TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE NICE

REPUBLIQUE FRANÇAISE

N° 1104067

__________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

DE L’IMMEUBLE « LE MONTE CARLO HILL »

_________________________________________

Le Tribunal administratif de Nice,
M. X

Magistrat rapporteur (5ème Chambre) ________________
M. Taormina Rapporteur public _______________

Audience du 13 décembre 2016 Lecture du 10 janvier 2017 _____________________

67-03-03-02

Vu la procédure suivante :

Par un jugement avant dire droit en date du 16 juillet 2013, le tribunal administratif de Nice a ordonné une expertise aux fins notamment de relever les désordres sur les parties privatives et communes de la copropriété « Le Monte Carlo Hill » à Beausoleil et de dire si la ou les causes des désordres sont imputables à des défectuosités et/ou à des défauts d’entretien des ouvrages publics appartenant à la commune de Beausoleil et de définir les travaux nécessaires pour remédier aux désordres imputables auxdits ouvrages publics et, le cas échant, d’en évaluer le coût ».

Par des mémoires, enregistrés les 9 juillet et le 19 octobre 2016, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Monte Carlo Hill », représenté par M^e Clemente de Barros, demande au tribunal : à titre principal,

- de condamner la commune de Beausoleil à prendre à sa charge exclusive le coût des travaux de réfection de l’étanchéité et d’inviter l’expert à compléter son expertise sur les problèmes d’étanchéité au niveau du caniveau grille et de chiffrer le coût des travaux de réfection ;

- d’enjoindre à la commune de Beausoleil de procéder à la réfection totale de la zone piétonne et d’agrandir le caniveau grille à la sortie de la voie automobile ;

- d’enjoindre à la commune de Beausoleil d’effectuer la réfection des plafonds et des murs des niveaux -2 et – 3 de la copropriété, sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans un délai de 4 mois à compter de la notification du jugement à intervenir ; à défaut de condamner la commune de Beausoleil à lui payer la somme de 23 920, 60 euros ;

- de condamner la commune de Beausoleil à lui payer la somme de 50 000 euros

à titre de dommages et intérêts à titre de réparation du préjudice résultant de l’empiétement des bancs sur sa propriété ;

- de condamner la commune de Beausoleil à lui payer la somme de 46 756, 38 euros à titre de remboursement des frais avancés par la copropriété pour l’entretien des jardinières ;

- de condamner la commune de Beausoleil à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de remboursement de l’étude du cabinet de géomètre réalisée à la demande du syndicat de la copropriété « Le Monte Carlo Hill » ; à titre subsidiaire,

- de répartir le coût des travaux à concurrence de 1/6 pour le syndicat requérant et de 5/6 pour la commune de Beausoleil ; en toute hypothèse,

- de mettre à la charge de la commune de Beausoleil les entiers dépens y compris les frais d’expertise ;

- de mettre à la charge de la commune de Beausoleil la somme de 30 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elle soutient que :

- l’expert ne s’est pas prononcé sur les problèmes d’étanchéité du caniveau grille en sortie de la voie routière, côté Nord des bâtiments ;

- la remise en état des travaux de réfection de l’étanchéité de la voie piétonnière communale desservant les bâtiments D et E doit être mise à la charge de la commune de Beausoleil ; la réfection de l’étanchéité de la totalité de la voie piétonne relève de la responsabilité de cette commune ;

- l’expert n’a pas chiffré les travaux de remise en état des murs et des plafonds des niveaux -2 et – 3 de la copropriété ; elle produit des devis pour remédier aux infiltrations d’un montant de total de 23 920, 60 euros ;

- s’agissant des jardinières et des accotements de la voie piétonne, la commune de Beausoleil doit être condamnée à réparer le préjudice de la copropriété qui entretient des espaces qui ne lui appartiennent pas ; les jardinières en aplomb du bâtiment E n’appartiennent pas à la copropriété, mais à la commune de Beausoleil ; si la voie publique empiète sur le domaine de la copropriété, tout le dispositif concourt à l’étanchéité de la voie piétonne et de ses abords ; le coût de l’entretien des jardinières, de 2007 à 2016, s’élève à la somme de 46 756, 38 euros ;

- la commune de Beausoleil a installé, sans son accord, des bancs sur le terrain de la copropriété ;

Par un mémoire, enregistré au greffe le 7 octobre 2016, la commune de Beausoleil, prise en la personne de son maire en exercice et représentée par M^e Szepetowski, conclut au rejet de la requête et demande au tribunal de mettre les frais d’expertise à la charge de chacune des parties pour moitié ; elle demande, en outre, de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires requérants la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elle soutient que :

- le coût de la réfection du complexe d’étanchéité ne peut pas être mis à sa seule charge : une partie de la zone à étancher et les jardinières sont situées

sur la propriété de la copropriété requérante ; un tiers de la réfection doit être mis à la charge de celle-ci ;

- la copropriété requérante ne justifie pas entretenir les jardinières ;

Vu :

- les pièces constatant la notification aux parties des requêtes et mémoires ainsi que des avis d’audience ;

- le rapport d’expertise déposé au greffe le 4 juin 2016 ;

- l’ordonnance du 12 septembre 2016 par lequel le président du tribunal a fixé les frais et honoraires de l’expertise à la somme de 28 509, 60 euros toutes taxes comprises ;

- l’ordonnance du 22 septembre 2016 fixant la clôture de l’instruction au 24 octobre 2016 à 12 h 00 ;

- les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir entendu au cours de l’audience publique du 13 décembre 2016 :

- le rapport de M. X, premier conseiller,

- les conclusions de M. Taormina, rapporteur public,

- les observations de M^e Clemente de Barros pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Monte Carlo Hill » ;

Une note en délibéré, enregistrée le 21 décembre 2016, a été présentée pour la commune de Beausoleil ;

Considérant ce qui suit :

1. Il résulte de l’instruction que la copropriété « Le Monte Carlo Hill » sise au […] à Beausoleil et située sur la parcelle cadastrée […] est constituée de deux immeubles à usage principal d’habitation, dénommés « D » et « E ». La parcelle […] a été divisée, par actes notariés des 20 décembre 1983 et 12 avril 1984, en trois lots, le lot n° 3 appartenant à la copropriété et les lots n°s 1 et 2 à la commune de Beausoleil qui les a acquis par acte notarié du 26 juin 1987. La copropriété est traversée par une voie de circulation automobile qui fait partie du lot n° 1 et par une allée piétonne qui fait partie du lot n° 2. Dès 2009, le syndicat des copropriétaires s’est plaint auprès de la commune de Beausoleil de venues d’eau provenant d’ouvrages communaux et l’a mise en demeure, par un courrier du 9 juin 2009, de réaliser des travaux en vue de mettre fin à la défectuosité de l’étanchéité du caniveau à la sortie du tunnel sur la voie automobile, aux infiltrations d’eau en divers endroits du tunnel, aux dalles décollées sur joint de dilatation de la voie piétonne et aux fissures dans les murs surplombant la voie automobile. Par courrier du 30 septembre 2011, l’adjointe au maire de Beausoleil déléguée aux travaux et à l’environnement a informé le syndic de copropriété que des travaux de curage et de réparation avaient été réalisés au niveau du caniveau grille et de la grille d’eau pluviale, que la réparation de la

jardinière fissurée et la reprise du plafond du tunnel étaient programmées et que la reprise de l’étanchéité de la dalle supérieure ne revêtait pas un caractère d’urgence. Par jugement du 16 juillet 2013, le tribunal a rejeté la fin de non recevoir soulevée par la commune de Beausoleil tirée de l’absence de décision faisant grief et a estimé que « le syndicat requérant doit … être regardé comme demandant l’annulation de la décision du maire de Beausoleil en date du 30 septembre 2011 ». Par ce même jugement, le tribunal a ordonné une expertise en vue de déterminer notamment si des ouvrages publics défectueux ou mal entretenus appartenant à la commune de Beausoleil sont à l’origine de désordres sur les parties privatives et communes de la copropriété « Le Monte Carlo Hill » et de définir les travaux nécessaires pour remédier aux désordres imputables à ces ouvrages. Le rapport d’expertise de M. D. a été déposé au greffe le 4 juin 2016.

2. Le syndicat de la copropriété « Le Monte Carlo Hill » demande au tribunal d’annuler la décision implicite de rejet née du silence gardé sur la mise en demeure qu’elle a adressée le 9 juin 2011 à la commune de Beausoleil en vue de réaliser notamment les travaux de réfection de l’étanchéité des voies communales traversant la copropriété. Il demande également au tribunal de condamner la commune de Beausoleil

à lui payer les sommes de 353 313 euros à titre de réparation de l’ensemble des préjudices subis du fait de la carence de la commune dans l’entretien des voies publiques jouxtant la résidence, de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour utilisation de sa propriété sans son accord, de 30 000 euros à titre de remboursement des frais de l’étude réalisée à sa demande par un géomètre-expert et de 46 756, 38 euros pour l’entretien, de 2007 à 2016, des jardinières placées sur la voie piétonnière. Il demande, enfin, au tribunal d’enjoindre à la commune de Beausoleil de procéder aux travaux nécessaires à la remise en état des voies automobile et piétonnière, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, de procéder à la réfection des niveaux -2 et -3 de la copropriété, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la notification du jugement à intervenir et de procéder à la réfection totale de la voie piétonnière et à l’agrandissement du caniveau grille à la sortie de la voie automobile.

Sur les conclusions indemnitaires :

3. Il résulte de l’instruction et notamment du rapport d’expertise et des photographies jointes, qu’un certain nombre de garages situés aux sous-sols de la copropriété requérante présentent des traces de coulure avec parfois une formation de calcite au plafond et que les enduits et la peinture présentent des cloques au niveau du plafond de la voie d’accès au garage. Après avoir fait réaliser des tests par un sapiteur, la société Bruguier Etanchéité, l’expert a observé que l’étanchéité de la coursive pour piétons est « … défaillante, tant en partie courante qu’au droit des pénétrations des différentes canalisations… ». Sur l’origine de cette défaillance, l’expert retient qu’elle est due à la vétusté du complexe d’étanchéité de l’allée piétonne. Il écarte expressément que les désordres affectant la copropriété soient consécutifs à un mauvais entretien des ouvrages existants. Il conclut que la réfection totale de l’étanchéité de l’allée piétonne est indispensable pour mettre fin aux infiltrations dans les sous-sols de la copropriété.

4. Il est constant que l’allée piétonnière qui dessert notamment les niveaux 0 du bâtiment « D » et + 3 et + 4 du bâtiment « E » de la copropriété « Le Monte Carlo

Hill » fait partie du domaine public de la commune de Beausoleil. Il résulte, toutefois, de l’expertise, que le complexe d’étanchéité horizontale de cette zone est situé au niveau du volume du bâtiment D (appartenant à la copropriété) et de la voie piétonne

(appartenant à la commune). Des jardinières ont été posées sur le complexe d’étanchéité, soit sur la propriété de la requérante, soit sur la voie piétonne. L’expert a estimé qu’ « … en surface, la répartition possible entre la commune et la copropriété est environ de : – 1/3 pour la copropriété – 2/3 pour la commune … ».

5. Il résulte des points 3 et 4 que les désordres constatés notamment dans les garages trouvent leur origine dans la vétusté du système d’étanchéité situé tant sur la voie piétonne communale que sur la propriété de la copropriété « Le Monte Carlo Hill ». Ainsi qu’il a été dit au point précédent, l’étanchéité de la voie piétonne est globalement défaillante, l’expert ayant souligné que l’eau piégée derrière une jardinière située sur la voie piétonnière s’infiltre dans les garages par le joint de dilation. Il résulte de l’instruction que l’étanchéité de la voie piétonne a été réalisée, dans les années 1980, lors de la construction de l’ensemble immobilier « Le Monte Carlo Hill ». Si une partie de cette étanchéité est également située sur la copropriété, le syndicat requérant fait valoir, sans être utilement contredit, que le système d’étanchéité du chemin piétonnier se prolonge sur sa parcelle, tels les joints de dilation situés en pied de façade de l’immeuble « D ». En se bornant à faire valoir que des jardinières appartenant à la copropriété et placées sur le complexe d’étanchéité ont affaibli le fonctionnement du système d’étanchéité, la commune de Beausoleil ne conteste pas utilement que ce système est devenu vétuste et qu’il doit faire l’objet d’une réfection complète.

6. S’agissant de l’étanchéité de la voie de circulation automobile, qui est une voie communale, l’expert a estimé qu'« à l’exception du caniveau grille, il n’a pas été mis en évidence de défaut d’étanchéité de cette zone. La réfection de l’étanchéité de la voie piétonne devrait solutionner les problèmes d’infiltration… ». Il n’y a pas lieu, dès lors d’ordonner une expertise portant sur les difficultés résultant du caniveau grille, ainsi que le demande le syndicat requérant, alors que la réfection de l’étanchéité de la voie piétonne permettra de mettre fin à l’origine des désordres constatés dans les parties privatives et communes de la copropriété.

7. Il résulte de ce qui précède que le syndicat de la copropriété « Le Monte Carlo Hill » est fondé à demander la condamnation de la commune de Beausoleil à réparer les préjudices en lien avec le défaut d’étanchéité de la voie piétonnière et la défectuosité du caniveau grille situé au niveau de la voie de circulation automobile.

Sur la réparation :

8. Le coût total de réfection de l’étanchéité du chemin piétonnier s’élève à la somme de 295 155, 56 euros, selon le devis du sapiteur daté du 8 février 2016 repris par l’expert. Si le syndicat requérant demande le paiement d’une somme de 353 313 euros à titre de réparation des préjudices résultant de la carence fautive de la commune de Beausoleil, la somme demandée comporte, toutefois, le coût des travaux de réfection de l’étanchéité dont ce syndicat demande également l’exécution par la commune. Par ailleurs, si ce syndicat demande le paiement de dommages et intérêts, il n’assortit pas sa demande des précisions suffisantes ni des documents nécessaires pour permettre au tribunal d’en apprécier le bien fondé. S’il fait, par ailleurs, état d’un préjudice évalué à 50 000 euros résultant de l’installation de bancs par la commune de Beausoleil sur sa propriété, une telle demande est, en tout état de cause, sans aucun lien avec le défaut d’étanchéité. Enfin, les conclusions du requérant tendant à l’indemniser du coût de l’entretien des jardinières, pour un montant de 46 756, 38 euros, au titre des années 2007

à 2016, qui appartiennent selon lui à la commune de Beausoleil, sont sans lien avec les désordres liés à la défaillance du système d’étanchéité qui n’a pas été aggravée par un défaut d’entretien, ainsi qu’il a été dit précédemment, et ne peuvent, par suite, qu’être rejetées.

9. Il résulte du rapport d’expertise, ainsi qu’il a été dit au point 3, que les sous-sols de la copropriété, niveaux -2 et -3, présentent des désordres liés au dysfonctionnement du système d’étanchéité installé par la commune de Beausoleil. Le syndicat requérant produit deux devis datés du 11 octobre 2016 portant sur des travaux de peinture, aux niveaux -2 et -3, pour des montants respectifs de 13 351, 80 euros et de 10 568, 80 euros. Il ressort de la description des travaux et des photographies produites que ces travaux ont été réalisés sous la voie de circulation automobile, au niveau de gouttières. L’expert a relevé que le caniveau grille situé à la sortie de la voie automobile fragilisait l’étanchéité de ce secteur. Par suite, compte tenu de la constatation de désordres relevés par l’expert, il y a lieu de condamner la commune de Beausoleil à payer au syndicat requérant la somme de 23 920, 60 euros au titre de ce chef de préjudice.

10. Le syndicat requérant demande également le remboursement du coût de l’étude du géomètre-expert réalisée à sa demande, pour un montant de 30 000 euros. Il résulte de l’instruction et notamment d’un avis technique d’un expert en bâtiment et génie civil en date du 10 mai 2012, versé au dossier par le syndicat requérant, que les limites de propriété de certains ouvrages appartenant à la copropriété et à la commune de Beausoleil, s’agissant en particulier du volume des lots n°s 1 et 2 et de leur périphérie, doivent être déterminées par un relevé d’un géomètre-expert en l’absence de représentation de telles délimitations sur des plans de récolement et d’indication des ouvrages de liaison entre les bâtiments. Une telle délimitation doit ainsi permettre de fixer les obligations respectives d’usage, d’entretien et de réfection des ouvrages. L’étude réalisée par le syndicat requérant a, dès lors, été utile à la solution du litige pour la partie délimitation du volume 2 de la parcelle cadastrée […]. Il y a, par suite, lieu de condamner la commune de Beausoleil qui n’a pas procédé à la réfection de l’étanchéité du chemin piétonnier à l’origine des désordres à rembourser au syndicat de la copropriété « Le Monte Carlo Hill » la moitié des frais de cette étude, soit la somme de 15 000 euros.

11. Il résulte de ce qui précède que le syndicat de la copropriété « Le Monte Carlo Hill » est fondé à demander la condamnation de la commune de Beausoleil à lui payer la somme de 38 920, 60 euros.

Sur les conclusions à fin d’injonction :

12. Aux termes de l’article L. 911-1 du code de justice administrative : « Lorsque sa décision implique nécessairement qu’une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d’un service public prenne une mesure d’exécution dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision, cette mesure assortie, le cas échéant, d’un délai d’exécution ».

13. Il résulte de ce qui précède que la copropriété « Le Monte Carlo Hill » est fondée à demander l’annulation de la décision du maire de Beausoleil du 30 septembre 2011 en tant qu’elle rejette sa demande de reprendre l’étanchéité de la voie piétonne.

14. Eu égard à ses motifs, l’exécution du présent jugement implique nécessairement pour la commune de Beausoleil de procéder ou de faire procéder aux travaux de reprise nécessaires pour mettre fin à la défaillance du système d’étanchéité de la voie piétonne. Une injonction en ce sens doit donc lui être adressée en vue de réaliser les travaux dans le délai de six mois à compter de la notification du présent jugement. Ces travaux sont ceux décrits dans le devis précité de l’entreprise Bruguier Etanchéité (travaux préparatoires, démolition des jardinières, démolition des emmarchements rapportés, travaux d’étanchéité de la coursive, réfection du carrelage, construction des emmarchements). Il y a lieu également d’enjoindre à la commune de Beausoleil de procéder aux travaux nécessaires pour que la grille du caniveau grille situé à la sortie de la voie automobile à moins que l’agrandissement de cette grille ne soit pas nécessaire après la réalisation de l’étanchéité de la voie piétonne. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, d’assortir cette injonction d’une astreinte, la commune de Beausoleil ne contestant pas dans ses dernières écritures, la nécessité de procéder à des travaux de réfection du système d’étanchéité.

15. En revanche, il n’y a pas lieu d’enjoindre à la commune de Beausoleil de réaliser les travaux de construction de nouvelles jardinières et de leur étanchéité, qui figurent également dans le devis précité, qui n’apparaissent pas utiles à la réfection de l’étanchéité du chemin piétonnier. Il n’y a pas non plus lieu d’enjoindre à la commune de Beausoleil de procéder, comme le demande le syndicat requérant, à la réfection des niveaux -2 et – 3 de la copropriété, le présent jugement condamnant cette commune à lui rembourser les frais qu’elle a engagés pour mettre fin aux désordres dus aux infiltrations d’eau.

Sur les frais d’expertise :

16. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre les frais d’expertise liquidés à la somme 28 509, 60 euros par ordonnance du président du tribunal du 12 septembre 2016 à la charge de la commune de Beausoleil.

Sur les conclusions tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et à la condamnation aux dépens :

17. Aux termes de l’article L.761-1 du code de justice administrative : "Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation".

18. Les dispositions précitées font obstacle à ce que le Tribunal fasse bénéficier la partie perdante du paiement par l’autre partie des frais qu’elle a exposés à l’occasion du litige soumis au juge. Les conclusions présentées à ce titre par la commune de Beausoleil doivent, dès lors, être rejetées.

19. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Beausoleil la somme de 1500 euros au titre des frais exposés par la copropriété « Le Monte Carlo Hill » et non compris dans les dépens.

DECIDE :

er Article 1

: La décision du maire de Beausoleil du 30 septembre 2011 est annulée en tant qu’elle rejette la demande de la copropriété « Le Monte Carlo Hill » de procéder à la réfection de l’étanchéité de la voie piétonne située sur l’assiette de la copropriété.

Article 2 : La commune de Beausoleil est condamnée à payer au syndicat de la copropriété de la résidence « Le Monte Carlo Hill » la somme de 38 920, 60 euros (trente huit mille neuf cent vingt euros et soixante centimes).

Article 3 : Il est enjoint à la commune de Beausoleil de procéder ou de faire procéder aux travaux de reprise nécessaires (travaux préparatoires, démolition des jardinières, démolition des emmarchements rapportés, travaux d’étanchéité de la coursive, réfection du carrelage, construction des emmarchements) pour mettre fin à la défaillance de l’étanchéité de la voie piétonne dans un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement. Il est enjoint à la commune de Beausoleil de procéder à l’agrandissement du caniveau grille situé au niveau de la sortie automobile à moins que ces travaux soient devenus inutiles, pour assurer l’étanchéité de la voie, après la réfection de l’étanchéité de la voie piétonne.

Article 4 : Les frais d’expertise liquidés à la somme de 28 509, 60 euros (vingt huit mille cinq cent neuf euros et soixante centimes) par ordonnance du président du tribunal du 12 septembre 2016 sont mis à la charge de la commune de Beausoleil.

Article 5 : La commune de Beausoleil versera à la copropriété « Le Monte Carlo Hill » la somme de 1500 (mille cinq cents) euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 6 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 7 : Les conclusions de la commune de Beausoleil tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 8 : Le présent jugement sera notifié au syndicat de la copropriété de la résidence « Le Monte Carlo Hill » et à la commune de Beausoleil.

Copie sera transmise à l’expert.

Délibéré à l’issue de l’audience publique du 13 décembre 2016, où siégeaient : M. B, président, MM. X et Silvestre-Toussaint, premiers conseillers, assistés de M^me Albu, greffière.

Lu en audience publique le 10 janvier 2017.

Le magistrat-rapporteur, Le président,

F. X B. B

La greffière,

C. Albu

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme, Le greffier en chef, ou par délégation le greffier