Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 13 mai, 3 septembre 2022, 30 mai 2024 et 14 mai 2025, M. A B, représenté par M^e Dubreuil, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 23 novembre 2021 par lequel le maire de Saint-Malo a délivré à la SCI Roc’h un permis de construire pour la démolition partielle d’une habitation, réhabilitation et extension située au 11 rue de la Roche ainsi que la décision de rejet de son recours gracieux datée du 11 mars 2022 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Malo la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— il dispose d’un intérêt à agir ;

— l’arrêté attaqué est entaché d’incompétence ;

— il méconnaît l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme ;

— il méconnaît l’article L. 121-16 du code de l’urbanisme ;

— il méconnaît l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme ;

— il méconnaît l’article UE3 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Saint-Malo ;

— il méconnaît l’article UE9 du même règlement ;

— il méconnaît l’article UE12 du même règlement.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 30 juin et 27 septembre 2022, la commune de Saint-Malo, représentée par la SELARL Cabinet Coudray, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 2 500 euros soit mise à la charge de M. B au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable dès lors que, d’une part le requérant ne justifie pas du caractère régulier de l’occupation ou de la détention du bien et, d’autre part, il n’a pas intérêt à agir ;

— les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 21 septembre 2022, 3 juillet 2024, 11 février et 12 juin 2025, la SCI Roc’h, représentée par M^e Rouhaud de la SELARL Lexcap conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. B au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable dès lors que le requérant ne dispose pas d’un intérêt à agir ;

— les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code général de la propriété des personnes publiques ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Le Berre ;

— les conclusions de M. Vennéguès, rapporteur public.

— et les observations de M^e Dubreuil, représentant M. B, de M^e Rouxel, représentant la commune de Saint-Malo, de M^e Rouhaud, représentant la SCI Roc’h.

Une note en délibéré, présentée pour la SCI Roc’h, a été enregistrée le 30 juin 2025.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 23 novembre 2021, le maire de Saint-Malo a délivré à la SCI Roc’h un permis de construire pour la démolition partielle, la réhabilitation et l’extension d’une habitation située au 11 rue de la Roche. M. B a effectué un recours gracieux à l’encontre de cet arrêté lequel a été explicitement rejeté le 11 mars 2022. Par la présente requête, M. B demande l’annulation de cet arrêté ainsi que de la décision de rejet de son recours gracieux.

Sur la recevabilité de la requête :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. / Le présent article n’est pas applicable aux décisions contestées par le pétitionnaire. ».

3. M. B est propriétaire d’une maison d’habitation située au 8 rue de la Roche à Saint-Malo soit à proximité immédiate du terrain d’assiette du projet. Le permis de construire litigieux autorise la démolition partielle d’une maison d’habitation ainsi que sa réhabilitation et l’ajout d’une extension avec création d’une surface de plancher de 53,13 m². Si la parcelle concernée comporte déjà un bâti, il résulte des pièces du dossier que l’autorisation d’urbanisme délivrée aura pour effet de créer de nouvelles vues depuis la maison d’habitation de M. B. Dès lors, cette construction est susceptible de générer une atteinte aux conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien que détient M. B. Par suite, la première fin de non-recevoir opposée en défense doit être écartée.

4. Aux termes de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme : « Les requêtes dirigées contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code doivent, à peine d’irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l’ article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation , du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l’occupation ou de la détention de son bien par le requérant. () ».

5. En l’espèce, M. B a transmis, à l’instance, le titre de propriété de sa maison. Cette seconde fin de non-recevoir doit dès lors être, également, écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

6. Aux termes de l’article UE3 du règlement du PLU de la commune de Saint-Malo : " (). Dispositions applicables aux zones UE. / A) Accès (). / 2) Configuration. / a) Les accès doivent être en nombre limité, localisés et configurés en tenant compte des critères suivants : / – La topographie et morphologie des lieux dans lesquels s’insère la construction ; / – La nature des voies sur lesquelles les accès sont susceptibles d’être aménagés afin de préserver la sécurité des personnes (visibilité, vitesse sur voie, intensité du trafic) ; / – le type de trafic engendré par la construction (fréquence journalière et nombres de véhicules accédant à la construction, type de véhicules concernés) ; / – Les conditions permettant l’entrée et la sortie des véhicules dans le terrain sans manœuvre sur la voie de desserte. / – le stationnement existant sur la voie de desserte ; / – le règlement de voirie de la ville de Saint-Malo () « . Aux termes de l’article UE12 du même règlement : » I – Dispositions générales. () / 2) Taille des places. / Les places de stationnement doivent avoir pour dimensions minimales 2.30 mètres sur 5 mètres, avec un dégagement minimum de 5 mètres pour permettre les manœuvres. Ces dimensions doivent être libres de tout encombrement par des murs et piliers ".

7. Le projet litigieux prévoit un accès au garage à l’ouest de la maison et le règlement du PLU impose une aire de dégagement de 5 m pour chaque place de stationnement. Or, en l’espèce, il est établi que la voie publique concernée ne comporte pas, devant ledit garage, une largeur d’au moins 5 mètres. De surcroit, les requérants démontrent que si le pétitionnaire respectait les dimensions minimales des places de stationnement imposées par le règlement du PLU, la place de stationnement la plus proche de la voie publique déborderait nécessairement sur celle-ci ne permettant ainsi pas d’espace de dégagement supplémentaire à l’intérieur du terrain d’assiette du projet. Par conséquent, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UE3 du règlement du PLU de Saint-Malo doit être accueilli.

8. Aux termes de l’article UE9 du règlement du PLU de Saint-Malo : « La surface maximale d’emprise des constructions par rapport à la superficie de l’unité foncière est fixée à : () / – 20 % en zone UEf. Toutefois, hors projet de construction neuve, la surface maximale d’emprise des constructions par rapport à la superficie de l’unité foncière est fixée à 85 % pour les unités foncières d’une superficie inférieure ou égale à 200 m² ».

9. La notion d’extension se caractérise par un lien physique et un lien fonctionnel de la construction projetée avec la construction existante. L’extension envisagée doit également présenter des dimensions inférieures à la construction existante.

10. En l’espèce, l’arrêté attaqué du 23 novembre 2021 autorise la démolition partielle, la réhabilitation et l’extension d’une maison d’habitation. Classé en zone UEf, le terrain d’assiette du projet présente une superficie globale de 146,9 m² et, le projet litigieux crée une surface de plancher de 53,13 m² pour 86,4 m² d’existant. Il ressort des pièces du dossier que la construction projetée emportera une démolition particulièrement importante de la construction existante alors que, pourtant, l’emprise au sol et le volume global de la construction sont peu ou prou doublés par rapport à la construction initiale. Ainsi, les murs qui constituent le volume principal de la maison feront, pour une bonne partie, l’objet d’une démolition ainsi que la totalité des planchers existants de l’étage, la toiture et la charpente. Les ouvertures et menuiseries extérieures seront également modifiées. Eu égard à l’importance des transformations envisagées, il apparaît que la construction envisagée sera radicalement différente du bâti existant tant dans sa volumétrie que dans son aspect extérieur. Par conséquent, la construction envisagée n’a pas réellement de lien fonctionnel avec la construction initiale et elle ne présente pas non plus des dimensions inférieures à ce qui restera de la construction initiale. Il s’ensuit que le permis de construire délivré a autorisé la construction d’une « construction neuve » au sens du règlement du PLU de Saint-Malo et le moyen doit être accueilli.

11. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen de la requête n’est de nature à fonder l’annulation de cet arrêté.

12. Il résulte de tout ce qui précède que l’arrêté du 23 novembre 2021 doit être annulé ainsi que la décision du 11 mars 2022.

Sur les frais liés à l’instance :

13. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que le requérant, qui n’a pas la qualité de partie perdante, verse à la commune de Saint-Malo et à la SCI Roc’h, la somme que ceux-ci demandent au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens.

14. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge solidaire de la commune de Saint-Malo et de la SCI Roc’h le versement au requérant d’une somme de 1 500 euros au titre des mêmes dispositions.

D É C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 21 novembre 2021 et la décision de recours gracieux du 11 mars 2022 sont annulés.

Article 2 : La commune de Saint-Malo et la SCI Roc’h verseront solidairement une somme de 1 500 euros à M. B au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions de la commune de Saint-Malo et de la SCI Roc’h présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. A B, à la SCI Roc’h et à la commune de Saint-Malo.

Copie en sera adressée, en application de R. 751-10 du code de justice administrative au procureur de la République auprès du tribunal judiciaire de Saint-Malo.

Délibéré après l’audience du 30 juin 2025, à laquelle siégeaient :

M. Tronel, président,

M. Terras, premier conseiller,

M^me Le Berre, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 juillet 2025.

La rapporteure,

Signée

A. Le Berre

Le président,

Signé

N. Tronel

La greffière,

Signé

E. Douillard

La République mande et ordonne au préfet d’Ille-et-Vilaine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

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