Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés le 2 octobre 2024, le 28 janvier 2025, le 25 avril 2025 et le 19 mai 2025, la société Maison Camp David, représentée par le cabinet August Debouzy demande au tribunal :

1°) d’annuler la décision n°2024-834 CE du conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy du 26 juin 2024 accordant un permis de construire PC n° 971123 24 00091 à M. A… B… ;

2°) de mettre à la charge de la collectivité la somme de 10 000 euros à lui verser au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le dossier de demande de permis de construire est incomplet ;

- la décision méconnait l’article U5 du règlement de la carte d’urbanisme ;

- la décision méconnait l’article U6 du règlement de la carte d’urbanisme et de l’article 114-6 du code de l’urbanisme de Saint-Barthélemy ;

- la décision méconnait l’article U7 du règlement de la carte d’urbanisme ;

- la décision méconnait l’article U8 du règlement de la carte d’urbanisme.

- la décision méconnait l’article U10 du règlement de la carte d’urbanisme.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 23 avril 2025 et le 30 juin 2025, la collectivité de Saint-Barthélemy, représentée par M^e Destarac, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge de la société requérante le versement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- à titre principal, la requête est irrecevable en l’absence d’intérêt à agir ;

- à titre subsidiaire, les moyens soulevés ne sont pas fondés ;

- à titre très subsidiaire, il doit être fait application des articles L.600-5 et L.600-5-1 du code de l’urbanisme

Par des mémoires, enregistrés le 28 novembre 2024, le 14 avril 2025 et le 3 juin 2026, M. A… B…, représenté par le cabinet UGGC Avocats, a présenté des observations et sollicité la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Par une lettre du 26 février 2025, les parties ont été informées, en application de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative, de la période à laquelle il était envisagé d’appeler l’affaire à une audience et que l’instruction pourrait être close à partir du 25 avril 2025 sans information préalable.

Une ordonnance portant clôture de l’instruction immédiate a été prise le 5 septembre 2025.

Par une lettre du 18 mai 2026, les parties ont été informées qu’en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, que le tribunal était susceptible de surseoir à statuer sur les conclusions de la requête dans l’attente de la régularisation des vices tirés de la méconnaissance de l’article U3 du règlement de la carte d’urbanisme de Saint-Barthélemy, et invitées à présenter leurs observations dans un délai de cinq jours.

Des observations présentées par la société Maison Camp David et M. B… ont été communiquées le 22 mai 2026.

Par une lettre du 22 mai 2026, les parties ont été informées qu’en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, que le tribunal était susceptible de surseoir à statuer sur les conclusions de la requête dans l’attente de la régularisation des vices tirés de la méconnaissance de l’article U6 du règlement de la carte d’urbanisme de Saint-Barthélemy, et invitées à présenter leurs observations.

Des observations présentées par la société Maison Camp David et M. B… ont été communiquées le 27 mai 2026.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme, de la construction et de l’habitation de Saint-Barthélemy

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Ceccarelli, première conseillère,

- les conclusions de M^me Créantor, rapporteure publique,

- les observations de M^e Billery, représentant la société requérante ;

- les observations de M^e Destarac, représentant la collectivité de Saint-Barthélemy ;

- et les observations de M^e Marx, représentant M. B….

Une note en délibérée enregistrée le 30 mai2026 pour M. B… n’a pas été communiquée.

Considérant ce qui suit :

Par une délibération n°2024-834 CE, le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy du 26 juin 2024 a accordé à M. B… un permis de construire n° PC 971123 24 00091 pour la construction d’une maison de deux chambres avec piscine en partie haute du terrain et d’un bungalow indépendant avec une piscine en partie basse sur le terrain sis à Saint-Jean, parcelle AP1244, d’une surface de plancher de 95,75 m². Par la présente requête, la société Maison Camp David demande au tribunal d’annuler cette décision.

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation .».

Il résulte de ces dispositions que le propriétaire d’un terrain non construit est recevable quand bien même il ne l’occuperait ni ne l’exploiterait, à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager si au vu des éléments versés au dossier, il apparaît que la construction projetée est eu égard à ses caractéristiques et à la configuration des lieux en cause, de nature à affecter directement les conditions de jouissance d’un bien.

En l’espèce, la société Maison Camp David fait valoir qu’en considération de leur emplacement, de leur hauteur, de leur vue plongeante sur ses parcelles, les constructions autorisées par le permis attaqué impacteront directement les conditions d’occupation et de jouissance des habitations qu’elle prévoit de construire, en conformité avec le permis n°2024-006 CE qui lui a été délivré le 17 janvier 2024. Ainsi, bien que sa parcelle ne soit pas encore construite, la société requérante est fondée à se prévaloir notamment d’un préjudice de jouissance lié aux vis-à-vis qu’occasionneront les constructions projetées. Par suite, dès lors qu’elle justifie suffisamment d’un intérêt à agir, la fin de non-recevoir invoquée en défense doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, l’article U 6 du règlement de la carte d’urbanisme prévoit que dans la zone UR : la surface de plancher maximale autorisée pour une surface inférieure à 1000m2 est fixée à 20 % de la surface constructible de l’unité foncière, à laquelle s’ajoute un bonus constant de 50m². Il ajoute que : « Les règles qui limitent les droits à construire, en cas de division d’une unité foncière, définies par les articles 114-6 et 114-7 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy sont applicables dans les zones UV, UR et URa ». Aux termes de l’article 114-6 du code de l’urbanisme, de la construction et de l’habitation de Saint-Barthélemy : « Dans les zones où ont été fixées une ou des densités de construction, le règlement de la carte d’urbanisme peut prévoir qu’en cas de division d’une unité foncière, pendant un délai de dix ans à compter du détachement : 1° La somme des droits à construire applicables à l’ensemble des terrains issus de la division ne peut excéder les droits à construire qui étaient applicables au terrain initial ; (…) ». Toutefois, aux termes de l’article 114-7 du même code ; « Par dérogation à l’article114-6, lorsque la division résulte d’une donation entre époux, pacsés et parents jusqu’au 4ème degré inclusivement ou d’un partage successoral ou acte assimilé, une résidence principale peut être édifiée, dans la limite de 120 m2 de surface plancher, sur chaque terrain issu de la division, à condition que cette construction reste conforme à la densité qui aurait été autorisée par la carte d’urbanisme si ce terrain n’était pas issu d’une division. ». La surface de plancher est définie par l’article 112-10 du code de l’urbanisme, de la construction et de l’habitation de Saint-Barthélemy, qui prévoit que : « La surface de plancher d’une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction : […] / 3° Des surfaces de plancher sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre. / Les surfaces situées dans une partie enterrée du bâtiment ne sont pas prises en compte pour le calcul de ces densités, dès lors qu’elles sont affectées au stationnement ou aux locaux techniques et ne sont pas habitables ». Par ailleurs le lexique annexé au règlement de la carte d’urbanisme définit une construction enterrée comme une « construction qui se trouve sous la terre avec quatre façades sans ouverture, sous la seule réserve d’un accès » et illustre cette définition par deux exemples, le second précisant qu’en cas d’affouillement la construction est considérée comme enterrée quand celle-ci se situe complétement sous la ligne du terrain naturel avant affouillement.

Il résulte, d’une part, de la lecture combinée de ces textes, que seules les surfaces, non habitables, situées entièrement sous la ligne du terrain naturel peuvent être déduites du calcul de la surface maximale de plancher autorisée par les règles de densité de construction.

D’autre part, les dispositions des articles 114-6 et 114-7 CHUC sont exclusives l’une de l’autre. Par suite, si le pétitionnaire d’une résidence principale est fondé à se prévaloir de la dérogation fixée par l’article 114-7 du CHUC, il ne saurait bénéficier, en sus de la surface de 120m2 ainsi acquise, d’une surface supplémentaire, issue de la règle de calcul fixée par l’article 114-6 du même code. Dans le respect de la surface maximale autorisée de 120m2, ainsi que de l’usage du bien en tant que résidence principale, la somme des droits à construire peut, toutefois, être librement répartie au sein-même du terrain d’assiette entre différentes constructions.

A titre liminaire, il résulte de l’instruction que, par une délibération du 21 mars 2023, le conseil exécutif de la collectivité a limité les droits à construire de la parcelle AP n° 1244 à 96m2 au visa de l’article 144-6 du CHUC. Or, il est constant que M. B… a acquis cette parcelle, par voie de donation successorale, à l’issue de la division d’une parcelle mère AP n° 1053, d’une superficie de 900 m², et qu’il souhaite y édifier sa résidence principale. En application des règles de densité précitées, la surface de plancher maximale autorisée sur cette parcelle mère s’élève à 230m2. Ainsi, conformément à l’article 114-7 du CHUC, le pétitionnaire dispose d’une surface maximale de plancher de 120m2, dès lors que cette superficie n’excède pas la densité qui aurait été autorisée si ce terrain n’était pas issu d’une division.

La société requérante fait valoir que la surface de plancher de 95.75 m2 prévue dans le dossier de permis litigieux est erronée, dès lors qu’elle ne prend pas en compte les surfaces de 19,8 m2 et de 7,5 m2 correspondant aux locaux techniques, qui ne sont pas enterrés. Il ressort des pièces du dossier que si ces locaux techniques sont bien situés sous une partie des constructions projetées, force est de constater qu’ils ne se trouvent pas entièrement sous la terre. Ainsi, contrairement à ce que soutient la collectivité, eu égard à la réglementation de Saint-Barthélemy rappelée au point 5 du présent jugement, ils ne sauraient être considérés comme enterrés, et leur surface doit être intégrée au calcul de la surface de plancher du projet. Par suite, dès lors qu’une fois leur surface prise en compte, la superficie globale du projet s’élève à 123.05 m2, la société requérante est fondée à soutenir que le permis délivré méconnait l’article U6 du règlement de la carte d’urbanisme.

Pour l’application des dispositions de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens invoqués par le requérant n’est, en l’état du dossier, susceptible de fonder l’annulation des permis de construire attaqués.

Sur l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé. »

Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

Le vice mentionné au point 9 du présent jugement, tiré de la méconnaissance la réglementation relative à la surface de plancher maximale autorisée sur le territoire de Saint-Barthélemy, est susceptible d’être régularisé par la délivrance d’un permis de construire modificatif, dès lors que cette régularisation n’implique pas d’apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même et ne paraît pas, en l’état du dossier, se heurter à des obstacles qui la rendraient impossible. Il y a lieu, dès lors, de surseoir à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et de fixer à six mois le délai imparti au pétitionnaire pour solliciter la régularisation de son projet.

D É C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois, à compter de la notification du présent jugement, imparti M. B… et à la collectivité de Saint-Barthélemy pour notifier au tribunal une mesure de nature à régulariser le vice tiré de de la méconnaissance de l’article U6 du règlement de la carte d’urbanisme de Saint-Barthélemy.

Article 2 : Tous droits et moyens des parties dans cette instance sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’à la fin de l’instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société Maison Camp David, à la collectivité d’outre-mer de Saint-Barthélemy et à M. A… B….

Copie en sera adressée au ministre des outre-mer et au préfet de Saint-Barthélemy et de Saint-Martin.

Délibéré après l’audience du 28 mai 2026, à laquelle siégeaient :

M. Frank Ho Si Fat, président

M^me Charlotte Ceccarelli, première conseillère,

M^me Kenza Bakhta, conseillère.

La rapporteure,

signé

C. CECCARELLI

Le président,

signé

F. HO SI FAT

La greffière,

signé

A. CETOL

La République mande et ordonne au préfet de Saint-Barthélemy et de Saint-Martin en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme

L’adjointe à la greffière en chef

signé

A. Cétol

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 juin 2026.