Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 4 août 2023, la société anonyme de droit luxembourgeois Les Carles Property, représentée par M^e Billiottet, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’avis de mis en recouvrement du 25 novembre 2022 d’un montant de 723 666 euros ;

2°) de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des rappels de taxe sur la valeur ajoutée auxquels elle a été assujettie sur la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2019, pour un montant total de 723 666 euros ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle exerce une activité de location saisonnière avec des prestations para-hôtelières au sens du b. du 4° de l’article 261 D du code général des impôts, et doit être assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée depuis le 30 avril 2018, date à laquelle la société BE Sisters est devenue son associée unique ;

- le caractère temporaire de l’absence de location n’emporte pas cessation définitive de l’utilisation des biens immobilisés à des fins d’opérations imposables et l’administration ne pouvait rétroactivement remettre en cause sa qualité d’assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée.

Par un mémoire en défense, enregistré le 18 mars 2024, le directeur départemental des finances publiques du Var conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 ;

- la directive 77/388/CEE du Conseil du 17 mai 1977 ;

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Soddu ;

- et les conclusions de M^me Duran-Gottschalk, rapporteure publique.

Une note en délibéré présentée par la société Les Carles Property a été enregistrée le 2 mars 2026.

Considérant ce qui suit :

1. La société Les Carles Property, société de droit luxembourgeois créée le 28 février 2012, dont le siège social est situé au Luxembourg, exerce une activité de location saisonnière. Cette société était détenue jusqu’au 31 décembre 2017 à 100 % par la SA Estate, société de droit luxembourgeois, puis à compter du 30 avril 2018, la SA BE Sisters, société de droit suisse, est devenue associée unique en remplacement de la société Estate. La société Les Carles Property a fait l’objet d’une vérification de comptabilité sur la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2019. Par une proposition de rectification du 17 décembre 2021, elle a été informée, notamment, de rappels de taxe sur la valeur ajoutée suite à la remise en cause par le service de l’assujettissement de la société à la taxe sur la valeur ajoutée pour défaut de caractère para-hôtelier de son activité de location saisonnière. Les impositions supplémentaires ont été mises en recouvrement le 25 novembre 2022. La réclamation de la société requérante du 29 décembre 2022 a été implicitement rejetée par le service. Par sa requête, la société Les Carles Property demande au tribunal d’annuler l’avis de mis en recouvrement du 25 novembre 2022 d’un montant de 723 666 euros et de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés sur la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2019, pour un montant total de 723 666 euros.

Sur le cadre du litige :

2. La société Les Carles Property doit être regardée comme demandant exclusivement au tribunal de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés sur la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2019, pour un montant total de 723 666 euros, dès lors que l’avis de mise en recouvrement n’est pas détachable de la procédure d’imposition.

Sur les conclusions à fin de décharge :

3. En premier lieu, d’une part, aux termes de l’article 135 de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée, reprenant les dispositions du b) du B de l’article 13 de la directive 77/388/CEE du Conseil du 17 mai 1977, prévoit au point l) de son paragraphe 1 que les Etats membres exonèrent « la location de biens immeubles ». Toutefois, en application de son 2, « 2. Sont exclues de l’exonération prévue au paragraphe 1, point l), les opérations suivantes : / a) les opérations d’hébergement telles qu’elles sont définies dans la législation des Etats membres qui sont effectuées dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire (…) ».

4. Il résulte de ces dispositions, telles qu’interprétées par la Cour de Justice de l’Union européenne, d’une part, qu’introduisant une exception à l’exonération prévue pour l’affermage et la location de biens immeubles, elles ne doivent pas recevoir une interprétation stricte, d’autre part, que ne peuvent faire l’objet d’une exonération, dans la législation des Etats membres, les locations de logements meublés qui correspondent à des opérations d’hébergement, soit hôtelières, soit assimilables à ces dernières. S’il appartient à chaque Etat membre de fixer, lors de la transposition de ces dispositions, les critères utiles à la distinction entre la location d’un logement meublé susceptible d’être exonérée et la mise à disposition d’un tel logement dans des conditions l’apparentant à un hébergement hôtelier et, de ce fait, obligatoirement soumise à la taxe sur la valeur ajoutée, ces critères doivent être propres à garantir que ne soient exonérés du paiement de cette taxe que des assujettis dont l’activité ne remplit pas la ou les fonctions essentielles des entreprises hôtelières, avec lesquelles ils ne se trouvent donc pas en situation de concurrence potentielle.

5. D’autre part, aux termes de l’article 256 du code général des impôts : « I. – Sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée les livraisons des biens et les prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel. (…) ». Aux termes de l’article 260 D du même code : « Pour l’application de la taxe sur la valeur ajoutée la location d’un local meublé ou nu dont la destination finale est le logement meublé est toujours considérée comme une opération de fourniture de logement meublé quelles que soient l’activité du preneur et l’affectation qu’il donne à ce local. ». Aux termes de l’article 261-D du même code : « Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée : (…) / 4° Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation. Toutefois, l’exonération ne s’applique pas : (…) / b. Aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.(…) ».

6. Il appartient à l’administration, sous le contrôle du juge de l’impôt, d’apprécier au cas par cas si un établissement proposant une location de logements meublés, eu égard aux conditions dans lesquelles cette prestation est offerte, notamment la durée minimale du séjour et les prestations fournies en sus de l’hébergement, se trouve en situation de concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières.

7. Il résulte de l’instruction que la société requérante a acquis, le 29 septembre 2014, un bien immobilier composé de deux villas sur un terrain de 3 418 m2, situé route des Carles sur la commune de Saint-Tropez (83 990), pour un montant de 3 550 000 euros, et que le 30 avril 2018 la société BE Sisters a acquis l’intégralité des parts que la société Estate détenait dans la société Les Carles Property, devenant ainsi son seul associé. Le service a considéré que la société requérante, à compter du 30 avril 2018, ne remplissait plus les conditions pour bénéficier de la taxe sur la valeur ajoutée et devait être exonérée de cette taxe sur le fondement des dispositions du b. du 4° de l’article 261-D du code général des impôts. D’une part, il est constant que la société requérante ne conteste pas qu’aucune prestation de petit-déjeuner n’est effectuée. D’autre part, il résulte de l’instruction qu’à compter du changement d’actionnariat le 30 avril 2018, aucune charge relative au nettoyage régulier des logements, à la fourniture du linge et à des prestations d’accueil n’a été constatée dans la comptabilité de la société requérante. Par ailleurs, si la société requérante soutient que son offre de location n’a pas été modifiée suite au changement d’actionnariat et si les deux contrats de location dont elle se prévaut sur la période en litige, le premier établi au profit de M. C… A… et le second établi au profit de M^me B… A…, au demeurant non signé par le bailleur, tous deux associés de la société BE Sisters, prévoient explicitement à l’article 5 que les prestations fournies par le bailleur comprennent, le nettoyage quotidien du bien, la fourniture du linge de maison, la réception personnalisée de la clientèle et l’entretien du jardin et de la piscine, toutefois, la société requérante ne fournit aucune pièce justificative permettant de corroborer l’exécution effective des prestations de nettoyage quotidien, de fourniture du linge de maison et de réception personnalisée de la clientèle. De plus, si la société requérante soutient que ces prestations sont réalisées par une tierce personne, toutefois, il résulte des bulletins de salaire produits sur la période du 1er mai 2018 au 30 novembre 2019, que l’employeur de cette personne est M^me B… A…, que les rémunérations ont été effectuées au moyen d’un organisme de service à la personne, et à supposer que M^me A… soit administratrice de la société Les Carles Porperty, les salaires en litige n’ont pas été comptabilisés en charge dans la comptabilité de la société requérante. La circonstance dont se prévaut la société requérante pour justifier l’absence de locations sur la période en litige, exception faite des locations effectuées au profit des associés, tirée du fait que la villa ne dispose pas de vue particulière, que l’accès piéton est difficile, et de l’inefficacité des agences de location sélectionnées au cours des années 2017 et 2018, n’est, en toute hypothèse, pas établie. Par suite, la société requérante n’établit pas, eu égard aux conditions dans lesquelles le bien concerné a été loué et les prestations en litige ont été offertes, qu’elle proposait, sur la période courant du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2019, une offre para-hôtelière de nature à concurrencer l’offre hotellière environnante. Il en résulte que c’est à bon droit que le service a considéré que les activités de la société requérante devaient être exonérées de taxe sur la valeur ajoutée.

8. En deuxième lieu, aux termes de l’article 207 de l’annexe II du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au litige : « I. – Sous réserve des dispositions qui suivent, la déduction opérée dans les conditions mentionnées aux articles 205 et 206 est définitivement acquise à l’entreprise. (…) / III. – 1. Une régularisation de la taxe initialement déduite et grevant un bien immobilisé est également opérée : (…) / 5° Lorsqu’il cesse d’être utilisé à des opérations imposables. (…) ».

9. Une entreprise n’est tenue de procéder à la régularisation globale prévue par les dispositions précitées du 5° du 1 du III de l’article 207 de l’annexe II au code général des impôts qu’à compter de l’évènement qui caractérise de façon certaine la désaffectation définitive d’une immobilisation à la réalisation d’opérations taxables.

10. Il résulte de ces dispositions, interprétées à la lumière de celles de l’article 9 paragraphe 1 de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de la taxe sur la valeur ajoutée que le droit à déduction, qui prend naissance lorsque la taxe devient exigible chez le fournisseur, reste acquis, dès lors que l’assujetti s’est acquitté du prix des biens ou services et détient une facture mentionnant la taxe sur la valeur ajoutée, même lorsque l’activité économique envisagée ne donne pas lieu à des opérations ouvrant droit à déduction ou lorsque l’assujetti n’a pas utilisé les biens ou services ayant donné lieu à déduction dans le cadre d’une opération taxable, comme il prévoyait de le faire, en raison de circonstances indépendantes de sa volonté et en l’absence de toute intention frauduleuse ou abusive.

11. Il résulte de ce qui a été exposé au point 7 du présent jugement que le bien détenu par la société requérante a cessé d’être affecté à des opérations imposables au titre de la taxe sur la valeur ajoutée à compter du 30 avril 2018, date de changement d’actionnariat jusqu’au 30 décembre 2019, et qu’en conséquence, elle ne remplissait plus les conditions pour bénéficier du dispositif prévu par les dispositions précitées au point 8. Par ailleurs, il est constant que la société requérante ne conteste pas la méthode de calcul de la régularisation opérée sur le fondement des dispositions de l’article 207 de l’annexe II du code général des impôts, précité. Si la société requérante se prévaut du fait que l’absence de location sur la période en litige, exception faite des locations effectuées au profit des associés, est due à l’inefficacité des mandataires de gestion, à la période COVID, et à un dégât des eaux déclaré le 12 mai 2021, ces éléments, pour la plupart postérieurs à la période en litige, ne sont pas de nature à démontrer sa volonté de louer le bien concerné à des tiers dans des conditions d’offre para-hôtelière de nature à concurrencer l’offre hotellière environnante. Par ailleurs, si la société se prévaut également d’un mandat d’administration de biens daté du 21 mars 2022, de baux de location au titre de l’année 2022 et de contrats de travail datés des 20 octobre 2022 et 28 avril 2023 pour l’entretien, la réception, le gardiennage et la restauration au sein du bien appartenant à la société requérante, ces seuls éléments, postérieurs à la période en litige, ne sont pas suffisants pour démontrer qu’elle n’a pu utiliser, sur la période antérieure litigieuse, son bien immobilier à des opérations ouvrant droit à déduction de taxe sur la valeur ajoutée pour des raisons indépendantes de sa volonté. Par suite, c’est à bon droit que le service a procédé à la régularisation de la taxe sur la valeur ajoutée au titre de la période en litige.

12. Il résulte de tout ce qui précède que la société requérante n’est pas fondée à demander la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés sur la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2019, ainsi que des pénalités correspondantes.

Sur les frais liés au litige :

13. Par voie de conséquence du rejet des conclusions aux fins de décharge, les conclusions présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent également être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société Les Carles Property est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société anonyme de droit luxembourgeois Les Carles Property et à la direction départementale des finances publiques du Var.

Délibéré après l’audience du 2 mars 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Bernabeu, présidente,

M. Hamon, premier conseiller,

M^me Soddu, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 mars 2026.

La rapporteure,

Signé

N. SODDU

La greffière,

Signé

G. BODIGER

La présidente,

Signé

M. BERNABEU

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

P/ La greffière en chef,

La greffière.