 38 et 115.

L’acte, établi par M. [X] et M. [P] [O], notaires, le dernier exerçant au sein de la société civile professionnelle (SCP) [P] [O], Laëtitia Susini-Monnier et Jessica Lara (ci-après, autrement nommée 'la SCP notariale'), précise que 'la superficie de la partie privative des biens soumis aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de 69,71 m2 pour les lots numéros 35, 36, 37 et 38 réunis'.

Par acte reçu par M. [O] le 23 janvier 2016, la SCI [9] a vendu le lot n°115 pour un prix de 70 000 euros.

La SCI [9], souhaitant mettre en vente les quatre lots à usage commercial restants, a, le 29 juillet 2018, reçu une première proposition d’achat de M. [B], pour une somme de 626 000 euros qu’elle a acceptée.

Le 11 octobre 2018, jour de la signature de la promesse de vente, Mme [Z] [N], notaire du bénéficiaire de la promesse, a informé la SCI [9] que le bien immobilier ne pouvait pas être vendu en l’état et au prix proposé en raison de l’existence d’une partie commune comprise dans la surface privative proposée à la vente.

M. [B] a alors réduit sa proposition d’achat, refusée par la SCI [9].

Le 20 novembre 2018, une deuxième proposition d’achat a été faite par M. et Mme [R] pour les lots 35 à 38 moyennant le prix de 665 000 euros.

Le 19 décembre 2018, à la demande des époux [R], un nouveau certificat de mesurage a été établi, lequel indique une superficie totale de 73,45 m2.

Les époux [R] ont ensuite été informés de la présence d’une partie commune dans le bien immobilier et ont annulé la réunion de signature de promesse de vente, au motif que la surface mentionnée dans la promesse était en réalité moindre que celle annoncée.

La SCI [9] a retiré son bien immobilier de la vente et a saisi le Chambre Interdépartementale des Notaires de Versailles, laquelle a ouvert un dossier, transmis des suites à la [10], assureur en responsabilité civile de M. [O] et de la SCP notariale.

L’assureur a refusé de régler le dossier à l’amiable.

Par acte du 2 juillet 2020, la SCI [9] a fait assigner M. [O] et la SCP notariale aux fins d’obtenir leur condamnation à les indemniser, en particulier, des différents préjudices subis en raison de la faute du notaire résultant de la nécessité de racheter la partie commune incorporée aux lots 35 à 38, la perte de chance subie en raison de l’impossibilité de vendre les lots en 2018 et en 2014, de son obligation de payer des frais.

Par jugement contradictoire rendu le 10 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a :

— Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action,

— Condamné in solidum M. [O], notaire, et la SCP [P] [O], Laëtita Susini-Monnier et Jessica Lara à payer à la SCI [9] la somme de 176 218 euros ;

— Débouté la SCI [9] du surplus de ses demandes ;

— Condamné in solidum M. [O] et la SCP [P] [O], Laëtita Susini-Monnier et Jessica Lara aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Chiarovano Norcott et la SCP Courtaigne Avocatx ;

— Condamné in solidum M. [O] et la SCP [P] [O], Laëtita Susini-Monnier et Jessica Lara à payer à la SCI [9] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration d’appel enregistrée le 7 décembre 2022 par le greffe de la cour d’appel de Versailles, M. [O] et la SCP [P] [O], Laëtita Susini-Monnier et Jessica Lara ont interjeté appel de la décision à l’encontre de la SCI [9].

Par leurs dernières conclusions notifiées le 30 septembre 2024, M. [O], notaire, et la SCP [P] [O], Laëtita Susini-Monnier et Jessica Lara demandent à la cour, au fondement des articles 1240 du code civil, 9 du code de procédure civile, de :

— Les recevoir en leur appel, les y déclarer bien fondés et y faisant droit ;

— Infirmer la décision rendue en ce qu’elle a déclaré l’action de la SCI [9] non prescrite et retenu leur responsabilité ;

Statuant à nouveau :

— Déclarer l’action de la SCI [9] prescrite et, subsidiairement, mal fondée, l’en débouter ;

En conséquence :

— Débouter la SCI [9] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions et, en tout état de cause, de son appel incident ;

— Débouter la SCI [9] de sa demande, à leur encontre, de condamnation in solidum à lui payer la somme totale de 220 273 euros correspondant, selon elle, à :

* frais du géomètre : 1 430 euros HT, soit 1 716 euros TTC,

* frais du notaire : 1 200 euros HT, soit 1 400 euros TTC,

* frais de modification : 57 euros,

* coût de rachat de la partie commune : 200 000 euros,

* frais d’acte de vente : 17 000 euros,

* tous frais administratifs/d’enregistrement annexes pouvant s’ajouter à la vente ;

— Débouter la SCI [9] de sa demande subsidiaire d’un montant de 235 000 euros au titre d’une prétendue perte de chance ;

— Débouter la SCI [9] de sa demande, à leur encontre, de condamnation in solidum à lui payer la somme totale de 5 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure et aux dépens ;

Y ajoutant :

— Prononcer leur mise hors de cause ;

— Condamner la SCI [9] à leur régler la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI [9] aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par la SCP Courtaigne Avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions notifiées le 1er octobre 2024, la SCI [9] invite cette cour, au fondement des articles 1130, 2224, 1240 et 1231 du code civil, 16 de la loi n°66-879 du 29 novembre 1966, de :

— Débouter M. [O] et la SCP [P] [O], Laëtita Susini-Monnier et Jessica Lara de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

En conséquence :

— Confirmer le jugement rendu en ce qu’il déclare son action non prescrite et ses demandes bien fondées ;

— Confirmer le jugement rendu en ce qu’il considère qu’il existe une faute avérée de M. [O] et de la SCP [P] [O], Laëtita Susini-Monnier et Jessica Lara, qui lui a causé un préjudice car il a manqué à son devoir de conseil et d’information, et a commis des fautes dans la rédaction des actes ;

— Confirmer le jugement rendu en ce qu’il a condamné Me [O] et la SCP [P] [O], Laëtita Susini-Monnier et Jessica Lara à réparer son préjudice pour indemniser la perte de chance ;

— Infirmer le jugement sur le quantum et

Statuant à nouveau

— Condamner in solidum M. [O] et la SCP [P] [O], Laëtita Susini-Monnier et Jessica Lara à lui payer la somme totale de 220 273 euros, correspondant à :

* frais du géomètre : 1 430 euros HT, soit 1 716 euros TTC,

* frais du notaire : 1 200 euros HT, soit 1 400 euros TTC,

* frais de modification : 57 euros,

* coût de rachat de la partie commune : 200 000 euros,

* frais d’acte de vente : 17 000 euros,

* tous frais administratifs/d’enregistrement annexes pouvant s’ajouter à la vente ;

À titre subsidiaire :

— Considérer que le calcul de la perte de chance de vendre son bien immobilier correspond à la différence entre le prix d’achat de 430 000 euros et la somme de 265 000 euros, soit la somme de 235 000 euros qu’elle aurait obtenue en vendant ses bureaux aux époux [R] ;

— Condamner in solidum M. [O] et la SCP [P] [O], Laëtita Susini-Monnier et Jessica Lara à lui payer la somme de 235 000 euros ;

Y ajoutant :

— Ordonner que le montant des condamnations mises à la charge de M. [O] et de la SCP [P] [O], Laëtita Susini-Monnier et Jessica Lara en première instance, consignées à leur demande, lui soit reversée ;

— Condamner in solidum M. [O] et la SCP [P] [O], Laëtita Susini-Monnier et Jessica Lara à payer la somme de 5 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [O] et la SCP [P] [O], Laëtita Susini-Monnier et Jessica Lara aux entiers dépens, qui seront recouvrés par M^e Chiarovano Norcott en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 3 octobre 2024.

SUR CE, LA COUR,

Sur les limites de l’appel,

Le jugement est querellé en toutes ses dispositions.

Sur la prescription de l’action en responsabilité du notaire

Le tribunal a relevé que l’acte de vente du 26 juin 2014 auquel a participé M. [P] [O], notaire, assistant la société [9], acquéreur, et celui du 19 juillet 2018 par lequel la société [9] offrait à la vente le même bien à M. [B] mentionnaient la même superficie de la partie privative des biens pour le lot 35, 36, 37 et 38 réunis. Il a ensuite souligné que le notaire de M. [B], Mme [N], avait fait part au vendeur, le 16 octobre 2018, d’une difficulté quant à la consistance exacte du bien.

Se fondant sur les dispositions de l’article 2224 du code civil, il a déduit de ces éléments que la société [9] n’a eu connaissance du dommage que le 11 octobre 2018, que cette date marquait le point de départ de la prescription quinquennale de sorte que l’action de la société [9] en responsabilité contre le notaire, engagée le 2 juillet 2020, était recevable car non prescrite.

' Moyens des parties

M. [P] [O] et la SCP [P] [O], Laëtitia Susini-Monnier et Jessica Lara poursuivent l’infirmation du jugement de ce chef et font valoir que :

* dès l’acquisition en 2014, l’acte de vente stipulait que les quatre lots à usage commercial avaient été réunis par le précédent propriétaire et ce depuis l’origine c’est-à-dire dès l’édification de l’immeuble ;

* le règlement de copropriété mentionnait en page 4 que si ces quatre lots appartenaient à un même propriétaire, celui-ci aurait la faculté irrévocable de les réunir en un seul local et d’avoir la jouissance exclusive du couloir d’accès, des toilettes et WC qui les desservaient (pièce adverse 3) ;

* la lecture de l’acte notarié de vente du 26 juin 2014, signé par la société [9], enseigne (page 5) qu’elle savait que 'il résulte d’un fax du successeur de Maître [V] en date du 10 avril 2013 qu’aucun plan n’est annexé au règlement de copropriété'.

Il s’ensuit, selon eux, que le notaire n’avait aucun moyen de déceler l’annexion des parties communes de plus de 30 ans en l’absence de plans de copropriété au jour de l’acquisition du bien par la SCI. Il observe que ces plans ont été transmis pour la première fois en octobre 2018 par l’intermédiaire de M. [H] qui les a obtenus de l’un des membres du conseil syndical de l’immeuble et non du syndic. Il souligne que rien ne permet de démontrer que ces plans sont fiables ou même identiques à ceux annexés au règlement de copropriété et surtout qu’il est constant que ces plans n’ont pas été transmis au notaire du vendeur ni à celui de l’acquéreur ; qu’il revenait au vendeur de les remettre à son notaire, pas à un membre du conseil syndical.

M. [P] [O] prétend qu’en juin 2014, soit au moment de la signature de l’acte d’achat par la société [9], l’annexion d’un plan à l’acte n’était pas obligatoire et sorte qu’un notaire ne pouvait pas exiger pour dresser l’acte de vente, la transmission d’un document non obligatoire, au surplus alors qu’il n’a fait que participer à l’acte lui-même rédigé par M. [X], non appelé à la procédure. Il s’ensuit, selon lui, que n’ayant pas pu prendre connaissance de ce plan, il ne pouvait pas l’analyser.

Il ajoute que la société [9] est de très mauvaise foi car elle avait connaissance de la situation qui avait été discutée pendant le rendez-vous de signature de l’acte de vente en 2014. En outre, elle ne démontre nullement que l’échec de la vente de 2018 serait lié à la difficulté relative au couloir desservant les lots et en tout état de cause elle ne justifie que d’une seule offre acceptée qui n’a pas abouti. Elle ne justifie donc pas de son impossibilité de vendre son bien, ni que la copropriété ait refusé de vendre les parties communes annexées de sorte que l’action est prescrite.

La société [9] poursuit la confirmation du jugement de ce chef pour les motifs retenus pas le premier juge. Elle fait en particulier valoir n’avoir eu connaissance du dommage qu’au jour où Mme [N], notaire, l’a informée qu’une partie des bureaux acquise en 2014 était en emprise sur une surface commune, donc non comprise dans la surface privative certifiée dans l’acte.

Il s’ensuit, selon elle, que le point de départ de la prescription doit être fixé à cette date, en 2018, de sorte que, en assignant le notaire le 2 juillet 2020, l’action en responsabilité n’était pas prescrite.

' Appréciation de la cour

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il s’en déduit que le délai de prescription de l’action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur, ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur (par exemple, un des derniers arrêts de la Cour de cassation, 1re Civ., 9 octobre 2024, pourvoi n° 22-21.508).

Il sera ajouté que les développements des appelants relatifs à la mauvaise foi de leur adversaire, la bonne foi du notaire, le sérieux de ses diligences, le respect de son devoir de conseil, ses obligations au jour de sa participation à l’acte dressé le 26 juin 2014, en substance donc son absence de faute sont inopérants à ce stade. En effet, la recevabilité d’une action n’est pas subordonnée à la démonstration préalable de son bien-fondé puisque l’existence du droit invoqué n’est pas une condition de recevabilité de l’action, mais de son succès.

En l’espèce, c’est à bon droit, par d’exacts motifs adoptés par cette cour, que le premier juge a retenu que le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité exercée contre M. [P] [O] doit être fixé au 11 octobre 2018, date à laquelle la société [9] a eu connaissance, de façon certaine, du dommage subi portant sur la consistance du bien qu’elle vendait à M. [B].

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la faute du notaire

Le tribunal a considéré que la société [9] n’avait pas été informée de la consistance exacte du bien dont elle avait fait l’acquisition, en pleine propriété, en 2014 dès lors que le notaire ne démontrait pas lui avoir donné cette information clairement. Selon lui, le simple renvoi au règlement de copropriété était insuffisant à établir la preuve de la délivrance de cette information alors que l’acte notarié indiquait au contraire que la société [9] acquérait la pleine propriété des lots 35 à 38.

Selon le tribunal, le notaire, professionnel avisé, peu important l’absence de plan annexé au règlement de copropriété, aurait dû déceler la difficulté qui se déduisait de la lecture du règlement de copropriété pour un professionnel comme lui, et aurait dû, face à cette difficulté solliciter la production des plans s’il l’estimait indispensable à sa parfaite compréhension, puis information à délivrer à son client. A cet égard, il a relevé que les notaires intervenus pour instrumenter les ventes ultérieures ont décelé la difficulté portant sur la consistance du bien, réussi à se procurer les plans et alerté leurs clients sur l’erreur de consistance du bien et l’annexion d’une partie commune.

Il en a déduit que M. [P] [O] avait manqué à son devoir de conseil et d’information à l’occasion de sa mission d’assistance à la société [9] lors de cette acquisition en 2014.

Il a retenu une seconde faute consistant à avoir rédigé la promesse de vente du bien aux époux [R] en 2018 puisqu’il a encore omis de tenir compte des difficultés juridiques liées à la consistance et la superficie du bien et indiqué que la vente portait sur la pleine propriété des lots 35 à 38 pour une superficie de 73,45 m² alors qu’une telle superficie incluait celle des parties communes sur lesquelles la société [9] n’avait pas même un droit de jouissance exclusive.

Il a considéré que cette faute a fait perdre à la société [9] une chance de ne pas contracter ou de contracter à moindre coût et a évalué le montant à la somme que cette dernière devra verser au syndicat des copropriétaires, correspondant au prix du marché, pour acquérir les parties dont elle se pensait propriétaire (soit 200 000 euros) à laquelle s’ajoutent les frais de géomètre, de notaire, de modification et de l’acte de vente, soit la somme totale de 220 273 euros et a évalué à 80% la perte de chance. Il a donc alloué la somme de 176 218 euros à la société [9].

' Moyens des parties

Se fondant sur les dispositions de l’article 1240 du code civil et de multiples arrêts rendus par la Cour de cassation, M. [P] [O] et la SCP [P] [O], Laëtitia Susini-Monnier et Jessica Lara poursuivent l’infirmation du jugement qui retient la faute du notaire alors que :

* l’acte de vente du 26 juin 2014 précise expressément qu’aucun plan n’est annexé au règlement de copropriété ;

* la simple lecture du règlement de copropriété est insuffisante pour déceler l’annexion des parties communes ;

* en l’absence d’éléments lui permettant de soupçonner l’inexactitude des déclarations des parties, le notaire n’a pas l’obligation de procéder à d’autres vérifications (par exemple, 1re Civ., 6 septembre 2017, pourvoi n° 16-18.524, Bull. 2017, I, n° 184) ;

* le notaire n’est pas tenu d’informer les parties d’éléments dont lui-même n’est pas averti (par exemple, 3e Civ., 18 octobre 2011, pourvoi n° 10-24.498) ;

* il n’est pas obligé de procéder à une vérification de la consistance des locaux, objet de la vente (notamment, 1re Civ., 7 février 1990, pourvoi n° 88-16.011).

Les appelants ajoutent qu’il est désormais établi, grâce à un nouveau certificat de mesurage de la surface réalisé par les époux [R] le 19 décembre 2018 (ne citent pas la pièce, mais d’après les pièces adverses, la n° 11) que la superficie du bien est de 73,45 m², donc bien plus que les 54 m² ou 69,9 m² dont fait état la société [9]. Ils soulignent que des incohérences sont évidentes en ce qui concerne les différentes superficies établies par les diagnostiqueurs, celles de 2018 étant supérieures à celles figurant sur l’acte de vente de 2014. Ils ajoutent que le devoir du notaire consiste à s’assurer qu’un relevé a été effectué et annexé à l’acte de vente et, en l’espèce, constatant qu’il n’en était rien, M. [P] [O] a pris soin d’attirer l’attention de la SCI sur l’absence de ce plan et l’a fait mentionner dans l’acte de sorte qu’aucune faute ne peut lui être reprochée.

Ils font encore valoir que le notaire n’étant pas en mesure de communiquer les éléments d’une situation qu’il ignorait, ne peut peser sur lui aucune obligation.

Ils contestent l’affirmation du tribunal selon laquelle la société [9] est un profane alors qu’elle a été créée aux fins d’investir et d’assurer la gestion de l’immobilier de sorte qu’elle est bien un professionnel de l’immobilier et apte à comprendre tant les dispositions de l’acte de vente que les stipulations du règlement de copropriété.

En toute hypothèse, à supposer qu’une faute soit retenue à son encontre, ils prétendent, se fondant sur un arrêt de la Cour de cassation ((3e Civ., 17 janvier 2019, pourvoi n° 17-26.490) que leur adversaire ne démontre pas que, mieux informée, elle n’aurait pas contracté alors que cette preuve conditionne son indemnisation au titre de la perte de chance.

Ils contestent donc l’existence d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice allégué.

Ils indiquent encore que la société [9] ne justifie nullement du préjudice qu’elle allègue à savoir l’impossibilité de vendre son bien puisqu’elle ne fait état que d’une seule offre, qui plus est, acceptée, dont le montant lui aurait permis de régulariser la situation, les copropriétaires n’étant pas opposés au rachat des parties communes, la difficulté résultant du prix ridicule proposée par l’intimée. Ils en concluent que la difficulté de vendre n’a aucun lien avec la faute du notaire, à supposer avérée, mais réside dans l’attitude de la société [9].

Ils soulignent encore que la preuve d’un préjudice né, actuel et certain n’est pas rapportée ; que l’attestation d’un potentiel acquéreur ne suffit pas à établir le caractère invendable du bien, l’acquéreur ayant tout intérêt à faire baisser le prix. Au reste, ils observent que le précédent potentiel acquéreur avait bien fait une offre d’achat à concurrence de 526 000 euros tenant compte de la difficulté relative au couloir desservant les lots, mais que la société [9] l’avait refusée. Ils en concluent qu’il est totalement erroné de considérer que le bien était totalement invendable.

Ils prétendent enfin que l’évaluation du préjudice à la somme de 220 273 euros est fantaisiste pour une superficie de 16 m² soit plus de la moitié du coût de l’acquisition des lots 4 années plus tôt ; que la société [9] prétend devoir reverser la somme de 200 000 euros à la copropriété pour le rachat de ces 16 m² alors qu’elle a proposé d’acheter cette superficie moyennant la somme de 8 000 euros lors de l’assemblée générale du 4 novembre 2020.

Ils font enfin valoir qu’ils ne sauraient être tenus de réparer la moins value subie en raison d’un achat qui ne correspond pas à ce qui a été proposé à la vente en 2014 et que ce préjudice ne peut être réclamé qu’au vendeur responsable de cette vente. Ils observent que la société [9] ne l’a pas attrait à la procédure.

La société [9] poursuit la confirmation du jugement en ce qu’il retient la responsabilité du notaire et son infirmation sur le quantum.

S’agissant de la faute du notaire, elle fait valoir ce qui suit :

* la société [9] est un acquéreur profane en matière immobilière qui, pour l’exercice de la profession de ses associés, a entendu acquérir des locaux en se faisant assister d’un notaire, M. [P] [O], pour, en particulier, contrôler la teneur de l’acte et de ses annexes ;

* elle était convaincue d’avoir acquis et payé un bien immobilier 'en pleine propriété et jouissance’ comportant une entrée, une cuisine et 4 bureaux ce qui découle de l’acte de vente et de l’attestation de jouissance (pièces 1 et 16) ;

* elle fait sienne la motivation du tribunal qui retient que le notaire ne démontre pas avoir informé sa cliente de l’absence tant de l’achat en pleine propriété du bien litigieux que de la jouissance exclusive des parties communes, l’acte précisant au contraire que la société [9] acquiert en pleine propriété les lots 35 et 38 ; qu’à cet égard, le simple renvoi aux stipulations du règlement de copropriété n’est pas de nature à pallier la carence du notaire à son obligation d’informer et conseiller sa cliente ;

* le moyen tiré de l’absence de plan annexé au règlement de copropriété est inopérant dès lors que, comme le relève le premier juge, le notaire, juriste aguerri, aurait dû déceler le problème à la lecture des actes ; il aurait dû solliciter les plans s’il l’estimait indispensable ; les notaires charger d’instrumenter les ventes ultérieures ont vu la difficulté et ont sollicité les plans, alerté leurs clients ce qui démontre de plus fort la négligence de M. [P] [O].

Elle soutient qu’en réalité, contrairement à ce qu’elle pensait au jour de l’achat de ce bien en 2014 :

* elle n’a pas acheté son bien en pleine propriété, mais seulement 54 m² pour une surface acquise de 70 m² ;

* elle n’avait pas plus la jouissance exclusive des parties communes car elle n’a acquis que les lots 35 à 38 ;

* elle a donc, de ce fait, annexé des parties communes sans le savoir et sans avoir été informée de cette difficulté.

Elle souligne que M. [P] [O] a commis une deuxième faute en rédigeant le projet de promesse de vente cette fois puisqu’il a de nouveau indiqué que la vente portait sur la pleine propriété des lots 35 à 38 pour une superficie de 73,45 m² alors que celle-ci incluait les parties communes. Elle rappelle qu’il revient au notaire de procéder à des investigations complémentaires dès lors que les éléments dont il dispose lui permettent de déceler les difficultés ou de douter du sérieux des déclarations des parties car il lui revient de conseiller ses clients et d’assurer l’efficacité des actes qu’il instrumente ou auxquels il participe.

Elle fait valoir que le préjudice et le lien de causalité entre la faute et le préjudice sont établis en ce que :

* elle n’est pas propriétaire de l’ensemble du bien, mais seulement de 54 m² au lieu de 69,9 m² ;

* le règlement de copropriété permet au propriétaire du lot 34 de revendiquer un accès et un usage des parties communes (entrée, couloir, WC) ;

* les copropriétaires peuvent aussi lui imposer de remettre les parties communes à la disposition de l’immeuble afin d’en disposer eux-mêmes ;

* le bien est invendable comme l’atteste le courriel de M. [R] ;

* il est établi que mieux informée elle n’aurait pas acquis ce bien.

S’agissant des préjudices, elle prétend avoir perdu une chance de ne pas contracter ou de contracter à moindre coût en 2014.

Sur le quantum, elle souligne avoir proposé le rachat de ces 16 m² de parties communes au prix de 500 euros le mètre carré, ce qui a été refusé par l’assemblée générale du 4 novembre 2020 (pièce 35). Elle doit donc racheter cette surface au prix du marché, pour un prix compris entre 160 000 euros et 240 000 euros. Selon elle, le préjudice est le suivant :

* 200 000 euros le montant du rachat de ces 16 m² à la copropriété ;

* les frais de géomètre toutes taxes comprises 1 716 euros ;

* les frais de notaire soit 1 400 euros toutes taxes comprises ;

* les frais de modification soit 57 euros ;

* les frais d’acte de vente pour un prix de vente moyen de 200 000 euros soit 17 000 euros,

soit le montant total de 220 273 euros (pièce 36, factures du géomètre et du notaire).

Elle observe que, contre toute attente, le tribunal a considéré que la perte de chance doit être fixée à 80% alors qu’elle avait déjà payé en 2014 les 16m² qui ne lui appartenait pas et qu’elle est dans l’obligation de les racheter pour la somme de 200 000 euros de sorte que, selon elle, la perte de chance est totale et doit être fixée à 100%.

A titre subsidiaire, elle sollicite la condamnation de M. [P] [O] et de la SCP [P] [O], Laëtitia Susini-Monnier et Jessica Lara à lui verser la somme de 235 000 euros correspondant à la différence entre le prix d’achat (430 000 euros) et le prix qu’elle aurait obtenu si les [R] avaient mené à terme leur proposition d’achat (665 000 euros).

' Appréciation de la cour

Le notaire est tenu dans l’exercice de son devoir de conseil d’assurer l’efficacité des actes qu’il rédige ainsi que ceux auxquels il prête son concours et d’éclairer les parties sur les règles de droit applicables eu égard au but qu’elles poursuivent et, faute de s’être exécuté, il engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Il est constant que M. [P] [O] a participé à la vente du 26 juin 2014, en qualité d’assistant de l’acquéreur, la société [9], aux termes de laquelle cette dernière a acquis (souligné par la cour) 'la pleine propriété des biens objets de la vente’ (page 2 de l’acte, pièce 1 de l’intimée).

Les biens objets de la vente sont ainsi désignés : quatre locaux commerciaux, composant les lots 35, 36, 37, 38, ainsi qu’un emplacement de voiture n° 28, composant le lot 115 (page 4 de l’acte de vente, rubrique intitulée 'Désignation').

Il est encore précisé dans l’acte, sous cette rubrique 'Désignation', que (souligné par cette cour) le 'vendeur déclare que par suite de travaux réalisés par un ancien propriétaire, les lots n° 35, 36, 37, 38 ont été réunis, que la réunion de ces lots a été réalisée avant même l’acquisition intervenue suivant acte reçu par M. [S], notaire à [Localité 11] le 7 janvier 1974, qu’aucune procédure n’a été intentée à ce jour par un copropriétaire et/ou le syndicat des copropriétaires à l’effet d’obtenir la remise en état initial des lots, que la désignation actuelle desdits lots réunis est la suivante : une entrée, quatre bureaux, dont deux communicants, cuisine, rangements et WC’ (page 4 de l’acte).

Il est également indiqué que 'il résulte d’un fax du successeur de Me [V], en date du 10 avril 2013, qu’aucun plan n’est annexé au règlement de copropriété. Une copie de ce fax est demeurée ci-annexée après mention'.

A la rubrique 'superficie de la partie privative’ (page 6 de l’acte), il est mentionné (souligné par cette cour) que 'la superficie de la partie privative des BIENS soumis aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de 69,71 m² pour les lots numéros 35, 36, 37 et 38 réunis'.

Cette vente a été conclue moyennant le prix de 430 000 euros (500 000 euros – 70 000 euros correspondant à l’emplacement du parking) (page 7 de l’acte). Il est mentionné que la société [9] a reçu, en particulier, le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, leurs modificatifs, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années (2011, 2012, 2013).

La simple lecture de cet acte enseigne que des contradictions sur la nature et la consistance du bien auraient dû attirer l’attention d’un professionnel de la rédaction des actes authentiques et de l’immobilier qu’est M. [P] [O]. En effet, cet acte mentionne tout à la fois que la société [9] acquiert 'en pleine propriété les biens objets de la vente', que 'la superficie de la partie privative des biens soumis aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de 69,71 m²' pour l’ensemble des lots 'réunis’et aussi qu’à l’origine n’étaient concernés que 4 lots composés de locaux commerciaux et un emplacement de parking, mais que les lots à usage commercial 'ont été réunis’ par un précédent propriétaire et ont été inclus aux locaux à usage commercial.

L’acte poursuit en énonçant qu’aucune procédure n’a été engagée par un copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires aux fins de remise en état initial des lots et qu’aucun plan n’est annexé au règlement de copropriété.

A ce stade, un professionnel aguerri comme l’est M. [P] [O] aurait dû se rendre compte que les biens objets de la vente, à savoir ces lots 'réunis', étaient susceptibles de comprendre des parties communes sinon quel aurait été l’intérêt, la finalité, l’objet de la mention relative à l’absence de procédure engagée par la copropriété ou les copropriétaires. Il aurait dès lors dû s’informer et veiller à ce que la mention 'acquisition en pleine propriété’ des lots objets de la vente, donc les lots 'réunis', correspondent à la réalité de la transaction. Il aurait dû analyser scrupuleusement le règlement de copropriété, solliciter le plan des locaux, s’assurer que les biens acquis par la société [9] n’incluaient pas des parties communes et, si tel avait été le cas, s’assurer que la copropriété avait donné son accord à cette annexion. Si tel n’avait pas été le cas, ou encore, s’il rencontrait des difficultés pour obtenir les informations qu’il sollicitait, il se devait d’informer sa cliente des risques et des options possibles afin qu’elle puisse se déterminer en toute connaissance de cause.

M. [P] [O] ne démontre pas avoir effectué ces investigations complémentaires alors que les éléments portés à sa connaissance lui permettaient de déceler les difficultés ou de douter des déclarations des parties, il le devait à ses clients qu’il assistait, donc conseillait. Il aurait dû percevoir que l’acte ainsi instrumenté auquel il a prêté son concours, ne pourrait pas atteindre le résultat escompté par la société [9], à savoir l’acquisition en pleine et entière propriété de ces 'quatre lots réunis'.

En outre, le règlement de copropriété stipule expressément que 'si (les lots 34 à 38) appartenaient au même propriétaire, celui-ci aurait la faculté irrévocable de les réunir en un seul local et avoir la jouissance exclusive du couloir d’accès, des toilettes et water-closets qui les desservaient’ (page 3 du règlement de copropriété, pièce 3 de l’intimée).

La lecture du règlement de copropriété aurait dû convaincre encore plus M. [P] [O] que l’acte de vente ainsi rédigé en 2014 ne pouvait qu’entraîner des difficultés juridiques pour l’acquéreur, la société [9]. En effet, non seulement sa cliente, la société [9], n’était pas propriétaire des lots 34 à 38, mais seulement des lots 35 à 38 de sorte qu’elle ne pouvait pas réclamer la jouissance exclusive de ceux-ci, mais en outre, M. [P] [O] aurait dû s’interroger sur la pertinence de la terminologie utilisée dans l’acte qui énonce que la société [9] acquiert la pleine propriété de ces quatre lots 'réunis'. Une jouissance exclusive n’est ni synonyme de pleine propriété ni de bien privatif. Ainsi, l’analyse du règlement de copropriété enseignait que la société [9] ne pouvait même pas disposer de la jouissance exclusive de ces quatre lots réunis.

M. [P] [O] aurait donc dû procéder à des recherches supplémentaires, en particulier sur l’origine de cette 'pleine propriété’ des lots réunis et se rendre compte que les termes utilisés dans cet acte, à défaut de preuve de la propriété pleine et entière des biens donnés à la vente, étaient impropres. Il aurait donc dû informer sa cliente, la conseiller sur la consistance des biens qu’elle achetait et des risques encourus.

Faute de le démontrer, c’est exactement que le tribunal a retenu que M. [P] [O] engageait sa responsabilité délictuelle.

Il est justifié par les productions (pièce 11 de l’intimée en particulier) que la superficie des quatre bureaux s’élève à 55,56 m² alors que l’acte de vente signé le 26 juin 2014 mentionne que la société [9] acquiert la propriété de biens d’une superficie de 69,71 m² réunis (pièce 1 de l’intimée).

Il résulte encore des productions que la superficie annexée par la société [9], appartenant à la copropriété, s’élève à 17,89 m².

La faute de M. [P] [O] a fait perdre une chance certaine à la société [9] de renoncer à cet achat ou d’acheter à moindre prix.

Il est constant que la société [9] a réglé la somme de 430 000 euros pour l’achat de ces quatre lots à usage commercial incluant des parties communes. Elle a donc perdu une chance de négocier le prix d’achat de ce bien en déduisant le montant de la superficie appartenant à la copropriété. Il s’ensuit que le montant qu’elle était susceptible de négocier doit être évalué de la façon suivante :

430 000 euros pour une superficie de 73,45 m² (superficie réelle du bien tel que résultant du certificat de superficie établi par la société [8]) soit 5 854,32 euros le m² x 17,89 m² = 104 733,83 euros.

C’est à tort que le premier juge retient que le préjudice en lien avec la faute du notaire consiste dans le prix à payer au syndicat des copropriétaires pour l’achat des parties communes. En effet, peu important la faute du notaire, la société [9] aurait été contrainte de procéder à l’achat de ce bien appartenant à un tiers. En revanche, il est exact que sans cette faute, la société [9] aurait pu négocier le prix d’achat qui comprenait une superficie n’appartenant pas au vendeur.

A cette somme s’ajoute les frais du géomètre (1716 euros), les frais de modification (57 euros). En revanche, les frais de notaire et d’acte de vente ne s’ajoutent pas, ceux-ci étaient dus peu important la faute du notaire.

Il s’ensuit que la perte de chance, fixée à 80% (tenant notamment compte de l’aléa consistant pour la société [9] de renoncer à acheter ce bien et de trouver un bien équivalent sur le marché en 2014 pour un juste prix et ainsi éviter toutes les difficultés survenues) de la somme de 106 506,80 euros (104 733,83 euros + 1716 euros + 57) = 85 205,47 euros.

Quant à la perte de chance de réaliser une plus value en 2018, elle n’est nullement démontrée. Il sera en effet observé que la société [9] ne justifie pas que les copropriétaires réunis en assemblée générale entendent accepter la rectification de l’emprise du lot 38 et modifier la répartition des tantièmes généraux, pas plus qu’ils n’acceptent, à la suite, de vendre les mètres carrés annexés irrégulièrement. A cet égard, la cour constate que la société [9] produit des extraits d’un document intitulé 'procès-verbal’ d’une assemblée générale du 4 novembre 2020 (page 1), mais la page deux de ce document est intitulé 'projet de résolutions', les pages suivantes font tour à tour état de 'projet’ ou de 'proposition de résolution’ et de 'votes des copropriétaires’ qui rejettent des 'résolutions'. Faute de produire le procès-verbal de l’assemblée générale dans son intégralité contenant non seulement des résolutions votées et non des 'projets’ ou des 'propositions de résolutions', mais répertoriant également le résultat de ces votes, la cour est privée de la possibilité d’apprécier si effectivement les copropriétaires acceptent de vendre les parties communes, si le propriétaire du lot 34 ne s’y oppose pas, si la proposition de la société [9] d’acheter au prix du marché est sérieuse. En définitive, la société [9] ne démontre pas l’existence de la perte de chance de réaliser la plus value qu’elle allègue.

De même, il n’est pas démontré de manière certaine que le bien est invendable, bien au contraire. En effet, la société [9] produit elle-même des documents (pièces 7 et 8) démontrant qu’un acheteur, M. [B], était d’accord, en 2018, pour acheter le bien, en toute connaissance de cause sur sa consistance et sa situation juridique, à condition que son prix soit revu à la baisse de 100 000 euros (soit 526 000 euros net vendeur au lieu de 626 000 euros net vendeur, voir page 5, 5ème paragraphe des écritures de l’intimée et pièce 8). Or, la société [9] a refusé cette offre (pièce 8 de l’intimée).

Il s’ensuit que non seulement la société [9] ne démontre pas que le bien était invendable, mais en outre elle ne justifie pas que l’impossibilité de réaliser une plus value sur la vente de ce bien serait imputable à la faute du notaire.

Il découle de ce qui précède que le jugement qui a condamné M. [P] [O] et la SCP [P] [O], Laëtitia Susini-Monnier et Jessica Lara à verser à la société [9] sera infirmé et le montant du préjudice sera ramené à la somme de 85 205,47 euro.

Sur la demande de déconsigner les sommes consignées par M. [P] [O] et la SCP [P] [O], Laëtitia Susini-Monnier et Jessica Lara

La demande de la société [9] de déconsigner les sommes consignées par M. [P] [O] et la SCP [P] [O], Laëtitia Susini-Monnier et Jessica Lara ne saurait être accueillie dès lors que cette consignation ne résulte pas de la décision de première instance et, de plus fort, cette demande qui figure au dispositif des dernières écritures de la société [9] n’est pas motivée ni justifiée dans le corps de ses écritures.

La cour ignorant en vertu de quelle décision cette consignation aurait pu intervenir, auprès de quel organisme la somme a été consignée, ne saurait accueillir cette demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

M. [P] [O] et la SCP [P] [O], Laëtitia Susini-Monnier et Jessica Lara, parties perdantes, supporteront les dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Par voie de conséquence, la demande des appelants fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’équité commande d’allouer la somme de 5 000 euros à la société [9] au titre des frais irrépétibles qu’elle a engagés à hauteur d’appel pour assurer sa défense. M. [P] [O] et la SCP [P] [O], Laëtitia Susini-Monnier et Jessica Lara seront condamnés in solidum au paiement de cette condamnation.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,

INFIRME le jugement en ce qu’il condamne in solidum M. [O], notaire, et la SCP [P] [O], Laetitia Susini-Monnier et Jessica Lara à payer à la SCI [9] la somme de 176 218 euros ;

Le CONFIRME pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

CONDAMNE in solidum M. [O], notaire, et la SCP [P] [O], Laetitia Susini-Monnier et Jessica Lara à payer à la SCI [9] la somme de 85 205,47 euros (QUATRE-VINGT CINQ MILLE DEUX CENT CINQ EUROS ET QUARANTE SEPT CENTIMES) ;

CONDAMNE M. [O], notaire, et la SCP [P] [O], Laëtitia Susini-Monnier et Jessica Lara aux dépens d’appel ;

DIT qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [O], notaire, et la SCP [P] [O], Laëtitia Susini-Monnier et Jessica Lara à verser à la société [9] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Anna MANES, présidente, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,