Vu la procédure suivante :

Par un déféré et un mémoire, enregistrés le 29 septembre 2023 et le 3 septembre 2025, le préfet des Alpes-Maritimes demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 14 juin 2023 par lequel le maire de Théoule-sur-Mer a délivré à M. C… un permis de construire une construction annexe à la villa existante sur son terrain situé 30 avenue de la Véronèse, ensemble la décision implicite du 4 septembre 2023 rejetant son recours gracieux.

Il soutient que :

- le terrain d’assiette du projet se situe au sein d’un « espace remarquable partie terrestre » délimité au sein des espaces proches du rivage par le schéma de cohérence territoriale SCoT’Ouest des Alpes-Maritimes, frappé d’une inconstructibilité de principe, de sorte que le permis de construire méconnaît l’article L. 121-23 du code de l’urbanisme ;

- le SCoT’Ouest n’est pas incompatible avec la directive territoriale d’aménagement des Alpes-Maritimes, dès lors que cette dernière situe également le terrain d’assiette au sein des espaces remarquables terrestres.

Par une intervention, enregistrée le 16 octobre 2023, l’association syndicale autorisée (ASA) des propriétaires du lotissement « Espero pax », représentée par M^e Eglie-Richters, demande au tribunal de rejeter le déféré du préfet des Alpes-Maritimes et de mettre la somme de 2 000 euros à la charge de l’Etat au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- son intervention volontaire est recevable ;

- le terrain d’assiette du projet est identifié en tant qu’espace urbanisé sensible de la directive territoriale d’aménagement des Alpes-Maritimes, au sein duquel les extensions mesurées du bâti existant sont permises, de sorte que le projet ne méconnaît pas cette directive ;

- le projet ne méconnaît pas davantage les dispositions du règlement national d’urbanisme ;

- le préfet ne peut opposer les dispositions du SCoT’Ouest dès lors que celui-ci n’est pas compatible avec la directive territoriale d’aménagement des Alpes-Maritimes ;

- la constructibilité de la zone est confirmée par la délivrance de précédents permis de construire qui ont été transmis au contrôle de légalité.

Par deux mémoires en défense, enregistrés le 22 juillet 2025 et le 16 septembre 2025, la commune de Théoule-sur-Mer, représentée par M^e Masquelier, conclut au rejet du déféré et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de l’Etat au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- il n’est pas établi que le terrain d’assiette du projet est situé dans les « espaces remarquables partie terrestre » du SCoT’Ouest et de la directive territoriale d’aménagement des Alpes-Maritimes ;

- le projet respecte les dispositions de la directive territoriale d’aménagement des Alpes-Maritimes, qui autorisent les extensions mesurées du bâti existant au sein des espaces urbanisés sensibles ;

- le préfet ne peut opposer les dispositions du SCoT’Ouest dès lors que celui-ci n’est pas compatible avec la directive territoriale d’aménagement des Alpes-Maritimes ;

- la constructibilité de la zone est confirmée par la délivrance de précédents permis de construire qui ont été transmis au contrôle de légalité.

Par un mémoire en défense, enregistré le 19 septembre 2025, M. A… C…, représenté par M^e Eglie-Richters, conclut au rejet du déféré du préfet des Alpes-Maritimes et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de l’Etat au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que :

- le terrain d’assiette du projet est identifié en tant qu’espace urbanisé sensible de la directive territoriale d’aménagement des Alpes-Maritimes, au sein duquel les extensions mesurées du bâti existant sont permises, de sorte que le projet ne méconnaît pas cette directive ;

- le projet ne méconnaît pas davantage les dispositions du règlement national d’urbanisme ;

- le préfet ne peut opposer les dispositions du SCoT’Ouest dès lors que celui-ci n’est pas compatible avec la directive territoriale d’aménagement des Alpes-Maritimes ;

- la constructibilité de la zone est confirmée par la délivrance de précédents permis de construire qui ont été transmis au contrôle de légalité.

Par ordonnance du 28 octobre 2025, la clôture de l’instruction a été prononcée avec effet immédiat, conformément aux articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative.

En application de l’article R. 613-3 du code de justice administrative, le mémoire de M. A… C… et de l’association syndicale autorisée des propriétaires du lotissement « Espero Pax », enregistré le 26 novembre 2025, postérieurement à la clôture d’instruction, n’a pas été communiqué.

Vu :

- l’ordonnance du juge des référés n° 2304775 du 23 octobre 2023 prononçant la suspension de l’exécution de la décision attaquée ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Monnier-Besombes, première conseillère,

- les conclusions de M. Beyls, rapporteur public,

- et les observations de M. B…, représentant le préfet des Alpes-Maritimes, et celles de M^e Eglie-Richters, représentant M. C… et l’association syndicale autorisée des propriétaires du lotissement « Espero pax ».

Une note en délibéré, présentée pour M. C… et l’association syndicale autorisée des propriétaires du lotissement « Espero pax », a été enregistrée le 17 décembre 2025.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 14 juin 2023, le maire de Théoule-sur-Mer a délivré à M. C… un permis de construire une construction annexe à la villa existante sur une parcelle cadastrée section A n° 1431, située 30 avenue de la Véronèse. Le préfet des Alpes-Maritimes a formé un recours gracieux auprès du maire de Théoule-sur-Mer, le 4 juillet 2023, qui a fait l’objet d’une décision implicite de rejet le 4 septembre suivant. Le préfet des Alpes-Maritimes a saisi le juge des référés du tribunal administratif de Nice sur le fondement de l’article L. 554-1 du code de justice administrative, lequel a ordonné, par une ordonnance n° 2304775 du 23 octobre 2023, la suspension de l’exécution de la décision attaquée. Par le présent déféré, le préfet des Alpes-Maritimes demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 14 juin 2023, ensemble la décision implicite rejetant son recours gracieux.

Sur l’intervention volontaire :

Il ressort des statuts de l’association syndicale autorisée des propriétaires du lotissement « Espero pax », que son objet social recouvre la gestion de l’entretien, la conservation et la surveillance des parcelles et ouvrages communs du lotissement dans lequel le projet immobilier en litige est implanté, de sorte qu’elle justifie d’un intérêt suffisant au maintien de la décision attaquée. Dès lors, son intervention volontaire est admise.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

D’une part, aux termes de l’article L. 121-23 du code de l’urbanisme : « Les documents et décisions relatifs à la vocation des zones ou à l’occupation et à l’utilisation des sols préservent les espaces terrestres et marins, sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral, et les milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques. / Un décret fixe la liste des espaces et milieux à préserver, comportant notamment, en fonction de l’intérêt écologique qu’ils présentent, les dunes et les landes côtières, les plages et lidos, les forêts et zones boisées côtières, les îlots inhabités, les parties naturelles des estuaires, des rias ou abers et des caps, les marais, les vasières, les zones humides et milieux temporairement immergés ainsi que les zones de repos, de nidification et de gagnage de l’avifaune désignée par la directive 79/409 CEE du 2 avril 1979 concernant la conservation des oiseaux sauvages ». En outre, aux termes de l’article L. 121-24 de ce code : « Des aménagements légers, dont la liste limitative et les caractéristiques sont définies par décret en Conseil d’Etat, peuvent être implantés dans ces espaces et milieux lorsqu’ils sont nécessaires à leur gestion, à leur mise en valeur notamment économique ou, le cas échéant, à leur ouverture au public, et qu’ils ne portent pas atteinte au caractère remarquable du site. / Ces projets d’aménagement sont soumis, préalablement à leur autorisation, à enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l’environnement dans les cas visés au 1° du I de l’article L. 123-2 du code de l’environnement et à l’avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites. Dans les autres cas, ils sont soumis à une mise à disposition du public pendant une durée d’au moins quinze jours, dans des conditions permettant à celui-ci de formuler ses observations. Ces observations sont enregistrées et conservées. La nature des documents communiqués au public et les modalités de leur mise à disposition sont précisées par l’autorité administrative compétente pour délivrer l’autorisation et portées à la connaissance du public au moins huit jours avant le début de cette mise à disposition. A l’issue de la mise à disposition et avant de prendre sa décision, l’autorité administrative en établit le bilan ».

D’autre part, le document d’orientation et d’objectifs du SCoT’Ouest des Alpes-Maritimes précise, au point D de la partie 13, que : « L’article L.121-23 du code de l’urbanisme assigne l’obligation de préserver les espaces terrestres et marins, sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral, et les milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques. Le SCoT permet le classement en zone agricole remarquable et caractéristiques des sites à bon potentiel agronomique ou en lien avec la culture du feuillage dans le massif du Tanneron et de l’Estérel. Ces secteurs sont délimités sur le document graphique dit D… la loi Littoral par des pointillés bleus. Les espaces identifiés concernent notamment : / – des plages et des falaises qui, du fait de leurs dimensions souvent réduites, ne sont pas toutes repérées sur la carte ; / – des forêts et des zones boisées proches du rivage. Sont inventoriés à ce titre les ensembles boisés qui présentent un caractère à la fois naturel et remarquable ; – des zones humides et des parties naturelles des embouchures des rivières ; – des milieux terrestres et marins nécessaires au maintien des équilibres biologiques ou qui présentent un intérêt écologique ; – des parties naturelles des sites inscrits ou classés au titre de la loi du 2 mai 1930 précitée. (…) / Désignation des Espaces Remarquables et Caractéristiques du littoral du SCoT’Ouest (…) Théoule-sur-Mer : ensemble du site classé de l’Estérel ; / – ensemble des acquisitions produites par le Conservatoire du Littoral ; / – pointe de l’Aiguille et partie du tombant rocheux situé dans le Parc Maritime Départemental Esterel Théoule ; / – les franges littorales situées entre Port la Galère, la Figueirette ».

En l’espèce, le projet en litige porte sur la construction d’une maison d’habitation et d’un garage, d’une superficie de 58 m2, sur une parcelle cadastrée section A n° 1431, située 30 avenue de la Véronèse, sur le territoire de la commune de Théoule-sur-Mer. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet, bien que dépendant d’un tènement déjà bâti situé en continuité des villas du lotissement « Espero pax », s’ouvre au nord sur une vaste zone boisée composant le site classé du massif de l’Estérel oriental, dans lequel elle s’intègre, constituant un site caractéristique du patrimoine naturel du littoral méditerranéen. La parcelle est en effet située au sein des « espaces remarquables partie terrestre » identifiés dans le périmètre des espaces proches du rivage par la cartographie du document d’orientation et d’objectifs du SCoT’Ouest, qui renvoie expressément, pour ces espaces, aux dispositions de l’article L. 121-23 du code de l’urbanisme. Par ailleurs, et contrairement à ce que font valoir les défendeurs, le terrain d’assiette figure également au sein des « espaces remarquables partie terrestre » de la carte du littoral de la directive territoriale d’aménagement des Alpes-Maritimes, et non au sein des « espaces urbanisés sensibles », pour lesquels l’extension de l’urbanisation est au demeurant strictement limitée aux seules parcelles interstitielles du tissu urbain ou « dents creuses » des îlots bâtis et à la reconstruction et à la réhabilitation des bâtiments existants. Par suite, les défendeurs, qui ne peuvent utilement invoquer l’incompatibilité du SCoT’Ouest au regard de la directive territoriale d’aménagement des Alpes-Maritimes, ne sont en tout état de cause pas fondés à soutenir que le projet en litige respecte les dispositions de cette directive. Dans ces conditions, et alors que ni la compatibilité du SCoT’Ouest des Alpes-Maritimes avec les dispositions particulières au littoral de l’article L. 121-23 du code de l’urbanisme ni la qualification d’espace remarquable de la zone ne sont sérieusement contestées, le préfet des Alpes-Maritimes est fondé à soutenir que le projet en litige, qui ne correspond à aucune des exceptions de l’article R. 121-5 du code de l’urbanisme listant les aménagements légers pouvant être implantés dans les espaces et milieux mentionnés à l’article L. 121-24, méconnaît les dispositions précitées de l’article L. 121-23 du code de l’urbanisme. Par suite, et alors que les défendeurs ne peuvent utilement se prévaloir de précédentes autorisations d’urbanisme délivrées sur la parcelle en litige et sur des parcelles voisines, le moyen tiré de l’erreur de qualification juridique des faits commise par le maire de Théoule-sur-Mer doit être accueilli.

Il résulte de ce qui précède que le préfet des Alpes-Maritimes est fondé à demander l’annulation de l’arrêté du 14 juin 2023 par lequel le maire de Théoule-sur-Mer a délivré à M. C… un permis de construire une construction annexe à la villa existante, ensemble la décision implicite du 4 septembre 2023 rejetant son recours gracieux.

Sur les conclusions relatives aux frais d’instance :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que l’Etat, qui n’a pas la qualité de partie perdante, verse à la commune de Théoule-sur-Mer et M. C… la somme qu’ils réclament au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dès lors, de rejeter les conclusions présentées à ce titre par les défendeurs, ainsi que, en tout état de cause, celles de l’association syndicale autorisée des propriétaires du lotissement « Espero pax », qui n’est pas partie à la présente instance.

D E C I D E :

Article 1er : L’intervention de l’association syndicale autorisée des propriétaires du lotissement « Espero pax » est admise.

Article 2 : L’arrêté du 14 juin 2023 par lequel le maire de Théoule-sur-Mer a délivré à M. C… un permis de construire une construction annexe à la villa existante et la décision implicite du 4 septembre 2023 rejetant le recours gracieux du préfet des Alpes-Maritimes sont annulés.

Article 3 : Les conclusions présentées par l’intervenante et les parties sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié au préfet des Alpes-Maritimes, à la commune de Théoule-sur-Mer, à M. A… C… et à l’association syndicale autorisée des propriétaires du lotissement « Espero pax ».

Copie du jugement sera adressée pour information au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Grasse, en application de l’article R. 751-10 du code de justice administrative.

Délibéré après l’audience du 17 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Myara, président,

M^me Monnier-Besombes, première conseillère,

M. Garcia, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2026.

La rapporteure,

signé

A. Monnier-BesombesLe président,

signé

A. Myara

Le greffier,

signé

A. Baaziz

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

ou par délégation la greffière