Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 20 mars 2024 et le 3 septembre 2025, la société par actions simplifiée (SAS) Louandre, représentée par M^e Boutillot de la Selarl Onelaw, demande au tribunal :

1°) de prononcer le dégrèvement à hauteur de 46 536 euros des taxes foncières sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2022 et 2023 à raison des locaux situés 28 avenue Notre Dame à Nice affectés à une activité hôtelière ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la réclamation préalable contentieuse en date du 28 décembre 2023 est recevable conformément aux dispositions de l’article R*196-2 du livre de procédures fiscales ;

- le coefficient d’ajustement à la hausse de 30 % n’est pas justifié eu égard aux caractéristiques du bien retenu comme terme de comparaison ;

Par un mémoire en défense, enregistré le 19 juillet 2024, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

- aucun des moyens soulevés par la SAS Louandre n’est fondé.

Vu :

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Raison,

- et les conclusions de M. Ringeval, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La société par actions simplifiée (SAS) Louandre est propriétaire de locaux regroupés sous l’invariant n° 0573319 situés 28 avenue Notre Dame à Nice (06000) dans lesquels elle exploite un hôtel. Elle a été assujettie, au titre des années 2022 et 2023, à la taxe foncière sur les propriétés bâties. Elle demande au tribunal de prononcer la réduction de ces impositions.

Sur le bien-fondé de l’imposition :

2. D’une part, aux termes de l’article 1388 du code général des impôts : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés, déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d’assurances, d’amortissement, d’entretien et de réparation. » En vertu de l’article 1415 de ce code, la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie : « pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition. ». Aux termes de l’article 1498 du même code, dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2017 : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : (…) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. (…) b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, / soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A Défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe. »

3. D’autre part, aux termes du I de l’article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts dans sa rédaction applicable à l’espèce : « L’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s’agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune, visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l’affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d’entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. » Aux termes de l’article 324 AA de la même annexe dans sa rédaction alors en vigueur : « La valeur locative cadastrale des biens (…) occupés par leur propriétaire (…) est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance – telles que superficie réelle, nombre d’éléments – les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance. »

4. Pour arrêter la valeur locative du bien à évaluer, consistant en un bien immeuble hébergeant l’hôtel Mercure, quatre étoiles, sis 28 avenue Notre Dame à Nice, d’une surface de 9674 m2, l’administration a fait application de la méthode par comparaison, retenant le local type n°128 hébergeant l’hôtel Vendôme, trois étoiles, sis 26 rue Pastorelli à Nice, d’une surface de 1661m2, dont le tarif, évalué par bail s’élève à 14, 79 m2. L’administration a retenu un coefficient d’ajustement à la hausse de 30%, fixant le tarif du local à évaluer à 19, 22 m2.

5. Si la société requérante ne conteste pas le choix du local type retenu comme terme de comparaison, elle remet en cause le coefficient d’ajustement de 30% qui lui est appliqué au motif que les caractéristiques respectives des deux biens ne justifient pas un tel coefficient. Il résulte de l’instruction que si les situations des deux immeubles restent équivalentes en ce qu’ils desservent identiquement des sites touristiques de Nice, la situation de l’hôtel Vendôme est légèrement plus favorable que celle du bien à évaluer, en ce qu’elle est en plein centre ville et non en quartier prioritaire de la ville, proche du vieux Nice et à une distance plus importante du quartier de la gare. En outre, la différence de superficie entre le local type et l’immeuble à évaluer, même significative, ne justifie pas en elle-même une modification du coefficient contesté. Si la société estime que l’architecture ancienne du local type constitue un facteur d’attractivité plus importante que l’architecture moderne du local à évaluer, elle ne le démontre pas, alors qu’il est établi que le local type abrite un hôtel trois étoiles tandis que le bien à évaluer est un hôtel quatre étoiles, doté d’une piscine, d’un centre de remise en forme et de fitness sur le toit terrasse et d’un jardin intérieur de 2000 m2, justifiant un différentiel du prix des chambres d’environ 35 %, soit la somme de 134 euros pour l’hôtel Vendôme et 182 euros pour l’hôtel Mercure. Dans ces conditions, la requérante n’est pas fondée à demander la remise en cause du coefficient d’ajustement de 30 % que l’administration a appliqué au local à évaluer.

6. Il résulte de ce qui précède que les conclusions aux fins de réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles la SAS Louandre a été assujettie au titre des années 2022 et 2023 doivent être rejetées, ainsi que, par voie de conséquence, ses conclusions au titre des frais de justice.

D E C I D E :

Article 1er : La requête présentée par la SAS Louandre est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société par actions simplifiée Louandre et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes.

Délibéré après l’audience du 8 avril 2026, à laquelle siégeaient :

M. Thobaty, président,

M^me Raison, première conseillère,

M. Loustalot-Jaubert, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 mai 2026.

La rapporteure,

Signé

L. RaisonLe président,

Signé

G. Thobaty

La greffière,

Signé

N. Katarynezuk

La République mande et ordonne au ministre de l’Economie, des Finances et de la Souveraineté industrielle, énergétique et numérique, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

ou par délégation le greffier