Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés le 22 décembre 2023 et le 15 janvier 2024, la SARL OLNAXACHRIS, représentée par M^e Lafforgue, demande au juge des référés :

1°) d’ordonner, sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l’exécution de l’arrêté du 5 mai 2023 par lequel le maire de Biarritz a délivré à la SAS EE CONCEPT un permis de construire en vue d’un changement de destination d’une maison individuelle en un hôtel de dix chambres ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Biarritz la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

En ce qui concerne la recevabilité :

— l’affichage du permis de construire n’a pas été réalisé dans des conditions régulières de sorte que le délai de recours mentionné à l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme ne lui est pas opposable.

En ce qui concerne l’intérêt à agir :

— elle est propriétaire de deux appartements situés au sein du bâtiment C de la Résidence du Parc del Carril, voisine immédiate du projet ;

— la réalisation du projet va nécessairement générer une aggravation nette et illégale de l’usage actuel de la servitude de passage dont bénéficie la parcelle du projet sur la parcelle de la Résidence du Parc del Carril;

— le passage des clients de l’hôtel sur la parcelle de la Résidence du Parc del Carril générera des nuisances sonores ;

— ce nouveau trafic entraînera une perte de valeur vénale des appartements dont elle est propriétaire.

En ce qui concerne la condition d’urgence :

— l’urgence est présumée en application des dispositions de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme.

En ce qui concerne le doute sérieux quant à la légalité :

— le dossier de demande de permis de construire ne répond pas aux exigences des articles R. 431-7 et R. 431-8 du code de l’urbanisme dès lors qu’il ne comprend pas de notice explicative ;

— le dossier de demande de permis de construire ne répond pas aux exigences de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme dès lors qu’il ne présente pas les modalités de raccordement aux réseaux ni ne prouve l’existence de servitudes de passage permettant l’accès au terrain ;

— le permis délivré méconnaît les dispositions de l’article UH 3 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que la seule servitude de passage produite par la société pétitionnaire n’est consentie que pour une utilisation exclusive de résidence principale, et que les services départementaux d’incendie et de secours ne se sont pas prononcés quant aux conditions de desserte et d’accès au terrain ;

— le projet méconnaît les dispositions de l’article UH 13 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que l’accès sud par un espace vert protégé sera élargi alors qu’un accès nord existe déjà ;

— il méconnaît les dispositions de l’article L. 113-2 du code de l’urbanisme dès lors que l’élargissement de l’accès sud, empiétant sur un espace boisé classé, entraînera un abattage des arbres les plus proches de l’accès ;

— il méconnaît l’article II.1.2.2 du règlement du site patrimonial remarquable (SPR) dès lors qu’il prévoit la démolition de plusieurs parties de la Villa del Carril ;

— il méconnaît l’article II.2.4.2 du règlement du site patrimonial remarquable dès lors qu’il prévoit la création de places de stationnement et de plusieurs terrasses dans un jardin d’agrément.

Par un mémoire en défense, enregistré le 11 janvier 2024, la société par actions simplifiée EE CONCEPT, représentée par M^e Delhaes, conclut à titre principal à l’irrecevabilité de la requête, subsidiairement à son rejet au fond, et en tout état de cause à ce que soit mis à la charge de la requérante la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, ainsi que les entiers dépens.

Elle fait valoir que :

En ce qui concerne la recevabilité :

— le permis de construire a fait l’objet d’un double affichage continu de deux mois depuis le 23 mai 2023, visible depuis un espace ouvert au public et contenant les mentions requises de sorte que la requête est tardive.

En ce qui concerne l’intérêt à agir :

— la requérante ne donne aucune précision quant à l’emplacement des appartements dont elle est propriétaire au sein de la résidence du Parc del Carril par rapport au projet litigieux, ni de précisions quant à l’utilisation de ces appartements ;

— au regard de la nature des travaux, et de la configuration des lieux, la requérante n’est pas fondée à soutenir que le projet va engendrer des nuisances et une dévalorisation de ses appartements ;

— s’agissant d’une autorisation d’urbanisme, le moyen tiré de ce que le projet génèrerait une aggravation de l’usage actuel de la servitude de passage dont bénéficie la parcelle du projet sur la parcelle de la Résidence del Carril est inopérant dès lors qu’il s’agit d’une servitude de droit privé, en tout état de cause, le projet est de faible ampleur et n’emporte qu’un simple changement de destination avec création de quelques chambres.

En ce qui concerne le doute sérieux quant à la légalité :

— il n’est pas établi que l’absence de notice PC4 aurait empêché les services instructeurs d’examiner la légalité du permis de construire litigieux ;

— le projet ayant seulement pour effet de modifier l’imperméabilisation existante, le dossier n’avait pas à comporter un plan de masse représentant les modalités de raccordement à l’ensemble des réseaux publics ;

— l’article R.431-9 du code de l’urbanisme n’impose pas de produire dans le dossier de permis de construire des documents justifiant de l’existence de servitudes de passage, le contenu de ce dossier étant fixé de manière limitative aux termes de l’article R. 431-4 du même code ;

— le moyen tiré de ce que la servitude de passage existante ne permettrait pas une utilisation professionnelle pour les futurs clients est inopérant, conformément aux dispositions de l’article A424-8 du code de l’urbanisme, dès lors qu’il s’agit d’une servitude de droit privé ;

— le projet est conforme aux dispositions de l’article UH 3 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que le terrain bénéficie de deux accès par des voies ouvertes à la circulation publique, présentant des caractéristiques suffisantes au regard des besoins du projet, en tout état de cause, le terrain d’assiette bénéficie d’une servitude de passage sans restriction permettant l’accès à la rue de l’Estagnas ;

— il est conforme aux dispositions de l’article UH 13 dès lors que le permis de construire n’a pas pour objet d’autoriser la création d’un nouvel accès, mais simplement un élargissement d’un accès existant, en tout état de cause, ces dispositions offrent seulement au maire la faculté et non l’obligation de refuser la création d’un nouvel accès ;

— il ne méconnaît pas les dispositions de l’article L. 113-2 du code de l’urbanisme dès lors que le plan de masse atteste qu’il ne prévoit de supprimer aucune plantation dans le périmètre de l’espace boisé classé existant ;

— il ne méconnaît pas l’article II.1.2.2 du règlement du site patrimonial remarquable dès lors que les démolitions projetées ne concernent pas des parties de construction constitutives de l’originalité et de l’unité de l’édifice, elles ne présentent pas davantage un intérêt historique, ni architectural ;

— il ne méconnaît pas l’article II.2.4.2 du règlement du site patrimonial remarquable dès lors que ces dispositions autorisent expressément la réalisation de terrasses et de places de stationnement.

Par un mémoire en défense, enregistré le 12 janvier 2024, la commune de Biarritz, représentée par M^e Cambot, conclut à titre principal à l’irrecevabilité de la requête, subsidiairement à son rejet au fond, et en tout état de cause à ce que soit mise à la charge de la requérante la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

En ce qui concerne la recevabilité :

— le permis de construire en cause a été affiché de manière continue du 23 mai 2023 au 27 juillet 2023 sur le portail d’entrée du terrain d’assiette du projet ainsi que sur la clôture de ladite propriété visible depuis le boulevard du BAB, de sorte que la requête est tardive.

En ce qui concerne l’intérêt à agir :

— la société requérante n’établit pas une quelconque atteinte à sa propriété, le bâtiment C de la résidence del Carril est très éloigné du projet dont il est séparé par une très importante et dense végétation, le secteur est densément urbanisé et le projet est fort modeste ;

— l’augmentation du trafic routier est parfaitement modeste dès lors que le nombre de places de stationnement passe de 8 à 17, dans un environnement marqué par la présence de nombreux bâtiments collectifs ;

— la circonstance que le projet aggraverait l’utilisation de la servitude de passage dans des conditions contraires au titre de droit privé l’instituant relève de la compétence judiciaire.

En ce qui concerne le doute sérieux quant à la légalité :

— le dossier de demande de permis de construire satisfait aux dispositions des articles R. 431-7 et R. 431-8 dès lors que le pétitionnaire a proposé plusieurs documents qui permettent parfaitement d’apprécier les différents éléments du projet, y compris l’emplacement et la superficie des terrasses ;

— il satisfait également aux dispositions de l’article R. 431-9 dès lors que le projet porte sur le seul changement de destination d’une construction préexistante laquelle était donc déjà desservie par les divers réseaux publics, aussi, le service instructeur a pu s’assurer que le terrain d’assiette du projet n’est pas enclavé puisqu’il est déjà construit, et il ne lui appartient pas d’exiger la communication d’un quelconque titre permettant l’utilisation de la voie qui sert d’accès ni même d’apprécier la validité et/ou la consistance de la servitude ;

— le projet est conforme aux dispositions de l’article UH 3 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que le terrain d’assiette du projet, qui est déjà occupé par le bâtiment litigieux à usage d’habitation, n’est pas enclavé et bénéficie de deux accès à la voie publique ;

— il est conforme aux dispositions de l’article UH 13 dès que l’élargissement minime de l’accès préexistant n’emporte pas la création d’un nouvel accès sur la voie publique, en tout état de cause, l’autorité municipale dispose d’un pouvoir d’appréciation selon une balance des intérêts en présence ;

— il ne méconnaît pas les dispositions de l’article L. 113-2 du code de l’urbanisme dès lors que l’élargissement ne se situe pas dans le périmètre de l’espace boisé classé mais intervient dans l’emprise préexistante du passage piéton ;

— il ne méconnaît pas l’article II.1.2.2 du règlement du site patrimonial remarquable dès lors que les démolitions projetées ne sont nullement « constitutives de l’originalité et de l’unité de l’édifice » protégé ;

— il ne méconnaît pas l’article II.2.4.2 du règlement du site patrimonial remarquable dès lors que ce règlement autorise expressément la création de places de stationnement ni n’interdit la création de terrasses.

Vu :

— les autres pièces du dossier ;

— la requête enregistrée le 27 novembre 2023, sous le n° 2303039, par laquelle la SARL OLNAXACHRIS demande l’annulation de la décision attaquée.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique tenue le 16 janvier 2024 à 11 heures, en présence de M^me Caloone, greffière d’audience :

— le rapport de M^me A ;

— les observations de M^e Lafforgue représentant la société requérante, qui confirme les conclusions et moyens développés dans ses écritures en faisant valoir, s’agissant de la tardiveté opposée, que l’affichage n’était pas visible depuis une voie publique ouverte à la circulation, notamment parce que le BAB n’est pas ouvert à la circulation des vélos et n’est pas aménagé pour le déplacement des piétons ; or il n’est pas possible de prendre connaissance des mentions du panneau d’affichage en passant en voiture, de sorte que ce second affichage n’a pas permis de pallier les insuffisances du premier ; s’agissant de l’intérêt à agir, que le projet va incontestablement engendrer une augmentation du trafic routier au droit de l’immeuble qu’elle occupe, ce qui, au-delà des nuisances sonores, entrainera également une perte de valeur vénale ; s’agissant du doute sérieux, qu’il convient d’insister sur l’incomplétude du dossier de demande de permis, compte tenu de l’ absence de notice architecturale, laquelle n’est pas compensée par les autres pièces car il n’y a pas de description du projet alors qu’il y a bien une modification du bâti, consistant en des démolitions partielles et qu’à cet égard les pièces versées au dossier de demande ne permettent pas de mesurer et d’identifier les parties démolies et alors au surplus que le bâtiment est protégé, le dossier ne comporte aucune précision sur les matériaux utilisés pour les terrasses ; que de même les servitudes ne sont pas jointes au dossier, alors que l’on passe d’une maison individuelle à un établissement hôtelier de 10 chambres, avec des sanitaires doublés ce qui a nécessairement un impact sur les réseaux ; par ailleurs en l’absence de production de la servitude de passage le service instructeur ne pouvait pas apprécier la condition des accès, ni les conditions de desserte s’agissant du service des ordures ménagères ; qu’il convient enfin d’insister sur le jardin d’agrément et l’espaces boisé classé auxquels il est porté atteinte par l’élargissement de l’accès, même s’il est mineur, et que le parking devient un parking ouvert au public donc interdit dans un jardin d’agrément ;

— et les observations de M^e Dauga, substituant M^e Delhaes représentant la société EE CONCEPT, qui confirme ses écritures en défense en faisant valoir, s’agissant de la tardiveté que l’affichage a été de nature à faire courir le délai, dès lors qu’il est possible d’accéder aux deux panneaux d’affichage placés sur des voies ouvertes au public et que s’agissant du BAB la jurisprudence applicable en la matière n’exige pas que ce soit visible en voiture et qu’en l’espèce, la société requérante n’établit aucune impossibilité matérielle d’accéder aux panneaux et à leurs mentions ; s’agissant de l’intérêt à agir, qu’il n’y a pas de co-visibilité, que le projet est d’ampleur mesurée et s’insère dans secteur densément urbanisé ; que la voie est déjà empruntée par les habitants des trois collectifs, de sorte qu’il n’y aura pas d’augmentation significative de la circulation ; et enfin que les difficultés sur l’usage de la servitude sont sans influence sur les questions d’urbanisme en litige ; s’agissant du doute sérieux qu’il convient d’apprécier l’incomplétude du dossier par une approche pragmatique ; qu’ il n’y a pas besoin de reprendre une notice architecturale quand le projet consiste seulement en des modifications ; par ailleurs en l’espèce les plans, dans leurs versions, avant/après permettent aux services instructeurs de voir les modifications apportées et donc d’apprécier la consistance exacte du projet ; que s’agissant des matériaux utilisés, l’article UH11 ne comporte aucune prescriptions particulière, de même que la règlementation du site patrimonial remarquable (SPR), de sorte que l’absence de cette précision est sans incidence sur la complétude du dossier et la conformité du projet ; s’agissant des servitudes et des réseaux il convient d’appliquer la jurisprudence sur les constructions existantes ; par ailleurs le projet est raccordé aux réseaux publics et il n’est pas démontré qu’il y aurait des difficultés ; s’agissant de la servitude de passage, l’article R. 431-9 n’oblige pas à produire le titre ; qu’en tout état de cause, le terrain qui dispose d’un second accès au nord, ouvert à la circulation publique, n’est pas enclavé ; s’agissant de l’espace boisé classé l’élargissement est minime, d’ailleurs cette qualification n’interdit pas tous travaux, en tout état de cause, il n’y a pas d’atteinte à l’espace boisé classé en l’espèce ; s’agissant du jardin d’agrément la règlementation du site patrimonial de Biarritz a une vocation patrimoniale, destinée à traiter les espaces libres et son objectif est d’interdire la création de parking de stationnement public, or ici il s’agit de places de stationnement affectées à la construction autorisée dans la zone ; et enfin que le parking a été traité en Evergreen ; s’agissant de la démolition partielle ; la possibilité de démolir est conditionnée par l’absence de valeur architecturale ; en l’espèce la règlementation SPR indique qu’on peut démolir des constructions dépourvues d’originalité ou d’unicité ce qui est le cas des appentis objet des démolitions ; les plans des façades avant/après permettent aussi de montrer l’amélioration et le respect de l’ESPR ; et l’architecte des bâtiments de France n’a rien demandé de plus.

La commune de Biarritz n’étant pas représentée à l’audience.

La clôture de l’instruction a été prononcée à l’issue de l’audience à 11 heures 50.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 5 mai 2023, le maire de Biarritz a délivré à la société par actions simplifiée EE CONCEPT un permis de construire portant sur le changement de destination d’une construction existante à usage d’habitation individuelle, en un hôtel de dix chambres, dont 4 suites, après démolition d’appentis, sur un terrain sis 1 rond-point Domremy. Par la présente requête, la société OLNAXACHRIS, voisine du projet, demande au juge des référés, saisi sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, de suspendre l’exécution de cet arrêté, dont elle a sollicité l’annulation par une requête au fond, enregistrée le 27 novembre 2023 sous le n° 2303039.

Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :

2.Aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. () ».

3.En premier lieu, compte tenu de la nature et de l’ampleur du projet en litige, ainsi que des éléments joint au dossier de demande, en l’état de l’instruction, les moyens sus-analysés, tirés de l’incomplétude du dossier de demande de permis de construire ne sont pas de nature, en leurs différentes branches, à faire naitre un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté attaqué.

4. En deuxième lieu, compte tenu de l’existence d’un second accès, situé au nord de la parcelle, et des caractéristiques du projet les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions des article UH3 et UH13, ne sont pas de nature, en leurs différentes branches, à créer en l’état de l’instruction un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté attaqué.

5. En troisième lieu, compte tenu notamment de l’ampleur très limitée de l’élargissement de l’accès, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article L. 113-1 du code de l’urbanisme n’est pas, en l’état de l’instruction, propre à créer un doute sérieux sur la légalité de l’autorisation de construire litigieuse.

6. En dernier lieu, en l’état de l’instruction, compte tenu des caractéristiques du projet et de la teneur des dispositions invoquées, les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions des articles II.1.4.2 et II.2.4 de la réglementation du site patrimonial remarquable de Biarritz, en ce que le projet autorisé comporte une démolition partielle du bâti et prévoit la création de places de stationnement dans un jardin d’agrément ne sont pas davantage, en l’état de l’instruction, propres à créer un doute sérieux sur la légalité de l’autorisation de construire litigieuse.

7. Par suite, sans qu’il soit besoin d’examiner les fins de non-recevoir opposée par la société EE CONCEPT et la commune de Biarritz, tirées de la tardiveté de la requête et du défaut d’intérêt à agir de la société requérante, ni de se prononcer sur la condition d’urgence, les conclusions présentées par la société OLNAXACHRIS au titre de l’article L. 521-1 du code de justice administrative doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

8. La commune de Biarritz n’ayant pas, dans la présente instance de référé, la qualité de partie perdante, les dispositions de l’article L.761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à sa charge le versement à la société OLNAXACHRIS de la somme de 1000 euros qu’elle demande. En revanche il y a lieu dans les circonstances de l’espèce, en application des mêmes dispositions, de faire droit aux conclusions présentées à ce titre par la commune de Biarritz et la société EE CONCEPT et de mettre à la charge de la société OLNAXACHRIS le versement à chacune d’elle de la somme de 1000 euros au titre des frais qu’elles ont exposés, non compris dans les dépens.

O R D O N N E :

Article 1er : La requête de la société OLNAXACHRIS est rejetée.

Article 2 : La société OLNAXACHRIS versera à la commune de Biarritz, d’une part, et à la société EE CONCEPT d’autre part, la somme de 1 000 euros chacune au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à la société à responsabilité limitée OLNAXACHRIS, à la société par actions simplifiée EE CONCEPT et à la commune de Biarritz.

Fait à Pau, le 22 janvier 2024.

La juge des référés,

Signé

V. QUEMENER

La greffière,

Signé

M. CALOONE

La République mande et ordonne au préfet des Pyrénées-Atlantiques, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente ordonnance.

Pour expédition,

Le greffier,

Signé

No 2303338