Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés le 25 juillet 2022 et le 7 mars 2023, le syndicat de copropriété de la résidence de la Nivelle, représenté par la société d’avocats Ampélite, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle l’ensemble des copropriétaires de la résidence de la Nivelle et le syndicat des copropriétaires de la résidence ont été assujettis au titre de l’année 2021 dans les rôles de la commune d’Amilly ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat le versement d’une somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— il est recevable à présenter une telle requête dès lors qu’il en a reçu mandat par une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 septembre 2020 ;

— dans le cadre de l’évaluation de la valeur locative des locaux soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties, pour évaluer la surface réelle des parties communes, il convient d’exclure, conformément à la doctrine administrative référencée au paragraphe 70 du BOI-IF-TFB-20-10-20-20, les dégagements intérieurs aux bâtiments et communs aux différents locaux (hall d’entrée, couloirs, escaliers, paliers) ; or, il apparaît que l’administration a pris en compte ces éléments afin de déterminer la surface taxable des parties communes ; il résulte du rapport du cabinet Geomexpert du 18 novembre 2021 qu’il convient de retrancher 239 m² de la surface retenue par l’administration ;

— si la résidence est considérée par l’administration comme ayant un état d’entretien « assez bon », il ressort du rapport du cabinet Creacube Architecte en date du 26 mars 2020 que la résidence présente des défauts permanents dus à la vétusté qui justifie une évaluation avec un coefficient d’entretien correspondant à un état « passable » ;

— la résidence est classée en catégorie 5 par référence au local inscrit sous le n° 32 au procès-verbal de la commune d’Amilly toutefois cette référence n’est plus adaptée compte tenu des différents éléments acceptés par l’administration fiscale au stade de sa décision d’admission partielle et d’un coefficient d’entretien devant passer « d’assez bon état » à « passable ».

Par un mémoire enregistré le 14 février 2023, le directeur régional des finances publiques du Centre-Val de Loire et du département du Loiret conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

— à défaut de mandat régulier, le syndicat requérant n’a pas qualité pour agir en ce qui concerne les impositions individuelles des copropriétaires ;

— le rapport du cabinet Geomexpert que produit le syndicat requérant à l’appui de sa demande de rectification à la baisse de la surface des parties communes retenue par l’administration comportant une simple page et n’étant ni daté ni signé par le professionnel l’ayant établi n’est pas recevable ;

— par décision du 26 octobre 2018, le coefficient d’entretien de la résidence a déjà été réduit de 1,20 (« bon état ») à 1,10 (« assez bon état ») afin de prendre en considération le rapport d’architecte établi par M. B ; or les préconisations figurant au rapport du cabinet Creacube Architecte ne permettent pas de justifier que le coefficient d’entretien de la résidence soit une nouvelle fois revu à la baisse dès lors qu’elles ne permettent pas de considérer que les travaux de reprise des fissures constatées soient des travaux importants hors de proportion avec les travaux d’entretien ou de réparation courants que tout propriétaire se doit d’effectuer périodiquement ;

— la valeur locative du bien a été évaluée en application de l’article 1496-I du code général des impôts par comparaison avec celle du local de référence mentionné sous le n° 32 au procès-verbal de la commune d’Amilly constitué d’un appartement situé 433 rue de la Nivelle, d’une superficie de 56 m², comprenant 3 pièces, une salle de bain et des sanitaires et classé dans la catégorie 5 ; ce local existe toujours et le choix d’un autre local n’est pas pertinent, dans la mesure où le local de référence est situé dans la résidence et figure au procès-verbal des opérations de révision foncière d’Amilly ; si l’appartement en question a effectivement bénéficié en juillet 2022 d’une modification de son coefficient de situation particulière, son coefficient d’entretien reste de 1,10 (« assez bon état ») et ses caractéristiques générales n’ont pas été modifiées dans des proportions telles que la détermination d’un nouveau local de référence, qui devrait être soumis à la commission communale des impôts directs, se justifierait.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

— le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. A pour statuer sur les litiges relevant de l’article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. A,

— et les conclusions de M^me Doisneau-Herry, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. Par un courrier du 18 décembre 2021, le syndic de la résidence de la Nivelle a sollicité de l’administration fiscale la révision de la valeur locative des parties communes et des parties privatives de l’ensemble immobilier situé 433 rue de la Nivelle à Amilly ayant servi à la détermination des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties dues au titre de l’année 2021. Par une décision du 1er juillet 2022, l’administration a partiellement fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires en ramenant à 0 le coefficient de situation particulière appliqué à la résidence et en prenant en compte la circonstance que les vide-ordures avaient été supprimés. Par la présente requête, le syndicat des copropriétaires de la résidence de la Nivelle demande au tribunal de rectifier l’évaluation financière faite de l’ensemble immobilier litigieux en ramenant à 92 m² la surface des parties communes et à 1 le coefficient d’entretien de l’immeuble, de juger que le local de référence applicable aux locaux de la résidence n’est plus adapté et de prononcer, en conséquence, la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles l’ensemble des copropriétaires de la résidence a été assujetti au titre de l’année 2021.

2. Il résulte des dispositions des articles 1494 à 1496 du code général des impôts et des articles 324 H à 324 J de l’annexe III au même code que la valeur locative des locaux d’habitation, appréciée pour chaque propriété selon sa consistance, son affectation, sa situation et son état, est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence situés dans la même commune pour la même nature de construction. A la surface pondérée à évaluer, déterminée en application des articles 324 L à 324 O de la même annexe, est appliqué un correctif d’ensemble égal à la somme algébrique des coefficients d’entretien et de situation prévus respectivement aux articles 324 Q et 324 R de cette annexe. Le coefficient de situation est lui-même égal à la somme algébrique de deux coefficients destinés à traduire, le premier, la situation générale de l’immeuble dans la commune, et le second, son emplacement particulier. En application de l’article 1517 du code général des impôts, il est procédé annuellement à la constatation des changements de caractéristiques physiques ou d’environnement des propriétés bâties et non bâties. Enfin, en application de l’article 1415 du même code, l’état d’entretien et la situation de l’immeuble à évaluer doivent être appréciés au 1er janvier de l’année d’imposition.

Sur la détermination de la surface des parties communes :

En ce qui concerne l’application de la loi fiscale :

3. D’une part, aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code ». Aux termes de l’article 1388 du même code : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B () ». Par ailleurs, il résulte de l’article 1400 du même code que le débiteur de la taxe foncière est le propriétaire de l’immeuble.

4. D’autre part, aux termes de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. / Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : / () – le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun () / – les locaux des services communs () / – les passages et corridors () / – tout élément incorporé dans les parties communes ». Aux termes de l’article 4 de la même loi : « Les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires () ». Il résulte de ces dispositions que les parties communes d’un immeuble doivent s’entendre comme visant les parties des bâtiments et des terrains qui, n’étant pas la propriété exclusive d’un copropriétaire déterminé et réservées à son usage, sont affectées à l’usage ou l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

5. En application des dispositions citées aux points 6 et 7, la taxe foncière au titre des parties communes de la copropriété, qui fait l’objet d’une évaluation séparée, fait l’objet d’une imposition distincte établie au nom de l’indivision constituée par l’ensemble des copropriétaires.

6. Enfin aux termes de l’article 324 M de l’annexe III au code général des impôts : « La surface pondérée des locaux de référence est déterminée en appliquant à leur surface réelle, mesurée au sol entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur, les correctifs prévus aux articles 324 N à 324 S () ».

7. Il résulte de l’instruction que l’administration fiscale pour le calcul de la valeur locative des parties communes de la résidence a retenu une surface totale de 331 m². Le syndicat requérant fait valoir que l’administration ne devait pas comptabiliser pour évaluer la surface des parties communes la surface des dégagements communs et halls d’entrée et qu’il convient de ne retenir qu’une surface de 92 m² comprenant uniquement les locaux poubelle, archives, ménage et chaufferie. Toutefois, aucune disposition législative ou réglementaire n’impose de soustraire pour le calcul de la surface des parties communes soumises à la taxe foncière sur les propriétés bâties la surface des dégagements et halls d’entrée dont il n’est pas contesté qu’ils ne sont pas la propriété exclusive d’un copropriétaire déterminé mais affectés à l’usage de tous les copropriétaires.

En ce qui concerne l’interprétation de la loi fiscale :

8. Le syndicat requérant n’est pas fondé à se prévaloir, sur le fondement des dispositions de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, des énonciations du paragraphe 70 de la documentation administrative référencée BOI-IF-TFB-20-10-20-20 publiée le 10 décembre 2012 selon lesquelles « La partie principale du local englobe l’ensemble des éléments d’un seul tenant formant, à l’intérieur des gros murs du même bâtiment, une unité d’habitation ou à usage professionnel distincte, telle que logement, appartement, bureau professionnel. / Remarque : L’évaluation étant effectuée par local distinct, il s’ensuit que dans les immeubles collectifs, on ne tient pas compte pour la détermination de la surface pondérée totale, des dégagements intérieurs aux bâtiments et communs aux différents locaux (hall d’entrée, couloirs, escaliers paliers) » qui porte sur l’évaluation de la partie principale des immeubles collectifs constituée des parties privatives et non sur l’évaluation des parties communes et ne donne ainsi pas une interprétation de la loi fiscale différente de celle dont le présent jugement fait application.

Sur l’état d’entretien de la résidence :

9. Aux termes de l’article 324 Q de l’annexe III du code général des impôts : Le coefficient d’entretien est déterminé conformément au barème ci-dessous : / Bon – Construction n’ayant besoin d’aucune réparation : 1,20 / Assez bon – Construction n’ayant besoin que de petites réparations : 1,10 / Passable – Construction présentant, malgré un entretien régulier, des défauts permanents dus à la vétusté, sans que ceux-ci compromettent les conditions élémentaires d’habitabilité : 1 / Médiocre – Construction ayant besoin de réparations d’une certaine importance, encore que localisées : 0,90 / Mauvais – Construction ayant besoin de grosses réparations dans toutes ses parties : 0,80 ". Pour l’appréciation du coefficient d’entretien d’un immeuble à la date de l’imposition, doivent notamment être pris en compte les travaux envisagés dont la nécessité est attestée, dès lors que leur nature et leur montant révèlent le besoin de réparation de la construction.

10. Pour justifier que les parties communes de la résidence soient évaluées avec un coefficient d’entretien de 1 correspondant à un état « passable » et non de 1,1 correspondant à un état « assez bon », le syndicat requérant se prévaut du rapport établi le 26 mars 2020 par le cabinet Creacube Architecte évoquant la présence de nombreuses fissures et le fait que l’ensemble des bâtiments de la résidence présente des défauts permanents dus à la vétusté, malgré un entretien permanent et régulier. Toutefois, alors même que le cabinet d’architecte préconise la réalisation de travaux de reprise et de traitement des fissures évalués à 250 000 euros hors taxe nécessitant au préalable une étude de structure exhaustive, il ressort des termes mêmes du rapport produit par le syndicat que des travaux ont été engagés en 2020, soit avant la date du fait générateur de l’imposition en litige, pour la mise en œuvre d’une isolation thermique par l’extérieur à l’occasion desquels les fissures extérieures ont été traitées en surface avant la pose de l’isolation. Dans ces conditions, eu égard notamment au caractère limité des dépenses envisagées ramenées à l’ensemble immobilier concerné et alors qu’il est constant qu’en 2018, l’administration a déjà ramené le coefficient d’entretien de la résidence de 1,2 à 1,1, il ne résulte pas de l’instruction que le syndicat requérant justifie, à la date du 1er janvier 2021, de l’application par l’administration fiscale d’un coefficient d’entretien inférieur à 1,1. Enfin les énonciations du point 370 du BOI-IF-TFB-20-10-20-50 ne comportent aucune interprétation de la loi fiscale différente de celle dont il est fait application par le présent jugement.

Sur la catégorie cadastrale à retenir :

11. Le syndicat requérant conteste la classification des locaux de la résidence par comparaison au local de référence mentionné sous le numéro 32 au procès-verbal de la commune d’Amilly en catégorie 5 en faisant valoir que compte tenu de la décision d’admission partielle en date du 1er juillet 2022, cette classification dans la catégorie 5 n’est plus adaptée et qu’il conviendrait de retenir un nouveau local de référence correspondant à la catégorie 6.

12. Toutefois, il ne résulte pas de l’instruction que du seul fait de la modification du coefficient de situation particulière ramené de 0,05 à 0, le classement en catégorie 5 du local de référence mentionné sous le numéro 32, constitué au demeurant d’un appartement situé dans la résidence même de la Nivelle, serait erroné et qu’il conviendrait de se référer à un local de référence classé en catégorie 6.

13. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir opposée par l’administration s’agissant des conclusions de la requête relatives aux parties privatives, que les conclusions à fin de réduction présentées par le syndicat de copropriété de la résidence de la Nivelle doivent être rejetées ainsi que par voie de conséquence, ses conclusions relatives aux frais de l’instance.

D E C I D E :

Article 1er : La requête du syndicat de copropriété de la résidence de la Nivelle est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié au syndicat de copropriété de la résidence de la Nivelle et à la directrice régionale des finances publiques du Centre-Val de Loire et du département du Loiret.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2025.

Le magistrat désigné,

Stéphane A

Le greffier,

Alexandre HELLOT

La République mande et ordonne à la ministre chargée des comptes publics en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.