Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. et M^me A… et C… D… ont demandé au tribunal administratif de Toulon, par une requête enregistrée sous le n°2401790 le 7 juin 2024, d’annuler l’arrêté du 24 janvier 2024, par lequel le maire de Saint-Cyr-sur-Mer a délivré à la société civile de construction vente (SCCV) Foci et à la société par actions simplifiée à associé unique (SASU) Procivis Provence un permis de construire en vue de la démolition d’un bâtiment existant et la construction de deux bâtiments en R+1 comprenant 53 logements, sur un terrain cadastré DM0128, DM0130, DM0132, DM0246 et DM0248 situé sur le territoire communal.

Par une ordonnance n° 2401790 du 8 juillet 2024, le président de la deuxième chambre du tribunal administratif de Toulon a rejeté cette demande.

Par une décision n°496185 du 22 juillet 2025, le Conseil d’Etat a annulé cette ordonnance et renvoyé l’affaire devant le tribunal administratif de Toulon pour qu’il soit statué sur leur demande.

Procédure devant le tribunal :

Par une requête enregistrée initialement sous le n°2401790, le 7 juin 2024, et reprise après renvoi du Conseil d’Etat sous le n°2503026, et des mémoires enregistrés les 10, 12, 13 et 14 juin 2024, 22 juillet et 30 septembre 2024, 21 mai 2025, 9 septembre 2025 et 10 octobre 2025, un mémoire récapitulatif produit en application de l’article R. 611-8-1 du code de justice administrative enregistré le 17 novembre 2025 et un mémoire enregistré le 6 janvier 2026, M. et M^me A… et C… D…, représentés par la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, demandent au tribunal dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 24 janvier 2024 par lequel le maire de la commune de Saint-Cyr-sur-Mer a délivré un permis de construire en vue de la démolition d’un bâtiment existant et de la construction de deux bâtiments en R+1 comprenant 53 logements à la société civile de construction vente (SCCV) Foci et à la société par actions simplifiée à associé unique (SASU) Procivis Provence ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Cyr-sur-Mer, de la SCCV Foci et de la SASU Procivis Provence une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- ils ont intérêt à agir ;

- l’arrêté attaqué méconnait :

- l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme ;

- les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et de l’article UC.11.1 du PLU de la commune de Saint-Cyr-sur-Mer ;

- les dispositions de l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme ;

- les dispositions des articles R. 111-2 et R. 111-5 du code de l’urbanisme et des articles 8.2 et UC.3 du règlement du PLU de Saint-Cyr-sur-Mer ;

- l’article L. 471-1 du code de l’urbanisme ;

- le principe d’égalité, et subsidiairement, est entaché d’un détournement de pouvoir ;

- l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire en défense enregistré le 18 décembre 2025, la commune de Saint-Cyr-sur-Mer, représentée par la SELARL Item Avocats, par l’intermédiaire de M^e Marchesini, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- à titre principal, la requête est irrecevable à défaut de justifier d’un intérêt pour agir, en méconnaissance de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme ;

- à titre subsidiaire, les moyens sont infondés.

Par des mémoires en défense enregistrés les 2 avril, 3 novembre et 15 décembre 2025, la SCCV Foci, la SASU Procivis Provence et la SAS FG Immo, représentées par M^e Ibanez, concluent au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de

5 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles font valoir que :

- à titre principal, la requête est irrecevable :

à défaut de justifier d’une notification régulière, conformément aux dispositions de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ;

à défaut de justifier d’un intérêt pour agir, en méconnaissance de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme ;

à défaut de justifier de leur qualité de propriétaire, en méconnaissance de l’article

R. 600-4 du code de l’urbanisme ;

- à titre subsidiaire, les moyens sont infondés.

Par courrier du 18 novembre 2025, les parties ont été informées, en application des dispositions de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative, de la période à laquelle il était envisagé d’appeler l’affaire à l’audience et de la date à partir de laquelle l’instruction était susceptible d’être close dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l’article R. 613-1.

Par une ordonnance du 16 janvier 2026, la clôture de l’instruction a été prononcée à effet immédiat.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Ridoux, rapporteure,

- les conclusions de M^me Faucher, rapporteure publique,

- et les observations de M. D…, celles de M^e Marchesini, pour la commune de Saint-Cyr-sur-Mer, ainsi que celles de M. B… pour la SCCV Foci, la SASU Procivis Provence et la SAS FG Immo.

Considérant ce qui suit :

Par arrêté du 24 janvier 2024, le maire de la commune de Saint-Cyr-sur-Mer a délivré à la société civile de construction vente (SCCV) Foci et à la société par actions simplifiée à associé unique (SASU) Procivis Provence un permis de construire en vue de la démolition d’un bâtiment existant et la construction de deux bâtiments en R+1 comprenant 53 logements, sur les parcelles cadastrées section DM nos 128, 130, 132, 246 et 248 situées 398 chemin du Sauvet à Saint-Cyr-sur-Mer. Par leur requête, M. et M^me D… A… et C… demandent au tribunal l’annulation de cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ».

Il ressort des pièces du dossier que, contrairement à ce que soutiennent les requérants, le dossier de permis de construire comprend un document graphique suffisant qui permet d’apprécier l’insertion du projet de construction dans son environnement. Par ailleurs, il comprend de nombreuses photographies permettant de situer le projet dans son environnement proche et notamment son implantation. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme doit être écarté.

En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ». Aux termes de l’article UC.11.1 du PLU de la commune de Saint-Cyr-sur-Mer relatif aux dispositions générales de l’aspect extérieur des constructions et aménagements de leurs abords : « Les constructions doivent présenter une simplicité de volume, une unité d’aspect et de matériaux compatible avec la bonne économie de la construction et la tenue générale de l’agglomération. / Les constructions autorisées dans cette zone doivent faire l’objet d’une architecture soignée. Elles contribuent à une harmonie d’ensemble des formes bâties et s’inscrivent dans le caractère général de l’ensemble de la zone sans nuire et porter atteinte au caractère et à l’intérêt des lieux avoisinants. / Le permis de construire peut être refusé si les travaux projetés sont de nature à rompre l’harmonie de l’ensemble ».

Dès lors que les dispositions du règlement d’un plan local d’urbanisme invoquées par le requérant ont le même objet que celles, également invoquées, d’un article du code de l’urbanisme posant les règles nationales d’urbanisme et prévoient des exigences qui ne sont pas moindres, c’est par rapport aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme que doit être appréciée la légalité de la décision attaquée.

Pour soutenir que les dispositions précitées ont été méconnues, les requérants exposent que le projet s’insère dans un quartier principalement pavillonnaire et que, par sa volumétrie et sa densité, il est de nature à rompre avec l’harmonie et le caractère de ces lieux avoisinants.

Il ressort des pièces du dossier que le projet est situé dans la commune de Saint-Cyr-sur-Mer, sur le côté est d’un secteur relativement urbanisé qui débouche sur un environnement agricole. D’une part, il ne ressort pas des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet serait situé en zone A. D’autre part, le terrain d’assiette du projet est bordé, sur l’ensemble de ses versants, par des parcelles bâties, à destination principale d’habitation, sur lesquelles sont édifiés soit des maisons individuelles, comme le lotissement dans lequel se situe la propriété des requérants au nord du projet, soit des logements collectifs qui se sont développés. Dans ces conditions, et alors que l’insertion du projet dans son environnement n’est pas limitée à son zonage, le projet, consistant en la construction de deux bâtiments comportant 53 logements en R+1 qui, bien que sur une longueur de 89 mètres bordant le chemin de Sauvet et de 40 mètres bordant le chemin du Criquet, n’est pas de nature, eu égard à son volume et sa densité, à porter une atteinte manifeste à l’intérêt des lieux avoisinants en méconnaissance des dispositions précitées de l’article UC 11.1 du plan local d’urbanisme. Par suite, le moyen doit être écarté.

En troisième lieu, aux termes de l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l’article L. 424-1, sur les demandes d’autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan dès lors qu’a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable ».

Les requérants soutiennent que le maire de la commune de Saint-Cyr-sur-Mer aurait dû faire usage de son pouvoir qu’il tient de l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme et surseoir à statuer sur la demande de permis de construire déposée par les sociétés pétitionnaires au regard de la nature du projet qui n’a rien de « pavillonnaire ». Toutefois, s’il est constant que le débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable (PADD) a eu lieu le 25 janvier 2022, lequel comporte un schéma sur lequel est dessiné un secteur où il convient de « limiter drastiquement la densification des quartiers pavillonnaires sensibles », il ne ressort pas de celui-ci que le terrain d’assiette du projet se situerait dessus. En outre, tel qu’il a été dit au point 8, le projet ne porte pas une atteinte manifeste à l’intérêt des lieux avoisinants. Dans ces conditions, le projet n’est pas de nature à compromettre ou rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan. Par suite, le moyen doit être écarté.

En quatrième lieu, aux termes de l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie. / Il peut également être refusé ou n’être accepté que sous réserve de prescriptions spéciales si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic ». Aux termes de l’article 8.2 du plan local d’urbanisme, relatif aux modalités d’applications des règles des articles 3 : « Une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable, permis de construire ou d’aménager) peut être refusée sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l’importance ou à la destination des aménagements ou constructions envisagés. Un refus peut également être opposé si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic ». Aux termes de l’article UC 3 du plan local d’urbanisme, relatif à l’accès, entendu comme « la partie de la limite de propriété permettant aux piétons ou aux véhicules de pénétrer sur le terrain depuis la voie » : « Pour être constructible, une unité foncière doit avoir accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisins éventuellement obtenu en application de l’article 682 du Code Civil. / Tout accès doit permettre d’assurer la sécurité de ses utilisateurs ainsi que celle des usagers des voies. Cette sécurité est appréciée compte tenu, notamment, de la position de l’accès, de sa configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic (…) ».

D’une part, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme est inopérant, la commune de Saint-Cyr-sur-Mer étant couverte par un plan local d’urbanisme.

D’autre part, les requérants soutiennent que l’arrêté attaqué méconnaît les dispositions des articles 8 et UC 3 du plan local d’urbanisme de la commune de Saint-Cyr-sur-Mer, dès lors que le permis de construire modificatif a supprimé le second accès au projet par le chemin du Criquet, et que désormais l’accès au projet se fait uniquement par le chemin du Sauvet, qui est particulièrement étroit. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que cette voie mesure plus de six mètres cinquante de large et que le projet prévoit la création d’une aire d’attente à l’entrée du terrain d’assiette. Dans ces conditions, l’atteinte à la sécurité de l’accès et de la desserte n’est pas caractérisée. Par suite, le moyen doit être écarté.

En cinquième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ».

D’une part, il ressort des pièces du dossier que le projet, tel que modifié par l’arrêté du 6 février 2025, est desservi par le chemin du Sauvet en limite nord du terrain d’assiette et sur lequel se situe désormais le seul accès au projet. Cet accès, d’une largeur de 5 mètres, permet l’accès au parking mais également l’accès des piétons à l’ensemble de la résidence, matérialisé par un cheminement piétonnier sur le plan de masse modificatif. Ce chemin du Sauvet, qui est rectiligne, dessert, à l’ouest, une école maternelle et primaire, et débouche, à l’est, sur un giratoire où la vitesse est limitée à 30 km/h. Si les requérants soutiennent que le projet va conduire, sur le chemin du Sauvet, à une augmentation du trafic, en raison de la présence de l’école primaire et maternelle et d’un centre technique municipal, ils ne l’établissent pas. Dans ces conditions, le maire n’a pas commis d’erreur manifeste dans l’appréciation de la sécurité de l’accès au projet.

D’autre part, si les requérants soutiennent que le terrain d’assiette se situe dans une zone soumise à un risque d’inondation important, en se référant à une étude établie par la société EGIS en 2009, il est constant que la commune de Saint-Cyr-sur-Mer, qui n’est pas couverte par un plan de prévention des risques inondation (PPRI), s’est dotée d’un atlas des zones inondables, annexé au plan local d’urbanisme au titre duquel le terrain d’assiette du projet ne figure pas parmi les zones inondables. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que les sociétés pétitionnaires ont fait procéder à une étude hydraulique, versée au dossier de permis de construire, par le bureau d’études « atelier empreinte ». A ce titre, il est relevé que la récupération des eaux de ruissellement issues des toitures, des voiries et parkings sera assurée par le biais de canalisation de type CR8, que celles issues des voies, parkings et cheminement piéton extérieurs sera assurée par des grilles avaloirs et caniveaux pour être renvoyées vers trois systèmes de rétention d’un volume de

85,40 m3, de 90,50 m3 et 150,60 m3. Par ailleurs, le permis de construire a été délivré sous réserve, comme le prévoit son article 9, du respect des prescriptions émises par la communauté d’agglomération Sud Sainte Baume dans son avis du 15 décembre 2023. Dans ces conditions, le maire n’a pas commis d’erreur manifeste dans l’appréciation de la sécurité et salubrité résultant du système de gestion des eaux pluviales.

En sixième lieu, aux termes de l’article 471-1 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’en application des dispositions d’urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites « de cours communes », peuvent, à défaut d’accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret. / Les mêmes servitudes peuvent être instituées en l’absence de document d’urbanisme ou de mention explicite dans le document d’urbanisme applicable ».

Les requérants soutiennent que le permis modificatif délivré le 6 février 2025, ayant supprimé la rampe d’accès au sous-sol du bâtiment A initialement prévu par le chemin du Criquet, la servitude de cours communes consentie ne repose plus sur aucun motif et que son maintien a pour effet de permettre à la construction de s’étendre illégalement en limite de propriété, en contradiction avec les règles applicables en zone UC. Toutefois, par ces dispositions, le législateur a entendu que l’institution d’une servitude de cours communes puisse permettre de garantir le respect des règles de prospect posées par ce plan et relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives. Il ressort des pièces du dossier que l’implantation du bâtiment A demeure à une distance de 3,77 mètres de la limite séparative sud et qu’ainsi, la servitude de cours communes accordée permet de conserver un prospect supérieur à 4 mètres par rapport aux limites séparatives en application des dispositions du plan local d’urbanisme de la commune de Saint-Cyr-sur-Mer. Par suite, le moyen doit être écarté.

En septième lieu, les requérants soutiennent que la commune a méconnu le principe d’égalité et commis un détournement de pouvoir en délivrant le permis de construire attaqué alors qu’elle avait refusé d’accorder un permis de construire similaire en 2022.

Le principe d’égalité ne s’oppose pas à ce que l’autorité investie du pouvoir réglementaire règle de façon différente des situations différentes, ni à ce qu’elle déroge à l’égalité pour des raisons d’intérêt général, pourvu que dans l’un comme dans l’autre cas, la différence de traitement qui en résulte soit en rapport avec l’objet de la norme qui l’établit.

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’une part, que les deux permis de construire soient similaires, le permis de construire refusé prévoyait notamment trois bâtiments, 50 logements et 97 places de stationnement, alors que le permis de construire attaqué compte deux bâtiments, 53 logements et 100 places de stationnement. D’autre part, le détournement de pouvoir allégué n’est pas établi par les pièces du dossier. Par suite, le moyen doit être écarté.

Il résulte de ce qui précède, et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, que la requête doit être rejetée dans toutes ses conclusions.

Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de mettre à la charge des requérants les sommes demandées par la commune de Saint-Cyr-sur-Mer et par les sociétés pétitionnaires au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. et M^me D… est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de la commune de Saint-Cyr-sur-Mer et des sociétés pétitionnaires présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. A… et M^me C… D…, à la société civile de construction vente (SCCV) Foci, à la société par actions simplifiée à associé unique (SASU) Procivis Provence, à la société par actions simplifiée FG Immo et à la commune de Saint-Cyr-sur-Mer.

Délibéré après l’audience du 13 février 2026 à laquelle siégeaient :

M. Sauton, président,

M. Quaglierini, premier conseiller,

M^me Ridoux, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 mars 2026.

La rapporteure,

Signé

A.-L. Ridoux

Le président,

Signé

J.-F. Sauton

La greffière,

Signé

B. Ballestracci

La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Et par délégation,

Le greffier