Vu la procédure suivante :

I. / Par une requête enregistrée le 19 avril 2024 et des mémoires enregistrés le 30 avril 2024 et le 12 septembre 2024 sous le n°2401284, M. D E, représenté par M^e Kieffer, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 23 octobre 2023 par lequel le maire de La Seyne-sur-Mer a délivré à la société Primosud un permis de construire en vue de la transformation d’un bâtiment existant en RSS/Habitat partagé inclusif et création d’un parking aérien sur un terrain cadastré 126 AN 1276 et 126 AN 232, situé 141, impasse Chartier – en zone UC du PLU – sur le territoire de la commune, ensemble la décision implicite acquise le 26 février 2024 portant rejet du recours gracieux qu’il a présenté le 26 décembre 2023 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de La Seyne-sur-Mer une somme de 5 000 euros à lui verser sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— sa requête est recevable dès lors qu’il établit sa qualité et son intérêt pour agir ainsi que la régularité de l’accomplissement des formalités de notification du recours gracieux et du recours contentieux ;

— le permis de construire émane d’une autorité incompétente faute de justification de la délégation régulière donnée à son signataire ; la délivrance de deux permis de construire distincts pour un ensemble immobilier unique méconnaît l’article L.421-6 du code de l’urbanisme ;

— un autre permis a été délivré au bénéfice de la société PP Var Côte d’Azur en vue de la construction de 9 villas avec garages sur la même assiette foncière, les pétitionnaires étant en réalité la même personne morale, et il existe entre les deux projets des liens physiques et fonctionnels qui justifiaient leur regroupement sur un permis unique dès lors que des équipements seront communs aux deux réalisations ; il s’agit ainsi d’un programme unique qui, pour permettre à l’administration de prendre sa décision au vu de la globalité du projet devait faire l’objet d’une décision unique ;

— aucune déclaration au titre de la rubrique « rejets d’eaux pluviales » de l’article R. 214-1 du code de l’environnement n’a été déposée alors que le projet porte sur un terrain d’une superficie supérieur à 1 hectare et l’expert mandaté par le requérant estime également qu’il aurait dû faire l’objet d’une déclaration loi sur l’eau ; ainsi, en vertu de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme, le dossier aurait dû le mentionner ; or, la case correspondante n’a pas été cochée sur le dossier de demande ;

— l’emplacement choisi pour le bassin de rétention méconnaît l’article UC2 du PLU ;

la configuration des lieux montre que ce bassin compromettra la stabilité des sols et aggrave le risque de glissement de terrain et d’inondation des propriétés situées en contrebas ;

— la capacité de rétention méconnaît l’article 4.3 des dispositions générales du PLU ;

— les constats et conclusions du rapport d’expertise montrent, par conséquent, que le projet méconnaît les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme alors que le dossier ne comporte aucune étude de sols permettant de s’assurer de la capacité du terrain à recevoir un bassin de cette importance ;

— l’impasse Chartier qui desservira le projet, bien que d’une largeur comprise entre 4 et 7m, n’absorbera pas les flux de circulation supplémentaires induits par la construction de 27 collectifs et 9 villas individuelles ; le chemin Aimé Genoud qui assure le débouché sur la voie publique est déjà engorgé en raison de la présence d’établissements scolaires et médico-sociaux ;

— les voies de desserte ne comportent pas de trottoirs ; les cheminements piétons permettant l’accès au parking mutualisé de 38 places ne sont pas mentionnés ; les caractéristiques des voies ne permettent pas d’assurer la sécurité incendie ;

— la hauteur du bâtiment méconnaît l’article UC10 du PLU et la création de balcons, qui n’est pas étrangère à la règle de hauteur, accroît cette non-conformité ;

— il en va de même des trois terrasses tropéziennes en toiture créées sur la façade Est,

le bâtiment n’étant pas conforme à l’article UC7 relatif à la distance par rapport aux limites séparatives ;

— le passage des canalisations d’eaux pluviales sur l’assiette d’un EBC est de nature à compromettre la conservation et la protection des boisements.

Par un mémoire en défense enregistré le 19 juillet 2024, la commune de La Seyne-sur-Mer, agissant par son maire en exercice, conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la requête ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 9 août 2024, la société Primosud, agissant par son représentant légal et représentée par M^e Fradet, conclut au rejet de la requête et demande que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge du requérant au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la requête ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 17 octobre 2024, la clôture d’instruction a été fixée à cette même date, par application des articles R. 611-11 et R. 613-1 du code de justice administrative.

Une note en délibéré présentée pour M. E a été enregistrée le 3 mars 2025.

II. / Par une requête enregistrée le 19 avril 2024 et des mémoires enregistrés le 2 mai 2024 et le 13 septembre 2024 sous le n°2401287, M^me C B, représentée par M^e Kieffer, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 23 octobre 2023 par lequel le maire de La Seyne-sur-Mer a délivré à la société Primosud un permis de construire en vue de la transformation d’un bâtiment existant en RSS/Habitat partagé inclusif et création d’un parking aérien sur un terrain cadastré

126 AN 1276 et 126 AN 232, situé 141, impasse Chartier – en zone UC du PLU – sur le territoire de la commune, ensemble la décision implicite acquise le 26 février 2024 portant rejet du recours gracieux qu’elle a présenté le 26 décembre 2023 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de La Seyne-sur-Mer une somme de 5 000 euros à lui verser sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— sa requête est recevable dès lors qu’elle établit sa qualité et son intérêt pour agir ainsi que la régularité de l’accomplissement des formalités de notification du recours gracieux et du recours contentieux ;

— le permis de construire émane d’une autorité incompétente faute de justification de la délégation régulière donnée à son signataire ;

— la délivrance de deux permis de construire distincts pour un ensemble immobilier unique méconnaît l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme ; un autre permis a été délivré au bénéfice de la société PP Var Côte d’Azur en vue de la construction de 9 villas avec garages sur la même assiette foncière, les pétitionnaires étant en réalité la même personne morale, et il existe entre les deux projets des liens physiques et fonctionnels qui justifiaient leur regroupement sur un permis unique dès lors que des équipements seront communs aux deux réalisations ; il s’agit ainsi d’un programme unique qui, pour permettre à l’administration de prendre sa décision au vu de la globalité du projet devait faire l’objet d’une décision unique ;

— aucune déclaration au titre de la rubrique « rejets d’eaux pluviales » de l’article R. 214-1 du code de l’environnement n’a été déposée alors que le projet porte sur un terrain d’une superficie supérieur à 1 hectare et l’expert mandaté par M. E estime également qu’il aurait dû faire l’objet d’une déclaration loi sur l’eau ; ainsi, en vertu de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme, le dossier aurait dû le mentionner or la case correspondante n’a pas été cochée sur le dossier de demande ;

— l’emplacement choisi pour le bassin de rétention méconnaît l’article UC2 du PLU ;

la configuration des lieux montre que ce bassin compromettra la stabilité des sols et aggrave

le risque de glissement de terrain et d’inondation des propriétés situées en contrebas ;

— la capacité de rétention méconnaît l’article 4.3 des dispositions générales du PLU ;

— les constats et conclusions du rapport d’expertise montrent, par conséquent, que le projet méconnaît les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme alors que le dossier ne comporte aucune étude de sols permettant de s’assurer de la capacité du terrain à recevoir un bassin de cette importance ;

— l’impasse Chartier qui desservira le projet, bien que d’une largeur comprise entre 4 et 7m, n’absorbera pas les flux de circulation supplémentaires induits par la construction de 27 collectifs et 9 villas individuelles ; le chemin Aimé Genoud qui assure le débouché sur la voie publique est déjà engorgé en raison de la présence d’établissements scolaires et médico-sociaux ;

— les voies de desserte ne comportent pas de trottoirs ; les cheminements piétons permettant l’accès au parking mutualisé de 38 places ne sont pas mentionnés ; les caractéristiques des voies ne permettent pas d’assurer la sécurité incendie ;

— la hauteur du bâtiment méconnaît l’article UC10 du PLU et la création de balcons, qui n’est pas étrangère à la règle de hauteur, accroît cette non-conformité ;

— il en va de même des trois terrasses tropéziennes en toiture créées sur la façade Est,

le bâtiment n’étant pas conforme à l’article UC7 relatif à la distance par rapport aux limites séparatives ;

— le passage des canalisations d’eaux pluviales sur l’assiette d’un EBC est de nature à compromettre la conservation et la protection des boisements.

Par un mémoire en défense enregistré le 29 juillet 2024, la commune de La Seyne-sur-Mer, agissant par son maire en exercice, conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la requête ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 9 août 2024, la société Primosud, agissant par son représentant légal et représentée par M^e Fradet, conclut au rejet de la requête et demande que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge du requérant au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la requête ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 17 octobre 2024, la clôture d’instruction a été fixée à cette même date, par application des articles R. 611-11 et R. 613-1 du code de justice administrative.

Une note en délibéré présentée pour M^me B a été enregistrée le 3 mars 2025.

Vu :

— les autres pièces des dossiers.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Bonmati ;

— les conclusions de M^me Faucher, rapporteure publique ;

— et les observations de M^e Kieffer, pour les requérants.

Considérant ce qui suit :

1. Par les présentes requêtes qui, étant dirigées contre la même décision et présentant à juger des questions semblables, doivent être jointes, M. E et M^me B demandent l’annulation de l’arrêté du 23 octobre 2023 par lequel le maire de La Seyne-sur-Mer a délivré à la société Primosud un permis de construire en vue de la transformation d’un bâtiment existant en RSS/Habitat partagé inclusif et création d’un parking aérien sur un terrain cadastré 126 AN 1276 et 126 AN 232, situé 141, impasse Chartier, en zone UC du PLU, sur le territoire de la commune, ensemble de la décision implicite acquise le 26 février 2024 portant rejet du recours gracieux qu’ils ont présenté le 26 décembre 2023.

Sur la légalité externe :

2. Si les requérants se prévalent de l’incompétence de l’auteur de l’acte, il ressort

de l’examen des pièces du dossier que M. A, 8ème adjoint au maire de La Seyne-sur-Mer et signataire de la décision attaquée, a reçu délégation régulière à cet effet par arrêté municipal

du 12 juin 2023 transmis en préfecture le 12 juin et régulièrement publié le 13 juin 2023. Il s’ensuit que le moyen ci-dessus énoncé doit être écarté comme manquant en fait.

3. Aux termes de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords () ».

4. Il résulte de ces dispositions que le permis de construire a pour seul objet de s’assurer de la conformité des travaux qu’il autorise avec la législation et la réglementation d’urbanisme.

Il s’ensuit, d’une part, que si une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit en principe faire l’objet d’un seul permis de construire, ces dispositions ne font pas obstacle à ce que, lorsque l’ampleur et la complexité du projet le justifient, notamment en cas d’intervention de plusieurs maîtres d’ouvrage, les éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l’objet de permis distincts, sous réserve que l’autorité administrative ait vérifié, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l’ensemble des permis délivrés. Il s’ensuit, d’autre part, que lorsque deux constructions sont distinctes, la seule circonstance que l’une ne pourrait fonctionner ou être exploitée sans l’autre, au regard de considérations d’ordre technique ou économique et non au regard des règles d’urbanisme, ne suffit pas à caractériser un ensemble immobilier unique.

5. Les requérants soutiennent qu’en raison des liens physiques et fonctionnels existant entre le programme de construction de neuf villas et celui de la transformation d’un bâtiment existant en résidence seniors, cette opération aurait dû faire l’objet d’un permis de construire unique.

6. Il ressort toutefois du dossier d’une part, que les deux projets, situés sur des parcelles cadastrales distinctes, ont un objet différent, une vocation fonctionnelle autonome l’un par rapport à l’autre et sont portés par deux maîtres d’ouvrages différents, la SAS Primosud Programmes Var Côte d’Azur et la SASU Primosud, lesquels, malgré leur proximité de fait n’en constituent pas moins des personnes morales distinctes, d’autre part et en tout état de cause, qu’ayant fait l’objet d’une instruction concomitante, le service a pu valablement s’assurer du respect des règles générales qu’aurait pu garantir un permis de construire unique, s’agissant notamment des équipements communs, voies de circulation internes et parkings ou encore des règles relatives aux logements sociaux à les supposer applicables. Il s’ensuit que le moyen invoqué doit être écarté.

7. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que, contrairement à ce que soutiennent les requérants, une déclaration dite « loi sur l’eau », au titre des rejets d’eaux pluviales et sondage, forage, a été souscrite le 1er mars 2024 au titre de l’article L. 214-3 du code de l’environnement, concernant l’intégralité des deux projets et a fait l’objet d’un accord tacite à l’expiration d’un délai de deux mois. Cette circonstance, qui, relevant d’une législation distincte, conditionne seulement l’exécution des travaux autorisés, demeure du reste, sans véritable incidence sur la légalité du permis de construire, de même que la circonstance que la case correspondante n’ait pas été cochée sur le formulaire de demande, dès lors que la formalité a été effectivement accomplie avant le début des travaux. Il s’ensuit que le moyen tiré de la violation de l’article R. 421-5 du code de l’urbanisme qui énonce les mentions à porter sur la demande, doit être écarté.

Sur la légalité interne :

8. Les requérants, invoquant la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme en vertu duquel le permis de construire peut être refusé s’il est de nature à porter atteinte à la sécurité publique, soutiennent que les ouvrages destinés au traitement des eaux pluviales seront de nature à compromettre la stabilité des sols au sens où l’interdit l’article UC2 du PLU et méconnaîtraient les préconisations de l’article 4.3 des dispositions générales du PLU.

9. Toutefois, ils s’en tiennent, au soutien de ce moyen, à se prévaloir de témoignages du voisinage dont aucune conclusion technique ne peut être tirée, de la note de synthèse établie à leur demande par un expert de justice, laquelle se borne à décrire la situation actuelle au regard des projets et à mentionner la nécessité d’une étude de sols, laquelle ne constitue pas une pièce légalement exigible et dont il n’est aucunement établi qu’elle ne sera pas effectuée préalablement à l’exécution effective des travaux et s’ils indiquent que le bassin de rétention prévu par le projet excèderait la capacité mentionnée dans les prescriptions du permis de construire, cette circonstance, qui établit au contraire les précautions prises par les pétitionnaires, n’est pas par elle-même de nature à démontrer que la gravité du risque encouru aurait justifié qu’un refus soit opposé à la demande de permis de construire. Ainsi, en l’état des pièces du dossier, compte tenu des préconisations exigées par les services compétents de la métropole TPM, lesquels, pas plus que le service instructeur, n’avaient l’obligation de se rendre sur place, dans l’avis qu’ils ont émis sur les deux projets pris dans leur ensemble, et de ce que les requérants ne contestent pas précisément la conformité des prescriptions techniques du permis de construire au règlement du PLU, la réalité et la gravité des risques allégués de glissement de terrain et d’inondation ne peuvent être tenues pour formellement démontrées.

10. Invoquant les mêmes dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme en vertu desquelles le permis de construire peut être refusé s’il est de nature à porter atteinte à la sécurité publique, les requérants soutiennent en outre que le quartier abritant de nombreux établissements scolaires, sociaux et médico-sociaux déjà générateurs d’encombrements, les flux supplémentaires de circulation automobile créés par les deux projets ne pourront être absorbés sans danger compte tenu de la voirie existante caractérisée par l’absence fréquente de trottoirs ou cheminements piétons et de possibilités de stationnement et rendront plus complexes les interventions par les services de lutte contre l’incendie.

11. Il ressort des pièces du dossier, notamment des planches photographiques, comme de la visualisation des lieux sur les données publiques librement accessibles sur le site internet Geoportail.gouv.fr, que l’impasse Chartier, qui présente une largeur comprise entre 4 et 7 m, constitue l’accès d’entrée au programme immobilier en litige. Cette impasse débouche sur le chemin Aimé Genoud, qui est une voie de desserte purement locale, d’une largeur suffisante, essentiellement fréquentée par ses riverains et par les usagers de plusieurs établissements scolaires et médico-sociaux, qui, même si des encombrements s’y forment régulièrement aux horaires scolaires, n’est pas soumise aux contraintes, notamment liées à la vitesse, de la circulation générale d’une artère de centre-ville. Il est constant, en outre, que l’impasse Chartier n’a pas vocation à constituer la voie de sortie du programme immobilier, laquelle se situera sur le chemin des Eaux d’une largeur suffisante, compte tenu du flux de circulation prévisible, et que le terrain d’assiette du programme immobilier dans son ensemble comporte une capacité suffisante de stationnement des véhicules insusceptible, dès lors, d’augmenter le stationnement anarchique sur la voie publique.

Il s’ensuit que l’accroissement prévisible de la fréquentation automobile dans le quartier, lié à la présence du projet en litige, n’apparaît pas constitutif d’une aggravation des conditions de circulation telle qu’elle serait de nature à porter une atteinte grave à la sécurité publique ni sur le plan de la sécurité des usagers des voies publiques, automobilistes ou piétons, ni en ce qui concerne les interventions des services de lutte contre l’incendie ni, enfin, s’agissant de la circulation automobile et piétonnière interne, sécurisée notamment par la prévision de l’installation d’un feu tricolore de circulation alternée, et qui, au demeurant, ne relève pas de la réglementation relative aux conditions de desserte du projet.

12. Les requérants soutiennent ensuite que les règles de hauteur du bâtiment méconnaissent l’article UC 10 du PLU aux termes duquel : « () La hauteur des constructions ne peut excéder : six mètres cinquante (6,50 mètres) à l’égout du toit et huit mètres cinquante (8,50 mètres) au faîtage. () Toutefois, des hauteurs différentes sont admises dans le cas de restauration de bâtiments existants ou de reconstruction de bâtiments détruits par un sinistre, à condition que les hauteurs du bâtiment initial ne soient pas dépassées (). ».

13. Il ressort toutefois du dossier d’une part, que, contrairement à ce qui est soutenu,

les cotes permettant de mesurer la hauteur du bâtiment à l’égout du toit et au faîtage figurent sur les plans de coupe PC03a et PC03b. D’autre part, si la pétitionnaire ne conteste pas que le bâtiment existant excède la hauteur prévue par l’article UC 10, il résulte cependant des dispositions précitées qu’elles comportent une dérogation s’agissant de la restauration de bâtiments existants, laquelle s’entend dans son acception usuelle de réfection ou remise en bon état d’un bâtiment quelconque, selon la définition qu’en donnent, par exemple, les dictionnaires Larousse et Petit Robert 1, compatible avec la vocation de la zone UC énoncée par le règlement du PLU. Il est constant que la hauteur du bâtiment initial n’étant pas dépassée, ce qui constitue l’unique condition posée à la dérogation relative à la règle de hauteur, la circonstance que le bâtiment comportera des balcons n’établit ni la méconnaissance alléguée de l’article UC 10 du PLU, ni l’aggravation de l’irrégularité entachant le bâtiment existant.

14. Les requérant font également valoir la méconnaissance de l’article UC7 du PLU aux termes duquel : « La distance des constructions comptée horizontalement de tout point d’un bâtiment au point le plus proche des limites séparatives doit être au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction par rapport au terrain naturel, avec un minimum de quatre mètres (4 m). () Toutefois, des implantations différentes peuvent être imposées ou autorisées dans le cas de restauration de bâtiments existants ou de reconstruction de bâtiments détruits par un sinistre. (). ». Si la pétitionnaire ne conteste pas que la façade Nord du projet se situe effectivement à moins de 4m des limites séparatives, il résulte cependant des dispositions précitées qu’elles comportent une dérogation s’agissant de la restauration de bâtiments existants, laquelle s’entend dans l’acception commune ci-dessus rappelée au point 13, compatible avec la vocation de la zone UC telle que l’énonce le règlement du PLU. Dès lors, la circonstance que le bâtiment comporterait trois terrasses tropéziennes n’est par elle-même de nature à établir ni la violation alléguée de l’article UC7 du PLU, ni l’aggravation de l’irrégularité entachant le bâtiment existant.

15. Si les requérants soutiennent enfin que le passage d’une canalisation d’eaux pluviales d’environ 20 m sur un espace boisé classé (EBC) situé sur la partie ouest du projet serait de nature à méconnaître les dispositions de l’article L. 113-2 du code de l’urbanisme, selon lequel

« Le classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. », ils ne l’établissent pas s’agissant, en l’espèce, d’une canalisation souterraine préexistante située en lisière de l’espace boisé classé en cause et sur laquelle le projet n’envisage aucune modification.

16. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur leur recevabilité, les requêtes susvisées de M. E et M^me B doivent être rejetées.

Sur les frais relatifs au litige :

17. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce de faire application de l’article

L. 761-2, chaque partie conservant la charge de ses propres frais d’instance.

D E C I D E :

Article 1er : Les requêtes susvisées de M. E et M^me B sont rejetées.

Article 2 : Les conclusions de la commune de La Seyne-sur-Mer et de la société Primosud tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : La présente décision sera notifiée à M. D E, à M^me C B, à la société Primosud et à la commune de La Seyne-sur-Mer.

Délibéré après l’audience du 28 février 2025, à laquelle siégeaient :

M. Sauton, président,

M^me Martin, conseillère,

M^me Bonmati, magistrate honoraire.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 mars 2025.

La rapporteure,

signé

D. Bonmati

Le président,

signé

J.F. Sauton

Le greffier,

signé

P. Bérenger

La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Et par délégation,

Le greffier.

N°2401284, 2401287