Vu la procédure suivante :

Par une requête et deux mémoires, enregistrés les 26 avril 2024, 12 juillet 2024 et 16 octobre 2024, la société civile immobilière Skol Gwechall, représentée par la SELARL Athena Avocats Associés, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 20 décembre 2023 par lequel le maire de la commune d’Audierne a refusé de lui délivrer un permis en vue de démolir une maison d’habitation située sur la parcelle cadastrée section ZM n° 258, ainsi que la décision du 28 février 2024 rejetant son recours gracieux du 16 février 2024 ;

2°) d’enjoindre au maire de la commune d’Audierne de lui délivrer le permis de démolir sollicité ;

3°) de mettre à la charge de la commune d’Audierne le versement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— sa requête est recevable ; elle a intérêt pour agir ; la communication de l’avis défavorable de l’Architecte des bâtiments de France de nature à déclencher le délai de recours administratif préalable obligatoire n’est intervenue que le 13 juin 2024, et elle a en tout état de cause effectué ce recours préalablement à l’introduction de sa requête le 23 avril 2024, recours rejeté par décision du préfet du 16 septembre 2024 ;

— l’arrêté litigieux n’est pas motivé en droit ;

— l’arrêté litigieux méconnaît les dispositions de l’article L. 451-2 du code de l’urbanisme dès lors que la démolition de l’immeuble en cause est le seul moyen de mettre fin à sa ruine.

Par trois mémoires en défense, enregistrés les 13 juin 2024, 17 septembre 2024 et 17 janvier 2025, la commune d’Audierne, représentée par la SELARL Lexcap, conclut au rejet de la requête et à ce que la société requérante soit condamnée à lui verser une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable faute d’avoir été précédée d’un recours administratif préalable obligatoire conformément aux dispositions de l’article L. 632-2 du code du patrimoine et de l’article R. 424-14 du code de l’urbanisme ; elle prend acte du rejet par le préfet du recours administratif préalable obligatoire ;

— en raison de l’avis défavorable de l’Architecte des bâtiments de France, elle était en situation de compétence liée pour refuser le permis de démolir ; il en résulte que l’ensemble des moyens sont inopérants ;

— à titre subsidiaire, les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code du patrimoine ;

— le code de la construction et de l’habitation ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Grondin,

— les conclusions de M. Vennéguès, rapporteur public,

— et les observations de M^e Oueslati, de la SELARL Lexcap, représentant la commune d’Audierne.

Considérant ce qui suit :

1. La société Skol Gwechall, spécialisée dans l’activité de location de terrains et d’autres biens immobiliers, est propriétaire d’un ensemble immobilier situé rue de Surcouf sur le territoire de la commune d’Esquibien, commune déléguée de la commune nouvelle d’Audierne. L’un des bâtiments de cet ensemble, cadastré section ZM n° 258, est mitoyen avec un immeuble appartenant à M. B. A la suite d’infiltrations d’eau, un arrêté portant sur la mise en sécurité relative à un danger imminent a été pris par le maire de la commune d’Audierne le 4 mars 2021 et une expertise judiciaire dont le rapport a été déposé le 10 juillet 2023 a été prescrite. Le maire de la commune d’Audierne a pris un nouvel arrêté, le 4 janvier 2023, portant sur la mise en sécurité relative à un danger imminent, conduisant la société Skol Gwechall à déposer, le 17 octobre 2023, un permis en vue de démolir ce bâtiment. Par la présente requête, elle demande au tribunal, d’annuler l’arrêté du 20 décembre 2023 par lequel le maire de la commune d’Audierne a refusé de lui délivrer ce permis de démolir, ainsi que la décision du 28 février 2024 rejetant son recours gracieux du 16 février 2024.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. L’institution d’un recours administratif, préalable obligatoire à la saisine du juge, vise à laisser à l’autorité compétente pour en connaître le soin d’arrêter définitivement la position de l’administration. Pour autant, dès lors que le recours administratif obligatoire a été adressé à l’administration préalablement au dépôt de la demande contentieuse, la circonstance que cette dernière demande ait été présentée de façon prématurée, avant que l’autorité administrative ait statué sur le recours administratif, ne permet pas au juge administratif de la rejeter comme irrecevable si, à la date à laquelle il statue, est intervenue une décision, expresse ou implicite, se prononçant sur le recours administratif.

3. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que la société Skol Gwechall a régulièrement exercé le recours administratif préalable obligatoire à l’encontre de l’avis négatif de l’Architecte des bâtiments de France, prévu par les dispositions des articles L. 632-2 du code du patrimoine et R. 424-14 du code de l’urbanisme, le 23 avril 2024. Si l’introduction de la présente requête le 26 avril suivant était prématurée en absence de décision du préfet de région, il est constant que le préfet de la région Bretagne a expressément rejeté ce recours le 16 septembre 2024. Il en résulte qu’une décision de rejet est bien intervenue à la date du présent jugement. Par suite, la commune d’Audierne n’est pas fondée à soutenir que la requête de la société Skol Gwechall est irrecevable faute d’avoir été précédée d’un recours administratif préalable obligatoire régulier.

Sur les conclusions d’annulation :

En ce qui concerne le cadre juridique opposable :

4. Aux termes de l’article L. 425-1 du code de l’urbanisme : « Lorsque les constructions ou travaux mentionnés aux articles L. 421-1 à L. 421-4 sont soumis, en raison de leur emplacement, de leur utilisation ou de leur nature, à un régime d’autorisation ou à des prescriptions prévus par d’autres législations ou réglementations que le code de l’urbanisme, () le permis de démolir () tient lieu d’autorisation au titre de ces législations ou réglementations, dans les cas prévus par décret en Conseil d’Etat, dès lors que la décision a fait l’objet d’un accord de l’autorité compétente ». Aux termes de l’article R. 425-1 du même code : « Lorsque le projet est situé dans les abords des monuments historiques, () le permis de démolir () tient lieu de l’autorisation prévue à l’article L. 621-32 du code du patrimoine si l’architecte des Bâtiments de France a donné son accord, le cas échéant assorti de prescriptions motivées () ». Aux termes de l’article R. 421-28 de ce code : « Doivent en outre être précédés d’un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction : () b) Située dans les abords des monuments historiques définis à l’article L. 621-30 du code du patrimoine ou inscrite au titre des monuments historiques () ».

5. Aux termes de l’article L. 621-30 du code du patrimoine : « I. – Les immeubles ou ensembles d’immeubles qui forment avec un monument historique un ensemble cohérent ou qui sont susceptibles de contribuer à sa conservation ou à sa mise en valeur sont protégés au titre des abords. / La protection au titre des abords a le caractère de servitude d’utilité publique affectant l’utilisation des sols dans un but de protection, de conservation et de mise en valeur du patrimoine culturel. / II. – La protection au titre des abords s’applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, situé dans un périmètre délimité par l’autorité administrative dans les conditions fixées à l’article L. 621-31. Ce périmètre peut être commun à plusieurs monuments historiques () ». Aux termes de l’article L. 621-32 du même code : « Les travaux susceptibles de modifier l’aspect extérieur d’un immeuble, bâti ou non bâti, protégé au titre des abords sont soumis à une autorisation préalable. / L’autorisation peut être refusée ou assortie de prescriptions lorsque les travaux sont susceptibles de porter atteinte à la conservation ou à la mise en valeur d’un monument historique ou des abords. / Lorsqu’elle porte sur des travaux soumis à formalité au titre du code de l’urbanisme ou au titre du code de l’environnement, l’autorisation prévue au présent article est délivrée dans les conditions et selon les modalités de recours prévues aux articles L. 632-2 et L. 632-2-1 ». Aux termes de l’article L. 632-2 de ce code : « I. – L’autorisation prévue à l’article L. 632-1 est () subordonnée à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France, le cas échéant assorti de prescriptions motivées. A ce titre, ce dernier s’assure du respect de l’intérêt public attaché au patrimoine, à l’architecture, au paysage naturel ou urbain, à la qualité des constructions et à leur insertion harmonieuse dans le milieu environnant. () Tout avis défavorable de l’architecte des Bâtiments de France rendu dans le cadre de la procédure prévue au présent alinéa comporte une mention informative sur les possibilités de recours à son encontre et sur les modalités de ce recours. / Le () permis de démolir () tient lieu de l’autorisation prévue à l’article L. 632-1 du présent code si l’architecte des Bâtiments de France a donné son accord, dans les conditions prévues au premier alinéa du présent I () ».

6. Aux termes de l’article R. 424-14 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, le demandeur peut, en cas () de refus de permis fondé sur un refus d’accord de l’architecte des Bâtiments de France, saisir le préfet de région, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, d’un recours contre cette décision dans le délai de deux mois à compter de la notification () du refus. () / Le préfet de région adresse notification de la demande dont il est saisi au maire s’il n’est pas l’autorité compétente, et à l’autorité compétente en matière d’autorisations d’urbanisme. / Le délai à l’issue duquel le préfet de région est réputé avoir confirmé la décision de l’autorité compétente en cas de recours du demandeur est de deux mois à compter de la réception de ce recours. / Si le préfet de région infirme le refus d’accord de l’architecte des Bâtiments de France, l’autorité compétente en matière d’autorisations d’urbanisme statue à nouveau dans le délai d’un mois suivant la réception de la décision du préfet de région ».

7. Aux termes de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation : " L’autorité compétente prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la réalisation, dans le délai qu’elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances : / 1° La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ; / 2° La démolition de tout ou partie de l’immeuble ou de l’installation ; / () L’arrêté ne peut prescrire la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter que s’il n’existe aucun moyen technique de remédier à l’insalubrité ou à l’insécurité ou lorsque les travaux nécessaires à cette résorption seraient plus coûteux que la reconstruction () ".

8. Aux termes de l’article L. 451-2 du code de l’urbanisme : « Le permis de démolir ne peut être refusé lorsque la démolition est le seul moyen de mettre fin à la ruine de l’immeuble ».

9. Il résulte des dispositions précitées que le pétitionnaire doit, avant de former un recours pour excès de pouvoir contre un refus de permis de démolir portant sur un immeuble situé dans un périmètre délimité au titre des abords et faisant suite à un avis négatif de l’Architecte des bâtiments de France, saisir le préfet de région d’une contestation de cet avis. L’avis émis par le préfet, qu’il soit exprès ou tacite, se substitue à celui de l’Architecte des bâtiments de France. Lorsque le préfet infirme l’avis défavorable de l’Architecte des bâtiments de France, l’autorité compétente doit statuer à nouveau sur la demande de permis de démolir dans un délai d’un mois à compter de la réception du nouvel avis, cette nouvelle décision se substituant alors au refus de permis de démolir précédemment opposé. Lorsque le préfet confirme l’avis défavorable de l’Architecte des bâtiments de France, l’autorité compétente n’a pas à se prononcer à nouveau sur la demande de permis de démolir et le délai de recours contentieux contre le refus de permis de démolir court à compter de la notification de la décision du préfet confirmant l’avis défavorable de l’Architecte des bâtiments de France. Si l’autorité compétente prend néanmoins une nouvelle décision de refus, cette dernière est purement confirmative du refus initialement opposé.

10. Ainsi, quels que soient les moyens sur lesquels son recours est fondé, le pétitionnaire n’est pas recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre la décision de refus de permis de démolir portant sur un immeuble situé dans un secteur sauvegardé ou dans le champ de visibilité d’un édifice classé ou inscrit au titre des monuments historiques faisant suite à un avis négatif de l’Architecte des bâtiments de France s’il n’a pas, préalablement, saisi le préfet de la région Bretagne, selon la procédure spécifique définie à l’article R. 424-14 du code de l’urbanisme précité.

11. L’ouverture d’un tel recours administratif n’a ni pour objet ni pour effet de permettre l’exercice d’un recours contentieux contre l’avis de l’Architecte des bâtiments de France, dont la régularité et le bien-fondé, de même que ceux, le cas échéant, de la décision du préfet de région qui s’y substitue, ne peuvent être contestés qu’à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre la décision de refus du permis de construire et présenté par une personne ayant un intérêt pour agir.

En ce qui concerne la compétence liée du maire :

12. Il résulte des dispositions citées aux points 4 à 7 qu’en cas d’avis négatif de l’Architecte des bâtiments de France à une démolition projetée, lequel est conforme en application de l’article L. 632-2 du code du patrimoine, l’autorité administrative est tenue de rejeter la demande de permis de démolir y afférant.

13. En l’espèce, il est constant que le projet de démolition litigieux de la société requérante se trouve à l’intérieur du périmètre délimité des abords de l’Eglise Saint-Onneau qui est un monument historique, et est en situation de covisibilité avec celle-ci. Dès lors, l’avis défavorable de l’Architecte des bâtiments de France était bien un avis conforme et le maire, dont la compétence est liée conformément aux dispositions précitées du dernier alinéa de l’article L. 642-6 du code du patrimoine et de l’article R. 425-1 du code de l’urbanisme, était tenu de refuser le permis de démolir. Il en résulte que les vices propres de la décision du maire ne peuvent être contestés qu’en tant qu’ils remettent en cause cette compétence liée. Par suite, le moyen tiré de ce que l’arrêté litigieux ne serait pas motivé en droit doit être écarté comme inopérant.

En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions de l’article L. 451-2 du code de l’urbanisme :

14. La société Skol Gwechall soutient, en se fondant sur le rapport d’expertise judiciaire de M. A du 10 juillet 2023, que de nombreuses attaques fongiques affectent l’immeuble litigieux, que la ruine des planchers hauts en rez-de-chaussée et en R+1 est imminent dès lors qu’ils sont déjà partiellement effondrés, qu’un effondrement d’un plancher suspendu d’un seul côté par les solives est en cours, que le site est très dangereux, et que sa situation financière ne lui permet pas d’entreprendre les travaux conservatoires et réparatoires fixés à près de 280 200 euros par l’expert, alors en tout état de cause qu’un architecte et un maitre d’œuvre ont conclu que seule la démolition de l’ouvrage était envisageable compte tenu de l’état du bâtiment, et enfin que les travaux préconisés par l’expertise impliquent la démolition d’une partie du bâtiment rendant nécessaire la délivrance d’un permis de démolir. Elle en conclut que le bâtiment litigieux se trouve dans un état de ruine auquel seule la démolition peut mettre un terme au sens de l’article L. 451-2 du code de l’urbanisme.

15. Toutefois, il ressort des conclusions du rapport d’expertise judiciaire que les désordres affectant le bâtiment litigieux, qui « sont la conséquence d’un état de dégradation avancé de l’immeuble () consécutif à de grave insuffisance et une absence totale d’entretien depuis 2004, soit environ 18 années », ne nécessitent pas sa démolition et peuvent au contraire faire l’objet de mesures conservatoires et de travaux de sécurisation puis de travaux réparatoires, chiffrés à 280 215,33 euros TTC. Contrairement à ce que soutient la société requérante, ces travaux n’impliquent pas de démolir l’aspect extérieur de l’immeuble nécessitant impérativement l’obtention d’un permis de construire dès lors qu’ils portent sur des réfections de couvertures, de planchers et d’enduits, des remplacements de menuiseries, de la rénovation des réseaux et de l’isolation, et des traitements fongicides. De même, la société Skol Gwechall n’a pas produit les conclusions ou les avis de l’architecte et du maître d’œuvre contactés tendant à démontrer que seule la démolition de l’ouvrage était envisageable compte tenu de l’état du bâtiment. Enfin la circonstance, au demeurant non établie, que la situation financière de la société requérante ne permet pas de prendre en charge les frais des travaux conservatoires et réparatoires est sans incidence sur la caractérisation en ruine de l’immeuble litigieux, au sens des dispositions invoquées. Dans ces conditions, l’état de ruine allégué par la société requérante n’est pas établi. Par suite, c’est à bon droit et sans commettre d’erreur d’appréciation que le maire d’Audierne a refusé, par la décision contestée, de délivrer un permis de démolir à société Skol Gwechall.

16. Il résulte de tout ce qui précède qu’il n’y a pas lieu d’annuler l’arrêté du 20 décembre 2023, ni la décision du 28 février 2024 rejetant le recours gracieux de la société Skol Gwechall du 16 février 2024.

Sur les conclusions d’injonction :

17. Le présent jugement, qui rejette les conclusions d’annulation de la société Skol Gwechall, n’appelle aucune mesure d’exécution. Par suite il y a lieu de rejeter ses conclusions d’injonction.

Sur les frais liés au litige :

18. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme de 5 000 euros sollicitée par la société Skol Gwechall au titre des frais qu’elle a exposés et non compris dans les dépens soit mise à la charge de la commune d’Audierne, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance.

19. Par ailleurs, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la société Skol Gwechall, partie perdante dans la présente instance, une somme de 1 500 euros au profit de la commune d’Audierne au titre des frais qu’elle a exposés et non compris dans les dépens.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la société Skol Gwechall est rejetée.

Article 2 : La société Skol Gwechall versera une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Skol Gwechall et à la commune d’Audierne.

Copie en sera adressé pour information au préfet de la région Bretagne.

Délibéré après l’audience du 12 mai 2025 à laquelle siégeaient :

M. Radureau, président,

M. Grondin, premier conseiller,

M^me Villebesseix, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 mai 2025.

Le rapporteur,

signé

T. Grondin

Le président,

signé

C. Radureau

Le greffier,

signé

N. Josserand

La République mande et ordonne au préfet du Finistère en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

No 2402450