Vu la procédure suivante :

I. Par une requête enregistrée le 7 mai 2021 sous le n°2101474, la SAS Centrale Photovoltaïque de Boissières, représentée par la société d’avocats Artys, demande au tribunal :

— de prononcer la décharge partielle des impositions supplémentaires en matière de cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2018 et 2019, à hauteur de 9 299 euros pour l’année 2018 et de 9 211 euros pour l’année 2019,

— de mettre à la charge de l’Etat une somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— c’est à tort que l’administration a procédé à l’évaluation au 1er janvier 2013 desdits terrains en retenant comme valorisation un montant de 2 271 865 euros de valeur vénale correspondant à 40 ans de loyers versés par la société et retenant une valeur locative de 184 298 euros ; la valeur vénale qui doit être retenue pour le calcul de la valeur locative est celle des terrains libres de toute occupation, c’est-à-dire dans leur destination d’origine avant installation de la centrale et en l’occurrence au 1er janvier 2013 ;

— la méthode d’évaluation qui doit être retenue est celle prévue à l’article 1498-III du code général des impôts (CGI), la valeur locative devant être déterminée à partir d’une grille tarifaire par mètre carré, fixée à partir des loyers moyens constatés dans chaque secteur d’évaluation par catégorie de propriété à la date de référence ; elle exploite un établissement, centrale solaire, présentant des caractéristiques exceptionnelles, appartenant au sous-groupe X, à défaut d’entrer dans l’un des autres sous-groupes ;

— la méthode retenue par l’administration, qui repose sur une valorisation des revenus pendant toute la durée du bail, ne tient compte d’aucun coefficient d’actualisation ; à supposer cette méthode valable, un flux à percevoir dans 40 ans, ne peut être retenu pour l’intégralité de son montant, sa valeur actuelle étant beaucoup plus faible.

Par un mémoire en défense enregistré le 16 novembre 2021, le directeur départemental des finances publiques du Gard conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens invoqués sont infondés.

II. Par une requête enregistrée le 7 mai 2021 sous le n°2101475, la SAS Centrale Photovoltaïque de Boissières, représentée par la société d’avocats Artys, demande au tribunal :

— de prononcer la décharge partielle des impositions supplémentaires en matière de taxe foncière à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2018 et 2019, à hauteur de 7 744 euros pour l’année 2018 et de 8 041 euros pour l’année 2019,

— de mettre à la charge de l’Etat une somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— c’est à tort que l’administration a procédé à l’évaluation au 1er janvier 2013 desdits terrains en retenant comme valorisation un montant de 2 271 865 euros de valeur vénale correspondant à 40 ans de loyers versés par la société et retenant une valeur locative de 184 298 euros ; la valeur vénale qui doit être retenue pour le calcul de la valeur locative est celle des terrains libres de toute occupation, c’est-à-dire dans leur destination d’origine avant installation de la centrale et en l’occurrence au 1er janvier 2013 ;

— la méthode d’évaluation qui doit être retenue est celle prévue à l’article 1498-III du CGI, la valeur locative devant être déterminée à partir d’une grille tarifaire par mètre carré, fixée à partir des loyers moyens constatés dans chaque secteur d’évaluation par catégorie de propriété à la date de référence ; elle exploite un établissement, centrale solaire, présentant des caractéristiques exceptionnelles, appartenant au sous-groupe X, à défaut d’entrer dans l’un des autres sous-groupes ;

— la méthode retenue par l’administration, qui repose sur une valorisation des revenus pendant toute la durée du bail, ne tient compte d’aucun coefficient d’actualisation ; en effet, à supposer cette méthode valable, un flux à percevoir dans 40 ans, ne peut être retenu pour l’intégralité de son montant, sa valeur actuelle étant beaucoup plus faible.

Par un mémoire en défense enregistré le 16 novembre 2021, le directeur départemental des finances publiques du Gard conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens invoqués sont infondés.

Une note en délibéré a été enregistrée le 28 mars 2023 dans les intérêts du directeur départemental des finances publiques du Gard.

Une note en délibéré a été enregistrée le 28 mars 2023 pour la SAS Centrale Photovoltaïque de Boissières, représentée par la société d’avocats Artys.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts (CGI) et le livre des procédures fiscales (LPF) ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. C B ;

— les conclusions de M^me Wendy Lellig, rapporteure publique ;

— et les observations de M^e Dartiguenave pour la SAS Centrale Photovoltaïque de Boissières ainsi que celles de M. A, inspecteur à la direction départemental des finances publiques du Gard.

Considérant ce qui suit :

1. La SAS Centrale Photovoltaïque de Boissières, exploite une centrale solaire photovoltaïque au sol située sur la commune de Boissières dans le Gard. La société a conclu à cet effet avec la commune de Boissières un bail emphytéotique de 40 ans qui porte sur les terrains d’assise de cette centrale, moyennant le versement de loyers La société a présenté deux réclamations contentieuses devant le service départemental des impôts foncier (SDIF) de Nîmes le 30 décembre 2020 s’agissant de la cotisation foncière des entreprises (CFE) au titre des années 2018 et 2019 et de la taxe foncière. Ces demandes ayant fait l’objet d’une décision de rejet le 5 décembre 2021, la SAS Centrale Photovoltaïque de Boissières demande au tribunal la décharge des sommes correspondantes.

2. Les requêtes n° 2101474 et n° 2101475 présentent à juger les mêmes questions et ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.

Sur le bien-fondé des impositions :

En ce qui concerne la méthode d’évaluation

3. Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts : « I. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l’article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l’article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l’article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article./ Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l’intérieur d’un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d’Etat. / II. – A. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l’état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l’article 1518 ter. Elle est obtenue par application d’un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. B. – 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d’évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. (). 2. Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d’évaluation par catégorie de propriétés. A défaut, lorsque les loyers sont en nombre insuffisant ou ne peuvent être retenus, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec les tarifs fixés pour les autres catégories de locaux du même sous-groupe du même secteur d’évaluation. A défaut d’éléments suffisants ou pouvant être retenus au sein du même secteur d’évaluation, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec ceux qui sont appliqués pour des propriétés de la même catégorie ou, à défaut, du même sous-groupe dans des secteurs d’évaluation présentant des niveaux de loyers similaires, dans le département ou dans un autre département. ()/ III. – A. – La valeur locative des propriétés ou des fractions de propriété qui présentent des caractéristiques exceptionnelles est déterminée en appliquant un taux de 8 % à la valeur vénale de la propriété ou fraction de propriété, telle qu’elle serait constatée si elle était libre de toute location ou occupation à la date de référence définie au B du présent III. / () B. – La valeur locative des propriétés et fractions de propriétés mentionnées au A du présent III est déterminée au 1er janvier 2013 ou, pour celles créées après le 1er janvier 2017, au 1er janvier de l’année de leur création. ».

4. L’article 310 Q de l’annexe II au code général des impôts, applicable depuis l’entrée en vigueur du décret n° 2018-535 du 28 juin 2018, qui fixe les sous-groupes et les catégories au sein de ces sous-groupes, pour les locaux professionnels, précise que : « Pour l’application du second alinéa du I de l’article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classés selon les sous-groupes et catégories suivants : Sous-groupe I : magasins et lieux de vente : () / Sous-groupe II : bureaux et locaux divers assimilables : / Catégorie 1 : locaux à usage de bureaux d’agencement ancien. / Catégorie 2 : locaux à usage de bureaux d’agencement récent. / Catégorie 3 : locaux assimilables à des bureaux, mais présentant des aménagements spécifiques. / Sous-groupe III : lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement : / () Catégorie 2 : lieux de dépôt couverts. / Catégorie 3 : parcs de stationnement à ciel ouvert. () / Sous-groupe IV : ateliers et autres locaux assimilables : / Catégorie 1 : ateliers artisanaux. / Sous-groupe V : hôtels et locaux assimilables : () / Sous-groupe VI : établissements de spectacles, de sports et de loisirs : / Catégorie 1 : salles de spectacles et locaux assimilables. () / Sous-groupe VII : établissements d’enseignement et locaux assimilables : () / Sous-groupe VIII : cliniques et établissements du secteur sanitaire et social : () / Sous-groupe IX : carrières et établissements industriels non évalués selon la méthode comptable : () / Sous-groupe X : établissements présentant des caractéristiques exceptionnelles : / Catégorie 1 : locaux ne relevant d’aucune des catégories précédentes par leurs caractéristiques sortant de l’ordinaire. ».

5. En premier lieu, étant observé que la méthode comptable n’est pas applicable à la société requérante, il est constant que le terrain d’assiette d’une centrale solaire photovoltaïque doit être classé dans la catégorie des établissements présentant des caractéristiques exceptionnelles, à défaut d’entrer dans l’un des autres sous-groupes. La requérante ne peut utilement faire valoir que la valeur locative de son terrain devrait être déterminée à partir d’une grille tarifaire par mètre carré, fixée à partir des loyers moyens constatés dans son secteur d’évaluation par catégorie de propriété à la date de référence, dès lors qu’en application des dispositions précitées, la valeur locative des propriétés ou des fractions de propriété qui présentent des caractéristiques exceptionnelles, et qui par conséquent ne peuvent être comparées à des terres agricoles, est déterminée selon des modalités spécifiques.

6. En second lieu, compte tenu du caractère nouveau et peu fréquent de l’activité de la centrale photovoltaïque, et au surplus des conditions particulières de son exploitation sur des terrains faisant l’objet d’un bail emphytéotique, il est constant que les terrains d’assise de la centrale exploitée par la requérante ne peuvent être évalués par comparaison avec les loyers de terrains similaires situés dans la commune de Boissières ou dans une localité présentant du point de vue économique des conditions analogues à celles de la commune de Boissières et qui faisaient l’objet à cette même date de locations normales et récentes.

7. Par conséquent, c’est à bon droit que le service a considéré que sa valeur locative devait être déterminée par voie d’appréciation directe en appliquant un taux de 8 % à la valeur vénale de la propriété ou fraction de propriété, telle qu’elle serait constatée si elle était libre de toute location ou occupation à la date de référence.

En ce qui concerne le calcul de la valeur locative

8. La requérante soutient que c’est à tort que l’administration a procédé à l’évaluation au 1er janvier 2013 de ses terrains en retenant comme valorisation un montant de 2 271 865 euros de valeur vénale correspondant à 40 ans de loyers versés par la société et retenant une valeur locative de 184 298 euros, alors que la valeur locative de son terrain devrait, selon elle, prendre comme référence les prix à l’hectare réellement pratiqués pour les prés et terres libres dans le Gard, lesquels s’élèveraient à 8 810 euros par hectare en moyenne au 1er janvier 2013 soit, pour 20,69 hectares, à 182 279 euros. Toutefois, il résulte de l’instruction, notamment des précisions non contredites apportées par l’administration fiscale, que les loyers retenus pour l’évaluation litigieuse sont ceux figurant dans les baux emphytéotiques signés par la SAS Centrale Photovoltaïque de Boissières, lesquels sont sans commune mesure avec ceux correspondant à la location de terres agricoles, et correspondent à ceux d’un bien aux caractéristiques exceptionnelles et au potentiel d’exploitation plus rentable que des terres agricoles ordinaires. La requérante n’apporte de son côté aucun élément permettant d’expliquer la différence entre le montant des loyers qu’elle s’est engagée à verser pour les terrains pris à bail et la valeur du prix à l’hectare pour des « prés et terres libres » qu’elle propose comme terme de référence pur l’estimation de la valeur des terrains qu’elle exploite. Dans ces conditions, en l’état des pièces du dossier, le moyen doit être écarté.

9. Enfin, en l’absence de « coefficient d’actualisation » prévu par les dispositions dont il est fait application, la requérante n’est pas fondée à en demander l’application pour le calcul de sa valeur locative.

10. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions en décharge présentées par la SAS Centrale Photovoltaïque de Boissières ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

11. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que SAS Centrale Photovoltaïque de Boissières demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : Les requêtes de la SAS Centrale Photovoltaïque de Boissières, enregistrées sous les n° 2101474 et 2101475, sont rejetées.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Centrale Photovoltaïque de Boissières et au directeur départemental des finances publiques du Gard.

Délibéré après l’audience du 24 mars 2023, à laquelle siégeaient :

M. Peretti, président,

M. Parisien, premier conseiller,

M^me Bourjade, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 mai 2023.

Le rapporteur,

P. B

Le président,

P. PERETTI

Le greffier,

D. BERTHOD

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

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N°2101474