Vu la procédure suivante :

I. Par une requête n° 2203058 et deux mémoires, enregistrés les 11 novembre 2022, 26 septembre 2024 et 25 novembre 2024, qui n’a pas été communiqué, la société par actions simplifiée (SAS) Next Home Consulting, représentée par M^e Humbert-Simone, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 12 mai 2022 par lequel le maire de la commune de Ramatuelle lui a délivré un certificat d’urbanisme opérationnel négatif n° CU 083 101 22 00044 en vue de la réalisation d’une maison individuelle avec une piscine, un poolhouse et un garage sur la parcelle cadastrée section AH n° 605, sise avenue Frédéric Mistral à Ramatuelle (83 350), ensemble la décision rejetant implicitement son recours gracieux formé le 11 juillet 2022 ;

2°) d’enjoindre au maire de la commune de Ramatuelle de lui délivrer le certificat d’urbanisme opérationnel positif sollicité, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Ramatuelle une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l’arrêté attaqué est entaché d’erreur de fait dès lors que le lot n° 10 du lotissement de la plage de Pampelonne existe ;

- il est entaché d’erreur d’appréciation dès lors que le projet est compatible avec les dispositions des articles L. 121-8, 121-13 et L. 121-23 du code de l’urbanisme ;

- la suspension de l’exécution du schéma de cohérence territoriale du Golfe de Saint-Tropez est sans incidence sur l’examen de la demande de certificat d’urbanisme en litige.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 29 septembre 2023 et 25 octobre 2024, la commune de Ramatuelle, représentée par M^e Parisi, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge de la requérante la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir qu’aucun des moyens soulevés n’est fondé.

II. Par une requête n° 2203060 deux mémoires, enregistrés les 11 novembre 2022, 26 septembre 2024 et 25 novembre 2024, qui n’a pas été communiqué, M. A… B…, représenté par M^e Humbert-Simone, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 12 mai 2022 par lequel le maire de la commune de Ramatuelle lui a délivré un certificat d’urbanisme opérationnel négatif n° CU 083 101 22 00045 en vue de la réalisation d’une maison individuelle avec une piscine, un poolhouse et un garage sur la parcelle cadastrée section AH n° 605, sise avenue Frédéric Mistral à Ramatuelle (83 350), ensemble la décision rejetant implicitement son recours gracieux formé le 11 juillet 2022 ;

2°) d’enjoindre au maire de la commune de Ramatuelle de lui délivrer le certificat d’urbanisme opérationnel positif sollicité, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Ramatuelle une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- l’arrêté attaqué est entaché d’erreur de fait dès lors que le lot n° 9 du lotissement de la plage de Pampelonne existe ;

- il est entaché d’erreur d’appréciation dès lors que le projet est compatible avec les dispositions des articles L. 121-8, 121-13 et L. 121-23 du code de l’urbanisme ;

- la suspension de l’exécution du schéma de cohérence territoriale du Golfe de Saint-Tropez est sans incidence sur l’examen de la demande de certificat d’urbanisme en litige.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 29 septembre 2023 et 25 octobre 2024, la commune de Ramatuelle, représentée par M^e Parisi, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge du requérant la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir qu’aucun des moyens soulevés n’est fondé.

III. Par une requête n° 2203061 et deux mémoires, enregistrés les 11 novembre 2022, 26 septembre 2024 et 25 novembre 2024, qui n’a pas été communiqué, M. C… D…, représenté par M^e Humbert-Simone, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 12 mai 2022 par lequel le maire de la commune de Ramatuelle lui a délivré un certificat d’urbanisme opérationnel négatif n° CU 083 101 22 00046 en vue de la réalisation d’une maison individuelle avec une piscine, un poolhouse et un garage sur la parcelle cadastrée section AH n° 605, sise avenue Frédéric Mistral à Ramatuelle (83350), ensemble la décision rejetant implicitement son recours gracieux formé le 11 juillet 2022 ;

2°) d’enjoindre au maire de la commune de Ramatuelle de lui délivrer le certificat d’urbanisme opérationnel positif sollicité, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Ramatuelle une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- l’arrêté attaqué est entaché d’erreur de fait dès lors que le lot n° 10 du lotissement de la plage de Pampelonne existe ;

- il est entaché d’erreur d’appréciation dès lors que le projet est compatible avec les dispositions des articles L. 121-8, 121-13 et L. 121-23 du code de l’urbanisme ;

- la suspension de l’exécution du schéma de cohérence territoriale du Golfe de Saint-Tropez est sans incidence sur l’examen de la demande de certificat d’urbanisme en litige.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 29 septembre 2023 et 25 octobre 2024, la commune de Ramatuelle, représentée par M^e Parisi, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge du requérant la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir qu’aucun des moyens soulevés n’est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le plan local d’urbanisme de la commune de Ramatuelle ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 16 septembre 2025 :

- le rapport de M^me Le Gars,

- les conclusions de M. Bailleux, rapporteur public,

- les observations de M^e Humbert-Simone représentant les requérants,

- et les observations de M^e Mothere représentant la commune de Ramatuelle.

Des notes en délibérés présentées par M^e Humbert-Simeone pour chaque requérant ont été enregistrées le 24 septembre 2025.

Considérant ce qui suit :

1. Le 15 mars 2022, la SAS Next Homme Consulting, M. B… et M. D… ont chacun sollicité la délivrance d’un certificat d’urbanisme opérationnel pour la construction d’une maison comprenant une piscine, un poolhouse et un garage sur la parcelle cadastrée section AH n° 605. Par trois arrêtés du 12 mai 2022, le maire de Ramatuelle leur a délivré un certificat d’urbanisme opérationnel négatif. Par un courrier du 11 juillet 2022, la SAS NHC, M. D… et M. B… ont formé des recours gracieux rejetés implicitement par le silence gardé par le maire. Les requérants demandent l’annulation de ces décisions.

Sur la jonction :

2. Les requêtes n° 2203058, 2203060 et 2203061 portent sur des demandes de certificat d’urbanisme pour la même parcelle AH 605 et présentent à juger des questions communes. Il y a lieu, dès lors, de les joindre pour qu’il y soit statué par un seul jugement.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

3. En premier lieu, d’une part, aux termes de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme : « Le certificat d’urbanisme, en fonction de la demande présentée : a) Indique les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain ; b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l’opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus. (…) ». Aux termes de l’article R. 410-1 du code de l’urbanisme : « La demande de certificat d’urbanisme précise l’identité du demandeur, la localisation, la superficie et les références cadastrales du terrain ainsi que l’objet de la demande. Un plan de situation permettant de localiser le terrain dans la commune est joint à la demande. Dans le cas prévu au b de l’article L. 410-1, la demande est accompagnée d’une note descriptive succincte de l’opération indiquant, lorsque le projet concerne un ou plusieurs bâtiments, leur destination et leur sous-destination définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 et leur localisation approximative dans l’unité foncière ainsi que, lorsque des constructions existent sur le terrain, un plan du terrain indiquant l’emplacement de ces constructions ».

4. D’autre part, aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». L’article L. 442-9 du même code dispose que : « Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu. / De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. (…) » et aux termes de l’article R. 421-23 : « Doivent être précédés d’une déclaration préalable les travaux, installations et aménagements suivants : a) Les lotissements autres que ceux mentionnés au a de l’article R. 421-19 ; (…) ».

5. Pour s’opposer à la délivrance des certificats d’urbanisme sollicités, le maire de Ramatuelle a considéré, d’une part, que la parcelle AH 605, terrain d’assiette des certificats d’urbanisme, n’a pas fait l’objet de division cadastrale entre les lots 8,9 et 10 identifiés par le plan du lotissement de la plage de Pampelonne et, d’autre part, que le projet porte sur la réalisation de plusieurs constructions sur la même parcelle cadastrée section AH n° 605.

6. Les trois demandes de certificat d’urbanisme opérationnels ont été déposées pour la réalisation de trois villas individuelles à des emplacements différents sur la même parcelle AH 605 d’une superficie de 29 980 mètres carrés. Si les requérants soutiennent que chacune des demandes porte sur un lot distinct du lotissement de la plage de Pampelonne et produisent à ce soutien un plan du lotissement approuvé par arrêté préfectoral le 19 janvier 1927 toutefois, ce plan de division parcellaire, faisant apparaître les lots 8, 9 et 10, est devenu caduque par application des dispositions de l’article L. 442-9 précité. Dès lors, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le maire de Ramatuelle a entaché son arrêté d’erreur de fait. Néanmoins, ainsi que le soutiennent les requérants, cette circonstance de fait ne fait pas obstacle à la constructibilité du terrain en litige ni à la faisabilité des projets. Il s’ensuit que les requérants sont fondés à soutenir que le maire ne pouvait légalement leur opposer le motif tiré de l’absence de division foncière préalable au stade de la demande de certificat d’urbanisme opérationnel.

7. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme : « L’extension limitée de l’urbanisation des espaces proches du rivage ou des rives des plans d’eau intérieurs désignés au 1° de l’article L. 321-2 du code de l’environnement est justifiée et motivée dans le plan local d’urbanisme, selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l’accueil d’activités économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau. / Toutefois, ces critères ne sont pas applicables lorsque l’urbanisation est conforme aux dispositions d’un schéma de cohérence territoriale ou d’un schéma d’aménagement régional ou compatible avec celles d’un schéma de mise en valeur de la mer. / (…) ».

8. Il résulte du II de l’article L. 146-4 et du I de l’article L. 111-1-1 du code de l’urbanisme, aujourd’hui repris en substance, respectivement, aux articles L. 121-13 et L. 131-1 de ce code, qu’une opération conduisant à étendre l’urbanisation d’un espace proche du rivage ne peut être légalement autorisée que si elle est, d’une part, de caractère limité, et, d’autre part, justifiée et motivée dans le plan local d’urbanisme selon les critères que ces dispositions énumèrent. Cependant, lorsqu’un schéma de cohérence territoriale (SCoT) ou un des autres schémas mentionnés au II de l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme comporte des dispositions suffisamment précises et compatibles avec ces dispositions législatives qui précisent les conditions de l’extension de l’urbanisation dans l’espace proche du rivage dans lequel l’opération est envisagée, le caractère limité de l’urbanisation qui résulte de cette opération s’apprécie en tenant compte de ces dispositions du schéma concerné.

9. Il est constant que la parcelle AH 605 est située dans un espace proche du rivage. La commune fait valoir, d’une part, que la parcelle est située en bordure externe de l’urbanisation, caractérisée par un habitat pavillonnaire diffus et de densité moyenne, immédiatement plateau de Pascati et des Aygutiers et, d’autre part, que les trois projets de villas de 450 mètres carrés avec piscine, pool house et garage, dont l’impact devrait être cumulé, conduisent à étendre l’urbanisation dans cet espace proche du rivage en renforçant de manière significative le nombre et la densité des constructions. Cependant, il ressort des pièces du dossier, ainsi que le soutiennent les requérants, que la parcelle AH 605, d’une superficie de 29 980 mètres carrés, est située au nord-ouest du lotissement de la plage de Pampelonne, au sein de l’enveloppe urbanisée de la commune, coupée à l’ouest, du vaste espace naturel par la route département 93 et, au nord, de la zone agricole et naturelle par le chemin conduisant au camping de Kon Tiki. En outre, il ressort des pièces du dossier que le lotissement de la plage de Pampelonne comprend 242 lots, tous construits de villas présentant des dimensions et proportions similaires à l’échelle de la parcelle. Ainsi, les projets des ex-lots 8, 9 et 10, qui ont vocation à s’intercaler entre l’avenue Frédéric mistral et les espaces boisés classés grevant la parcelle AH 605, bien que situés à la lisière de l’enveloppe urbanisée du lotissement de la plage de Pampelonne, n’ont pas, en dépit des dimensions importantes, pour objet ni pour effet d’étendre ni de renforcer de manière significative l’urbanisation du quartier ni à en modifier les caractéristiques en augmentant la densité du secteur. Dans ces conditions, les requérants sont fondés à soutenir que le maire de Ramatuelle ne pouvait légalement s’opposer aux projets sur le fondement des dispositions de l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme.

10. En troisième lieu, aux termes de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme : « L’extension de l’urbanisation se réalise en continuité avec les agglomérations et villages existants. / Dans les secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations et villages identifiés par le schéma de cohérence territoriale et délimités par le plan local d’urbanisme, des constructions et installations peuvent être autorisées, en dehors de la bande littorale de cent mètres, des espaces proches du rivage et des rives des plans d’eau mentionnés à l’article L. 121-13, à des fins exclusives d’amélioration de l’offre de logement ou d’hébergement et d’implantation de services publics, lorsque ces constructions et installations n’ont pas pour effet d’étendre le périmètre bâti existant ni de modifier de manière significative les caractéristiques de ce bâti. Ces secteurs déjà urbanisés se distinguent des espaces d’urbanisation diffuse par, entre autres, la densité de l’urbanisation, sa continuité, sa structuration par des voies de circulation et des réseaux d’accès aux services publics de distribution d’eau potable, d’électricité, d’assainissement et de collecte de déchets, ou la présence d’équipements ou de lieux collectifs. (…) ».

11. Il résulte du deuxième alinéa de l’article L. 121-3 et de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme qu’il appartient à l’autorité administrative chargée de se prononcer sur une demande d’autorisation d’occupation ou d’utilisation du sol de s’assurer, sous le contrôle du juge de l’excès de pouvoir, de la conformité du projet avec les dispositions du code de l’urbanisme particulières au littoral, notamment celles de l’article L. 121-8 qui prévoient que l’extension de l’urbanisation ne peut se réaliser qu’en continuité avec les agglomérations et villages existants. A ce titre, l’autorité administrative s’assure de la conformité d’une autorisation d’urbanisme avec l’article L. 121-8 compte tenu des dispositions du schéma de cohérence territoriale applicable, déterminant les critères d’identification des villages, agglomérations et autres secteurs déjà urbanisés et définissant leur localisation, dès lors qu’elles sont suffisamment précises et compatibles avec les dispositions législatives particulières au littoral

12. Il ne ressort pas des pièces du dossier que les projets en litige, pour les motifs exposés au point 9 du présent jugement, ont pour objet ni pour effet d’étendre l’urbanisation sur le territoire de la commune de Ramatuelle. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que le maire de Ramatuelle ne pouvait légalement s’opposer à la délivrance du certificat d’urbanisme sollicité sur le fondement des dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme.

13. En quatrième lieu, si la commune fait valoir en défense que le terrain non bâti, bien que peu visible depuis l’intérieur du territoire, est situé dans la zone paysagère de Pampelonne à forte sensibilité paysagère et où toute construction nouvelle impactant la ligne de crêt est interdite, elle n’allègue cependant pas de la méconnaissance du schéma d’aménagement de la plage de Pampelonne ni d’aucune autre disposition protégeant la ligne de crête depuis cette plage.

14. En dernier lieu, l’article L. 121-23 du même code dispose que : « Les documents et décisions relatifs à la vocation des zones ou à l’occupation et à l’utilisation des sols préservent les espaces terrestres et marins, sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral, et les milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques.

Un décret fixe la liste des espaces et milieux à préserver, comportant notamment, en fonction de l’intérêt écologique qu’ils présentent, les dunes et les landes côtières, les plages et lidos, les forêts et zones boisées côtières, les îlots inhabités, les parties naturelles des estuaires, des rias ou abers et des caps, les marais, les vasières, les zones humides et milieux temporairement immergés ainsi que les zones de repos, de nidification et de gagnage de l’avifaune désignée par la directive 79/409 CEE du 2 avril 1979 concernant la conservation des oiseaux sauvages ».

15. Il n’est pas allégué en défense ni ne ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette est situé dans l’un des espaces listés par le décret susvisé. Dès lors, les requérants sont fondés à soutenir que le maire de Ramatuelle ne pouvait légalement s’opposer aux projets sur le fondement des dispositions de l’article L. 121-23 du code de l’urbanisme.

16. Il résulte de tout de ce qui précède que l’ensemble des motifs fondant les décisions de certificat d’urbanisme opérationnels négatifs sont erronés. Dès lors, les requérants sont fondés à demander l’annulation des arrêtés du 12 mai 2022 par lesquels le maire de Ramatuelle leur a délivré des certificats d’urbanisme opérationnels négatifs ainsi que, par voie de conséquence, des décisions rejetant implicitement leurs recours gracieux formés le 11 juillet 2022.

Sur l’injonction :

17. Aux termes de l’article L. 911-1 du code de justice administrative : « Lorsque sa décision implique nécessairement qu’une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d’un service public prenne une mesure d’exécution dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision, cette mesure assortie, le cas-échéant, d’un délai d’exécution. (…) ».

18. Eu égard aux motifs d’annulation retenus et alors qu’il ne résulte pas de l’instruction qu’un motif de droit ou une circonstance de fait fasse obstacle à la délivrance des certificats d’urbanisme opérationnels sollicités, il y a lieu d’enjoindre au maire de Ramatuelle de délivrer à la société Next Home Consulting et à MMS. B… et D… les certificats d’urbanisme opérationnels positifs sollicités respectivement par chacun d’eux dans un délai d’un mois à compter de la notification du présent jugement. Il n’y a pas lieu d’assortir cette injonction d’une astreinte.

Sur les frais d’instance :

19. En application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Ramatuelle la somme de 1 000 euros à verser à chacun des requérants au titre des frais d’instance. En revanche, ces mêmes dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge des requérants, qui ne sont pas la partie perdante dans les présentes instances, les sommes que demande la commune de Ramatuelle au titre des frais liés au litige.

D E C I D E :

Article 1er : Les arrêtés susvisés du maire de Ramatuelle en date du 12 mai 2022 ainsi que les décisions rejetant implicitement les recours gracieux du 11 juillet 2022 sont annulés.

Article 2 : Il est enjoint au maire de la commune de Ramatuelle de délivrer à la société Next Home Consulting, à M. B… et à M. D… les certificats d’urbanisme opérationnels positifs sollicités dans un délai d’un mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : La commune de Ramatuelle versera à chacun des requérants la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. Les conclusions présentées par la commune de Ramatuelle sur ce fondement sont rejetées.

Article 4 : Le surplus des conclusions des requêtes est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la société par actions simplifiées Next Home Consulting, à M. A… B…, à M. C… D… et à la commune de Ramatuelle.

Délibéré après l’audience du 16 septembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Privat, président,

M^me Chaumont, première conseillère,

M^me Le Gars, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2025.

La rapporteure,

Signé

H. Le Gars

Le président,

Signé

J-M. Privat

La greffière,

Signé

E. Perroudon

La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Et par délégation,

La greffière.