Vu les procédures suivantes :

I – Par une requête et un mémoire, enregistrés le 9 janvier 2023 et le 20 novembre 2023 sous le n° 2300065, la société civile immobilière (SCI) d’Oléron, représentée par M^e Hansen, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 25 novembre 2022 par lequel le président de la communauté de communes de l’île d’Oléron a décidé d’exercer le droit de préemption urbain sur des terrains sis au lieu-dit « Les Cleunes » à Saint-Trojan-les-Bains (Charente-Maritime), cadastrés section B n° 2705 à n° 2707, d’une superficie de 9 161 m² appartenant à la SCI d’Oléron au prix de 950 000 euros ;

2°) de mettre à la charge de la communauté de communes de l’île d’Oléron une somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— l’arrêté attaqué est entaché d’incompétence, faute pour son auteur de justifier d’une délégation de pouvoir régulière ; la délibération du conseil municipal de Saint-Trojan-les-Bains du 27 septembre 2022 qui prévoit une telle délégation du conseil municipal n’est pas limitée dans le temps et porte sur l’ensemble de la commune, en méconnaissance des dispositions de l’article L. 213-3 du code de l’urbanisme, ce qui la rend irrégulière ;

— la décision de préemption contestée est insuffisamment motivée dès lors qu’elle ne mentionne pas suffisamment clairement la nature du projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, de sorte que les dispositions de l’alinéa 3 de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme ne sont pas respectées ;

— la décision de préemption a été prise tardivement au regard des dispositions des articles L. 213-2 et R. 213-7 du code de l’urbanisme ;

— la communauté de communes de l’île d’Oléron ne justifie pas la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme ; si elle indique vouloir construire des logements dédiés aux résidents permanents et de logements locatifs abordables, il n’est donné aucune précision sur la nature de l’aménagement envisagé pour la construction des logements projetés ; la seule démarche ayant porté sur l’acquisition des parcelles serait une réunion du 21 juin 2022 entre la mairie de Saint-Trojan-les-Bains et le service habitat de la communauté de communes, ce qui ne suffit pas à démontrer la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme ; l’absence de projet de construction de logement pour ces parcelles ressort également du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune qui les classent en zone UL « zone à vocation hôtelière, para-hôtelière et commerciale », où les logements sont interdits ; la réalité d’un projet ne peut découler d’objectifs généraux de création de logements, notamment contenus dans un programme local de l’habitat (PLH), mais doit renvoyer à un projet précis ;

— la commune de Saint-Trojan-les-Bains, qui est dotée d’un PLU approuvé le 13 mars 2012, ne justifie pas de l’existence d’une délibération ayant institué le droit de préemption urbain sur tout ou partie de son territoire ;

— alors que la commune de Saint-Trojan-les-Bains est dotée d’un PLU approuvé le 13 mars 2012, la décision attaquée ne fait état d’aucune délibération de la commune ayant institué, en application des articles L. 211-1 et R. 211-1 du code de l’urbanisme, un droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d’urbanisation future délimitées par ce plan.

Par deux mémoires en défense, enregistrés le 21 juillet 2023 et le 7 mars 2024, la communauté de communes de l’île d’Oléron, représentée par M^e Drouineau et M^e Dallemane, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de la SCI d’Oléron une somme de 3 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la SCI d’Oléron ne sont pas fondés.

II – Par une requête et des mémoires, enregistrés le 11 janvier 2023, le 26 octobre 2023 et le 8 janvier 2024, la société par actions simplifiée (SAS) Nexity IR programmes Loire, représentée par M^e Durand, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 25 novembre 2022 par lequel le président de la communauté de communes de l’île d’Oléron a décidé d’exercer le droit de préemption urbain sur des terrains sis au lieu-dit « Les Cleunes » à Saint-Trojan-les-Bains, cadastrés section B n° 2705 à n° 2707, d’une superficie de 9 161 m² appartenant à la SCI d’Oléron au prix de 950 000 euros ;

2°) de mettre à la charge de la communauté de communes de l’île d’Oléron une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— l’arrêté contesté n’a pas été signé par une autorité compétente, dès lors que le maire de Saint-Trojan-les-Bains ne pouvait régulièrement déléguer à la communauté de communes le droit de préemption ; la délibération du conseil municipal de Saint-Trojan-les-Bains du 27 septembre 2022 qui prévoit une telle délégation du conseil municipal n’est pas limitée dans le temps et porte sur l’ensemble de la commune, en méconnaissance des dispositions de l’article L. 213-3 du code de l’urbanisme, ce qui la rend irrégulière ; il en va de même de la décision du conseil communautaire du 24 novembre 2022 portant modification des délégations de pouvoir du conseil communautaire au président de la communauté ;

— il n’est pas établi que les obligations procédurales prévues par les articles L. 213-2 alinéa 6 et R. 213-6 du code de l’urbanisme relatives à la transmission de la déclaration d’aliéner au responsable des services fiscaux ainsi qu’à la publication et à la notification de la décision de préemption ont bien été respectées ;

— l’arrêté contesté est insuffisamment motivé au regard des dispositions de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme ;

— la décision de préemption a été prise tardivement au regard des dispositions des articles L. 213-2 et R. 213-7 du code de l’urbanisme ;

— la collectivité ne justifie pas de la réalité d’un projet entrant dans les prévisions de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme ; le terrain préempté est d’ailleurs classé en zone UL du PLU, définie par une « zone à vocation hôtelière, para-hôtelière et commerciale » et non comme une zone destinée à la création de logements ainsi que cela résulte des articles UL 1 et UL 2 du PLU ;

— l’arrêté contesté est entaché d’un détournement de pouvoir, dès lors que la décision prise résulte de la volonté de limiter la hausse des prix par la création d’un « vivier de logements locatifs à prix raisonnables » ou de logements à bail réel solidaire, ce qui n’est pas un objet entrant dans le cadre fixé par l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme ;

— la commune de Saint-Trojan-les-Bains, qui est dotée d’un PLU approuvé le 13 mars 2012, ne justifie pas de l’existence d’une délibération ayant institué le droit de préemption urbain sur tout ou partie de son territoire.

Par trois mémoires en défense, enregistrés le 21 juillet 2023, le 28 novembre 2023 et le 7 mars 2024, la communauté de communes de l’île d’Oléron, représentée par M^e Drouineau et M^e Dallemane, conclut au rejet de la requête et demande que la somme de 3 500 euros soit mise à la charge de la société requérante en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir qu’aucun des moyens de la requête n’est fondé.

Vu :

— les autres pièces du dossier.

— l’ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Poitiers n° 2300014 du 3 février 2023.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Raveneau,

— les conclusions de M. Pipart, rapporteur public,

— et les observations de M^e Dallemane, représentant la communauté de communes de l’île d’Oléron.

Considérant ce qui suit :

1. Le 16 juin 2021, la société par actions simplifiée (SAS) Nexity IR Programmes Loire a conclu avec la société civile immobilière (SCI) d’Oléron une promesse unilatérale de vente par cette dernière, au prix de 2 580 000 euros TTC, de trois parcelles de terrain non bâties, cadastrées section B n° 2705, 2706 et 2707, d’une superficie totale de 91 ares et 61 centiares, situées au lieu-dit « Les Cleunes » sur le territoire de la commune de Saint-Trojan-les-Bains (Charente-Maritime). Le notaire chargé de la vente a adressé à la commune de Saint-Trojan-les-Bains la déclaration d’intention d’aliéner correspondante le 22 juillet 2022. Le 13 septembre 2022, la commune a demandé au notaire des pièces complémentaires. Par un arrêté du 25 novembre 2022, le président de la communauté de communes de l’île d’Oléron a décidé d’exercer le droit de préemption urbain de l’établissement sur les parcelles en litige au prix de 950 000 euros. Par deux requêtes n° 2300065 et n° 2300097, la SCI d’Oléron et la SAS Nexity IR Programmes Loire demandent d’annuler cette dernière décision. Ces deux requêtes étant dirigées contre la même décision, il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne le délai de prescription :

2. D’une part, aux termes de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme : « () Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. / Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d’un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. / () La décision du titulaire fait l’objet d’une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner qui avait l’intention d’acquérir le bien () ».

3. D’autre part, aux termes de l’article R. 213-7 du même code : " I.- Le silence gardé par le titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois qui lui est imparti par l’article L. 213-2 vaut renonciation à l’exercice de ce droit. () II. -Il est suspendu, en application de l’article L. 213-2, à compter de la réception par le propriétaire de la demande unique formée par le titulaire du droit de préemption en vue d’obtenir la communication de l’un ou de plusieurs des documents suivants : () / 6° Les extraits de l’avant-contrat de vente contenant les éléments significatifs relatifs à la consistance et l’état de l’immeuble ; () /8° Sous réserve qu’il soit mentionné dans la déclaration prévue à l’article L. 213-2 et qu’il ait été publié au registre de la publicité foncière, l’acte constitutif de la servitude et, si elles existent, ses annexes, notamment les plans et état des lieux ; () ".

4. Il résulte de ces dispositions que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l’objet d’une décision de préemption doivent savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois, éventuellement prorogé dans les conditions mentionnées ci-dessus, imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s’ils peuvent ou non poursuivre l’aliénation entreprise. Dans le cas où le titulaire du droit de préemption décide de l’exercer, les mêmes dispositions, combinées avec celles des articles L. 2131-1 et L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales, imposent que la décision de préemption soit exécutoire au terme du délai de deux mois, c’est-à-dire non seulement prise mais également notifiée au propriétaire intéressé et transmise au représentant de l’Etat. La réception de la décision par le propriétaire intéressé et le représentant de l’Etat dans le délai de deux mois, à la suite respectivement de sa notification et de sa transmission, constitue, par suite, une condition de la légalité de la décision de préemption.

5. Le délai de deux mois prévu à l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme ne peut être prorogé par une demande de précisions complémentaires que si la déclaration initiale était incomplète ou entachée d’une erreur substantielle portant sur la consistance du bien objet de la vente, son prix ou les conditions de son aliénation. Dans ce cas, le délai de deux mois, au-delà duquel le silence de l’administration vaut renonciation au droit de préemption, court à compter de la réception par l’administration d’une déclaration complétée ou rectifiée.

6. Comme il a été dit au point 1, le notaire chargé de la transaction a transmis le 22 juillet 2022 à la commune de Saint-Trojan-les-Bains la déclaration d’intention d’aliéner dressée à ce titre le 19 juillet 2022. A cette déclaration, qui mentionnait la situation exacte du bien, en particulier ses références cadastrales ainsi que sa désignation, étaient annexés un extrait de plan cadastral, la reproduction de la servitude grevant le terrain et des extraits de la promesse de vente conclue entre la SCI d’Oléron et la société Nexity Programmes Loire portant sur les conditions financières de cette vente. Par courrier du 13 septembre 2022, réceptionné par ce notaire le 16 septembre suivant, la commune a sollicité de ce dernier la transmission des éléments prévus aux 6° et 8° du II de l’article R. 213-7 précité du code de l’urbanisme, à savoir la communication des extraits de l’avant-contrat de vente contenant les éléments significatifs relatifs à la consistance et l’état de l’immeuble, en particulier l’étude géotechnique et le bornage de terrains, ainsi que la servitude conclue au bénéfice d’Electricité de France (EDF) qui est mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner.

7. Or, d’une part, le 6° de l’article R. 213-7 du code de l’urbanisme précité se limite à mentionner la communication des seuls extraits de l’avant-contrat de vente contenant les éléments significatifs relatifs à la consistance et l’état de l’immeuble et ne prévoit pas que puissent être communiqués des documents annexes, en particulier l’étude géotechnique et, le cas échéant, l’état du bornage de terrain comme l’a réclamé la communauté de communes. D’autre part, il ressort de la reproduction du texte de la servitude créée par une convention intervenue le 17 novembre 2003 sur les parcelles litigieuses qu’EDF a établi sur ces parcelles une « ligne électrique souterraine sur une longueur totale d’environ 36 mètres, dont tout élément sera situé à au moins 0,80 m de la surface après travaux » et demeurant dans une « bande de 0,50 m de large » (article 1er de la convention). L’article 2 de cette même convention stipule que le propriétaire des parcelles pourra « élever des constructions de part et d’autre de cette bande » à condition de respecter entre lesdites constructions visées à l’article 1er « les distances de protection prescrites par les règlements en vigueur ». Si, comme le fait valoir en défense la communauté de communes de l’île d’Oléron, cette reproduction n’était pas accompagnée du plan cadastral mentionné à l’article 7 de la convention du 17 novembre 2023 sur lequel est figurée l’assiette de la servitude, l’absence de production d’un tel plan ne permet pas, à elle seule et compte tenu de ce qui précède, de regarder la déclaration initiale d’aliéner comme étant incomplète ou entachée d’une erreur substantielle.

8. Ainsi, il ne ressort pas des pièces du dossier que la demande unique formée par la commune par courrier du 13 septembre 2022 était nécessaire au regard des dispositions précitées du code de l’urbanisme, de sorte que cette demande n’a pas eu pour effet de suspendre le délai de deux mois prévu par ces mêmes dispositions. Par suite, ce délai étant un délai franc, l’administration, qui a réceptionné la déclaration d’intention d’aliéner le 22 juillet 2022, est réputée avoir renoncé à l’exercice de son droit de préemption à la date du 24 septembre 2022, soit à une date antérieure à celle de la décision attaquée.

En ce qui concerne la réalité du projet :

9. Aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1 () Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé. () ». Aux termes de l’article L. 300-1 du même code : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, de lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels () ».

10. Il résulte de ces dispositions que, pour exercer légalement ce droit, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain doivent, d’une part, justifier, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, faire apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

11. La décision attaquée indique que la communauté de communes de l’île d’Oléron entend faire l’acquisition des parcelles litigieuses afin d’y construire, d’une part, des « logements dédiés aux résidents à l’année, notamment actifs, ne trouvant plus ou très difficilement de solutions pour se loger » et, d’autre part, des « logements locatifs abordables et loyers intermédiaires et proposera la possibilité d’accéder à la propriété notamment en dissociant le foncier du bâti (via le bail réel et solidaire) ».

12. Pour justifier de la réalité de ce projet, l’administration se réfère tout d’abord au programme local de l’habitat 2019-2024, adopté par le conseil communautaire le 18 décembre 2019, qui vise à répondre aux difficultés de logement dans un contexte de croissance démographique importante sur l’île en favorisant l’accueil de populations permanentes par la constitution de viviers de logements locatifs raisonnables. Toutefois, si ce document énumère plusieurs actions visant à encourager la production de logements locatifs à loyers abordables privés (action n°2), à développer l’accession aidée à la propriété (action n°3) et à élaborer un plan d’action foncière (action n°4), et prévoit à ce titre l’usage du droit de préemption et la mise en place d’un suivi des déclarations d’intention d’aliéner, ces actions sont décrites dans des termes trop généraux et ne révèlent l’existence d’aucun projet d’action, ni d’aucune opération d’aménagement qui concernerait les parcelles litigieuses. La décision attaquée se réfère ensuite au programme d’actions « Oléron 2035 » adopté le 25 mars 2021 qui, s’il vise également plusieurs actions visant à augmenter l’offre de logements à l’année (action n°14) notamment par la mise en œuvre d’une politique d’intervention foncière et immobilière pour l’habitat ainsi qu’à maintenir et accueillir les actifs sur le territoire (action n°15), ne révèle, là encore, aucun projet d’action ni aucune opération d’aménagement qui justifierait la décision de préemption. La décision se réfère en outre à la délibération communautaire du 3 juin 2021 relative à la constitution d’une réserve foncière pour l’habitat. Toutefois, cette délibération n’est pas produite à l’instance de sorte qu’elle ne permet pas plus d’apprécier la réalité du projet litigieux. Enfin, si l’administration s’est référée, dans la décision attaquée, à une réunion du 21 juin 2022 entre les services de la commune de Saint-Trojan-les-Bains et le service habitat de la communauté de communes de l’île d’Oléron qui aurait identifié les trois parcelles litigieuses comme des « gisements fonciers permettant la réalisation des objectifs » Oléron 2035 « et de » constitution de réserve foncière pour l’habitat « , le contenu des échanges résultant de cette réunion n’est matérialisé par aucune pièce du dossier existante à la date de la décision attaquée de sorte qu’elle ne peut révéler, en tant que tel, la réalité du projet litigieux à cette date. En particulier, la capture d’écran produite par l’administration qui révèle une carte sur laquelle est identifiée en rouge la parcelle préemptée n’est ni datée, ni ne contient aucune légende permettant d’en comprendre le sens. En tout état de cause, il est constant qu’à cette même date les parcelles préemptées étaient situées en zone UL du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Saint-Trojan-les-Bains au sein de laquelle seules » les constructions à caractère commercial, hôtelier ou para-hôtelier ainsi que les équipements sportifs, de remise en forme, et de services directement liés à ces activités " étaient autorisées et les constructions à usage d’habitation interdites. La circonstance que l’administration indique en défense qu’une modification du PLU était en cours à la date de la décision de préemption litigieuse est sans influence sur la légalité de cette dernière.

13. Dans ces conditions, la communauté de communes de l’île d’Oléron ne justifie pas suffisamment, à la date de la décision attaquée, de la réalité d’un projet d’action ou d’une opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme.

14. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen des requêtes n° 2300065 et n° 2300097 n’est susceptible d’entraîner l’annulation de la décision attaquée.

15. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI d’Oléron et la SAS Nexity IR Programmes Loire sont fondées à demander l’annulation de l’arrêté du 25 novembre 2022 par lequel le président de la communauté de communes de l’Ile d’Oléron a décidé d’exercer le droit de préemption urbain sur les parcelles cadastrées section B numéros 2705, 2706 et 2707 situées au lieu-dit « Les Cleunes » sur le territoire de la commune de Saint-Trojan-les-Bains.

Sur les frais liés au litige :

16. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle aux conclusions de la communauté de communes de l’île d’Oléron dirigées contre la SCI d’Oléron et la SAS Nexity IR Programmes Loire qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes.

17. Il y a lieu en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la communauté de communes de l’île d’Oléron, d’une part, la somme de 1 500 euros à verser à la SCI d’Oléron au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens dans l’instance n° 2300065 et, d’autre part, la somme de 1 500 euros à verser à la SAS Nexity IR Programmes Loire au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens dans l’instance n° 2300097.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 25 novembre 2022 par lequel le président de la communauté de communes de l’île d’Oléron a décidé d’exercer le droit de préemption urbain sur les parcelles cadastrées section B numéros 2705, 2706 et 2707 situées au lieu-dit « Les Cleunes » sur le territoire de la commune de Saint-Trojan-les-Bains, est annulé.

Article 2 : La communauté de communes de l’île d’Oléron versera à la SCI d’Oléron et à la SAS Nexity IR Programmes Loire, chacune, la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière d’Oléron, à la société par actions simplifiée Nexity IR Programmes Loire et à la communauté de communes de l’île d’Oléron.

Copie en sera adressée à la maire de Saint-Trojan-les-Bains et au préfet de la Charente-Maritime.

Délibéré après l’audience du 24 juin 2025, à laquelle siégeaient :

M. Campoy, président,

M^me Bréjeon, première conseillère,

M. Raveneau, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 juillet 2025.

Le rapporteur,

signé

F. RAVENEAU

Le président,

signé

L. CAMPOY La greffière,

signé

D. GERVIER

La République mande et ordonne au préfet de la Charente-Maritime en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

La greffière,

signé

D. GERVIER

2 – 2300097