Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 11 février 2021, 19 juillet 2021, 24 janvier 2022 et 8 mars 2022, M^me E D et M. B C, représentés par M^e Colin, demandent au tribunal :

1°) d’annuler la décision du 15 janvier 2021 par laquelle la maire de la commune de Montauban a refusé de leur accorder une autorisation préalable de mise en location d’un local à usage d’habitation ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Montauban la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— la décision en litige est entachée d’une erreur de droit dès lors que le règlement sanitaire départemental sur lequel elle se fonde a été implicitement abrogé par l’entrée en vigueur du décret du 30 janvier 2002 ;

— elle est entachée d’une erreur de droit dès lors que les dispositions du règlement sanitaire départemental ne sont pas applicables aux logements anciens ;

— elle est entachée d’une erreur manifeste d’appréciation dès lors, d’une part, que la surface de la pièce principale du logement est conforme aux exigences du décret du 30 janvier 2002 et, d’autre part, que les autres manquements constatés sont remédiables.

Par deux mémoires en défense, enregistrés le 7 juin 2021 et le 4 août 2022, la commune de Montauban, représentée par M^e Pélissier, conclut au rejet de la requête de M^me D et M. C et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à leur charge au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 9 août 2022, la clôture d’instruction a été fixée au 9 septembre 2022.

Un mémoire a été enregistré pour M^me D et M. C le 16 novembre 2023, et n’a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de la construction et de l’habitation ;

— le code de la santé publique ;

— le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Lucas, rapporteure,

— et les conclusions de M^me Matteaccioli, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. M^me D et M. C, propriétaires en indivision d’un appartement situé 20 rue Léon de Maleville à Montauban, ont présenté une demande d’autorisation préalable de mise en location de celui-ci le 24 mai 2018. Par une décision du 11 juin 2018, confirmée le 31 octobre 2018 à la suite d’un recours gracieux, la maire de la commune de Montauban a refusé de leur accorder cette autorisation. Par un jugement n°1805988 du 18 décembre 2020, le tribunal a annulé la décision du 31 octobre 2018 et a enjoint à la maire de la commune de Montauban de réexaminer le recours gracieux présenté par les requérants. Dans le cadre de ce réexamen, la maire de la commune de Montauban a, par une décision du 15 janvier 2021, de nouveau refusé de leur accorder l’autorisation préalable de mise en location sollicitée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. D’une part, aux termes de l’article L. 635-3 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable à la date du présent jugement : « le maire peut refuser ou soumettre à conditions l’autorisation préalable de mise en location lorsque le logement ne respecte pas les caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ou est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique. La décision de rejet de la demande d’autorisation préalable de mise en location est motivée et précise la nature des travaux ou aménagements prescrits pour satisfaire aux exigences précitées ».

3. D’autre part, aux termes de l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains : « Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. / La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation ». Aux termes de l’article 40 du règlement sanitaire départemental de Tarn-et-Garonne, relatif aux « règles générales d’habitabilité » et inclus dans un chapitre III intitulé « Aménagement des locaux d’habitation » : « () Aucune modification de logements ne doit aboutir à la création de pièces dont les dispositions de surface, de hauteur, et de ventilation et d’éclairement seraient inférieures aux dispositions suivantes : / 40-1 – Ouvertures et ventilation : Les pièces principales et chambres isolées doivent être munies d’ouvertures donnant à l’air libre et présentant une aération satisfaisante. Les pièces de service (cuisines, salles d’eau et cabinets d’aisances), lorsqu’elles sont ventilées séparément, doivent comporter les aménagements suivants en fonction de leur destination : () b) pièce de service ne possédant pas d’ouvrant donnant sur l’extérieur : ces pièces doivent être munies d’une amenée d’air frais, soit par gaine spécifique, soit par l’intermédiaire d’une pièce possédant une prise d’air sur l’extérieur, l’évacuation de l’air vicié doit s’effectuer en partie haute () / 40-2- Eclairement naturel : l’éclairement naturel au centre des pièces principales ou des chambres isolées doit être suffisant pour permettre, par temps clair, l’exercice des activités normales de l’habitation sans le secours de la lumière artificielle. / 40-3 – Superficie des pièces : L’une au moins des pièces principales de logement doit avoir une surface au sens du décret n°69-596 du 14 juin 1969 supérieure à neuf mètres carrés. () / 40-4- Hauteur sous plafond : La hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2m20 ».

4. En premier lieu, les dispositions précitées du décret du 30 janvier 2002, qui n’ont pas été édictées sur le fondement des dispositions de l’article L. 1311-2 du code de la santé publique, mais uniquement sur le fondement de celles de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et ne régissent que les rapports entre les propriétaires bailleurs et les locataires, ne sauraient avoir abrogé les dispositions de l’article 40 du règlement sanitaire départemental de Tarn-et-Garonne, lesquelles édictent des règles générales d’habitabilité destinées à assurer la salubrité de l’habitat et sont ainsi applicables à l’ensemble des locaux à usage d’habitation, quelle que soit leur ancienneté.

5. En second lieu, pour se prononcer sur une demande d’autorisation préalable de mise en location, il appartient à l’administration de prendre en compte toutes les caractéristiques du local litigieux, notamment celles qui caractérisent une méconnaissance de la règlementation applicable, telle qu’elle est en particulier prévue par le règlement sanitaire départemental, même si toute méconnaissance de ce règlement, qui n’a pas pour objet de définir les modalités d’application des dispositions de l’article L. 635-3 du code de la construction et de l’habitation, ne justifie pas un refus d’autorisation.

6. En l’espèce, pour refuser de délivrer à M^me D et M. C l’autorisation de mise en location sollicitée, la maire de la commune de Montauban s’est fondée sur la non-conformité d’une partie des installations électriques, sur la très faible luminosité du logement, qui n’est doté que d’une seule fenêtre, sur la présence importante d’humidité, sur l’absence de moyen de chauffage dans la salle de bains et sur l’insuffisance du système de ventilation. Elle s’est en outre fondée sur la circonstance que les dimensions du local litigieux ne respectent pas les critères minimums d’habitabilité fixés par le règlement sanitaire départemental, dès lors notamment que la superficie du local ayant une hauteur sous plafond au moins égale à 2 m 20 est insuffisante.

7. Il résulte de l’instruction, et notamment de la note de la direction de la solidarité et de l’action sociale de la commune de Montauban, établie à la suite d’une visite du local litigieux le 24 mai 2018, que la superficie du logement ayant une hauteur sous plafond au moins égale à 2 m 20 est de 6,49 m2, de sorte que la majeure partie de ce logement, d’une superficie totale de 15,40 m2, présente une hauteur de plafond inférieure à 2 m 20, en méconnaissance des dispositions des articles 40-3 et 40-4 précités du règlement sanitaire départemental. Si les requérants produisent un certificat de mesurage du volume de leur bien par un géomètre, dont il ressort que celui-ci est de 47,03 m3, soit un volume supérieur aux 20 m3 prescrits par le décret du 30 janvier 2002, il résulte de ce qui précède que la circonstance que le local en litige ne méconnaisse pas les critères du logement décent posés par les dispositions de ce décret ne peut à elle seule remettre en cause la légalité de la décision attaquée dès lors que le caractère décent du logement ne constitue que l’un des éléments susceptibles de fonder l’appréciation de l’autorité administrative pour l’application des dispositions de l’article L. 635-3 du code de la construction et de l’habitation. Enfin, les requérants se bornent à soutenir que les autres manquements aux dispositions du règlement sanitaire départemental constatés sont remédiables, sans toutefois établir, ni même alléguer, qu’ils y auraient effectivement remédié à la date du présent jugement, alors même que ces manquements sont susceptibles de porter atteinte à la sécurité des occupants au sens des dispositions précitées de l’article L. 635-3 du code de la construction et de l’habitation. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la maire de la commune de Montauban a fait une inexacte application des dispositions précitées en refusant de leur octroyer l’autorisation de mise en location sollicitée.

8. Il résulte de tout ce qui précède que M^me D et M. C ne sont pas fondés à demander l’annulation de la décision du 15 janvier 2021. Leur requête doit donc être rejetée.

Sur les frais liés au litige :

9. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Montauban, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par les requérants au titre des frais liés au litige. Il y a en revanche lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge des requérants la somme de 1 500 euros à verser à la commune de Montauban sur le fondement de ces mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M^me D et M. C est rejetée.

Article 2 : M^me D et M. C verseront à la commune de Montauban la somme globale de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me E D, à M. B C et à la commune de Montauban.

Délibéré après l’audience du 24 novembre 2023, à laquelle siégeaient :

M. Grimaud, président,

M. Quessette, premier conseiller,

M^me Lucas, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2023.

La rapporteure,

E. LUCAS

Le président,

P. GRIMAUD

La greffière,

M. A

La République mande et ordonne au préfet de Tarn-et-Garonne, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme :

La greffière en chef,